廣東東莞:推行存量商品房“帶押過戶”模式

政策 2023-01-03 11:30:37 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??12月30日,據(jù)廣東省東莞市住建局官網(wǎng)消息,東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門發(fā)布關(guān)于推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知。

??根據(jù)《中華人民共和國民法典》及《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(東建〔2022〕4號)、《中國人民銀行廣州分行關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》(廣州銀發(fā)〔2022〕63號)等法律法規(guī)政策規(guī)定,為進一步優(yōu)化東莞市營商環(huán)境,提升存量商品房交易便捷度和安全性,現(xiàn)就推行存量商品房“帶押過戶”模式有關(guān)事項通知如下:

??一、充分認識推行“帶押過戶”的意義

??推行存量商品房“帶押過戶”模式,可有效降低房屋交易風(fēng)險和成本,縮短房屋交易周期,在激發(fā)存量商品房市場交易活力的同時,有利于新建商品房市場和存量商品房市場之間相互促進,更好地滿足剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??二、推行公證機構(gòu)監(jiān)管資金模式

??為保障“帶押過戶”資金安全,防控業(yè)務(wù)風(fēng)險,推行交易資金由公證機構(gòu)公證提存賬戶監(jiān)管模式,發(fā)揮公證職能。公證機構(gòu)應(yīng)嚴格按照《民法典》、《公證法》、《提存公證規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定,設(shè)立獨立的公證提存賬戶,公證機構(gòu)提存監(jiān)管資金要覆蓋未清償債務(wù)總額,保障金融債權(quán)安全。

??公證機構(gòu)、商業(yè)銀行等相關(guān)機構(gòu)要加強協(xié)調(diào)對接,制定具體可行的業(yè)務(wù)流程,建立完善安全的資金提存監(jiān)管模式,訂立“帶押過戶”專項工作協(xié)議(以下簡稱“專項工作協(xié)議”),明確資金提存監(jiān)管各環(huán)節(jié)辦理時限,建立風(fēng)險防控機制,保障房產(chǎn)交易順利進行。

??三、明確“帶押過戶”業(yè)務(wù)流程

??買方通過貸款(商業(yè)銀行貸款、公積金貸款)支付部分購房款的,各方按照市場化、法治化原則,在保證風(fēng)險可控的前提下,主要按照以下流程辦理:

??(一)買賣雙方達成房產(chǎn)交易意向,賣方向賣方貸款機構(gòu)提交提前還款申請和“帶押過戶”申請,買方向買方貸款機構(gòu)提交貸款申請資料。

??(二)賣方貸款機構(gòu)出具同意“帶押過戶”證明;買方貸款機構(gòu)預(yù)審買方貸款資格并出具同意貸款意向函。

??(三)買賣雙方向提存機構(gòu)申請辦理交易資金提存監(jiān)管。買家將定金、首付款存入提存機構(gòu)設(shè)立的資金專用提存賬戶中,買賣雙方對定金、首期款不存入提存賬戶另有約定的,可從其約定,但剩余購房款不足以結(jié)清賣方原貸款金額本息的,賣方應(yīng)同步補足款項至提存賬戶。

??(四)買賣雙方辦理房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。

??(五)買賣雙方及買方貸款機構(gòu)可向登記機構(gòu)申請辦理存量商品房預(yù)告登記設(shè)立、抵押權(quán)預(yù)告登記設(shè)立;對符合登記條件的申請,登記機構(gòu)同步審核、同時記載于不動產(chǎn)登記簿。

??(六)買方貸款機構(gòu)收到登記機構(gòu)的抵押權(quán)預(yù)告登記電子證照后,直接將買方貸款劃入提存賬戶進行監(jiān)管,資金提存機構(gòu)確定買方購房款已劃入提存賬戶后,向賣方貸款機構(gòu)發(fā)出提存款到賬通知書。

??(七)買賣雙方及雙方貸款機構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理存量商品房抵押權(quán)注銷登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)首次登記業(yè)務(wù),并向稅務(wù)部門繳交稅費;對符合登記條件的申請,登記機構(gòu)同步審核、同時記載于不動產(chǎn)登記簿。

??(八)提存機構(gòu)向賣方貸款機構(gòu)指定還款賬戶匯款交付貸款本息余額,并對余款進行清分。

??如出現(xiàn)查封、限制交易等情況無法完成過戶的,登記機構(gòu)及時退件,當事人已申請辦理存量商品房預(yù)告登記設(shè)立、抵押權(quán)預(yù)告登記設(shè)立的,應(yīng)向登記機構(gòu)申請辦理相應(yīng)的預(yù)告登記注銷。資金提存機構(gòu)將提存賬戶中的購房款及利息分別返還買方貸款機構(gòu)及買方本人。

??買賣雙方貸款機構(gòu)為同一機構(gòu)或買方不需要通過貸款支付購房款的,可參照上述流程辦理?!皫а哼^戶”各相關(guān)機構(gòu)可結(jié)合實際工作需要,在上述程序框架內(nèi)適當調(diào)整內(nèi)部工作流程,明確各環(huán)節(jié)辦理時限,并納入專項工作協(xié)議。

