??連續(xù)3日，房企融資連獲政策支持。

??1月24日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡稱“通知”），要充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風(fēng)險，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??1 月 25 日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關(guān)，金融業(yè)責(zé)無旁貸，必須大力支持。

??他表示，將加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理要求，繼續(xù)做好個人住房貸款金融服務(wù)，同時指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”建設(shè)，并且要求盡快形成實物工作量。

??1月26日上午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會，強(qiáng)調(diào)加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??值得注意的是，此次城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，并非此前熱議的以房企整體為支持對象，而是以房地產(chǎn)項目為依據(jù)提供融資支持，金融紓困更為精準(zhǔn)。據(jù)透露，本月底前，第一批項目名單落地后即可爭取貸款。

??當(dāng)日，金融監(jiān)管總局亦召開會議，部署推動落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作。

??擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)者獲益

??何謂經(jīng)營性物業(yè)貸款？

??經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物。經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗收并投入商業(yè)運營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施（如商場、商鋪）等商業(yè)用房。

??通知指出，2024年底前，全國性商業(yè)銀行可在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的基礎(chǔ)上，為規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于償還企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）在房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

??實際上，在通知下發(fā)前，各家銀行就已經(jīng)通過經(jīng)營性物業(yè)貸等形式給房企投放了部分貸款。部分銀行對于經(jīng)營性物業(yè)貸的要求是：期限一般在10年左右，貸款額度上限為抵押物評估價的60%～70%，資金用途比較靈活。

??在通知下發(fā)前，企業(yè)就存在用經(jīng)營性物業(yè)貸資金間接償還貸款、債券的情況，此次通過文件形式將這一用途合法化、正規(guī)化、公開化，進(jìn)一步放松了經(jīng)營性物業(yè)貸的資金用途。

??“對房企而言，通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活存量資產(chǎn)、置換存量債務(wù)，一方面有利于降低融資成本，以‘時間換空間’降低短期償債壓力。另一方面，也可減輕房企為償債將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價出售的壓力，緩解房企‘?dāng)啾矍笊瘜?dǎo)致資不抵債的風(fēng)險，為后續(xù)行業(yè)復(fù)蘇保留有生力量。”華泰證券固定收益團(tuán)隊表示。

??這是應(yīng)企業(yè)所需。2023年底，中國銀行主要負(fù)責(zé)人曾積極走訪綠城集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、萬科集團(tuán)、濱江集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)、星河灣集團(tuán)、大華集團(tuán)、金輝集團(tuán)等多家混合所有制及民營房企。這些房企表示持有各類商業(yè)物業(yè)，迫切希望能快速、足額利用此類資產(chǎn)獲取資金用于企業(yè)日常經(jīng)營。中國銀行在業(yè)內(nèi)首推經(jīng)營性物業(yè)貸款產(chǎn)品，有效支持房企利用自持物業(yè)資產(chǎn)獲取資金，截至目前余額達(dá)1500余億元。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，穩(wěn)健經(jīng)營和長期持有運營不動產(chǎn)的房企將率先迎利好。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，遠(yuǎn)比開發(fā)貸3年以內(nèi)周期要長；對于現(xiàn)金流良好的物業(yè)來說，其利率也會比較低。這將倒逼房企重視存量資產(chǎn)，加大存量物業(yè)經(jīng)營價值最大化導(dǎo)向的運營。

??近年來，部分房企逐漸加大對經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模占比可觀。據(jù)銀河證券統(tǒng)計，截至2023年6月30日，中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例分別為21.14%、21.01%、24.86%。

??“但若房企本身缺乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，可能很難從政策中受益?？紤]到經(jīng)營性物業(yè)貸在通知出臺前就一直在正常推進(jìn)，預(yù)計新增貸款量不會太多，對于房企融資的增量支持作用有限?！币晃唤鹑跈C(jī)構(gòu)人士稱。

??首批房地產(chǎn)項目名單月底前落地

??此次城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，有助于更好滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，更是樓市的一劑良藥。

??今年1月5日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，要求各地級及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，研判市場形勢和行業(yè)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題；按照公平公正原則，綜合房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及開發(fā)企業(yè)有關(guān)情況，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，推送金融機(jī)構(gòu)，做好融資支持。

??這是繼“金融16條”“金融支持租賃住房17條”后，金融領(lǐng)域支持房地產(chǎn)的又一重要文件之一。

??“根本上是為了有序加快推進(jìn)正常開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目建設(shè)交付，切實避免項目因資金鏈斷裂出現(xiàn)逾期交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，同時又能充分發(fā)揮房企豐富市場供給、激發(fā)市場活力的積極作用。”深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心研究員王鋒表示。

??在1月25日新聞發(fā)布會上，肖遠(yuǎn)企強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。在城市政府牽頭協(xié)調(diào)機(jī)制下，按照公正公平原則，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單。金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則評估協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持對象，對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項目，要積極滿足合理融資需求。

??1月26日上午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會，再次強(qiáng)調(diào)推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效。本月底前，第一批項目名單落地后即可爭取貸款。

??預(yù)計政策效果如何？李宇嘉表示，信貸是信用行為，以信任為前提。此次建立協(xié)調(diào)機(jī)制，目的是建立一個對接平臺讓企業(yè)與銀行充分溝通，是否貸款依照的是銀行風(fēng)險控制、信貸審批流程，這是市場化、法制化、商業(yè)自愿自主的。關(guān)鍵是要夯實各方主體責(zé)任，如促進(jìn)房企規(guī)范財務(wù)數(shù)據(jù)、誠信行為，告別高杠桿，長期經(jīng)營，讓銀行信任房企；銀行也要加大業(yè)務(wù)體系再造和風(fēng)控模式改造，不能一味堅持舊模式，即以政府隱性擔(dān)保、抵押物及抵押物價值上漲作為資金投放條件。