政策田傲云 2022-06-20 10:25:45 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??溫州發(fā)布“安居貸”政策未被市場(chǎng)看好。
??6月13日,溫州市住建局官方微信公眾號(hào)“溫州住建”發(fā)布消息稱,溫州市住建局與華夏銀行溫州分行發(fā)布“政銀合作”協(xié)議簽訂儀式,創(chuàng)新發(fā)布“安居貸”,靈活調(diào)整按揭還款方式,借款人前3年可選擇只還利息。
??值得注意的是,盡管這種差異化還款方式可以減輕購(gòu)房者前期還款壓力,有利于促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)房需求,但新政發(fā)布后,當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)反應(yīng)并不大。多位受訪房產(chǎn)中介人士告訴記者,幾天來(lái),咨詢安居貸的購(gòu)房者很少。
??某央企溫州項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者,現(xiàn)在政策還在頒布階段,具體如何實(shí)施和試點(diǎn)房企尚未得到進(jìn)一步消息。并表示,此前市場(chǎng)上也有類似“先息后本”產(chǎn)品,且貸款利率更低,不過貸款用途是以實(shí)際經(jīng)營(yíng)為主,不可違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
??“該產(chǎn)品主要適用于剛畢業(yè)大學(xué)生、剛進(jìn)城購(gòu)房及工作的城鎮(zhèn)化人員。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示,安居貸本質(zhì)是對(duì)還款結(jié)構(gòu)做了一定創(chuàng)新,即貸款負(fù)擔(dān)沒有減輕,只是前期貸款歸還較少。
??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為,“安居貸”雖靈活且能在一定程度上緩解短期還款壓力,或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬咸嵘袌?chǎng)購(gòu)買意愿。但疫情反復(fù)使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增強(qiáng),居民收入情況尚待修復(fù),因此此舉對(duì)市場(chǎng)觀望情緒的減輕效果或較為溫和。
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??安居貸或變相加重房貸遠(yuǎn)期負(fù)擔(dān)
??溫州出臺(tái)“安居貸”政策是溫州市半個(gè)月內(nèi)第2次發(fā)布樓市新政。
??5月30日,溫州市政府新聞辦公室官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息顯示,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,兼顧保障住房需求和“房住不炒”政策,溫州市近日出臺(tái)實(shí)施支持群眾剛性住房需求的一攬子政策,其中包括降首付、增加公積金貸款額度、降低房貸利率。
??“安居貸”政策則是進(jìn)一步繼續(xù)調(diào)整房貸優(yōu)惠政策。
??據(jù)了解,“安居貸”貸款面向貸款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客戶,申請(qǐng)“安居貸”的居民可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式,最長(zhǎng)前3年僅需按月支付貸款利息,第4年再開始分期還本付息,以減輕購(gòu)房人貸款后前3年還款壓力。
??對(duì)于“首套住房”標(biāo)準(zhǔn),溫州市住建局表示,以溫州市域范圍內(nèi)住房和貸款信息為準(zhǔn)。即名下在溫州有1套住房,但沒有貸款或貸款已結(jié)清的,購(gòu)買普通住房都可執(zhí)行首套首貸優(yōu)惠政策。
??“疫情反復(fù)使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增強(qiáng),因此很大一部分人群對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度?!比A夏銀行溫州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:“新推出的還款方式,一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購(gòu)房人的前期還款壓力,另一方面也希望通過金融紓困計(jì)劃支持購(gòu)房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/p>
??值得注意的是,“安居貸”新政發(fā)布后的72小時(shí)里,當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)反應(yīng)并不大。多位受訪房產(chǎn)中介、房企人士稱,尚未收到安居貸業(yè)務(wù)辦理通知,并表示不建議購(gòu)房者辦理安居貸。
??“我們也不建議客戶辦理安居貸,一是貸款利率甚至要比現(xiàn)在的商業(yè)貸款高,二是如果想要辦理該業(yè)務(wù),可能要多付5萬(wàn)~8萬(wàn)元首付?!睖刂菀淮笮头慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者,由于該業(yè)務(wù)還沒有普及,現(xiàn)在只有一家銀行可以辦理,且辦理后房屋評(píng)估價(jià)會(huì)被限制,“比如一套200萬(wàn)元的房子,如果辦理該業(yè)務(wù)的話,銀行可能只評(píng)估180萬(wàn)元左右,將導(dǎo)致最終首付變高。”
??據(jù)該工作人員介紹,目前房貸利率下調(diào),首套房房貸利率在4.25%左右,但辦理安居貸的話,利率則在4.5%左右,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不劃算。
