??7月23日凌晨，南京樓市爆出深水炸彈，南京市住房保障和房產(chǎn)局等7部門聯(lián)合出臺樓市新政，涵蓋土地出讓、優(yōu)先購房、完善限購等九項具體措施。

??從南京發(fā)布新政的時間點，很明顯可以看出，南京亟需規(guī)范市場的緊迫性。作為最早跟進深圳新政的城市，總體內容和深圳政策的相似性較高。此次帶來的信號意義非常強，這意味著在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長期調控目標下，上半年市場有過熱征兆的城市將陸續(xù)出臺強力打壓的政策。”

??1、政策力度小但較為全面

??政策內容劃重點！

??1.收緊土地市場調控，土地出讓執(zhí)行“限房價、競地價”

??2.加大住宅用地供應，特別是中低價位、中小套型住宅用地供應

??3.商品住宅向戶籍無房家庭傾斜比例不低于30%

??4.完善限購：離婚2年內購買商品住房，擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算

??5.規(guī)范“萬人搖”項目，開發(fā)商需制定針對性銷售方案，現(xiàn)場公示的選房結果需與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步

??6.規(guī)范裝修行為，保證裝修標準與價格相符

??政策的整體邏輯很好理解，即延續(xù)中央“房住不炒”的總基調，保障剛性需求，打擊投機炒房行為，是對已有政策內容的查漏補缺。

??首先，針對土地市場重點在于加大供應和控地價，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行“限房價、競地價”。早在6月，南京就提出“限房價、競地價”的限價政策，規(guī)定毛坯房最高銷售單價不得超過地價均價的110%，保持地價穩(wěn)定的同時，為土拍市場理性降溫。

??為優(yōu)先保障無房剛性需求，南京新政從土地供應和開盤銷售兩方面加大對無房家庭的供應力度。首先，宅地供應層面，強調加大中低價位、中小套型住宅用地供應，優(yōu)先滿足剛性需求；項目開盤銷售方面，明確商品住宅向戶籍無房家庭傾斜比例不低于30%。

??為了堵住“假離婚”的炒房漏洞，新政要求夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，使“離異炒房”再無可能。

??總體來看，南京的投資投機氛圍與深圳相比相差很遠，市場相對更為平穩(wěn)，因此南京整體政策力度與深圳相比力度較輕。

??但南京政策比較全面，如特意提到了涉房媒體行業(yè)應加強自律，準確客觀反映房地產(chǎn)市場情況，還針對中介提出了相關要求，實施全裝修和升級裝修等個性化新政，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

??預計下半年，南京整體地價受結構性因素影響有望進一步回落，對于離異購房的限購圍堵一定程度上將抑制短期投機需求，剛需自住需求仍有望在下半年持續(xù)釋放，南京整體成交熱度也將在短期內保持穩(wěn)中有降態(tài)勢。

??2、連續(xù)16個月房價指數(shù)超2%

??南京收緊樓市政策，是在意料之中的事情。

??7月15日，深圳發(fā)布樓市調控新政時，我曾說過深圳之后會有一些其他城市跟進，今年上半年全國27個城市中，南京認籌率超100%的新開盤項目數(shù)量達到36個，全國排名第二位，是出現(xiàn)過“萬人搖”的城市之一。

??表：2020年上半年27個調研城市認籌率超100%的新開盤項目數(shù)量

??上半年，南京土拍熱度居高不下，累計成交建面達604萬平方米，同比增長26%。尤其4月量價齊升，上半年樓面價高于2萬元/平方米的地塊多達11幅，其中最高樓面價達到42398元/平方米。這也就能解釋，為什么南京樓市政策首條便是加強土地市場調控。

??從房價來看，上半年南京一二手房價全線升溫，房價指數(shù)自2019年1月以來一路上揚，并在今年6月達到峰值，一手房銷售價格環(huán)比漲幅曾在4月領漲全國。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月，南京一手房銷售價格指數(shù)同比漲幅達到6.1%，二手房銷售價格指數(shù)達到5.7%。新建商品房價格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)16個月超過2%，尤其上半年以來，房價指數(shù)同比漲幅維持在3%以上的高位。

??今年以來南京一手房和二手房的成交一直都在較高位置。

??從具體的成交數(shù)據(jù)來看，2020年6月，南京商品房市場共成交94.69萬平方米，同比增長9%，成交均價24949元/平方米，同比增長16.97%，二手房成交107.6萬平方米，同比增長82.27，成交均價30278元/平方米，同比增長4.33%，成交套數(shù)達到11749套，同比增加61.3%。

??3、下半場主基調：堵投機、保剛需

??從目前整個市場情況來看，城市間的分化較為明顯，對于較為活躍的城市，政策層面會給出一些信號去抑制。

??7月2日至目前，已經(jīng)有6個城市發(fā)布了或緊或松的樓市調控政策，其中杭州、寧波、東莞、深圳、南京5個房價漲幅較為明顯的城市先后出臺調控政策，其中，寧波一個月出臺兩次新政，及時“打補丁”。

??也有城市悄然放松限售，比如長春于7月21日發(fā)布通知，在市三環(huán)區(qū)域內，二手住房交易不受購買時間限制。

??實際上，橫向對比各地的調控措施，均含有無房家庭有限認購或加大傾斜力度。

??比如杭州明確要求均價在3.5萬元/平方米以下房源向無房家庭傾斜比例不低于50%，寧波7月兩次發(fā)布樓市政策，并規(guī)定不少于50%的可售房源供“無房家庭”優(yōu)先認購，南京則規(guī)定無房家庭傾斜比例達到30%。

??精準調控，是此輪政策內容的核心。

??從目前已出臺調控政策的城市來看，下半場樓市風向越來越清晰。

??對于炒房行為，推出極具針對性的調控內容。比如杭州針對高層次人才優(yōu)先購房這一規(guī)定，補充高層次人才購房限售5年；深圳提高戶籍人口購房門檻，堵住“落戶即買房”的投機行為；同時針對萬人搖項目，南京、深圳、杭州等均作出相關規(guī)范，打擊一二手房倒掛而產(chǎn)生的炒房行為。

??針對較為常見的“假離婚”騙取購房資格的投機行為，進行明確規(guī)范。比如深圳市住建局明確，將追溯購房人3年內所有離婚記錄，南京也繼續(xù)跟進，在政策中也有2年的相關約束。

??結合市場規(guī)律來看，我認為單純只是依靠政策本身，很難解決由于限價造成的一二手房倒掛的問題。這也是我反復提及的核心觀點。

??如果還是繼續(xù)執(zhí)行“地價”和“房價”的“雙限”政策，那么，未來勢必會繼續(xù)引發(fā)一二手倒掛的現(xiàn)象，不解決“雙限”源頭，其實是不合理的。

??不要把市場價格當成洪水猛獸，一旦市場價格放開，對市場或許會產(chǎn)生一次性的短暫沖擊，但沖擊力度，相對比較小而且可控，上海就是放開限價的典型案例，限價的放開對市場的影響并不那么的劇烈，反而更加促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

??在當前市場環(huán)境下，利用行政手段推遲市場價格的上漲，并不是有效的解決手段，也不是解決問題的關鍵?？倳浱岢鲆獦嫿ㄊ袌龌?、法制化、國際化的營商環(huán)境，過度使用行政手段，與“市場化”、“法制化”的觀點相違背。因此，無論是以“雙限”抑制價格，還是以搖號的方式銷售，都難以完全杜絕由于一二手倒掛問題而產(chǎn)生的投資投機行為。