??3月25日，為保障購房人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險，武漢市房管局發(fā)布了《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則（征求意見稿）》（以下簡稱“實施細則”）。該實施細則針對新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的工作分工、合作銀行確定、監(jiān)管額度確定、監(jiān)管賬戶開立及公示、房價款交存、監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用、退款處理、違規(guī)違約行為處置等環(huán)節(jié)給出了明確和細化的規(guī)定，增強了預(yù)售資金監(jiān)管工作的操作性。

??武漢市主管部門表示，該實施細則的發(fā)布，是為更好的落實《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱“辦法”），將會積極推動保交付、保交樓，促進行業(yè)健康發(fā)展。

??明確細化監(jiān)管流程

??實施細則明確細化了預(yù)售資金監(jiān)管流程，首先指出，武漢市行政區(qū)域內(nèi)預(yù)售的新建商品房項目，其新建商品房預(yù)售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，均應(yīng)當(dāng)按照辦法及本實施細則規(guī)定，接受新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管。在新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的工作分工方面，武漢市住房保障和房屋管理局是武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門；合作銀行負責(zé)本行新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌、指導(dǎo)工作，落實辦法、實施細則的相關(guān)規(guī)定；監(jiān)管銀行負責(zé)接受合作銀行的工作指導(dǎo)，落實辦法、本細則的規(guī)定，簽訂和履行三方協(xié)議的約定，負責(zé)開戶、賬務(wù)管理、監(jiān)管額度外預(yù)售資金使用及開發(fā)企業(yè)違規(guī)違約行為 的上報工作等。

??按照實施細則，通過招標(biāo)確定合作銀行。主管部門會同金融監(jiān)督管理部門通過公開招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、房地產(chǎn)行 業(yè)信貸規(guī)模等因素，確定承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的合作銀行，并通過門戶網(wǎng)站予以公示。合作銀行招標(biāo)服務(wù)期為3年，主管部門先行與合作銀行簽訂1年期合作協(xié)議，并每年對合作銀行的預(yù)售資金監(jiān)管工作進行綜合評判，符合要求的，可續(xù)簽合作協(xié)議。同時，監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行及開發(fā)企業(yè)通過簽訂三方協(xié)議，明確三方責(zé)任。

??實施細則對房價款的交存進行了明確。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶作為預(yù)售商品房房價款收款賬戶提供給購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為房價款收款賬戶，并應(yīng)當(dāng)按照商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中預(yù)簽約信息、商品房買賣合同約定，打印定金交款通知書和房價款交款通知書，協(xié)助購房人分別將定金、首付款、分期付款、一次付款通過專用 POS機、轉(zhuǎn)賬等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。

??購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購房價款應(yīng)當(dāng)全部直接交存至監(jiān)管賬戶。購房人可通過“武漢住保房管”微信公眾號打印定金交款通知書和房價款交款通知書，查詢本人房價款入賬情況。通過按揭貸款方式購買商品房的，按揭銀行應(yīng)依據(jù)商品房買賣合同備案信息，確認首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，按照借款合同的約定將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

??按開發(fā)節(jié)點使用監(jiān)管資金

??實施細則規(guī)定，存入監(jiān)管賬戶的新建商品房預(yù)售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金和監(jiān)管額度外預(yù)售資金。監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金是監(jiān)管賬戶中保障項目竣工交付所需的資金，監(jiān)管額度外預(yù)售資金是超出監(jiān)管額度的資金。

??監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金應(yīng)?？顚Ｓ?，必須用于本項目工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料款、設(shè)備款、施工進度款、 監(jiān)理費、不可預(yù)見費等相關(guān)支出，不得用于支付借 （貸） 款的 本金和利息，不得用于繳納土地價款、罰金、稅金、支付營銷 費用及開發(fā)企業(yè)員工工資等。

??開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金。 開發(fā)企業(yè)可按照主體結(jié)構(gòu) 1/3、主體結(jié)構(gòu) 2/3、 結(jié)構(gòu)封頂、外立面完工、規(guī)劃驗收、竣工驗收、不動產(chǎn)首次登 記等節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金；主體結(jié)構(gòu)達到 1/3 的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的35%；主體結(jié)構(gòu)達到2/3的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的55%；結(jié)構(gòu)封頂?shù)模塾嬍褂媒痤~不得超過監(jiān)管額度的 75%；外立面完工的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的80%； 規(guī)劃驗收的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的85%；竣工驗收的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的95%，項目完成不動產(chǎn)首 次登記的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的100%。項目完成不動產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)余額不得低于監(jiān)管額度的 5%。

