??看似3宗普通的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓，由于公告內(nèi)文有與“恒大”相關(guān)表述，從而引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

??最近，澄邁縣自然資源和規(guī)劃局在海南省公共資源交易平臺(tái)發(fā)布3則土地出讓公告，掛牌出讓該縣3宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)悉，這3宗用于建設(shè)市場(chǎng)化商品住宅項(xiàng)目地塊土地面積共計(jì)79177余平方米（合計(jì)約118.8畝），出讓起始價(jià)約3.74億元。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，這3宗出讓地正是“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”所在地塊。早在2020年5月29日澄邁縣自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關(guān)于“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”修建性詳細(xì)規(guī)劃批前的公示》中披露，項(xiàng)目總用地面積為121376.56平方米（合計(jì)約182.1畝）。目前，恒大在該地塊上已開(kāi)發(fā)至第三期。

??根據(jù)上述3宗土地掛牌出讓公告規(guī)定，競(jìng)得人須完成恒大悅瓏灣“保交樓”任務(wù)，3宗土地預(yù)計(jì)出資額分別不低于21136萬(wàn)元、4285萬(wàn)元及3142萬(wàn)元。如果是同一競(jìng)買人，預(yù)計(jì)出資額不低于28563萬(wàn)元。

??有人給這3宗土地算了一筆賬：如果以掛牌出讓起始價(jià)作為成交價(jià)計(jì)算，樓面地價(jià)僅為1889元/平方米。房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，雖然地方政府通過(guò)土地出讓捆綁“保交樓”是一項(xiàng)創(chuàng)新做法，但由于該地塊所延伸的問(wèn)題較為復(fù)雜，比如“保交樓”項(xiàng)目涉及比較復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對(duì)于接盤(pán)房企來(lái)說(shuō)會(huì)有一些顧慮。

??記者也就此次土地掛牌出讓公告等情況分別聯(lián)系了恒大及澄邁縣有關(guān)方面，上述方面均未予回應(yīng)。

??出讓土地捆綁“保交樓”

??“出讓土地捆綁‘保交樓’是一項(xiàng)創(chuàng)新的做法。”11月18日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

??11月9日，海南省公共資源交易平臺(tái)上發(fā)布了3則公告，澄邁縣自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓3宗城鎮(zhèn)住宅用地。記者了解到，即將出讓的3宗土地位于該縣老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北一環(huán)路附近。3則公告除了地塊面積、起始價(jià)等基本信息不同之外，其他內(nèi)容基本一樣。

??據(jù)上述公告記載，3宗地土地面積分別為55997.88平方米、15102.4平方米及8076.8平方米，對(duì)應(yīng)出讓起始價(jià)分別為26981萬(wàn)元、6651萬(wàn)元和3728萬(wàn)元。3宗地塊總面積為79177.08平方米（約118.8畝），起始價(jià)共計(jì)37360萬(wàn)元。

??原本是3則普通出讓信息公告，但在“競(jìng)買人資格”中的第三條和第四條有明確規(guī)定：“與恒大悅瓏灣項(xiàng)目有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不得參與競(jìng)拍”“競(jìng)得人須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，完成恒大悅瓏灣‘保交樓’任務(wù)，競(jìng)得人以形成對(duì)恒大方債權(quán)的形式出資完成“保交樓”任務(wù)”之內(nèi)容，引起外界廣泛關(guān)注。

??另外，公告還明確告知競(jìng)買人在報(bào)名前可與澄邁縣房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)接，完全知曉出讓宗地的條件以及競(jìng)得后所承擔(dān)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，并出具書(shū)面承諾，承諾已完全知曉出讓宗地的條件以及競(jìng)得后所承擔(dān)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)。

??公告還對(duì)相應(yīng)地塊“保交樓”任務(wù)的出資額進(jìn)行了預(yù)估，要求上述3宗土地出資額分別不低于21136萬(wàn)元、4285萬(wàn)元和3142萬(wàn)元，最終出資以實(shí)際發(fā)生金額為準(zhǔn)。同時(shí)，還要求競(jìng)得人出資建設(shè)幼兒園。有媒體統(tǒng)計(jì)，按照3宗地塊底價(jià)、“保交樓”任務(wù)的最低出資額及建設(shè)幼兒園出資總價(jià)計(jì)算，企業(yè)實(shí)際需支付成本6.69多億元。

??項(xiàng)目已報(bào)建開(kāi)發(fā)至三期

??記者從有關(guān)方面獲悉，恒大悅瓏灣項(xiàng)目是恒大在澄邁縣開(kāi)發(fā)的又一商品住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地182畝之多，除了打造2300余戶的住宅小區(qū)外，還規(guī)劃了建筑面積2200平方米的品牌幼兒園、3700平方米的風(fēng)情街等配套設(shè)施。

