觀點(diǎn)秦龍 2020-04-02 11:33:45 來源:中房報(bào)
??放寬建設(shè)用地審批與突破基本農(nóng)田“紅線”的土地新政能否給文旅項(xiàng)目造血? 這是每一個(gè)文旅行業(yè)企業(yè)人士與研究人士思考的問題。
??3月31日,由中國房地產(chǎn)報(bào)、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫主辦的“土地新政能否造血文旅——第四期文旅地產(chǎn)總裁主題沙龍”舉行,與會(huì)嘉賓圍繞“土地新政”能否造血文旅、文旅項(xiàng)目如何長期穩(wěn)定發(fā)展等問題展開了深入探討。
??“‘土地新政’解決文旅項(xiàng)目開發(fā)用地之痛”、“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力”、“文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要具備一盤棋格局”,一句句金句與干貨從與會(huì)文旅企業(yè)家、專家們口中迸出。
??林峰:低成本土地
??是文旅地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)
??北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰
??國家在土地供給側(cè)方面的改革對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的利好進(jìn)一步凸顯。”北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰認(rèn)為這體現(xiàn)在此次國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批的決定。政策涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批和永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)移建設(shè)用地審批,相關(guān)事項(xiàng)的授權(quán)和試點(diǎn)都對(duì)項(xiàng)目審批具有重大意義。特別是試點(diǎn)這些項(xiàng)目對(duì)于大城市周邊的休閑文旅地產(chǎn)。與此同時(shí),對(duì)于大城市周邊的旅游小城鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、微度假式產(chǎn)品也具有特別重要支持價(jià)值,尤其對(duì)已經(jīng)納入土地規(guī)劃的項(xiàng)目具有更重大意義。
??“另外,農(nóng)業(yè)用地的放開,即農(nóng)業(yè)用地、宅基地可以轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地,集體建設(shè)用地可以入市交易,作為租賃型住宅或產(chǎn)業(yè)型用地,是完全可以通過集體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)投資相互結(jié)合的股權(quán)投資模式和出租租賃運(yùn)營模式,有效的實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興中文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的突破性思路,對(duì)于大型城市周邊項(xiàng)目具有特別重要的價(jià)值。”林峰進(jìn)一步表示,“因此,抓住這個(gè)時(shí)機(jī)開展項(xiàng)目前期,特別是利用相對(duì)低成本的國有土地和低成本的集體建設(shè)用地開展文旅項(xiàng)非常重要?!?/p>
??基于此,對(duì)于未來一段時(shí)間文旅地產(chǎn)的發(fā)展與走勢,林峰表示,“文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來好時(shí)機(jī),現(xiàn)在是進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的極好時(shí)期,關(guān)鍵在于如何包裝好項(xiàng)目,用好支持政策,用好資金、政策、土地等杠桿。另外,消費(fèi)的大規(guī)模化不大可能形成報(bào)復(fù)性反彈,因此有限的消費(fèi)釋放結(jié)構(gòu)需要在競爭中利用新消費(fèi)趨勢去搶游客、搶眼球、搶發(fā)展、搶模式?!?/p>
??王軍:土地新政解決文旅項(xiàng)目
??開發(fā)用地之痛
??偉光匯通集團(tuán)總裁王軍
??對(duì)于3月12日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》偉光匯通集團(tuán)總裁王軍評(píng)價(jià)道,“這一土地新政內(nèi)容核心是放寬建設(shè)用地審批權(quán),賦予省級(jí)政府更大用地自主權(quán)。將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批委托部分省市執(zhí)行,這是一項(xiàng)很大的變化,真正解決了文旅項(xiàng)目開發(fā)用地之痛?;谖穆庙?xiàng)目重資產(chǎn)長周期的特點(diǎn),縮短項(xiàng)目審批周期,有效解決文旅的規(guī)模性開發(fā)與建設(shè)用地的需求,對(duì)部分土地進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)配。”
