??幾方都敞開心扉熱烈地討論著。

??這一幕發(fā)生在北京的一場物業(yè)立法研討活動中，與會人員就“明確業(yè)主委員會的主體地位”“業(yè)主委員會委員候選人參選資格”“業(yè)主大會參與表決的認(rèn)定”“厘清物業(yè)管理中政府部門職責(zé)分工”“加強(qiáng)共有收益管理”等物業(yè)管理中的共性問題展開討論。

??探討會上，周然（化名）表示，這些問題主要是根據(jù)近5年信訪投訴案件、司法判決，以及跟進(jìn)人大代表和政協(xié)委員的提案調(diào)研報(bào)告等材料，在梳理了當(dāng)?shù)匦^(qū)物業(yè)焦點(diǎn)問題以及爆發(fā)原因等基礎(chǔ)上形成的，并希望以推進(jìn)立法的方式解決這些問題，其中包括在全國范圍內(nèi)屬于首創(chuàng)的條文。

??周然是某城市住建部門物業(yè)管理科的一位管理人員，分管物業(yè)管理科多年，處理過萬余宗信訪案件和數(shù)千宗訴前調(diào)解工作，對物業(yè)管理事務(wù)的繁雜深有體會，其提出與思考的問題，其實(shí)也是物業(yè)管理領(lǐng)域困擾各方多年的典型問題?！斑@是一個(gè)外來人口流動較大的城市，家長里短社區(qū)治理中的事件時(shí)有發(fā)生。”

??走訪調(diào)研杭州、合肥、濟(jì)南、上海等地后，周然來到北京，她希望在某些方面可以得到進(jìn)一步支持。

??法規(guī)與現(xiàn)實(shí)的沖突

??業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，法律地位不明確是物業(yè)管理中的長期難題。

??在小區(qū)物業(yè)管理中，業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的組織，也是業(yè)主和物業(yè)公司溝通的橋梁，但由于現(xiàn)行的《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均沒有對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位作出明確界定，現(xiàn)實(shí)中業(yè)主大會多以會議形式存在，業(yè)主委員會則是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

??2020年，深圳曾在最新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中提出對業(yè)主大會賦予法人身份，將其組織化、實(shí)體化以解決因業(yè)主主體缺位問題出現(xiàn)的市場失靈現(xiàn)象。目前此做法對業(yè)主大會組織化行為的實(shí)施效果有待觀察。

??多地學(xué)者、政府內(nèi)部人士均認(rèn)為，業(yè)主大會實(shí)體化、組織化有其必要性，但由于我國當(dāng)前基層民眾民主實(shí)踐缺乏，公共意識、參與意識不強(qiáng)等因素，進(jìn)展頗為緩慢。

??現(xiàn)實(shí)中，由于業(yè)主大會、業(yè)主委員會法律主體地位不清晰，缺乏內(nèi)外部監(jiān)管約束機(jī)制，部分小區(qū)存在業(yè)主委員會委員權(quán)責(zé)不對等、權(quán)利濫用、違法成本低等問題。

??“業(yè)主公共意識淡漠，不愿參與小區(qū)事務(wù)，難以形成一致意見，也難以實(shí)現(xiàn)自我管理，加之運(yùn)行機(jī)制缺位，導(dǎo)致出現(xiàn)部分以業(yè)主委員會為名牟利的人群?！庇袇耸刻岢?。更為嚴(yán)重的是，甚至出現(xiàn)個(gè)別委員利用業(yè)主大會更換物業(yè)公司、套取小區(qū)公共收益、濫用小區(qū)維修資金等問題。

??為避免這種情況，針對違規(guī)行為，有觀點(diǎn)提出，希望參考廣州、珠海、深圳等地做法，擬針對權(quán)利濫用等情況，對業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員或者專職工作人員設(shè)立處罰制度。這樣，即使在目前業(yè)主大會和業(yè)主委員法律地位不清晰的情況下也能建立外部的監(jiān)督機(jī)制。

??但在是否對違規(guī)的業(yè)主委員會委員個(gè)人進(jìn)行處罰以及罰款金額方面的規(guī)定上，部分參會專家也擔(dān)心，業(yè)主委員會是一個(gè)公益性組織，委員基本上沒有工資和福利待遇，在這種情況下讓委員個(gè)人承擔(dān)法律方面的責(zé)任，可能會影響業(yè)主對小區(qū)公共事務(wù)參與的積極性。另外，由于業(yè)主流動性不斷增大，在小區(qū)業(yè)主大會投票過程中時(shí)常會出現(xiàn)代簽等形式的投票，由于業(yè)主身份難以確認(rèn)，往往導(dǎo)致投票結(jié)果的說服力不足，遇到如解聘物業(yè)等涉及利益糾紛的決議就更易引發(fā)爭議。

??為此，擬提出業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用電子投票的方式進(jìn)行表決。希望能借助電子投票系統(tǒng)解決投票流程不透明、公告通知難、投票參與難、身份核驗(yàn)難以及統(tǒng)計(jì)核算難等難題，使業(yè)主大會投票過程更加透明、公正。

??擬嚴(yán)把業(yè)主委員參選資格關(guān)

??在上述背景下，政府管理部門希望對業(yè)主委員會人員、財(cái)務(wù)部進(jìn)行嚴(yán)把關(guān)。例如擬將業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用繳納情況列入履職需公示事項(xiàng)。

??與會的多位物權(quán)法學(xué)者提出，目前一些地方立法以“按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為業(yè)主委員會委員候選人的資格條件之一目前法律各界爭議較大。

