??一線(xiàn)城市陸續(xù)松綁限購(gòu)。

??1月27日，廣州發(fā)布放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)等一系列政策，再次將一線(xiàn)城市樓市松綁的期待推向高潮。

??一直以來(lái)，一線(xiàn)城市政策松綁較為謹(jǐn)慎。此前在深圳取消普宅標(biāo)準(zhǔn)之后，北京、上海同日官宣放松購(gòu)房政策，包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等，短期內(nèi)提升市場(chǎng)信心，但均出現(xiàn)政策效果邊際遞減的現(xiàn)象。

??1月26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，提出“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”，這也為廣州進(jìn)一步調(diào)整限購(gòu)政策提供了有力支撐。

??此次廣州放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)也釋放出一個(gè)政策邏輯：支持改善性住房消費(fèi)，讓改善型住宅回歸市場(chǎng)化。一線(xiàn)城市精細(xì)化調(diào)整還將繼續(xù)，北京、上海和深圳也應(yīng)盡快進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，以支持剛性和改善性住房需求釋放。

??一線(xiàn)城市中，廣州樓市調(diào)整較為積極。

??1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，正式官宣全市120平方米以上戶(hù)型不限購(gòu)等多項(xiàng)樓市新政。

??政策核心內(nèi)容主要有以下幾方面：

??1.在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購(gòu)范圍

??2.在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民把房子掛牌出售或出租的，可以核減家庭住房限購(gòu)套數(shù)，即支持“賣(mài)一買(mǎi)一”、“租一買(mǎi)一”

??3.商服類(lèi)物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象

??上一輪一線(xiàn)城市松綁仍有跡可循。早在2023年8月，廣州打響了一線(xiàn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍?zhuān)S后深圳、上海、北京陸續(xù)跟進(jìn)。

??2023年9月，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，除越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)?fù)?，其余地區(qū)不再設(shè)置限購(gòu)條件，同時(shí)全市個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年。

??彼時(shí)，廣州成為首個(gè)明文放松限購(gòu)的一線(xiàn)城市。兩個(gè)月后的11月22日，深圳跟進(jìn)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)和二套住房最低首付款比例，由此強(qiáng)化了京滬樓市松綁預(yù)期。緊接著12月14日，北京、上海同日官宣優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。

??此次樓市松綁，廣州又走在了一線(xiàn)城市最前面。

??實(shí)際上，除了廣州以外，風(fēng)向標(biāo)城市上海樓市政策也迎來(lái)特定區(qū)域的邊際放松，比如1月13日奉賢、青浦新城出臺(tái)人才安居新政，只要社保滿(mǎn)3年且無(wú)房，并與青浦、奉賢用人單位簽約2年以上、工作滿(mǎn)1年，便可在兩個(gè)新城范圍內(nèi)（非兩個(gè)行政區(qū)全域）購(gòu)買(mǎi)1套住房。至此，上海已有4個(gè)區(qū)域放開(kāi)單身限購(gòu)。

??樓市進(jìn)一步“松綁”的背后，實(shí)際也代表著一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，為支持剛性和改善性購(gòu)房需求，一線(xiàn)城市仍有進(jìn)一步精細(xì)化調(diào)整的空間。

??廣州放開(kāi)120平方米以上住宅限購(gòu)，契合了改善時(shí)代下讓商品住宅回歸市場(chǎng)化的導(dǎo)向。在廣州之前，蘇州、成都等重點(diǎn)城市均落地差別化限購(gòu)政策，比如蘇州取消120平方米以上住宅限購(gòu)、成都140平方米以上住宅不再搖號(hào)等。

??近年來(lái)隨著樓市需求結(jié)構(gòu)的變化，市場(chǎng)上改善性住房需求的占比越來(lái)越大。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022以來(lái)120平方米以上改善類(lèi)產(chǎn)品成交占比全面上揚(yáng)，至2023年占比進(jìn)一步提升。

??新房市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代的特征在一線(xiàn)城市尤為明顯。

??比如廣州。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年，廣州120平方米以上一手住宅共成交20090套，較去年同期增長(zhǎng)18%。從120平方米以上一手住宅成交占比來(lái)看，2023年占比為27%，與2021年相比提高了3.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下近五年新高。

??再來(lái)看二手房市場(chǎng)，2023年廣州120平方米以上戶(hù)型成交占比也在不斷提升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年廣州120平方米以上二手住宅共成交了21221套，占二手住宅成交總規(guī)模的20%，這一比例較2021年提升了近5個(gè)百分點(diǎn)。

??聚焦廣州仍在執(zhí)行限購(gòu)的區(qū)域來(lái)看，120平方米以上的一手住宅供求占比進(jìn)一步擴(kuò)大。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年廣州120平方米以上一手住宅合計(jì)供應(yīng)10456套，占限購(gòu)區(qū)的42%，成交量是8409套，占限購(gòu)區(qū)的37%。

??值得注意的是，在2023年限購(gòu)區(qū)域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價(jià)是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米。120平方米以上住宅的改善性特征更加明顯。

??結(jié)合廣州此次鼓勵(lì)“租一買(mǎi)一”和“賣(mài)一買(mǎi)一”，以及繼續(xù)加大住房保障力度，一個(gè)新的政策邏輯正在形成，即建立“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的住房新格局，改善型住房消費(fèi)正在逐步回歸市場(chǎng)化。

??廣州放開(kāi)120平方米以上住房限購(gòu)政策一出，項(xiàng)目層面反應(yīng)迅速。

??據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域調(diào)研，目前多個(gè)房企展開(kāi)針對(duì)性宣傳行動(dòng)，但周末以零星成交為主，均為舊客轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)政策利好需要時(shí)間發(fā)酵，伴隨多個(gè)市區(qū)新盤(pán)入市，真正的改善購(gòu)買(mǎi)力將在春節(jié)后釋放。

??從上一輪政策調(diào)整的效果來(lái)看，一線(xiàn)城市中北京、上海和深圳都面臨邊際效應(yīng)遞減的情況，市場(chǎng)成交不及預(yù)期，復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要。

??當(dāng)前，以上海為典型的一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于供求平衡，“房住不炒”基本實(shí)現(xiàn)，可考慮進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻，以支持剛性和改善性購(gòu)房需求。

??值得注意的是，2023年8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出一個(gè)重要的目標(biāo)，即推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局，即住房市場(chǎng)和保障體系雙循環(huán)。

??隨著廣州取消120平方米以上住房限購(gòu)政策，一線(xiàn)城市改善型住宅回歸市場(chǎng)化邁出了一大步。

??近兩年，改善性購(gòu)房需求已超越剛需，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主力，廣州此次差別化調(diào)整限購(gòu)政策，有利于限購(gòu)區(qū)域內(nèi)改善性需求釋放，為市場(chǎng)帶來(lái)更多增量。

??政策寬松已進(jìn)入加速落地階段，一線(xiàn)城市政策精細(xì)化調(diào)整正在進(jìn)行時(shí)，北京、上海和深圳應(yīng)盡快放松限購(gòu)政策，以支持剛性和改善性住房消費(fèi)。

??在探索行業(yè)發(fā)展新模式的背景下，未來(lái)政策導(dǎo)向?qū)⒅鸩酵晟啤氨Ｕ?市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，新一輪政策將不斷推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局。