觀點(diǎn)編輯部 2021-03-23 09:15:01 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??近日,上海教育委員會(huì)印發(fā)了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》的通知,此次政策提出了一個(gè)重要的創(chuàng)新或改革,即“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類,合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%,與改革前相比,名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。
??簡單來說,就是將市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃進(jìn)行了優(yōu)化,通過名額分配的方式,使得相關(guān)區(qū)和初中獲得更多的報(bào)考和入學(xué)機(jī)會(huì),高中教育資源的分配更加均衡。
??一時(shí)間,有關(guān)上?!皩W(xué)區(qū)房”的問題甚囂塵上。很多人認(rèn)為,這一改革對(duì)比較普通的初中學(xué)生來說是大好事,對(duì)重點(diǎn)名校來說是個(gè)災(zāi)難。也對(duì)上海房地產(chǎn)市場原本居高不下的學(xué)區(qū)房是重大打擊。
??上周我們調(diào)研走訪了部分區(qū)域孩子正值學(xué)齡的家長以及二手房中介,從他們的反饋來看,上海教委的此次改革對(duì)上海學(xué)區(qū)房有一定影響,但目前并未出現(xiàn)大批量降價(jià)拋售的情形,對(duì)于普通市民來說,此次改革短期影響有限。
??01
??上海教委新規(guī),學(xué)區(qū)房“變天”?
??3月16日,上海教育委員會(huì)印發(fā)了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》(下稱《辦法》),這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)??荚囌猩贫雀母锏膶?shí)施意見》的配套文件,適用于2022年起參加本市高中階段學(xué)校招生錄取的考生。
??《辦法》特別明確了名額分配的具體要求:一是委屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的65%,原則上以各區(qū)當(dāng)年度中招報(bào)名人數(shù)占全市中招報(bào)名人數(shù)的比例為測(cè)算依據(jù)分配到各區(qū),分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。
??二是區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的50-65%,其中,分配到區(qū)招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的30%,分配到校招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的70%。
??各區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配到校招生計(jì)劃,原則上以所屬區(qū)內(nèi)各所不選擇生源初中學(xué)校中招報(bào)名人數(shù)占本區(qū)該類學(xué)校中招報(bào)名總?cè)藬?shù)的比例為測(cè)算依據(jù),分配到本區(qū)每所不選擇生源的初中學(xué)校,實(shí)現(xiàn)名額分配全覆蓋。此次政策指出,市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的分?;蛐^(qū),原則上按照區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生錄取政策執(zhí)行。
??簡單來說,就是通過名額分配的方式,使得高中教育資源分配更加均衡,各個(gè)初中后續(xù)可以享受更多報(bào)考優(yōu)質(zhì)高中機(jī)會(huì),進(jìn)而使得初中各校的生源更加均衡。
??新規(guī)發(fā)布后,有關(guān)上?!皩W(xué)區(qū)房”降溫甚至大跌的消息不脛而走,有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為430萬,新政后變成了370萬。
??3月19日,上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議,現(xiàn)場簽署了承諾書,承諾不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行宣傳,規(guī)范介紹教育資源用語,客觀介紹周邊學(xué)校,不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對(duì)口”、“名額未用”用語等。