??早在2020年5月29日，澄邁縣自然資源和規(guī)劃局《關(guān)于“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”修建性詳細(xì)規(guī)劃批前的公示》中稱，海南信偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、澄邁信偉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（均為恒大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司——記者注）開(kāi)發(fā)建設(shè)的“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”由3個(gè)地塊組成，項(xiàng)目總用地面積121376.56平方米，總建筑面積431593.89平方米，綜合容積率2.5。其中，地上建筑面積309856.89平方米，地下建筑面積121737平方米。

??截至2021年3月底，“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”已經(jīng)先后報(bào)建了3期。2020年6月5日，“恒大悅瓏灣項(xiàng)目首一期”建設(shè)工程規(guī)劃許可批前公示顯示，8棟住宅樓、一座商業(yè)樓以及幼兒園等配套設(shè)施，總報(bào)建面積為113301余平方米。同時(shí)也報(bào)建了該項(xiàng)目“首二期”，3棟住宅樓總報(bào)建面積約32510平方米。2021年3月，“恒大悅瓏灣三期”項(xiàng)目報(bào)建了多棟住宅樓。

??公開(kāi)資料顯示，“恒大悅瓏灣三期”項(xiàng)目最早拿到預(yù)售許可證在2020年11月。2021年12月23日，澄邁縣行政審批服務(wù)局撤回“恒大悅瓏灣項(xiàng)目二期”17號(hào)樓預(yù)售許可證。撤銷的理由是，2021年12月10日，澄邁縣自然資源和規(guī)劃局于對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)名下一份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)公告注銷，項(xiàng)目土地權(quán)屬發(fā)生變更。

??2022年1月4日，澄邁縣住建局發(fā)布通告稱對(duì)“恒大悅瓏灣項(xiàng)目”進(jìn)行資金監(jiān)管。

??專家：供地方式創(chuàng)新中要多方考慮

??上述3宗土地掛牌出讓為海南首例捆綁“保交樓”的土地出讓模式。

??11月18日下午，記者也就上述3則公告相關(guān)情況分別與恒大及澄邁縣有關(guān)方面聯(lián)系采訪，上述兩方均未回應(yīng)。

??“地方政府通過(guò)土地出讓捆綁‘保交樓’的舉措，如果土地出讓能夠最終完成，應(yīng)該能夠完成保交樓任務(wù)?！敝袊?guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向記者表示，除了土地出讓捆綁“保交樓”舉措之外，還有很關(guān)鍵的一點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商融資等渠道的暢通，包括開(kāi)發(fā)手續(xù)的快捷辦理、稅費(fèi)上的減免措施等，只有多方面配套措施支持下，出讓土地捆綁“保交樓”措施才能夠真正落地。

??開(kāi)發(fā)商對(duì)這種土地出讓方式是否感興趣？謝逸楓稱，關(guān)鍵還要看融資渠道是不是有優(yōu)惠政策，比如開(kāi)發(fā)貸、委托貸款等是否都能順利通過(guò)及貸款的利息是多少。他認(rèn)為，這還要取決于地塊是否“干凈”，有沒(méi)有債權(quán)債務(wù)糾紛，這也是確保土地出讓捆綁“保交樓”能否落地的一個(gè)很重要因素。

??嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此也表示，此次澄邁縣自然資源和規(guī)劃局掛牌出讓3宗住宅用地的政策意義在于，地方政府在供地方面出臺(tái)了一些創(chuàng)新做法和內(nèi)容。

??他認(rèn)為，首先，此類做法屬于購(gòu)地模式和“保交樓”模式的捆綁，通過(guò)此類捆綁至少體現(xiàn)了各地在解決“保交樓”方面的急迫程度。通過(guò)此方式，能夠較好地把供地工作和“保交樓”工作兩方面進(jìn)行結(jié)合；其次，此類供地方式有創(chuàng)新性，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)會(huì)有一些顧慮，這在于“保交樓”項(xiàng)目涉及比較復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，若是此類關(guān)系沒(méi)有考慮清楚，很可能是看似拿了一塊性價(jià)比很高的土地，但“保交樓”事件又可能拖累此類企業(yè)的投資能力。

??嚴(yán)躍進(jìn)建議，企業(yè)對(duì)于此類土地要做比較系統(tǒng)的研究，尤其是此類“保交樓”項(xiàng)目盤(pán)活的概率和時(shí)間，以及中間可能會(huì)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題。唯有這樣，才能較好地認(rèn)識(shí)此類購(gòu)地制度創(chuàng)新，更好地了解政府目前供地和“保交樓”的工作思路。