??十三屆全國人大四次會議將于3月5日在北京開幕。

??3月1日，中國房地產(chǎn)報記者獨家獲悉全國人大代表、民建中央對外聯(lián)絡(luò)委員會主任、中華思源工程扶貧基金會副理事長兼秘書長李曉林今年兩會將提交一份建議——《關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議》。

??近年來，受經(jīng)濟調(diào)整與市場波動影響，房地產(chǎn)行業(yè)不少中小開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的窘境，經(jīng)常出現(xiàn)將已售賣給購房者的房產(chǎn)再次抵押給建筑工程商，進而房產(chǎn)被建筑工程商再次出售，造成“一房數(shù)賣”的現(xiàn)象，從而引發(fā)社會性維權(quán)事件，影響惡劣。

??對這種“一房數(shù)賣”現(xiàn)象，李曉林提出司法建議：

??一是對“一房數(shù)賣”的受害方向刑事方向報警的受理門坎要適度降低，警方應(yīng)積極介入，綜合研判案由中詐騙故意的因素和線索。

??二是受害買房人如先行發(fā)起民事訴訟，民庭應(yīng)對案由中有否涉嫌詐騙故意的事實依據(jù)的審查把握“關(guān)口前移”，以優(yōu)先向刑事訴訟移送為取向。如在民事審理中有涉及刑事的新事由線索甚至證據(jù)，應(yīng)及時中止或終止民事審理并向刑事審理移送。

??“我和諸多律師界機構(gòu)和人士，如北京市華倫律師事務(wù)所及張文焱律師征詢意見中一致認(rèn)為，應(yīng)借鑒‘醉駕入刑’的成功經(jīng)驗，推動對惡意‘一房數(shù)賣’的刑罰力度，既具有公平正義的社會價值，也可以產(chǎn)生震懾作用，有利于扭轉(zhuǎn)近年來此類案件高發(fā)頻發(fā)的局面?！崩顣粤直硎?。

??以下為建議全文：

??在第十三屆全國人大代表大會第四次會議上關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議

??隨著我國改革開放以來經(jīng)濟的高速發(fā)展，尤其是住房市場化改革以來，房地產(chǎn)市場交易量增長很快，使廣大人民群眾的居住條件得到了前所未有的改觀。同時，在龐雜的房屋買賣交易活動中，也無可避免地發(fā)生著各種各樣的矛盾和糾紛。為此，國家陸續(xù)出臺了一系列涉及房屋買賣問題的法律、法規(guī)和司法解釋，從整體上基本確保了房地產(chǎn)交易活動的規(guī)范健康發(fā)展。

??在房屋交易中，多數(shù)情況下的糾紛屬于民事違約糾紛的范疇，一般都可以通過民事訴訟或行政監(jiān)管機制予以化解。但是，在紛繁復(fù)雜的房屋買賣交易活動中，特別是在房屋價值較高且上漲趨勢持續(xù)存在的市場環(huán)境下，少數(shù)但并非鮮見的犯罪分子為達(dá)到非法占有占用他人財產(chǎn)或購房款的目的，以“一房數(shù)賣”為手段實施詐騙，使一些購房民眾蒙受巨大的財產(chǎn)損失和精神打擊，使整個行業(yè)乃至社會的市場交易秩序受到極其負(fù)面的影響，使人民群眾對改革的獲得感和安全感大打折扣。

??在現(xiàn)行的有關(guān)司法實踐中，有些既定的法規(guī)和解釋，對“一房數(shù)賣”的定性上紛爭較大。其中，公安機關(guān)與受害人一方對于“一房數(shù)賣”的賣房人是否構(gòu)成詐騙的判斷和認(rèn)識上就存在較大的差異。相比之下，對自然人之間的二手房交易中的此類問題比較容易認(rèn)定；而對開發(fā)商在商品房銷售中的此類問題則較為棘手。由于在繁雜的交易程序中信息不對稱，買房人很難及時、全面、完整地掌握賣房一方的行為及證據(jù)，往往是在“一房數(shù)賣”的事實甚至后果已經(jīng)成為既成事實時才能發(fā)現(xiàn)自己受害。而警方往往簡單刻板地以開發(fā)商是否“跑路”等“要素”作為判斷其是否存在詐騙故意的依據(jù)，導(dǎo)致受害人的刑事報案很難被警方受理，最終只能通過民事訴訟尋求經(jīng)濟賠償。然而，進入民事訴訟也并不能夠確保受害人得到真正公平的賠償。一方面是惡意賣房人往往將騙取的房款轉(zhuǎn)移、他用、隱藏或揮霍，使賠償無可執(zhí)行；有的案例陷入曠日持久的執(zhí)行困局，造成比較惡劣的社會影響。另一方面，由于房價的漲幅較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原合同中規(guī)定的違約賠償數(shù)額，受害人損失巨大，違約方樂得以賠償規(guī)避法律制裁。從客觀結(jié)果上，放縱起碼是減輕了對惡意“一房數(shù)賣”犯罪行為主體必要懲誡，人民群眾十分不滿意。