??建議進(jìn)一步探討在小區(qū)物業(yè)管理中行政權(quán)力的介入以及引導(dǎo)程度的邊界，可探索在小區(qū)《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》對于業(yè)主委員會委員候選人參選資格條件作出約定，而非通過正式的法律規(guī)范進(jìn)行規(guī)定。

??記者注意到，早在2020年初，全國人大備案審查意見曾提出欠繳物業(yè)費(fèi)不應(yīng)作為業(yè)主委員會參選限制性條件，但在深圳、杭州、佛山、呼和浩特等多個(gè)城市，仍提出可以將欠繳物業(yè)費(fèi)作為業(yè)主委員會參選限制性條件，或直接明確欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不得作為業(yè)主委員會候選人。

??此外，政府管理部門還提出業(yè)主委員會要做到信息公開，希望在原辦法規(guī)定的基礎(chǔ)上增加對于公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金等資金收支情況的公示要求，并公示物業(yè)服務(wù)合同和各類審計(jì)結(jié)果。

??業(yè)主委員會成立后，接受全體業(yè)主監(jiān)督是避免小區(qū)矛盾激化的方法之一。該提議得到大部分專家認(rèn)可，認(rèn)為這可以明確業(yè)主對于業(yè)主委員會知情權(quán)的內(nèi)容，是比較好的一個(gè)做法?！澳壳?，最高院的司法解釋還沒有明確業(yè)主對于業(yè)主委員會知情權(quán)的范圍?！?/p>

??同時(shí)，也有專家補(bǔ)充建議，關(guān)于業(yè)主委員會主動公示的內(nèi)容，如果業(yè)主去要求公開相關(guān)信息的，業(yè)主委員會可提供的公示范圍和公示程度需要進(jìn)一步明確和細(xì)化。在“業(yè)主參與表決”如何認(rèn)定的問題上，實(shí)踐中的疑問包括“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票？由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，在《民法典》出臺后能否繼續(xù)適用？”

??政府管理部門的意見是應(yīng)當(dāng)采用記名投票的方式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示贊同、反對或者棄權(quán)的表決意見。

??與會專家認(rèn)為業(yè)主作為成員有表決權(quán)利，如果拿到選票后不參與或者不表示任何意見，實(shí)踐中如何處理尚存有爭議，需要立法解釋或者司法解釋。

??熱議政府在社區(qū)治理中的權(quán)力邊界

??關(guān)于政府主管部門在物業(yè)管理活動中所肩負(fù)的社區(qū)治理職能和功能權(quán)限邊界問題，也是爭論的焦點(diǎn)。

??在“業(yè)主大會的召開”和“業(yè)主委員會換屆選舉”方面，“街鎮(zhèn)人民政府可否提議罷免業(yè)主委員會全體委員”也引發(fā)了討論。

??“在各地實(shí)踐中，由業(yè)主委員會主導(dǎo)的換屆選舉暴露出大量問題，引發(fā)層出不窮的糾紛。希望政府能有主動權(quán)，搭建公證客觀公平的平臺，可以更好地應(yīng)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛中出現(xiàn)的矛盾問題?！庇袇耸拷忉專F(xiàn)實(shí)中也存在很多不作為、亂作為的業(yè)主委員會，或者業(yè)主內(nèi)部意見分歧較大的情況，這種背景下?lián)Q屆改選小組以政府為主導(dǎo)，由街道辦事處指導(dǎo)更有利于化解矛盾。

??多位與會專家認(rèn)為，業(yè)主委員會換屆選舉最理想的狀態(tài)是業(yè)主組織，按照議事規(guī)則自我管理，最終實(shí)現(xiàn)自我換屆、自我延續(xù)的內(nèi)循環(huán)狀態(tài)，在這個(gè)過程中公權(quán)力介入的越少越好。但如果業(yè)主自治能力較弱，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)政府引導(dǎo)，培養(yǎng)業(yè)主的自治意識和自治能力，相應(yīng)承擔(dān)業(yè)主責(zé)任。

??也有專家建議稱，如果職能部門希望加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，可以在條例中明確提出通過強(qiáng)化黨建引領(lǐng)提升小區(qū)治理能力和治理水平。

??此外，部分專家還提出，現(xiàn)實(shí)中，由于目前存在很多法條競合問題，導(dǎo)致政府部門權(quán)責(zé)不清，相關(guān)職能部門分工不明確，管理重點(diǎn)不突出。部分職能部門存在讓物業(yè)企業(yè)代替其承擔(dān)職責(zé)，將應(yīng)該由政府職能部門履行的職責(zé)轉(zhuǎn)嫁給了企業(yè)，比如創(chuàng)建全國文明城市、垃圾分類等政務(wù)工作。

??也存在相關(guān)職能部門執(zhí)法不進(jìn)小區(qū)的問題，以小區(qū)是業(yè)主私有為由，不屬于其職能管轄范圍，把本屬于職責(zé)范圍內(nèi)的監(jiān)管事項(xiàng)推給了物業(yè)公司，例如小區(qū)里發(fā)生交通事故，相關(guān)職能部門是不進(jìn)小區(qū)執(zhí)法的。這一情況讓沒有相應(yīng)執(zhí)法權(quán)的住建部門去落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，造成住建部門和屬地政府越來越不堪重負(fù)，也承擔(dān)了極大的問責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。

??“目前正在推行集中授權(quán)，但進(jìn)程有進(jìn)有退有迂回?！庇袇耸勘硎?。

??傍晚7點(diǎn)， 長達(dá)5個(gè)小時(shí)的研討會終于結(jié)束，但這場關(guān)于地方物業(yè)立法探索的討論并不會就此結(jié)束，而是仍然在上下求索的路上。