??“此前文旅用地一般都不在城市建設(shè)區(qū),不在城市規(guī)劃中,大部分土地甚至是要用到一般農(nóng)田或者是林地等非建設(shè)用地,土規(guī)調(diào)整原來是五年調(diào)一次,加上土規(guī)和城規(guī)的不統(tǒng)一,制約著文旅項(xiàng)目的落地。所以這個(gè)土地新政的出臺(tái)是真正解決了為文旅項(xiàng)目突破城市用地的邊界,并提供了政策實(shí)行的基礎(chǔ)。”王軍分析。
??毫無疑問,土地新政的出臺(tái)與良好的政策環(huán)境給文旅發(fā)展提供了造血基礎(chǔ)。但王軍認(rèn)為文旅項(xiàng)目要持續(xù)實(shí)現(xiàn)造血的能力,主要還是要依靠自身的機(jī)制和開發(fā)運(yùn)營模式?!澳壳皝碇v,國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變以及消費(fèi)升級(jí)雙重挑戰(zhàn)。文旅項(xiàng)目的開發(fā)要順應(yīng)形勢,首先要用足用活土地供給政策,包括財(cái)政金融政策,承接政策紅利”。
??“這次疫情對(duì)文旅行業(yè)打擊比較大,因?yàn)樗亲钕韧I(yè)的產(chǎn)業(yè)之一;另一方面在疫情后的復(fù)業(yè)期,靠流量、靠人群的文旅產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇也需要一個(gè)周期?!蓖踯娺M(jìn)一步表示,正因?yàn)榇驌舸?,所以國家給的政策支持也會(huì)比較大?!拔覀円匾u政策,承接政策紅利,但這只是基礎(chǔ)。這個(gè)基礎(chǔ)上,最關(guān)鍵的還是在文旅項(xiàng)目打造上提升模式創(chuàng)新能力,以及項(xiàng)目自身的內(nèi)增力和凈增力。所以說文旅項(xiàng)目的自我造血能力是關(guān)鍵”。
??宋?。和恋匦抡⒂欣?/strong>
??鄉(xiāng)村旅游和地方扶貧項(xiàng)目
??北京云祈旅游文化發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理宋汀
??會(huì)上,北京云祈旅游文化發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理宋汀以“土地新政與資產(chǎn)側(cè)價(jià)值挖掘”為主題拋出了四個(gè)觀點(diǎn):
??首先,新政推動(dòng)土地資源是一個(gè)核心要素,關(guān)鍵在于土地流動(dòng)。流動(dòng)性的發(fā)揮將是解讀和看待土地新政重要前提條件。其次,土地權(quán)屬清晰資產(chǎn)才能相對(duì)清晰,對(duì)盤活存量和增量都是極大利好。第三,與資產(chǎn)相關(guān)的效率提升將會(huì)產(chǎn)生更大利好和價(jià)值;以純運(yùn)營為主的類似純民宿形式,不帶有其他商業(yè)模式的可能會(huì)加劇競爭。第四,運(yùn)營側(cè)需要很多配套支持才能獲得新政所帶來的紅利。
??宋汀從新土地法解讀角度分析,關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)入市等政策指向的機(jī)會(huì)大部分在鄉(xiāng)村,也就是支持鄉(xiāng)村旅游和地方扶貧項(xiàng)目,加強(qiáng)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)建設(shè)和完善將會(huì)得到巨大發(fā)展機(jī)會(huì),相關(guān)參與方、企業(yè)方在挖掘生態(tài)、生產(chǎn)和生活為核心模式的項(xiàng)目上會(huì)有巨大價(jià)值。
??張大東:“后疫時(shí)代”產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力
??將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力
??九鼎產(chǎn)業(yè)集團(tuán)營銷副總裁張大東
??會(huì)上,九鼎產(chǎn)業(yè)集團(tuán)營銷副總裁張大東作《疫情后文旅地產(chǎn)的發(fā)展思考》主題演講。疫情結(jié)束后,人們對(duì)文旅產(chǎn)品品質(zhì)的要求提高。后疫時(shí)代文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力是什么?張大東認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力?!拔穆眯℃?zhèn)將崛起四大產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商,分別是古鎮(zhèn)鄉(xiāng)游、休閑主題農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商”。
??“十好不如三好,三好不如一絕”對(duì)于后疫時(shí)代文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力,張大東這樣總結(jié)。他進(jìn)一步分析,一是產(chǎn)業(yè)選擇,不求全求大,發(fā)揮比較優(yōu)勢,找到長板,用80%精力主攻20%產(chǎn)業(yè),確保主導(dǎo)地位;二是在產(chǎn)業(yè)招商過程中,整合拓展龍頭企業(yè)與協(xié)會(huì)資源,在合適的項(xiàng)目上 ,還需要嫁接全球高端資源;三是產(chǎn)業(yè)培育,需要多級(jí)政府與運(yùn)營方一道做好各項(xiàng)工作,主要把握三個(gè)關(guān)鍵:政策、資金、服務(wù)。
