??2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何調(diào)控，保障性租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造等方面如何破題？

??2月24日，國(guó)新辦舉行推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在會(huì)上表示，2022年，住建部將按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。

??住建部為此提出2022年將重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)等方面的工作?！吨袊?guó)房地產(chǎn)金融》梳理此次會(huì)議，對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)十個(gè)重要領(lǐng)域進(jìn)行逐一解讀。細(xì)讀下來(lái)，可歸納為“十大關(guān)鍵詞”，而這些關(guān)鍵詞折射出了2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策風(fēng)向。

??關(guān)鍵詞①：“穩(wěn)”字當(dāng)頭

??從2021年數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售面積、銷售額達(dá)到歷史新高，去年全年商品住宅銷售面積達(dá)到了15.65億平方米，同比增長(zhǎng)了1.1%。70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)年同比，一手房上漲的有50個(gè)，持平的沒(méi)有，下降的有20個(gè)；二手房上漲的有39個(gè)，持平的有1個(gè)，下降的有30個(gè)。去年年底房地產(chǎn)去化水平是14.1個(gè)月，處在合理區(qū)間（去化周期12個(gè)月到18個(gè)月都比較正常）。

??王蒙徽表示，2022年要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，此次會(huì)議明確了房地產(chǎn)政策調(diào)控的“四性”（連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性），是目前高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。

??“精準(zhǔn)性啟發(fā)在于，各類房地產(chǎn)政策的出臺(tái)需要比較精準(zhǔn)，防止出現(xiàn)矯枉過(guò)正的現(xiàn)象，要基于客觀的市場(chǎng)和預(yù)測(cè)做決策。而協(xié)調(diào)性方面，也要求從良性循環(huán)發(fā)展的角度出發(fā)，積極出臺(tái)各類政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出現(xiàn)政策之間的‘打架’。此類表述，對(duì)于理解今年各地的政策動(dòng)向和政策效應(yīng)有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

??關(guān)鍵詞②：“房住不炒”

??“毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”住建部副部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上表示。

??為此，倪虹提到住建部今年將從如下四方面，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”這一定位。

??第一，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，把城市的主體責(zé)任和省級(jí)政府的監(jiān)督責(zé)任落實(shí)好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??第二，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。重點(diǎn)是做到3個(gè)“加強(qiáng)”：一是加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強(qiáng)部、省、市的調(diào)控聯(lián)動(dòng)，三是加強(qiáng)對(duì)城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

??第三，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

??第四，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。今年工作重點(diǎn)是完善市場(chǎng)監(jiān)管新機(jī)制，大力整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)中的違法違規(guī)行為，把人民群眾的合法權(quán)益切實(shí)維護(hù)好。

??針對(duì)“保障剛性住房需求，同時(shí)滿足合理的改善性需求”這一新的提法，嚴(yán)躍進(jìn)指出，剛需方面從保障的角度進(jìn)行，要求各地夯實(shí)基礎(chǔ)完成工作。從政策新意來(lái)看，改善型需求的滿足是關(guān)鍵，這是最重要的內(nèi)容?！皩?duì)于我們理解二套房的政策、大戶型的購(gòu)房政策等都有積極的作用。從后續(xù)情況看，尤其是從三孩家庭等角度看，改善型需求的釋放是必然的，這也要求土地和金融等政策密切配合。”

??關(guān)鍵詞③：加大保障性租賃住房建設(shè)

??自去年發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》以來(lái)，保障性租賃住房成為解決新使命和青年人住房問(wèn)題的主要抓手。

??住建部介紹，從實(shí)施情況看，在人口流入較多的40個(gè)重點(diǎn)城市，2021年已經(jīng)籌集了保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可以解決近300萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)在，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各方面主體參與的熱情較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，利用存量土地和房屋建設(shè)的保障性租賃住房達(dá)到了70%。

??針對(duì)今年的工作開(kāi)展，主要是大力增加保障性租賃住房供給。王蒙徽表示，2022年全年將建設(shè)保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），新籌集公租房10萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造120萬(wàn)套。同時(shí)，將加快推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

??倪虹表示，住建部在2022年將從土地政策、審批流程的再造和簡(jiǎn)化、落實(shí)中央補(bǔ)助、稅費(fèi)優(yōu)惠、水電氣價(jià)格政策和金融政策支持六個(gè)方面支持保障性租賃住房發(fā)展。

??在金融端，除了已把保障性租賃住房列入了城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，對(duì)保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度的管理政策外，2月25日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求各類銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對(duì)性金融產(chǎn)品和服務(wù)。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來(lái)源。

??關(guān)鍵詞④：大力推進(jìn)“新城建”

??王蒙徽表示，2022年要大力推進(jìn)“新城建”，即基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快構(gòu)建國(guó)家、省、市三級(jí)城市信息模型基礎(chǔ)平臺(tái)體系，全面推進(jìn)智能市政、智慧社區(qū)、智能建造，協(xié)同發(fā)展智慧城市和智能網(wǎng)聯(lián)汽車，通過(guò)打造示范基地，加快“新城建”項(xiàng)目落地。

