??樓市，又等來了新的利好政策。

??8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門發(fā)布關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，并將該項(xiàng)政策納入“一城一策”工具箱。

??這意味著，無論購房者是否有貸款記錄，只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房，就可以按照首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)按揭買房。政策落地后，改善置換和異地購房者將率先受益，首付籌資壓力和按揭成本都將大幅降低。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，全國至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但北上廣深等14個(gè)核心城市仍在執(zhí)行較為嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

??未來重點(diǎn)城市有望跟進(jìn)調(diào)整，但一線城市尤其是北京和上海，全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。

??7月24日中央政治局會(huì)議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來，中央層面就房地產(chǎn)政策表述頗多。

??緊接著7月28日，住建部重磅發(fā)聲，落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

??8月20日央行、證監(jiān)會(huì)、金監(jiān)局召開聯(lián)合電話會(huì)議，指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

??一個(gè)月后的8月25日，靴子落地。

??住建部、央行、金監(jiān)局等三部委聯(lián)合發(fā)文明確申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

??此外，通知明確該政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。這也意味著地方擁有更多自主權(quán)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”也將在地方加速落地。

??實(shí)際上，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期，出臺的典型的限制性交易政策，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分限制性政策應(yīng)適度優(yōu)化甚至退出，支持和鼓勵(lì)合理購房需求有序釋放。

??2022年以來，各地因城施策，政策內(nèi)容包括下調(diào)房貸利率、優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、適度松綁限購政策等。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截止8月25日，全國超65個(gè)城市發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，其中不乏杭州、天津此類重點(diǎn)城市。

??從政策內(nèi)容來看，主要包含兩方面：一類“認(rèn)房不認(rèn)貸”，另一類是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

??目前天津、杭州等城市實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。以杭州為例，去年11月開始，杭州開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，結(jié)束了自2017年3月開始實(shí)施的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，按照最新規(guī)定，在杭州市限購區(qū)無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行（最低首付比例為30%）。

??此外，部分城市實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。典型如貴陽，有一套房但貸款已結(jié)清的，購買二套房可執(zhí)行最低首付20%和利率下限的優(yōu)惠政策。

??認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地后，也意味著首付壓力以及信貸成本都將隨之降低，購房成本下降，置換客群和異地購房者將從中受益。對于改善置換人群而言，賣一套后再買一套，可享受首套房首付比例和房貸利率，置換成本大幅減少。

??聚焦核心城市，目前至少有14個(gè)城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，包括北上廣深四個(gè)一線城市，以及西安、長沙等10個(gè)重點(diǎn)二三線城市。

??隨著三部委發(fā)文，尚未取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，有望跟進(jìn)調(diào)整現(xiàn)有信貸政策。

??一線城市作為樓市風(fēng)向標(biāo)，出臺強(qiáng)刺激政策的可能性不大。

??目前，北上廣深仍執(zhí)行較為嚴(yán)格的限制性政策，比如北京，二套商業(yè)貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。如果改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，換房家庭首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

??上海當(dāng)前同樣也執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策。目前，上海二套首付比例高達(dá)70%、房貸利率5.25%。若 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

??事實(shí)上，一線城市若能實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將大幅縮減購房成本。以上海為例，首付款由70%降至35%，購房成本將減少一半。與此同時(shí)，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房利率，即從5.25%降至4.55%，貸款利率降低70BP，按照500萬貸款等額本息30年計(jì)算，累計(jì)利息總額可以節(jié)約將近80萬。

??但從目前來看，我們對核心一二線城市出臺強(qiáng)刺激政策還持相對保守態(tài)度，尤其是北京和上海全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。

??實(shí)際上，此次三部門推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，也從側(cè)面可以看出中央層面仍然保持戰(zhàn)略定力，類似“930”、“330”全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。

??即便有政策出臺，也將配套相應(yīng)的監(jiān)測、預(yù)警、退出機(jī)制，類似房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整制度，政策將根據(jù)市場冷熱情況及時(shí)調(diào)整或退出。

??行業(yè)政策拐點(diǎn)已至，寬松將成為接下來樓市調(diào)控主旋律。

??從2023年上半年至今，地方政策持續(xù)放松的同時(shí)，松綁主力軍也由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。政策聚焦點(diǎn)主要集中在限購的松綁甚至取消、下調(diào)商貸首付比例以及取消認(rèn)房又認(rèn)貸、引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息、適當(dāng)放松限價(jià)、減稅降費(fèi)、調(diào)降住房交易成本等方面。

??目前來看，優(yōu)化調(diào)整政策從中央發(fā)聲到地方落實(shí)尚需時(shí)日，若一線城市能穩(wěn)步落實(shí)適度放開“四限”，將進(jìn)一步提振樓市信心。