觀點(diǎn)苗野 2021-03-22 16:27:56 來源:中房報(bào)
??“我是支持調(diào)控的,不調(diào)控的話這個行業(yè)沒辦法干了,不調(diào)控的話房價(jià)和地價(jià)都要上天了。不調(diào)控的話,對開發(fā)商來說地價(jià)比房價(jià)漲得快,賺不了錢。老百姓也買不起,不調(diào)控對誰都沒好處。”融創(chuàng)中國(01918.HK)董事會主席孫宏斌在公司2020年業(yè)績會上談及樓市調(diào)控時(shí)說道,這個行業(yè)規(guī)模太大了,占錢太多了。
??他舉列說,“房地產(chǎn)錢占整個金融體系30%以上,如果加上其他行業(yè)用房地產(chǎn)做抵押就達(dá)到50%以上。如果這個行業(yè)不調(diào)控,對金融系統(tǒng)影響太大了,也涉及老百姓幸福感,所以中央調(diào)控樓市是這兩個邏輯。”
??3月12日,融創(chuàng)中國發(fā)布2020年全年業(yè)績,孫宏斌出席并回答相關(guān)提問。
??自孫宏斌向外界表明融創(chuàng)重要目標(biāo)是降杠桿以來,規(guī)模已不再是融創(chuàng)唯一訴求,開始了在“錢”和“地”這兩個房地產(chǎn)行業(yè)最重要環(huán)節(jié)上適時(shí)調(diào)整節(jié)奏。一手發(fā)債一手賣樓一手分拆物業(yè)上市,融創(chuàng)正在努力平衡其傾斜杠桿天平。
??孫宏斌說:“三條紅線以后就不用擔(dān)心負(fù)債率了,現(xiàn)在央行管著呢,兩年前我就一直在說,不希望融創(chuàng)負(fù)債總額增加,希望增加凈資產(chǎn)和銷售。融創(chuàng)這3年總負(fù)債沒有增加,銷售增加那么多,負(fù)債率肯定降下來了,調(diào)控讓這個行業(yè)安全了?!?/p>
??在融創(chuàng)發(fā)展過程中,己經(jīng)被深深烙上了“豪賭”“并購?fù)酢薄隘偪駭U(kuò)張”標(biāo)簽,但在“三道紅線”高壓下,野心再大的孫宏斌也不得不以求穩(wěn)為主?!敖蹈軛U、降融資成本、嚴(yán)格控制拿地”成了貫穿融創(chuàng)2020年年度主題的關(guān)鍵詞。
??首先表現(xiàn)在拿地上,財(cái)報(bào)顯示,2020年融創(chuàng)新增土地儲備約為5877萬平方米,新增貨值7261億元。截至2020年底,融創(chuàng)中國的土地儲備約2.58億平方米,其中權(quán)益土地儲備面積約1.61億平方米,土地儲備貨值預(yù)計(jì)3.1萬億元。
??而去年同期的數(shù)據(jù)是新增1.34萬億元的土儲貨值,總土地儲備為2.34億平方米,在手的確權(quán)土儲貨值為3.07萬億元。無疑,融創(chuàng)2020年在土地市場上采取了“急剎車”。
??在談及重點(diǎn)城市集中供地政策時(shí),孫宏斌認(rèn)為這對整個行業(yè)發(fā)展是一件好事。
??“這個政策初衷是要管政府的,央行‘三道紅線’是管企業(yè)的。重點(diǎn)城市集中供地政策其中有一條是要增加土地供應(yīng)量,且還要保證土地透明度。這讓企業(yè)對熱點(diǎn)城市供地?cái)?shù)量有個預(yù)期。比如一次出來20塊或者30塊地,大企業(yè)就可以報(bào)名在20塊里面拿個兩三塊?,F(xiàn)在熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)不夠且競爭激烈,短期內(nèi)這個政策不會造成熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)下降,下半年或者明年對土地市場影響可能會比較大?!睂O宏斌說。
??在拿地策略方面,孫宏斌稱融創(chuàng)58個城市公司負(fù)責(zé)120個城市可以抓住板塊輪動機(jī)會,在公開市場上有比較大優(yōu)勢。
??其次,融創(chuàng)也改變了“找錢”方式。從配股開始,到提前償還融資成本高的信托借款,同時(shí)回購并注銷部分美元票據(jù),再到與GIC牽手,也能看到融創(chuàng)在降負(fù)債上的努力。“別亂借錢,借很多錢的話,股價(jià)發(fā)生變化風(fēng)險(xiǎn)太大了?!睂O宏斌口風(fēng)變了。
??截至2020年底,融創(chuàng)現(xiàn)金余額為1326.5億元,其中非受限制現(xiàn)金987.1億元。借貸總額約3034億元,絕大部分為銀行及其他機(jī)構(gòu)借貸。負(fù)債總額9305億元,同比增加約9.9%,資產(chǎn)負(fù)債率約為83.9%。
??融創(chuàng)在不同場合表示要降低債務(wù)水平,包括是次業(yè)績會上,融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示,“2020年3個指標(biāo)有大幅度優(yōu)化,其中有兩個指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo),最后一個指標(biāo)會在2022年提前完成。”
??他口中的3個指標(biāo)是市場備受關(guān)注的“三道紅線”新規(guī),此前融創(chuàng)中國全部踩中,處于“紅線”檔位置,如何降債成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。
??截至2020年底,融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個百分點(diǎn)至96%,非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08,剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率降至78.3%。
??這也意味著,除了剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%還未降至紅線以下,另外兩項(xiàng)指標(biāo)融創(chuàng)中國已實(shí)現(xiàn)紅轉(zhuǎn)綠。
??“公司到了這個階段,規(guī)模和增長不是最重要的,未來要的是整體綜合競爭力。從自身來說必須在未來兩年持續(xù)保持整個集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu),包括負(fù)債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化,這是一個非常明確的事。”汪孟德說。
??2020年全年來看,融創(chuàng)中國全年?duì)I業(yè)收入2305.9億元,同比增長36.2%;毛利約為484億元,同比增長16.9%;毛利率約21%,較2019年的24.5%有所下降;股東所占利潤為356.4億元,同比增長36.9%;核心凈利潤約為302.6億元,同比增長11.8%。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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