??住房公積金貸款可參照商業(yè)銀行貸款做法,除貸款資格審核外,其他相關(guān)手續(xù)委托合作的貸款機構(gòu)辦理,支持存量商品房“帶押過戶”。

??四、落實相關(guān)機構(gòu)工作職能

??(一)金融機構(gòu)積極響應(yīng),推進工作落實

??全市各銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)嚴格落實存量商品房“帶押過戶”有關(guān)規(guī)定,及時調(diào)整“帶押過戶”中的貸款審批發(fā)放標準,推動貸款審批與抵押登記業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)流程、審批管理等無縫銜接,積極優(yōu)化完善業(yè)務(wù)流程,提升辦事效率,形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南,做好相關(guān)業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)和客戶宣講等工作。業(yè)務(wù)開展過程中應(yīng)梳理總結(jié)各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險,建立完善風(fēng)險管控機制,保障交易資金安全,穩(wěn)妥有序推進“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)辦理。

??(二)資金提存機構(gòu)積極發(fā)揮職能作用,保障存量商品房交易安全

??資金提存機構(gòu)應(yīng)依法依規(guī)承接交易資金提存業(yè)務(wù),搭建交易雙方及貸款機構(gòu)之間信任的橋梁,確保資金劃轉(zhuǎn)安全公正。同時,發(fā)揮樞紐協(xié)調(diào)作用,督促各方積極履行合同約定,促進抵押中房屋交易流程順利完成。

??(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)做好居間服務(wù),協(xié)助優(yōu)化交易流程

??房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)積極向交易雙方做好政策宣傳和正確引導(dǎo),協(xié)助交易雙方準備申請材料,與貸款機構(gòu)、資金提存機構(gòu)商定具體辦理方式,為交易雙方提供便利、減輕負擔,推動抵押中房屋順利交易。

??五、加強部門之間協(xié)調(diào)配合

??(一)住建部門加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào),建立溝通協(xié)調(diào)機制,及時協(xié)調(diào)解決“帶押過戶”模式推行過程中的問題,協(xié)助、會同相關(guān)職能部門不斷完善工作措施、提升工作效能,確保惠民措施落到實處。

??(二)人民銀行、銀保監(jiān)等金融管理部門組織、指導(dǎo)商業(yè)銀行積極開展“帶押過戶”業(yè)務(wù),優(yōu)化完善提存、放款、撤押等工作程序,確保“帶押過戶”業(yè)務(wù)在各商業(yè)銀行間無障礙順利開展。

??(三)不動產(chǎn)登記部門加快推進業(yè)務(wù)線上辦理進程,提高業(yè)務(wù)辦理效率。存量商品房“帶押過戶”業(yè)務(wù)視現(xiàn)有條件,采取線下辦理先行先試、加快推進線上辦理的實施方式。不動產(chǎn)登記部門要牽頭全面梳理“帶押過戶”線下窗口業(yè)務(wù)辦理標準并固化至一體化政務(wù)服務(wù)平臺,在優(yōu)化線下業(yè)務(wù)辦理流程基礎(chǔ)上,利用現(xiàn)有“不動產(chǎn)登記+金融服務(wù)”、“不動產(chǎn)登記+公證”合作成果,強化部門間信息互通共享,利用人臉識別、電子簽名、區(qū)塊鏈等技術(shù),協(xié)同各銀行業(yè)金融機構(gòu)、資金提存機構(gòu)研究推進“帶押過戶”并辦登記業(yè)務(wù)線上辦理,提供更便捷、高效的業(yè)務(wù)辦理模式。

??(四)司法行政部門加強監(jiān)督指導(dǎo),督導(dǎo)公證機構(gòu)按規(guī)收費,優(yōu)化、完善公證提存工作程序,確保提存賬戶安全合法,積極開展房屋交易和不動產(chǎn)登記聯(lián)辦等延伸服務(wù)、“一站式”綜合服務(wù)。

??(五)政務(wù)服務(wù)數(shù)據(jù)管理部門加強與不動產(chǎn)登記部門業(yè)務(wù)銜接,根據(jù)不動產(chǎn)登記部門梳理的事項標準及業(yè)務(wù)流程,做好市政務(wù)服務(wù)一體化平臺業(yè)務(wù)辦理系統(tǒng)開發(fā),會同有關(guān)業(yè)務(wù)部門做好市民服務(wù)中心、鎮(zhèn)街(園區(qū))政務(wù)服務(wù)中心窗口業(yè)務(wù)培訓(xùn),確?!皫а哼^戶”線下窗口業(yè)務(wù)暢通辦理。

??六、具體實施時間待相關(guān)工作準備就緒后盡快另行通知。執(zhí)行過程中,如遇問題,請及時向相關(guān)主管部門反映報告。

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