??鑒于以上實際社情和民意，根據(jù)我國的立法原意和“先刑后民”的一般理念，建議：1.對“一房數(shù)賣”的受害方向刑事方向報警的受理門坎要適度降低，警方應(yīng)積極介入，綜合研判案由中詐騙故意的因素和線索；2.受害買房人如先行發(fā)起民事訴訟，民庭應(yīng)對案由中有否涉嫌詐騙故意的事實依據(jù)的審查把握“關(guān)口前移”，以優(yōu)先向刑事訴訟移送為取向。如在民事審理中有涉及刑事的新事由線索甚至證據(jù)，應(yīng)及時中止或終止民事審理并向刑事審理移送。我和諸多律師界機構(gòu)和人士，如北京市華倫律師事務(wù)所及張文焱律師征詢意見中一致認(rèn)為，應(yīng)借鑒“醉駕入刑”的成功經(jīng)驗，推動對惡意“一房數(shù)賣”的刑罰力度，既具有公平正義的社會價值，也可以產(chǎn)生震懾作用，有利于扭轉(zhuǎn)近年來此類案件高發(fā)頻發(fā)的局面。這是“一房數(shù)賣”的司法問題的建議之一。

??建議的另一個層面問題：即受害買房人的救助及補償順位問題。由于“一房數(shù)賣”受害人往往至少二人或者更多人，在他們中間客觀上存在著一個救助補償誰優(yōu)先誰依次的問題。例如：所購買的房屋，誰取得房屋實物所有權(quán)，誰應(yīng)獲得其他形式的賠償。這個問題，也是長期困擾買房當(dāng)事人和司法機關(guān)的現(xiàn)實問題。

??雖然既往的法律法規(guī)和司法解釋已經(jīng)基本成熟或者正在日臻完整，但有些內(nèi)容還是有進一步明確內(nèi)涵、進一步統(tǒng)一尺度和進一步完善的空間。依據(jù)2011年《最高人民法院全國民事審判工作會議紀(jì)要》第十六條規(guī)定“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后順序確定權(quán)利保護順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合考慮合同主管機關(guān)備案的時間，合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽定時間等”。據(jù)此就認(rèn)為這個問題原本是有權(quán)威性遵循的。但在各地方各級法院的審理過程中，卻出現(xiàn)了相左的理解和操作，使問題的解決產(chǎn)生了一些不必要的干擾技節(jié)，導(dǎo)致訴累。最突出的是，有的法院甚至中院過度強調(diào)是否“網(wǎng)簽”，并以此對抗高法的順位原則。我在征詢法界機構(gòu)和人士時都傾向，對“網(wǎng)簽”這一明顯本屬于簽訂購房合同符合法規(guī)和透明度的新生的技術(shù)手段，過高地賦予它在房屋買賣中的法律地位是沒有上位法法律依據(jù)的。作為新科技手段在房屋買賣中發(fā)揮更重要的保障和風(fēng)險控制作用是可以期待的，但現(xiàn)在就據(jù)此對抗既往的成熟且穩(wěn)定的法定秩序，明顯大弊大于利起碼有些超前。對此，北京市高院早在2014年在《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條中就有過明確的意見，“辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。”因此建議，應(yīng)堅持按最高法院和北京市高級人民法院的既定原則，審理既往此類案件既有利于當(dāng)前類似久拖難決歷史問題的從速解決，又可以回應(yīng)廣大人民群眾的關(guān)切！