??近期，央行、銀保監(jiān)會、住建部三部委表態(tài)松綁居民購房按揭。

??央行和銀保監(jiān)會允許各地下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，同日，住建部部長倪虹強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)施策、分類調(diào)整首付比例等政策。

??早在2022年9月，央行和銀保監(jiān)就發(fā)布了允許階段性調(diào)整房貸利率下限的政策，但該政策對市場預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動效果都不明顯，

??此次，房貸政策再升級，2023年部分城市首付和利率或?qū)⑼黄葡孪蕖?/p>

??2023年元旦剛過沒幾天，1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??具體來看，主要有以下三點(diǎn)：

??1、房價連續(xù)3個月下跌。

??2、僅限首套房貸款利率下限調(diào)整。

??3、若房價連續(xù)3個月上漲即恢復(fù)全國統(tǒng)一利率下限。

??此次政策實(shí)際上是對2022年房貸利率政策的延續(xù)。

??2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》：對于貸款購買普通自住房家庭，首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)。

??從2022年全年LPR走勢來看，8月，5年期及以上LPR降至4.3，首套住房房貸利率最低可做到4.1%。

??此后，2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)時，70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。

??政策出臺后，多地積極響應(yīng)，例如濟(jì)寧、黃岡、清遠(yuǎn)等將首套房貸利率下限調(diào)整為LPR減60個基點(diǎn)至LPR減35個基點(diǎn)，江門、湛江等甚至取消了利率下限。

??但929新政對市場預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動效果都不明顯，例如統(tǒng)計(jì)局公布的濟(jì)寧、湛江新房房價繼續(xù)負(fù)增，CRIC數(shù)據(jù)顯示清遠(yuǎn)四季度商品住宅成交面積同、環(huán)比分別跌63%和20%。

??此次央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的政策，是在929政策上的進(jìn)一步升級，其中最大的不同共有兩點(diǎn)，第一是929政策僅有3個月試行期，而此次新政暫未設(shè)定截止時限。第二，此次新政設(shè)立了房價三連漲即恢復(fù)全國統(tǒng)一利率下限的退出機(jī)制。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前70個大中城市中符合條件的城市有38個。

??從此次新政來看，2023年信貸政策繼續(xù)寬松信號明顯，尤其是對剛需購房者而言，將進(jìn)行進(jìn)一步的保護(hù)和支持。

??需要注意的是，此次新政設(shè)立的房價三連漲即恢復(fù)統(tǒng)一利率的“退出機(jī)制”，意在表面目前政策主基調(diào)仍是求穩(wěn)定而不求非理性上漲。

??在央行和銀保監(jiān)會允許各地下調(diào)或取消首套房貸利率下限的同一天，住建部部長倪虹在接受媒體采訪時提及了對三類住房需求的政策，強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)施策、分類調(diào)整首付比例等政策。

??對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。

??對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

??對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

??其中，在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導(dǎo)向，這是決策層近年來首次關(guān)于限貸政策有如此明確直白的表態(tài)，有著很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

??從目前來看，2022年全國至少113個市縣松綁限貸，5-8月是政策密集出臺期，太原、長春等81城下調(diào)首套房貸款利率至2成起，南京、廈門等55城下調(diào)二套房首付比例，蘭州、鄭州等57城明確取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

??2023年開年住建部對精準(zhǔn)施策的表態(tài)，在一定程度上意味著2023年各地首付或?qū)⑦M(jìn)一步放松。

??具體來看，我們認(rèn)為接下來，首先是各地首付比例有望迎來全面下調(diào)，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起。

??二套方面，首付比例或?qū)⒎诸愓{(diào)降，更多三四線和壓力二線城市將落地二套房最低首付30%、實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，核心城市適度下調(diào)高企的二套房首付比例和房貸利率加點(diǎn)，給予置換、多孩等家庭一定政策傾斜。

??值得一提的是，采訪中，倪虹部長還提出了2023房地產(chǎn)工作“九字訣”——增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型，部署了保交樓、化解房企風(fēng)險、提品質(zhì)等五項(xiàng)重點(diǎn)工作，并表達(dá)了對2023年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的信心。

??從三部委同一日政策松綁來看，2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。

??首先是，房貸利率方面，降LPR、降加點(diǎn)、降下限。房貸利率錨5年期以上LPR在2022年累計(jì)下調(diào)了35BP，2023年穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)驅(qū)動下，LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進(jìn)一步帶動房貸利率下行。

??其次是，首付比例方面，首套普降、二套分類降。各地首套房首付比例有望迎來全面下調(diào)，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起。更多三四線和壓力二線城市將落地最低30%的二套房首付比例，京滬深杭蓉等重點(diǎn)城市二套房首付比例也有下調(diào)可能。

??最后，貸款套數(shù)認(rèn)定規(guī)則也將持續(xù)優(yōu)化。例如取消認(rèn)房又認(rèn)貸，首套貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。又比如對多孩、投親養(yǎng)老等家庭，以及住房用于保障性租賃住房等用途的，在貸款套數(shù)認(rèn)定時核減一套。

??預(yù)判政策效果，我們認(rèn)為，在現(xiàn)有政策落地見效或者有加碼政策發(fā)布的情況下，2023年房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。