??“保交樓、穩(wěn)民生”已成為當前住房工作的迫切任務(wù)。但對于出險房企而言，“保交樓”的資金來源一直是個難題。

??8月19日晚，住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

??這是一個令市場振奮的重大利好。但據(jù)記者了解，并不是所有項目都會納入專項貸款紓困范疇。

??相關(guān)部門表示，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。

??同時，“對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴肅查處，對項目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機構(gòu)和人員責任?！弊〗ú块T表示。

??專項借款發(fā)揮“四兩撥千斤”效果

??房企長期依賴高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的弊病，在疫情疊加行業(yè)和市場下行背景下愈發(fā)顯現(xiàn)，這是導致部分已售商品住宅項目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付的根本原因。這一情況的出現(xiàn)，損害了購房人合法權(quán)益，影響社會穩(wěn)定。

??有關(guān)部門表示， 房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓責任主體，要積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為防范房地產(chǎn)企業(yè)風險外溢，切實承擔“保交樓、穩(wěn)民生”屬地責任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進展，但仍然存在資金壓力。

??針對此問題，多部門聯(lián)合出臺措施，將通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

??不過，專項貸款投入的項目選擇非常嚴格，僅用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，且實行封閉運行、專款專用。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，封閉運行、?？顚Ｓ茫馕吨Y金投入項目后，要盡快產(chǎn)生“四兩撥千斤”效果，修復(fù)市場信心，銀行貸款跟進，施工單位和供應(yīng)商都能迅速進場，推動復(fù)工和交付，平息市場情緒波動，并能在交付后順利和全身而退，進入到下一個項目。

??投入專項貸款紓困同時，還要壓實企業(yè)自救的主體責任，落實地方政府屬地責任。地方政府對于這類項目，一方面要協(xié)調(diào)各相關(guān)方，共同推進保交樓、穩(wěn)民生；另一方面，對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴肅查處，對項目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機構(gòu)和人員責任。

??“當前重點是解決保交樓和穩(wěn)民生的迫切問題，但項目之前存在的問題一定會在事后或同步去追究，包括違法違規(guī)問題，挪用和套取預(yù)售資金問題。唯有此，才能落實國家一直要求的市場化、法制化原則，并一以貫之的堅持下去，誰家孩子誰抱走，杜絕道德風險，杜絕躺平思路，讓違法違規(guī)得到應(yīng)有懲罰?！崩钣罴伪硎?。

??不是政府救市 牢牢堅持“房住不炒”

??7月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用風險加劇，嚴重影響到了居民消費信心和經(jīng)濟穩(wěn)定。

??央行數(shù)據(jù)顯示，7月社會融資規(guī)模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。在新增信貸、社融規(guī)模增量數(shù)據(jù)遠不及市場預(yù)期的同時，廣義貨幣（M2）同比增長12%，創(chuàng)今年以來同比增速新高。從M2數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)在市場主體不缺錢，只是不想借錢，不敢花錢。

??安信證券研報稱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)流動性問題的發(fā)酵，住戶部門和相關(guān)企業(yè)部門出現(xiàn)了資產(chǎn)負債表收縮跡象，這在同期金融數(shù)據(jù)和資產(chǎn)價格上也形成了映射。預(yù)計未來房地產(chǎn)行業(yè)的演化，將在很大程度上影響下半年經(jīng)濟恢復(fù)的進程。

??“近期出現(xiàn)的房地產(chǎn)風險事件，反映了自去年以來房地產(chǎn)風險的暴露，也一直沒有消除。從中期看，對于中國宏觀經(jīng)濟將是一個拖累。貨幣政策要進一步發(fā)力，首先要防止房地產(chǎn)信用風險進一步擴散?！鼻迦A大學五道口金融學院教授張健華表示。

??當前，穩(wěn)定大局是根本原則，絕不能發(fā)生從地產(chǎn)領(lǐng)域傳導至金融市場的情緒恐慌，甚至是信心坍塌，這迫切需求出臺新的政策工具；同時，“房住不炒”大基調(diào)不會變。這也是近期幾次高層會議多次強調(diào)的內(nèi)容。

??7月28日，中央政治局會議將房地產(chǎn)置于“防風險”表述中。下半年如何處置好風險，并避免向民生保障和金融領(lǐng)域蔓延，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線，將是貨幣政策的重要基調(diào)。

??8月10日，央行發(fā)布2022年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告，指出：“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)?！?/p>

??8月12日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人在通氣會上表示，對保交樓金融支持，銀保監(jiān)會積極指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩(wěn)民生”。

??8月16日，李克強總理在深圳主持召開經(jīng)濟大省政府主要負責人座談會時表示，7月經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢，但仍有小幅波動。需求不振是經(jīng)濟運行的突出矛盾，經(jīng)濟大省人口多，要多想辦法促消費，擴大汽車等大宗消費，支持住房剛性和改善性需求。

??此次，住建部、財政部、人民銀行等部門推出政策性銀行專項借款的同時，亦再次強調(diào)：“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造守法誠信、風清氣正的市場環(huán)境，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

??這也再次表明政策層立場，即專項貸款不是政府救市，不是兜底市場，更不是刺激樓市，只是解決當下樓市突出的問題，避免影響到民生、社會穩(wěn)定，避免系統(tǒng)性風險發(fā)生。

??李宇嘉表示，處置房地產(chǎn)市場風險，不管是之前的鼓勵收并購，還是紓困基金，抑或是現(xiàn)在的專項貸款，其應(yīng)用的大環(huán)境、大前提必然是要置于“房住不炒”、穩(wěn)妥實施長效機制之下，同時探索新發(fā)展模式，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，只有這樣才能迎來房地產(chǎn)可持續(xù)良性健康發(fā)展。一味地救助，反而會錯失調(diào)整的窗口期，可能導致未來出現(xiàn)更大風險要處置。