丁祖昱:南京深夜拋出樓市炸彈 下半場(chǎng)調(diào)控邏輯非常明顯了!

觀點(diǎn)丁祖昱 2020-07-24 08:43:02 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??“繼深圳發(fā)布樓市收緊政策僅一周,首個(gè)跟進(jìn)的城市來(lái)了!

??7月23日凌晨,南京樓市爆出深水炸彈,南京市住房保障和房產(chǎn)局等7部門聯(lián)合出臺(tái)樓市新政,涵蓋土地出讓、優(yōu)先購(gòu)房、完善限購(gòu)等九項(xiàng)具體措施。

??從南京發(fā)布新政的時(shí)間點(diǎn),很明顯可以看出,南京亟需規(guī)范市場(chǎng)的緊迫性。作為最早跟進(jìn)深圳新政的城市,總體內(nèi)容和深圳政策的相似性較高。此次帶來(lái)的信號(hào)意義非常強(qiáng),這意味著在中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)下,上半年市場(chǎng)有過熱征兆的城市將陸續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力打壓的政策?!?/p>

??1、政策力度小但較為全面

??政策內(nèi)容劃重點(diǎn)!

??1.收緊土地市場(chǎng)調(diào)控,土地出讓執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”

??2.加大住宅用地供應(yīng),特別是中低價(jià)位、中小套型住宅用地供應(yīng)

??3.商品住宅向戶籍無(wú)房家庭傾斜比例不低于30%

??4.完善限購(gòu):離婚2年內(nèi)購(gòu)買商品住房,擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算

??5.規(guī)范“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目,開發(fā)商需制定針對(duì)性銷售方案,現(xiàn)場(chǎng)公示的選房結(jié)果需與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步

??6.規(guī)范裝修行為,保證裝修標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格相符

??政策的整體邏輯很好理解,即延續(xù)中央“房住不炒”的總基調(diào),保障剛性需求,打擊投機(jī)炒房行為,是對(duì)已有政策內(nèi)容的查漏補(bǔ)缺。

??首先,針對(duì)土地市場(chǎng)重點(diǎn)在于加大供應(yīng)和控地價(jià),要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。早在6月,南京就提出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的限價(jià)政策,規(guī)定毛坯房最高銷售單價(jià)不得超過地價(jià)均價(jià)的110%,保持地價(jià)穩(wěn)定的同時(shí),為土拍市場(chǎng)理性降溫。

??為優(yōu)先保障無(wú)房剛性需求,南京新政從土地供應(yīng)和開盤銷售兩方面加大對(duì)無(wú)房家庭的供應(yīng)力度。首先,宅地供應(yīng)層面,強(qiáng)調(diào)加大中低價(jià)位、中小套型住宅用地供應(yīng),優(yōu)先滿足剛性需求;項(xiàng)目開盤銷售方面,明確商品住宅向戶籍無(wú)房家庭傾斜比例不低于30%。

??為了堵住“假離婚”的炒房漏洞,新政要求夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算,使“離異炒房”再無(wú)可能。

??總體來(lái)看,南京的投資投機(jī)氛圍與深圳相比相差很遠(yuǎn),市場(chǎng)相對(duì)更為平穩(wěn),因此南京整體政策力度與深圳相比力度較輕。

??但南京政策比較全面,如特意提到了涉房媒體行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自律,準(zhǔn)確客觀反映房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,還針對(duì)中介提出了相關(guān)要求,實(shí)施全裝修和升級(jí)裝修等個(gè)性化新政,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??預(yù)計(jì)下半年,南京整體地價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素影響有望進(jìn)一步回落,對(duì)于離異購(gòu)房的限購(gòu)圍堵一定程度上將抑制短期投機(jī)需求,剛需自住需求仍有望在下半年持續(xù)釋放,南京整體成交熱度也將在短期內(nèi)保持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。

??2、連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)指數(shù)超2%

??南京收緊樓市政策,是在意料之中的事情。

??7月15日,深圳發(fā)布樓市調(diào)控新政時(shí),我曾說過深圳之后會(huì)有一些其他城市跟進(jìn),今年上半年全國(guó)27個(gè)城市中,南京認(rèn)籌率超100%的新開盤項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到36個(gè),全國(guó)排名第二位,是出現(xiàn)過“萬(wàn)人搖”的城市之一。

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??表:2020年上半年27個(gè)調(diào)研城市認(rèn)籌率超100%的新開盤項(xiàng)目數(shù)量

??上半年,南京土拍熱度居高不下,累計(jì)成交建面達(dá)604萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26%。尤其4月量?jī)r(jià)齊升,上半年樓面價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的地塊多達(dá)11幅,其中最高樓面價(jià)達(dá)到42398元/平方米。這也就能解釋,為什么南京樓市政策首條便是加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控。