??至此,不少熱點(diǎn)區(qū)域的“學(xué)區(qū)房”開始出現(xiàn)降溫跡象。
??02
??家長情緒較為穩(wěn)定,市場觀望態(tài)度為主
??上海教委新規(guī)發(fā)布后不久,我們實(shí)地走訪了部分區(qū)域孩子正值學(xué)齡的家長及二手房中介,總體來看,與網(wǎng)上熱議相比,家長情緒較為穩(wěn)定。
??小陳的兒子今年下半年開始讀初一,他們正好趕上此次新規(guī),小陳表示,她知道這一新規(guī),但是和他們家關(guān)系其實(shí)不是很大:“這一般是給學(xué)霸準(zhǔn)備的,和我們這種普通孩子關(guān)系不大?!?/p>
??小陳表示,他兒子上的是寶山一所普通公立,是不是讀書的料,小學(xué)的時(shí)候就已經(jīng)知道了,他們現(xiàn)在已經(jīng)放棄掙扎,進(jìn)入“佛系”階段:“我兒子成績也不能算差,班里十多名還是有的,好一點(diǎn)的時(shí)候前十的樣子。按這個(gè)政策來說,本來我們可能沒機(jī)會(huì)進(jìn)名校,現(xiàn)在有機(jī)會(huì)了。但還是要考到保底分才行吧,這起碼得是年級(jí)前三的同學(xué)才有的機(jī)會(huì),我是希望我兒子可以有出息拼一下的,但這也不是我們能急出來的,現(xiàn)在他不和他爸吵架不闖禍,我覺得挺好了?!?/p>
??小陳表示,她同事的孩子和她兒子差不多大,之前他們家把自住的一套祁連山路100平左右的房子賣掉了,換了一套育才的學(xué)區(qū)房,現(xiàn)在應(yīng)該是被“套牢”了,但是也沒辦法,走一步看一步,上海的政策每過一段時(shí)間就會(huì)有變化,還不知道以后是什么樣的,就算不是學(xué)區(qū)房了,地段也是值錢的。
??小沈的兒子可以算是學(xué)霸級(jí)的,對(duì)于這一新政,小沈表示,上海各區(qū)政策都不太一樣,具體情況要具體分析,“我家戶口掛在老房子這里,屬于虹口區(qū),是有對(duì)口的學(xué)校的,但是之前上海發(fā)布過一次政策,變成搖號(hào)的了,我們就直接去了私立。虹口這邊的政策主要是跟著學(xué)籍走的,其他區(qū)有的是按戶籍走的,按戶口走的影響應(yīng)該更大一些?!?/p>
??小沈表示,學(xué)不學(xué)區(qū)房的對(duì)他家影響不是很大,戶口所在地的老房子沒打算賣過,主要是等著拆遷,對(duì)于兒子的教育也一直都是有名校上最好,沒有也不強(qiáng)求,該上的補(bǔ)習(xí)班從小到大反正都沒停過。
??小余和小陳、小沈不同,他現(xiàn)在還沒孩子,但是去年6月的時(shí)候,他剛把位于岳陽路的學(xué)區(qū)房賣了置換了一套次新房,賣的時(shí)候,他沒想到大半年之后,會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)政策。
??“我賣的時(shí)候沒想那么多,我就是覺得自己年紀(jì)到了,需要一套獨(dú)立的婚房,我之前自己住的房子也是前幾年買的,貸款沒還清,要再買一套比較吃力,之前談的幾個(gè)朋友都覺得不想和父母在一起,沒辦法,只能再買一套。去年的時(shí)候,因?yàn)橐咔椋芏喽址繘]人看,價(jià)格也在跌,我覺得這是一個(gè)機(jī)會(huì),因?yàn)槲依戏孔邮菍W(xué)區(qū)房,在當(dāng)時(shí)不僅沒跌,還在漲,我就想著趁這個(gè)機(jī)會(huì)一邊在漲,一邊在跌,就抓緊置換一下,而且那時(shí)候看房子的人少,我還可以挑挑,于是我就賣了岳陽路的老房子,換了一套二房二廳的次新房,這樣我也有一套獨(dú)立的婚房了?!?/p>
??小余告訴我們,當(dāng)時(shí)他的賣出價(jià)接近16萬/平方米,最終到手630萬,他還了第一套房子剩下的貸款,然后全款買下了第二套房子。
??“我把房子賣掉之后,有一段時(shí)間也在糾結(jié),因?yàn)槿ツ晗掳肽曛螅倚沦I的房子的價(jià)格漲幅沒有我岳陽路的老房子漲的多,當(dāng)時(shí)我一直安慰自己,學(xué)區(qū)房要有孩子了才用得上,沒婚房老婆都找不到,主次關(guān)系要分清楚。沒想到現(xiàn)在出了這樣一個(gè)政策,我問了一下之前的中介,他告訴我現(xiàn)在那套房子的確是跌了,但還沒跌破之前我賣的價(jià)格。所以我覺得,現(xiàn)在跌掉的很多都是去年下半年漲上來的價(jià)格,還沒到真正暴跌的程度?!?/p>
??某知名品牌中介小張告訴我們,新政發(fā)布之后,的確對(duì)學(xué)區(qū)房有很大影響,但是降價(jià)拋售的現(xiàn)象很少:“有人過來問價(jià)格的,但是真正大幅度降價(jià)掛牌的很少,起碼我們店里這周是沒有這樣成交的,有些之前準(zhǔn)備賣的,現(xiàn)在有部分轉(zhuǎn)租了,二手房和新房還不太一樣,除非很急的要用錢,否則價(jià)格談不攏,人家房東不樂意賣就不賣了,放著收租也挺好?!?/p>
