??3月5日，一年一度的“兩會(huì)”開幕，兩會(huì)《政府工作報(bào)告》在對“今年政府工作的建議”中，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容有77個(gè)字，兩大核心內(nèi)容定調(diào)2023年樓市。

??核心內(nèi)容包含兩方面：

??1. 有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

??2. 加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??此外，在“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”中還提到了實(shí)施城市更新行動(dòng)。

??以上表述與2022年12月15日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的表述基本一致，總結(jié)下來可以概括為六個(gè)字：防風(fēng)險(xiǎn)，促需求。

??雖然在對2023年工作部署中對房地產(chǎn)著墨較少，但在過去一年和五年工作回顧中，多次提到房地產(chǎn)。過去五年，“房住不炒”貫穿了房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，今年更是把防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)擺在了重要位置。

??雖然政府工作報(bào)告在2023年工作部署中，對房地產(chǎn)方面的表述僅有77個(gè)字，但是在整個(gè)回顧過程中房地產(chǎn)仍然占據(jù)大量篇幅。

??在過去五年的回顧中，對于房地產(chǎn)的總結(jié)，今年政府工作報(bào)告這樣表述：堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??值得注意的是，在今年工作安排上，自2018年以來高頻出現(xiàn)的“房住不炒”并未出現(xiàn)在2023年政府工作報(bào)告中。

??過去幾年，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。2018年，全國兩會(huì)政府工作報(bào)告首次提出“房住不炒”，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，2019年的政府工作報(bào)告未提及“房住不炒”，但在2020年、2021年、2022年的政府工作報(bào)告中，也都曾提及這個(gè)關(guān)鍵詞。

??雖然2023年政府工作報(bào)告的工作建議中并未提到“房住不炒”，但這并不代表這一定位會(huì)發(fā)生動(dòng)搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機(jī)制的基本遵循。

??中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然堅(jiān)守“房住不炒”定位，短期內(nèi)的紓困松綁政策是對市場過熱時(shí)期政策的糾偏調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

??對比2016年以來政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)部分內(nèi)容的表述，今年最大的變化是將穩(wěn)地產(chǎn)置于“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”重要任務(wù)之一，側(cè)面證明了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位。

??這也意味著，2023年，房地產(chǎn)相關(guān)工作重要目標(biāo)是：防風(fēng)險(xiǎn)！

??首先是交付和民生風(fēng)險(xiǎn)，政府工作報(bào)告中雖未明確提及，但在過去一年的回顧中也提到了“出臺(tái)金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生工作?！北＝粯侨匀皇欠€(wěn)定房地產(chǎn)市場的底線。

??其次也是很重要的一點(diǎn)，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，尤其是頭部優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??這也延續(xù)了去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提到，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。與此同時(shí)，《求是》雜志刊文相關(guān)提法一脈相承。

??2022年以來，融資政策針對前期收縮性政策糾偏，“三支箭”以后融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向也從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，截至目前部分民企融資難的現(xiàn)象仍未得到根本解決。預(yù)計(jì)2023年企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⒂瓉韺?shí)質(zhì)性改善。

??房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)處置不當(dāng)，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。四季度以來中央一系列保交樓、保優(yōu)質(zhì)市場主體政策持續(xù)落地，及時(shí)托底市場，避免硬著陸。

??在保障民生方面，今年的政府工作報(bào)告提出，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??對比2016年以來政府工作報(bào)告中對住房需求的表述，僅在2016年時(shí)提到“適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求”，而彼時(shí)的大背景是化解房地產(chǎn)庫存，一直到2023年，政府工作報(bào)告再次將“支持剛性和改善性住房需求”放在了重要位置，而此次意在提振住房消費(fèi)。

??早在2022年7月28日中共中央政治局會(huì)議上首次提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。隨后，在去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次提及支持住房改善需求。

??在房住不炒的大框架下擴(kuò)大內(nèi)需，支持剛需、改善住房需求，預(yù)示著2023年地方因城施策仍然有放松空間，接下來一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑⒃诟纳菩枨蠖税l(fā)力，比如松綁特定區(qū)域、特定人群的限制性購房政策，適當(dāng)調(diào)降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，同時(shí)加大購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等財(cái)稅刺激。

??此外，考慮到貨幣政策將從偏寬松逐漸向中性回歸，聯(lián)系房地產(chǎn)相關(guān)政策，差別化住房信貸支持政策預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)退出。低房貸利率刺激下不少房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回溫，但目前市場復(fù)蘇并非全局，在復(fù)蘇尚不明朗的現(xiàn)階段，更需要維持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。

??房地產(chǎn)市場需求端的企穩(wěn)回升，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售端現(xiàn)金回流，對于化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)具有關(guān)鍵作用。

??房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財(cái)政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。

??在堅(jiān)持房住不炒定位不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上，2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)仍是防風(fēng)險(xiǎn)、增信心促需求，中央政策將繼續(xù)發(fā)揮托底作用，重點(diǎn)在于全面落實(shí)保交樓、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場底部修復(fù)，短期內(nèi)收縮效應(yīng)的政策暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)。