??為加快完善以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿(mào)易港住房保障體系，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，經(jīng)海南省政府同意，7月13日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等9部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(以下稱“實施意見”）。

??實施意見稱，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，遵循政府引導(dǎo)、多方參與、突出重點、因地制宜、供需匹配、職住平衡的原則，立足海南實際，以盤活閑置住房為主，以新建、改建、改造、租賃補貼為輔，穩(wěn)步有序發(fā)展保障性租賃住房。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。

??海口等2個人口凈流入城市，儋州等7個重點園區(qū)所在市縣，確定為發(fā)展保障性租賃住房的首批重點市縣。實施意見明確，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進和三孩生育政策實施，適當(dāng)籌集、建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。

??保障新市民等住房，堅持“誰投資誰所有”

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，上述實施意見明確了保障性租賃住房的實施范圍：海南各市縣均可根據(jù)實際情況發(fā)展保障性租賃住房。不過，海口、三亞兩個人口凈流入城市，儋州、文昌、瓊海、東方、澄邁、臨高、陵水7個海南自由貿(mào)易港重點園區(qū)所在市縣，確定為發(fā)展保障性租賃住房的首批重點市縣。其他市縣可根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝?、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，報經(jīng)省政府審定后，調(diào)整為發(fā)展保障性租賃住房的重點市縣。

??保障性租賃住房主要面向在當(dāng)?shù)匾欢▍^(qū)域范圍內(nèi)無房或家庭人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應(yīng)。各市縣政府可根據(jù)本地實際，確定保障對象準(zhǔn)入和退出的具體條件。對法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件規(guī)定優(yōu)先保障的對象、基本公共服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員和引進人才，應(yīng)予以優(yōu)先保障。

??保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)等市場主體籌集、運營保障性租賃住房。鼓勵國有企業(yè)、事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)揮帶動引領(lǐng)作用，發(fā)展保障性租賃住房。

??保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當(dāng)采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。

??戶型面積滿足多元需求，明確租金標(biāo)準(zhǔn)

??實施意見稱，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結(jié)合人才引進和三孩生育政策實施，適當(dāng)籌集、建設(shè)少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項目，建筑面積應(yīng)不少于2000平方米或30套（間），且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。

??利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當(dāng)放寬住房建筑面積和戶型比例要求。建設(shè)集中式保障性租賃住房項目，按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??在租金標(biāo)準(zhǔn)方面，實施意見明確規(guī)定，保障性租賃住房租金實行政府指導(dǎo)價，按照“租戶收入可負擔(dān)、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，建立科學(xué)合理的保障性租賃住房租金定價機制。

??面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房,租金應(yīng)當(dāng)不超過在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%;面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房,租金可進一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年12月底前評估發(fā)布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價和后續(xù)調(diào)價加強統(tǒng)籌指導(dǎo)，租金漲幅每年不得超過5%，穩(wěn)定保障性租賃住房租金水平。

??另外，按照“全省統(tǒng)建、分級部署”的原則，構(gòu)建全省統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺，提供住房租賃政策信息、住房租賃機構(gòu)和從業(yè)人員備案、個人和企事業(yè)單位房源信息核驗發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)簽備案等功能和服務(wù)，有效對接保障性租賃住房等各類租賃住房的供應(yīng)和需求，提升住房資源利用效率，規(guī)范住房租賃管理工作。

??集體經(jīng)營性建設(shè)用地可發(fā)展保租房

??上述實施意見表示，堅持試點先行，積極探索通過財政補貼等優(yōu)惠政策，引導(dǎo)個人提供閑置住房用作保障性租賃住房，鼓勵住房租賃企業(yè)規(guī)?；I集改造社會閑置房源，依托政府住房租賃管理服務(wù)平臺，實施保障性租賃住房供給。

??政府、國有企事業(yè)單位投資建設(shè)的公租房，以及棚戶區(qū)改造、城市更新活動等建設(shè)的安置住房在滿足原定保障任務(wù)后，可將剩余閑置房源調(diào)整為保障性租賃住房使用管理。政府機關(guān)、企事業(yè)單位老舊小區(qū)中存量閑置公有住房、周轉(zhuǎn)房，在改造、修繕符合居住條件后可調(diào)整為保障性租賃住房，由產(chǎn)權(quán)人依據(jù)相關(guān)規(guī)定管理。

??閑置住房小區(qū)改造作為保障性租賃住房的，可按規(guī)定申請納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍，在實施基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造項目上給予財政資金支持。

??各市縣可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，適當(dāng)利用新增國有建設(shè)用地發(fā)展保障性租賃住房。實施意見確定的重點市縣按照相關(guān)規(guī)定，享受相關(guān)土地政策支持。

??探索保租房領(lǐng)域REITs試點

??對符合規(guī)定的保障性租賃住房項目，積極爭取中央補助資金，省級財政統(tǒng)籌現(xiàn)有經(jīng)費渠道予以支持。全面落實國家支持住房租賃發(fā)展有關(guān)稅收政策和海南自貿(mào)港稅收優(yōu)惠政策，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。

??加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向籌集、改造、改建存量閑置房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的租賃企業(yè)提供貸款。

??鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。引導(dǎo)商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

??在把控風(fēng)險的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開展不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作。

??監(jiān)管：保租房不得上市或“以租代售”

??保障性租賃住房租賃合同期限一般應(yīng)在1年以上，不超過3年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)與用人、用工企事業(yè)單位建立長期穩(wěn)定的住房租賃合作關(guān)系，通過批量供給保障性租賃住房房源方式解決用人、用工單位符合條件的職工住房困難問題。

??對于企業(yè)利用閑置房屋改造、改建的保障性租賃住房項目，約定作為保障性租賃住房項目的時間一般不少于5年，合同期限納入保障性租賃住房項目認定書備注事項，合同期限滿后自然退出。

??對于利用新供應(yīng)土地建設(shè)的保障性租賃住房項目，按照土地出讓合同中的相關(guān)約定執(zhí)行。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時仍按原土地用途和取得方式進行評估補償。