??另一名中介小瞿表示,此次新政針對(duì)的是初中考高中階段,之前他經(jīng)手的更多的是小學(xué)階段的:“我遇到的更多的還是孩子還沒出生,準(zhǔn)備要,或者剛懷不久,或者剛生不久的家長來問學(xué)區(qū)房,大部分都是要小學(xué)對(duì)口的,上海之前有關(guān)這類的政策一直都有,‘上海發(fā)布’上面也可以查小學(xué)對(duì)口的情況,還有‘人戶分離’什么的,很多家長比我還了解的清楚,他們的目的都是很明確的,所以我覺得現(xiàn)在這個(gè)政策推出來,然后到真正影響到小孩上學(xué)還是一個(gè)很漫長的過程,起碼現(xiàn)在在讀的這些孩子,都差不多定型了。影響最多的還是準(zhǔn)備要買學(xué)區(qū)房或者是剛買了學(xué)區(qū)房的那部分人。”
??03
??新政前,上海二手房成交金額創(chuàng)歷史新高
??事實(shí)上,從市場來看,2000年以來上海的二手房市場成交量呈現(xiàn)五年一周期的特點(diǎn),在2016年的成交高峰期過后,2020年上海的二手房需求也迎來了集中爆發(fā),二手房市場活躍度提高,成交量同比增加,并達(dá)到近四年來的最高點(diǎn),成交金額更是突破1萬億元,創(chuàng)下歷史新高。
圖:2000年~2020年上海二手住宅成交規(guī)模走勢(shì)(萬平方米)
數(shù)據(jù)來源:上海統(tǒng)計(jì)局
??二手房市場的火熱,主要原因正是在于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房價(jià)格的調(diào)漲。自2020年3月起,上海實(shí)施“公民同招”、民辦搖號(hào)的新政,導(dǎo)致公辦學(xué)校穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)凸顯?;诖耍拍暌回炛茖W(xué)區(qū)房、初中學(xué)區(qū)房開始受到熱捧,進(jìn)而抬升了二手房整體市場熱度。
圖:2011年~2020年上海二手房成交面積、金額走勢(shì)(萬平方米,億元)
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)
??有學(xué)區(qū)規(guī)劃利好的浦東二手房成交占比漲幅位居各區(qū)首位,其次是教育配套較佳的近郊板塊,如寶山、青浦和閔行,漲幅也相對(duì)較高。
??同時(shí),徐匯、靜安、黃浦等中心城區(qū)二手房成交量占比也出現(xiàn)了上漲,這主要是由于:一方面,這些區(qū)域的新房供應(yīng)有限,認(rèn)籌比也往往較高;另一方面,此次進(jìn)入市場的客戶大多有學(xué)區(qū)需求,受此影響之下,這些客戶更愿意選擇中心城區(qū)的二手房而非郊區(qū)的新房,進(jìn)而導(dǎo)致大量優(yōu)質(zhì)改善需求溢出至二手房市場。
圖:2016年和2020年上海二手房區(qū)域成交占比變動(dòng)
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)
??隨著二手房下半年房價(jià)明顯上漲,調(diào)控隨即加壓。2021年開年后,上海相繼多次收緊樓市調(diào)控:1月21日,“滬十條”出臺(tái),封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理等;1月25日,將法拍房納入限購范圍。
??3月16日上海教委新規(guī)無疑在以上調(diào)控后進(jìn)一步加壓。我們認(rèn)為,接下來一年,上海的房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境仍將保持收緊的狀態(tài)。
圖:2020年以來上海新房和二手房價(jià)格指數(shù)月度走勢(shì)
數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局
??在上海教委政策發(fā)布后不久,北京也傳出相關(guān)政策也可能會(huì)出現(xiàn)變化的消息。
??包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的市場穩(wěn)定工作,是今年全國各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門的重點(diǎn)工作。今年以來,合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺(tái)過各類政策,從各個(gè)角度各個(gè)渠道出發(fā),積極穩(wěn)定學(xué)區(qū)房的價(jià)格和市場預(yù)期。
??我們認(rèn)為,此次上海教委新政對(duì)穩(wěn)定熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房有一定的積極意義,且具有很強(qiáng)的示范效應(yīng),對(duì)全國各地的學(xué)區(qū)房降溫有一定的啟發(fā)引領(lǐng)作用。對(duì)于購房者及家長來說,需理性擇校、理性置業(yè)。
??注:文中涉及的人名皆為化名
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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