??2022年是樓市深度調(diào)整、房企風(fēng)險(xiǎn)加速出清的一年。2023年樓市怎么走，備受市場(chǎng)關(guān)注。

??12月15日至16日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署。

??會(huì)議提到：“當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大”，在此背景下，“明年要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)”，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

??對(duì)于2023年樓市調(diào)控方向，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調(diào)“房住不炒”，說明投資投機(jī)性需求仍是被遏制對(duì)象。

??但在這個(gè)大前提下，房地產(chǎn)管理基調(diào)發(fā)生了明顯變化，穩(wěn)定和支持的調(diào)性更濃。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。支持剛性和改善性住房需求；推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調(diào)的變化。他表示：“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?！?/p>

??支持住房改善

??住房消費(fèi)，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。

??此次會(huì)議指出，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

??事實(shí)上，支持住房改善，不只是2023年的工作重點(diǎn)，這也是未來十幾年政策支持方向。

??12月14日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，明確提到，堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。

??近年來改善性需求一直是購(gòu)房主力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，新建商品住房中，一線城市2021年三房戶型成交套數(shù)占比達(dá)到約49%，較2020年占比進(jìn)一步提升2.11個(gè)百分點(diǎn)；二線城市和三線城市三房戶型成交套數(shù)占比均在55%以上，且比例均較去年有增長(zhǎng)趨勢(shì)。未來，三房戶型、四房戶型成交比重有望繼續(xù)提升。

??根據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒2020》，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2個(gè)，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。

??這意味著，在“住有所居”基本需求得到滿足之后，居住需求會(huì)逐步向改善性需求過渡，這是一個(gè)必然趨勢(shì)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來商品房市場(chǎng)要想短期內(nèi)企穩(wěn)，對(duì)內(nèi)需和消費(fèi)有帶動(dòng)，改善性需求釋放是關(guān)鍵。在高房?jī)r(jià)背景下，加上疫情沖擊，居民收入難以在短時(shí)期內(nèi)提升，新市民為主的剛需需求還很難啟動(dòng)，唯有依賴換房需求、改善需求。他預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費(fèi)等，可能都要調(diào)整。

??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，時(shí)隔多年后首次明確提出要支持住房需求，預(yù)計(jì)明年將有望加大對(duì)改善性住房需求的政策支持力度。地方政府也將積極發(fā)力，有條件的城市將減少或取消限制性購(gòu)房政策，推動(dòng)存量房去庫(kù)存，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

??此次會(huì)議還提出，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。此次“平穩(wěn)過渡”的提法，意味著2023年有望出臺(tái)新發(fā)展模式相關(guān)重磅政策。

??關(guān)于新發(fā)展模式，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著墨不多。但在《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中作出詳細(xì)部署，即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

??防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)

??本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，這是對(duì)二十大精神的進(jìn)一步貫徹落實(shí)。在重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然是重點(diǎn)內(nèi)容之一。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜解讀道，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一，預(yù)計(jì)2023年“保交樓”專項(xiàng)借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，“保交樓”有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。

??與此同時(shí)，本次會(huì)議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，說明優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。

??李宇嘉表示，化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，是2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)之一。但到現(xiàn)在，幾家頭部暴雷企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置并未完成，在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購(gòu)等方面進(jìn)展不及預(yù)期。2023年風(fēng)險(xiǎn)處置要有明確結(jié)果，以消除市場(chǎng)擔(dān)憂，緩解市場(chǎng)信心和預(yù)期每況愈下的狀態(tài)。留下來的企業(yè)，要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況，才能從根本上建立抵擋風(fēng)險(xiǎn)的防火墻，才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來發(fā)展。

??值得注意的是，當(dāng)下，缺錢依然是大多數(shù)房企共同痛點(diǎn)之一，尤其是在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)攀升下，部分房企短期和中長(zhǎng)期兌付壓力仍在持續(xù)。盡管11月以來，監(jiān)管部門出臺(tái)多項(xiàng)舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地，但房企資金面依然疲弱。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降26.9%，跌幅比1-10月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比下降17.5%，跌幅擴(kuò)大了2.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款同比下降33.6%，個(gè)人按揭貸款同比下降26.2%。

??與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下滑，距離“平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)仍有距離。1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下跌22.3%；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅，意味著新房?jī)r(jià)格還在下跌。

??市場(chǎng)信心亟待恢復(fù)。近日劉鶴副總理強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)”，“上次房地產(chǎn)行業(yè)被稱為支柱行業(yè)還是在2003年，20年之后又被看作支柱行業(yè)，這些毫無(wú)疑問對(duì)市場(chǎng)有正面作用。雖然市場(chǎng)壓力還是特別大，但政策面都在逐步向好，且政策面向好的力度、廣度超出了預(yù)期和想象?！比f(wàn)科臨時(shí)股東大會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示。

??房地產(chǎn)業(yè)面臨的困境是一時(shí)的?！拔磥硪粋€(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐?！眲ⅩQ指出。