??2022年11月28日晚，證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

??至此，信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動房地產(chǎn)融資。紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??但無論是從六大行對房企授信，還是從“第二支箭”出臺后落地情況來看，受益房企數(shù)量仍較為有限。

??此次證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”，支持房企股權(quán)融資，最終受益方依然還是優(yōu)質(zhì)房企。

??2022年11月28日晚，證監(jiān)會發(fā)布“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。

??房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。證監(jiān)會堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

??具體內(nèi)容如下：

??1.恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。

??2.恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

??3.調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策（H股與A股政策保持一致）。

??4.進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。

??5.積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

??2022年至今房地產(chǎn)融資政策不斷，多部門表達(dá)出了對房地產(chǎn)融資政策的支持。從目前來看，企業(yè)融資端“三箭已出”，第一支箭信貸投放、第二支箭債券融資、第三支箭股權(quán)融資。

??從目前已落地的部分融資政策來看，信貸部分雖然自“央十六條”以來，六大行給予了碧桂園、萬科、龍湖集團(tuán)等17家房企的意向性授信額度超16500億元，但覆蓋面有限，且在授信額度之后，銀行放貸前還有一道審批程序，信心作用更大。

??債券融資方面，基本需要發(fā)行人通過實(shí)物資產(chǎn)或第三方進(jìn)行反擔(dān)保，這對不少民營房企來說有一定難度。

??此次證監(jiān)會針對股權(quán)融資方面的調(diào)整優(yōu)化，在一定程度上可做之前部分融資政策的補(bǔ)充。

??2022年11月21日金融街論壇年會上，證監(jiān)會主席易會滿表示，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

??其中，“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”一項(xiàng)是此次證監(jiān)會針對股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化政策的重要部分。

??自2021年“三道紅線”發(fā)布以來，一直在限制房企的負(fù)債增長，對于不少房企來說，融資和降負(fù)債成為了兩難。

??“三道紅線”具體要求：

??一是扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不能超過70%；

??二是凈負(fù)債率小于100%；

??三是現(xiàn)金短債比要大于1倍。

??其中有兩條與負(fù)債率有關(guān)。股權(quán)融資與之前其他融資政策相比，最大的區(qū)別在于股權(quán)融資與債權(quán)融資不同，不會直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，對“三道紅線”影響相對較小。

??證監(jiān)會發(fā)布的股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施的第一條，便是恢復(fù)涉房上市公司并購重組：允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。

??這是近10年來，涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放。在此之前，主板不受理上市已久，上交所的科創(chuàng)板、深交所創(chuàng)業(yè)板、北交所，都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市。

??并購重組恢復(fù)之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成可能。

??對于那些“爆雷”企業(yè)來說，可以通過重組，理清債務(wù)關(guān)系；對于優(yōu)質(zhì)房企而言，則增加了收購或者控股其他企業(yè)的機(jī)會，有利于目前整體行業(yè)出清。

??長期以來，房企上市后基本失去了再融資功能。但是這并不代表房地產(chǎn)行業(yè)資本市場不活躍，從近幾年與房企關(guān)聯(lián)度極高的物業(yè)管理企業(yè)來看，2019-2021年上市物企共發(fā)起25次配股或可轉(zhuǎn)股債券，籌集金額總值達(dá)559.03億港元。僅2021年就有共有8家上市物企發(fā)起11項(xiàng)配售或可轉(zhuǎn)股債券，募集資金凈額達(dá)345.67億港元。

??在這其中，有部分房企因現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險頻發(fā)，為緩解流動性壓力，出售旗下物企換取現(xiàn)金，引發(fā)行業(yè)多項(xiàng)重大收并購。例如，碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活部分核心資產(chǎn)鄰里樂等。

??隨著上市房企融資恢復(fù)，上市房企不僅可以發(fā)行股份購買涉房資產(chǎn)，在發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，還可以募集配套資金。這將極大程度促進(jìn)A股與H股房企活躍度。

??需要注意的是募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

??作為企業(yè)融資端的“第三支箭”，證監(jiān)會此次在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，最終結(jié)果依然還是利好“優(yōu)質(zhì)房企”。

??8月至今，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模已經(jīng)超過萬億，可以說流動性在加速釋放，整體房企融資環(huán)境迎來改善。

??但從政策落地來看，融資對企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，惠及面有限，絕大多數(shù)民營企業(yè)仍然只能依靠自救。

??據(jù)CRIC對100家典型房企融資的監(jiān)測，民營房企融資規(guī)模占比從2021年8月首次跌破50%之后持續(xù)下跌，到了2022年10月僅為10%。2022年1-10月民營房企的累計(jì)融資總額僅為2291億元，同比減少68%，其中債券發(fā)行規(guī)模僅1376億元，同比減少了58%。

??剔除因?yàn)榻粨Q要約而發(fā)行債券的企業(yè)之后，2022年1-10月發(fā)行新債券的民營房企僅有11家，發(fā)行新債券共約552億元，其中發(fā)行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城，這些都是目前被首先認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)房企。

??可以預(yù)見的是，隨著證監(jiān)會股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施落地，率先受益的依然還是這些優(yōu)質(zhì)房企，絕大多數(shù)民營房企依然還是要等待政策效果的傳導(dǎo)。

??值得注意的是，2023年上半年民營房企即將迎來一波較大規(guī)模的償債潮，其中龍湖、新城和美的置業(yè)三家企業(yè)的到期規(guī)模卻僅有163億元。

??由此可見，對于接下來的償債潮而言，這些“優(yōu)質(zhì)房企”本身壓力并不大。但是對于其他的民營房企而言，即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認(rèn)可，目前仍然面臨較大的到期壓力。

??我們認(rèn)為，近期的支持政策表面在“救”，實(shí)則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金優(yōu)先流入相對比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營房企，使這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風(fēng)險繼續(xù)蔓延。

??對于即將到來的2023年上半年償債高峰期，大部分民營房企緊迫性依舊。

??目前民營房企脫困除了緊跟政策端，積極尋求發(fā)債機(jī)會，更重要的還是要依靠銷售端恢復(fù)，增強(qiáng)內(nèi)生流動性，穩(wěn)住局面。無論是發(fā)債還是展期，解決的都是短期問題，未來仍要面臨債務(wù)疊加和償還的問題，銷售回款才是“治本”的關(guān)鍵。

??目前已經(jīng)進(jìn)入年終槍收階段，企業(yè)迎來排貨、營銷大比拼，民營房企更要打好攻堅(jiān)戰(zhàn)。