??宋紅衛(wèi)表示,從金融機(jī)構(gòu)角度來(lái)看,安居貸主要面對(duì)的是剛步入社會(huì)工作的低收入人群,這部分人群的工作具有一定的不穩(wěn)定性,還款壓力及風(fēng)險(xiǎn)依舊存在;且從購(gòu)房者角度看,本金還款后置相較于等額本息還款方式還款金額將更多,變相增加后期還款壓力。
??在信風(fēng)科技創(chuàng)始人兼CEO陳劍看來(lái),先息后本并非新鮮事,他表示,美國(guó)在2004年~2006年也大量發(fā)行了這類頭兩三年只付利息的浮利率貸款,隨著美聯(lián)儲(chǔ)在2004年到2006年間把聯(lián)邦基金有效利率由1%加到5.25%,大量此類貸款在2006年迎來(lái)利率調(diào)整和期限重置;絕大部分借款人均無(wú)力償還這雙重打擊之后的高額月付,選擇違約。
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??房?jī)r(jià)曾超北上廣
??半個(gè)月兩次調(diào)整購(gòu)房政策的背后是溫州樓市的低迷,但地處經(jīng)濟(jì)活躍的長(zhǎng)三角地區(qū),溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾有過高光時(shí)刻。
??改革開放以來(lái),不少溫州人憑借著能吃苦、敢闖敢干的創(chuàng)業(yè)精神發(fā)家致富。公開資料顯示,1985年,溫州年凈收入5000元以上的農(nóng)戶超40萬(wàn)戶,占總戶數(shù)的三分之一。彼時(shí),全國(guó)城鎮(zhèn)居民年平均收入不過739元。
??經(jīng)過二三十年的財(cái)富積累,溫州人開始尋找投資機(jī)會(huì)。1998年,天降發(fā)展良機(jī)。當(dāng)年,為抵御亞洲金融危機(jī)沖擊,國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革,取消福利分房,實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化。而這在溫州人看來(lái),是一次財(cái)富機(jī)遇。
??部分溫州人拿出存款買房,成為第一個(gè)吃“螃蟹”的人,房?jī)r(jià)的迅速上漲讓這部分人嘗到甜頭,之后更多的人加入進(jìn)來(lái),房?jī)r(jià)一路攀升。
??公開資料顯示,1998年,溫州房?jī)r(jià)均價(jià)在2000元/平方米,2000年均價(jià)在3000元/平方米,到2001年大漲至均價(jià)6000元/平方米,且供不應(yīng)求。
??2001年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在此之前,溫州人買房多是在當(dāng)?shù)刭I房,且處于散兵游勇狀態(tài),2001年8月,157個(gè)溫州人組成的一個(gè)購(gòu)房團(tuán)去上??捶?,短短3天豪擲5000萬(wàn)元買走上海100多套房產(chǎn)。從那時(shí)開始,無(wú)數(shù)的“溫州炒房團(tuán)”出現(xiàn)在全國(guó)多地,所到之處當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)亦是一路狂飆。
??公開資料顯示,溫州市區(qū)及樂清、永嘉等縣約有8萬(wàn)多人在全國(guó)購(gòu)置房產(chǎn),其中至少90%以上是炒樓,按1人購(gòu)買2套房子動(dòng)用資金60萬(wàn)元計(jì)算,總資金額約420億元。
??作為“溫州炒房團(tuán)”的大本營(yíng),溫州房?jī)r(jià)更是翻了幾番。到2005年,房?jī)r(jià)均價(jià)步入“萬(wàn)元時(shí)代”,全國(guó)排名第一。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,彼時(shí)上海住宅均價(jià)不過6698元/平方米。兩年后,溫州房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米。
??但從2011年開始,受調(diào)控樓市等因素影響,溫州市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。溫州炒房團(tuán)的買房資金除去自有存款外,更多來(lái)自民間借貸、銀行貸款,當(dāng)銀行貸款收緊,民間借貸利率高企時(shí),無(wú)力償還巨額債務(wù)的人數(shù)不勝數(shù)。
??彼時(shí),為了套現(xiàn)離場(chǎng),大量房產(chǎn)被拋售,這種行為又加劇了其他炒房者恐慌,惡性循環(huán)之下,房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌,溫州更是因此成為因出現(xiàn)民間借貸危機(jī)、樓市進(jìn)入低谷的典型城市。
??據(jù)2015年《溫州藍(lán)皮書》顯示,2012年開始,溫州房?jī)r(jià)已連續(xù)40個(gè)月出現(xiàn)回落,到2014年溫州市區(qū)均價(jià)跌至1.95萬(wàn)元/平方米。
??隨著棚改貨幣化安置的加速推進(jìn),2016年開始,溫州市場(chǎng)逐漸回暖,重新進(jìn)入上升通道,到2021年溫州市區(qū)住宅均價(jià)突破近年來(lái)的歷史高位,在2.6萬(wàn)元/平方米左右。
??但隨著樓市整體轉(zhuǎn)冷,自去年下半年開始,溫州樓市再次遇冷。
??前述某央企溫州項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示,新房去化速度明顯下行,“房企都在打價(jià)格戰(zhàn),效果并不明顯,之后政府又出臺(tái)降首付等政策,從市場(chǎng)熱度來(lái)看到訪量雖有上升,但還未轉(zhuǎn)化為成交量。”
??一位中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者,相比前兩個(gè)月,6月份二手房掛牌量和帶客情況均有一定增長(zhǎng),不過整體來(lái)看觀望氛圍仍較濃。
??不過,溫州大學(xué)建筑工程學(xué)院潘安平教授認(rèn)為,逐步回暖是大勢(shì)所趨,近期溫州出臺(tái)的系列利好政策都指向這一點(diǎn),但政策落地到成交回暖具有一定滯后期。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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