??嚴(yán)躍進(jìn)指出，“新城建”概念和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合程度將增大，尤其是在智慧社區(qū)和智慧物業(yè)等方面，未來(lái)房企需要積極關(guān)注。只有這樣，才能形成更符合消費(fèi)需求特征的產(chǎn)品供給，也體現(xiàn)了住房領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

??2020年“新城建”在重慶、濟(jì)南、成都等21個(gè)城市開(kāi)始試點(diǎn)，已經(jīng)落地了一批試點(diǎn)項(xiàng)目。2022年1月12日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》，要求推動(dòng)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升市政公用設(shè)施和建筑智能化水平。

??經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間的探索推進(jìn)，新城建試點(diǎn)城市扎實(shí)有序推進(jìn)各項(xiàng)工作，一些可觀可感的項(xiàng)目落地見(jiàn)效：在山東青島，全市范圍內(nèi)開(kāi)展的新城建試點(diǎn)涉及33個(gè)項(xiàng)目，其中綜合示范園（區(qū)）8個(gè)，占地面積約100平方公里，創(chuàng)新性打造了“1+6+N”的“青島模式”；廣州發(fā)布全國(guó)首個(gè)城市信息模型（CIM）基礎(chǔ)平臺(tái)，CIM+城市更新、CIM+智慧社區(qū)等六大應(yīng)用體系……“新城建”成為推動(dòng)城市數(shù)字化建設(shè)有力的推手。

??關(guān)鍵詞⑤：綠色低碳建設(shè)

??2021年，中央連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達(dá)峰碳中和工作的意見(jiàn)》《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出要“提升城鄉(xiāng)建設(shè)綠色低碳發(fā)展質(zhì)量”，要求轉(zhuǎn)變“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的建設(shè)方式，推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色轉(zhuǎn)型。

??住建部副部長(zhǎng)張小宏表示，今年除了重點(diǎn)抓緊推動(dòng)出臺(tái)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案外，還將推進(jìn)城市與鄉(xiāng)村低碳建設(shè)。城市建設(shè)需要：一是優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和布局，推動(dòng)組團(tuán)式發(fā)展，加強(qiáng)生態(tài)廊道建設(shè)，嚴(yán)格控制新建超高層建筑，加強(qiáng)既有建筑拆除管理。二是建設(shè)綠色低碳社區(qū)，加強(qiáng)完整社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建15分鐘生活圈。三是大力發(fā)展綠色建筑，加快推進(jìn)既有建筑節(jié)能改造，因地制宜推進(jìn)建筑可再生能源應(yīng)用，優(yōu)化城市建設(shè)用能結(jié)構(gòu)，推進(jìn)綠色低碳建造。

??通過(guò)構(gòu)建自然緊湊的鄉(xiāng)村格局，推進(jìn)綠色低碳農(nóng)房建設(shè)，加強(qiáng)生活垃圾污水治理，推廣應(yīng)用可再生能源等工作，全面促進(jìn)鄉(xiāng)村節(jié)能降碳。

??此外，針對(duì)綠色低碳發(fā)展，住建部將建立城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)體系與考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括編制城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放統(tǒng)計(jì)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)、碳排放量動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，對(duì)節(jié)能降碳工作的客觀評(píng)價(jià)，形成有效激勵(lì)和約束機(jī)制，共同推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)。

??關(guān)鍵詞⑥：新型建筑工業(yè)化與智能建造

??作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，建筑業(yè)健康發(fā)展將有力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、緩解就業(yè)壓力、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及保障和改善民生。去年，全國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到29.3萬(wàn)億元、同比增長(zhǎng)11%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重達(dá)到7%。

??2020年7月，住建部等13部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出要以大力發(fā)展建筑工業(yè)化為載體，以數(shù)字化、智能化升級(jí)為動(dòng)力，創(chuàng)新突破相關(guān)核心技術(shù)，加大智能建造在工程建設(shè)各環(huán)節(jié)應(yīng)用，形成涵蓋科研、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)加工、施工裝配、運(yùn)營(yíng)等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系。到2025年，我國(guó)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的政策體系和產(chǎn)業(yè)體系基本建立，到2035年，我國(guó)智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展取得顯著進(jìn)展，“中國(guó)建造”核心競(jìng)爭(zhēng)力全球領(lǐng)先。

??住建部副部長(zhǎng)張小宏表示，2022年將重點(diǎn)從實(shí)施智能建造試點(diǎn)示范創(chuàng)建行動(dòng)、推廣建筑信息模型技術(shù)、發(fā)展裝配式建筑、打造建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、推進(jìn)建筑機(jī)器人典型應(yīng)用，推進(jìn)智能建造與新型建筑工業(yè)化。

??關(guān)鍵詞⑦：大力發(fā)展裝配式建筑

??2016年以來(lái)，裝配式建筑相關(guān)政策密集出臺(tái)，2020-2021年成為裝配式建筑快速發(fā)展的兩年，伴隨裝配建筑行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相繼出爐，智能建造、綠地低碳建設(shè)的推進(jìn)，裝配式建筑成為成長(zhǎng)最快的領(lǐng)域之一。