??從房?jī)r(jià)來(lái)看,上半年南京一二手房?jī)r(jià)全線升溫,房?jī)r(jià)指數(shù)自2019年1月以來(lái)一路上揚(yáng),并在今年6月達(dá)到峰值,一手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅曾在4月領(lǐng)漲全國(guó)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,6月,南京一手房銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅達(dá)到6.1%,二手房銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到5.7%。新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)16個(gè)月超過2%,尤其上半年以來(lái),房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅維持在3%以上的高位。

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??今年以來(lái)南京一手房和二手房的成交一直都在較高位置。

??從具體的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,2020年6月,南京商品房市場(chǎng)共成交94.69萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)9%,成交均價(jià)24949元/平方米,同比增長(zhǎng)16.97%,二手房成交107.6萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)82.27,成交均價(jià)30278元/平方米,同比增長(zhǎng)4.33%,成交套數(shù)達(dá)到11749套,同比增加61.3%。

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??3、下半場(chǎng)主基調(diào):堵投機(jī)、保剛需

??從目前整個(gè)市場(chǎng)情況來(lái)看,城市間的分化較為明顯,對(duì)于較為活躍的城市,政策層面會(huì)給出一些信號(hào)去抑制。

??7月2日至目前,已經(jīng)有6個(gè)城市發(fā)布了或緊或松的樓市調(diào)控政策,其中杭州、寧波、東莞、深圳、南京5個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較為明顯的城市先后出臺(tái)調(diào)控政策,其中,寧波一個(gè)月出臺(tái)兩次新政,及時(shí)“打補(bǔ)丁”。

??也有城市悄然放松限售,比如長(zhǎng)春于7月21日發(fā)布通知,在市三環(huán)區(qū)域內(nèi),二手住房交易不受購(gòu)買時(shí)間限制。

??實(shí)際上,橫向?qū)Ρ雀鞯氐恼{(diào)控措施,均含有無(wú)房家庭有限認(rèn)購(gòu)或加大傾斜力度。

??比如杭州明確要求均價(jià)在3.5萬(wàn)元/平方米以下房源向無(wú)房家庭傾斜比例不低于50%,寧波7月兩次發(fā)布樓市政策,并規(guī)定不少于50%的可售房源供“無(wú)房家庭”優(yōu)先認(rèn)購(gòu),南京則規(guī)定無(wú)房家庭傾斜比例達(dá)到30%。

??精準(zhǔn)調(diào)控,是此輪政策內(nèi)容的核心。

??從目前已出臺(tái)調(diào)控政策的城市來(lái)看,下半場(chǎng)樓市風(fēng)向越來(lái)越清晰。

??對(duì)于炒房行為,推出極具針對(duì)性的調(diào)控內(nèi)容。比如杭州針對(duì)高層次人才優(yōu)先購(gòu)房這一規(guī)定,補(bǔ)充高層次人才購(gòu)房限售5年;深圳提高戶籍人口購(gòu)房門檻,堵住“落戶即買房”的投機(jī)行為;同時(shí)針對(duì)萬(wàn)人搖項(xiàng)目,南京、深圳、杭州等均作出相關(guān)規(guī)范,打擊一二手房倒掛而產(chǎn)生的炒房行為。

??針對(duì)較為常見的“假離婚”騙取購(gòu)房資格的投機(jī)行為,進(jìn)行明確規(guī)范。比如深圳市住建局明確,將追溯購(gòu)房人3年內(nèi)所有離婚記錄,南京也繼續(xù)跟進(jìn),在政策中也有2年的相關(guān)約束。

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??結(jié)合市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看,我認(rèn)為單純只是依靠政策本身,很難解決由于限價(jià)造成的一二手房倒掛的問題。這也是我反復(fù)提及的核心觀點(diǎn)。

??如果還是繼續(xù)執(zhí)行“地價(jià)”和“房?jī)r(jià)”的“雙限”政策,那么,未來(lái)勢(shì)必會(huì)繼續(xù)引發(fā)一二手倒掛的現(xiàn)象,不解決“雙限”源頭,其實(shí)是不合理的。

??不要把市場(chǎng)價(jià)格當(dāng)成洪水猛獸,一旦市場(chǎng)價(jià)格放開,對(duì)市場(chǎng)或許會(huì)產(chǎn)生一次性的短暫沖擊,但沖擊力度,相對(duì)比較小而且可控,上海就是放開限價(jià)的典型案例,限價(jià)的放開對(duì)市場(chǎng)的影響并不那么的劇烈,反而更加促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,利用行政手段推遲市場(chǎng)價(jià)格的上漲,并不是有效的解決手段,也不是解決問題的關(guān)鍵??倳浱岢鲆獦?gòu)建市場(chǎng)化、法制化、國(guó)際化的營(yíng)商環(huán)境,過度使用行政手段,與“市場(chǎng)化”、“法制化”的觀點(diǎn)相違背。因此,無(wú)論是以“雙限”抑制價(jià)格,還是以搖號(hào)的方式銷售,都難以完全杜絕由于一二手倒掛問題而產(chǎn)生的投資投機(jī)行為。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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