??監(jiān)管機構(gòu)在受理開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應(yīng)在3個工作日內(nèi)辦結(jié)，對符合使用條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)將同意使用的電子信息傳送至監(jiān)管銀行；而對于實際用途、收款單位與合同約定不符、申請資金超出使用節(jié)點或用款額度等不符合使用規(guī)定的情形，監(jiān)管機構(gòu)則駁回申請，并說明理由。

??開發(fā)企業(yè)特別緊急需要使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金，在工程進度未達使用節(jié)點時，項目所在區(qū)人民政府書面來函提出需提前支取監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支付農(nóng)民工工資的，監(jiān)管機構(gòu)報主管部門同意后可予以支持，但開發(fā)企業(yè)后續(xù)銷售回款應(yīng)補足預(yù)支部分。開發(fā)企業(yè)也可用商業(yè)銀行出具的見索即付性現(xiàn)金保函等額替換監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金，替換金額不得超過剩余監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的30%。

??加強違規(guī)違約行為處置

??開發(fā)企業(yè)與購房人解除預(yù)簽約且定金已交存至監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)上傳退款協(xié)議申請定金退款，監(jiān)管機構(gòu)核實退款申請與退款協(xié)議約定一致的，通過監(jiān)管系統(tǒng)將同意退款的電子信息發(fā)送至監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行應(yīng)在 2 個工作日內(nèi)按照電子信息的內(nèi)容完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

??實施細則加強了違規(guī)違約行為處置。開發(fā)企業(yè)有未按照規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶、未按照規(guī)定使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金、未按照規(guī)定提供真實的申請資料辦理新建商品房預(yù)售 資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)、監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金被集團公司抽調(diào)等行為，監(jiān)管機構(gòu)責(zé)令限期整改并將違規(guī)違約線索轉(zhuǎn)主管部門處置，整改期間可按照三方協(xié)議的約定暫停其監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用。逾期不改的，監(jiān)管機構(gòu)可視情況提請主管部門處理，主管部門可采取暫停商品房預(yù)售、信用扣分并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會 公示。

??對于合作銀行或監(jiān)管銀行存在未按照本規(guī)定及時將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶、 未及時撥付監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金、擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)資金 的；未按照規(guī)定或者協(xié)議約定及時達到信息系統(tǒng)共享標(biāo)準(zhǔn)的，或共享數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不及時、不全面的；未按照規(guī)定或者合作協(xié)議的約定，履行對監(jiān)管銀行的監(jiān)督管理職責(zé)的；通過加設(shè)印章、增設(shè)其他機構(gòu)的審批流程擅自限制開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金等行為，監(jiān)管機構(gòu)約談涉事合作銀行，責(zé)令限期整改，并視整改情況將其違規(guī)違約線索提請主管部門移交銀行監(jiān)管部門，由銀行監(jiān)管部門依法依規(guī)處理。合作銀行完成整改之前，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)暫停該行新增監(jiān)管賬戶開戶權(quán)限；合作銀行未完成整改的或多次發(fā)生違規(guī)行為的，監(jiān)管機構(gòu)可提請主管部門按照合作協(xié)議約定在一定時間內(nèi)與其取消合作關(guān)系。合作銀行應(yīng)根據(jù)主管部門處理結(jié)果及時調(diào)整監(jiān)管銀行名錄庫。取消合作關(guān)系的商業(yè)銀行應(yīng)按照已簽訂的合作協(xié)議、三方協(xié)議的約定，對監(jiān)管中的監(jiān)管賬戶履行相關(guān)責(zé)任。

??實施細則還明確，主管部門、監(jiān)管機構(gòu)的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法依規(guī)予以處理。開發(fā)企業(yè)作為商品房建設(shè)主體，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由于盲目投資、非法集資、違法違規(guī)經(jīng)營、挪用預(yù)售資金引發(fā)的工 程項目爛尾、違規(guī)交房、逾期交房等產(chǎn)生的經(jīng)濟、法律責(zé)任。 施工單位、材料及設(shè)備供應(yīng)單位、監(jiān)理單位等出具虛假資料協(xié)助開發(fā)企業(yè)套取監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟、法律責(zé)任。