??張大東表示,選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè),關(guān)鍵在于對(duì)資源的整合能力和資本運(yùn)作思維?!拔穆玫禺a(chǎn)對(duì)企業(yè)的資金鏈要求很高,高周轉(zhuǎn)的文旅企業(yè)幾乎不存在,對(duì)于中小旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然要把時(shí)間多用在前期的內(nèi)容創(chuàng)新上,就像我們熟知的四個(gè)神盤企業(yè)‘藍(lán)灣小鎮(zhèn)、阿那亞、聚龍小鎮(zhèn)、奧倫達(dá)部落’,所有經(jīng)濟(jì)集中用到如何更好的服務(wù)客戶上。”
??錢海民:基于三點(diǎn)判斷
??康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)大有可為
??金融街惠州置業(yè)有限公司董事長錢海民
??金融街惠州置業(yè)有限公司董事長錢海民認(rèn)為未來康養(yǎng)文旅發(fā)展大有可為,原因有三:一是國家政策紅利,新文旅項(xiàng)目可以利用政策整合資源,承接人口帶來的紅利,獲取優(yōu)質(zhì)資源;二是文旅項(xiàng)目本身盤活存量也是機(jī)會(huì),已經(jīng)運(yùn)營的文旅項(xiàng)目可以結(jié)合政策、終端消費(fèi)者需求,重新提升產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量;三是健康中國2030已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面,步伐還在繼續(xù)加快,這對(duì)于文旅項(xiàng)目來說也是機(jī)會(huì),不過需要注意,文旅康養(yǎng)項(xiàng)目是多元化功能融合的項(xiàng)目,建議因地制宜,因時(shí)制宜,以康養(yǎng)為核心,以文化為脈絡(luò),融合健康、當(dāng)?shù)貙俚匚幕?、?dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等,來規(guī)劃康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)或綜合體。
??茅?。何穆卯a(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要
??具備一盤棋格局
??陜西秦正集團(tuán)副總裁、文旅負(fù)責(zé)人茅巍
??陜西秦正集團(tuán)副總裁、文旅負(fù)責(zé)人茅巍
??會(huì)上,陜西秦正集團(tuán)副總裁、文旅負(fù)責(zé)人茅巍在位于陜西渭南富平縣項(xiàng)目現(xiàn)場給觀眾作了分享。茅巍介紹此處的文旅項(xiàng)目共占地2000多畝,現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)了400多畝,該項(xiàng)目圍繞皇帝祠的主題場景進(jìn)行文旅設(shè)計(jì)?;实垤?,即皇帝曾經(jīng)在這里鑄鼎,確立華夏。該項(xiàng)目東面是前緣殿,西側(cè)是坤元殿,是一個(gè)圍繞皇帝文化主題的展館。
??茅巍表示文旅項(xiàng)目是一個(gè)需要長期運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目,牽扯到前期的投入和后期產(chǎn)出如何測算、如何進(jìn)行財(cái)務(wù)平衡的問題。同時(shí),文旅項(xiàng)目應(yīng)該以一盤棋的思路來進(jìn)行考量,而不應(yīng)該是建設(shè)一塊,投入一塊,這跟開發(fā)商的資金水平也有關(guān)系。
??秦剛:土地新政為“文化+城市價(jià)值”
??商業(yè)模式變現(xiàn)賦能
中房智庫城市研究院執(zhí)行院長、中國文旅度假康養(yǎng)地產(chǎn)聯(lián)盟執(zhí)行秘書長
??“發(fā)展文化旅游業(yè)、娛樂文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的終極目的是要提升城市價(jià)值,造就魅力城市,提升城市吸引力,提升宜居度,提升人們文化生活、精神思想生活的豐富度,滿足人們對(duì)美好生活的需要,進(jìn)而使得城市價(jià)值和文旅價(jià)值,形成相得益彰的共同體”。會(huì)上,中房智庫城市研究院執(zhí)行院長、中國文旅度假康養(yǎng)地產(chǎn)聯(lián)盟執(zhí)行秘書長秦剛表示,土地新政起到的作用就是給“文旅+城市價(jià)值”這種商業(yè)模式變現(xiàn)賦能,把投資商、開發(fā)商對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)長期的輸血轉(zhuǎn)為造血機(jī)制。
??文旅項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展,要通過“歷史人文+文旅+城市價(jià)值”三個(gè)黃金支點(diǎn)的組合來實(shí)現(xiàn)。其中,由于政府對(duì)土地資源的壟斷和強(qiáng)勢控制,以及土地財(cái)政產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占了主流,土地價(jià)值對(duì)于文旅整個(gè)生態(tài)圈的作用顯得非常之大。因此在未來三個(gè)黃金支點(diǎn)構(gòu)建中,讓企業(yè)各自發(fā)揮比較優(yōu)勢、將文旅價(jià)值轉(zhuǎn)化為城市價(jià)值的同時(shí),既利用好土地新政帶來的土地放寬和文化旅游項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)化機(jī)遇,同時(shí)也要加速產(chǎn)品創(chuàng)造和產(chǎn)品打造能力。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論