??針對(duì)2022年大力發(fā)展推動(dòng)裝配式建筑發(fā)展，張小宏指出，今年將培育一批裝配式建筑生產(chǎn)基地，建立以標(biāo)準(zhǔn)部品部件為基礎(chǔ)的專業(yè)化、規(guī)模化、數(shù)字化生產(chǎn)體系，推動(dòng)形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，提升建筑工業(yè)化水平。提出力爭(zhēng)到2025年，新建裝配式建筑占比達(dá)到30%以上。

??從全國(guó)各省份推動(dòng)來(lái)看，江西省今年裝配式建筑新開(kāi)工面積要達(dá)到總建筑面積的30%，海南繼續(xù)加大力度推廣裝配式建筑建造和應(yīng)用，力爭(zhēng)裝配式建筑在新建建筑中占比超過(guò)60%。

??關(guān)鍵詞⑧：城市更新

??“實(shí)施城市更新行動(dòng)”寫入第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)，成為“十四五”重大戰(zhàn)略之一，城市更新成為推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式的重要推手。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021 年底，全國(guó)411 個(gè)城市共實(shí)施2.3 萬(wàn)個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.3 萬(wàn)億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問(wèn)題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??針對(duì)2022 年城市更新推進(jìn)工作，住建部辦公廳主任李曉龍從健全體系、優(yōu)化布局、完善功能、管控底線、提升品質(zhì)、提高效能、轉(zhuǎn)變方式7 個(gè)方面，提出下一步推動(dòng)城市更新是一個(gè)系統(tǒng)性工程。

??李曉龍指出，對(duì)城市規(guī)模、密度、強(qiáng)度、特色風(fēng)貌、安全韌性等劃定底線，限制城市無(wú)限擴(kuò)張，嚴(yán)格管控建設(shè)超高層建筑，防止大拆大建。轉(zhuǎn)變由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)方式，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

??關(guān)鍵詞⑨：老舊小區(qū)改造

??2019 年—2021 年，全國(guó)累計(jì)開(kāi)工改造了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5 萬(wàn)個(gè)，惠及居民超過(guò)2000 萬(wàn)戶。在各地改造過(guò)程中，共提升和規(guī)整水電氣熱信等各類管線15 萬(wàn)公里，加裝電梯5.1萬(wàn)部，增設(shè)養(yǎng)老等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施3 萬(wàn)多個(gè)。

??城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造既是實(shí)實(shí)在在的民生工程，又是潛力巨大的發(fā)展工程，2022 年老舊小區(qū)如何改？住建部副部長(zhǎng)張小宏表示，下一步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門，強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，壓實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)深入扎實(shí)有序地推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

??李曉龍?zhí)岢鋈齻€(gè)方向，第一，有序?qū)嵤└脑煊?jì)劃。充分尊重群眾意愿，統(tǒng)籌抓好新開(kāi)工項(xiàng)目和往年開(kāi)工的續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)抓好工程質(zhì)量，確保改造進(jìn)度和效果。第二，探索可持續(xù)推進(jìn)模式。支持各地繼續(xù)在推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造、吸引市場(chǎng)力量參與、多渠道籌措改造資金、完善配套政策制度等方面加快探索，進(jìn)一步健全組織實(shí)施機(jī)制。第三，加強(qiáng)督促指導(dǎo)。進(jìn)一步完善巡回調(diào)研和幫扶指導(dǎo)機(jī)制，及時(shí)總結(jié)推廣各地好經(jīng)驗(yàn)、好做法和可復(fù)制的政策機(jī)制，支持和引導(dǎo)各地真正把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造好事辦實(shí)、實(shí)事辦好。

??關(guān)鍵詞⑩：歷史文化保護(hù)

??去年，中共中央審議通過(guò)了《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》，這成為1982 年我國(guó)建立歷史文化名城保護(hù)制度40 年以來(lái)，首次以中央名義出臺(tái)的關(guān)于城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承工作的文件，是城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承工作的頂層設(shè)計(jì)和綱領(lǐng)性文件。

??住建部辦公廳主任李曉龍表示，這份文件為今后歷史文化建筑保護(hù)指明了方向，提供了重要的遵循。

??2021 年，住建部編制完成《全國(guó)城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承體系規(guī)劃綱要》，開(kāi)展了歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作，同時(shí)將城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承工作納入了國(guó)務(wù)院的大督查，對(duì)8 個(gè)國(guó)家歷史文化名城進(jìn)行了監(jiān)督檢查。

??針對(duì)歷史文化保護(hù)，李曉龍指出，住建部下一步，將重點(diǎn)推進(jìn)省級(jí)規(guī)劃綱要編制，形成城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承全國(guó)一盤棋的工作局面。繼續(xù)加強(qiáng)國(guó)家歷史文化名城和中國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)名村的申報(bào)工作，常態(tài)化推進(jìn)歷史文化街區(qū)和歷史建筑普查認(rèn)定。針對(duì)歷史文化遺產(chǎn)屢遭破壞、拆除等突出問(wèn)題，綜合運(yùn)用評(píng)估成果，推動(dòng)問(wèn)責(zé)問(wèn)效、問(wèn)題整改。