??2021年5月20日晚間，上海規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站發(fā)布四則《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，即上海第一批集中土地出讓公告，此次上海集中推出56幅地塊，總起拍價(jià)達(dá)820.82億元。

??公告顯示，上海第一批集中出讓地塊屬性涉及居住用地、商住辦、科技設(shè)計(jì)用地、征收安置房、辦公樓、租賃住房。其中，租賃住房地塊有8宗，征收安置房有14宗，城中村改造地塊6宗。

??在28宗涉宅用地中，地處中心城區(qū)的僅4宗，并且僅楊浦定海社區(qū)一宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門檻也比較高，起拍價(jià)均在50億元以上。

??競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”，不僅限定了最高報(bào)價(jià)溢價(jià)率不超過10%，同時(shí)還規(guī)范了“同一申請(qǐng)人”概念。

??從22城整體情況來看，部分城市熱度較高，如重慶、深圳、廈門、杭州等，其中重慶、廈門樓板價(jià)漲幅均超45%。從目前的結(jié)果來看，第一次集中供地，“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”的政策初衷基本上沒有實(shí)現(xiàn)。

??這主要是由于集中拍地時(shí)間間隔較長，在第一次集中供地前出現(xiàn)了約2個(gè)月左右的土地“空窗期”，而這一時(shí)間段恰好是傳統(tǒng)一、二季度房企集中投資的時(shí)候，長時(shí)間的土儲(chǔ)“零增長”，使得各大房企在第一次集中拍地期間出現(xiàn)了“蜂擁而上”的現(xiàn)象。

??我認(rèn)為集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式，都會(huì)對(duì)“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”有一定的幫助，在具體實(shí)施的過程中需要根據(jù)各城不同的情況進(jìn)行調(diào)整。

??01

??重點(diǎn)城市首批集中供地基本已出爐

??5月20日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了首批集中土地出讓公告，至此22個(gè)重點(diǎn)城市首批次集中供地基本均已出爐。

??在拍地規(guī)則方面，經(jīng)過梳理，我們發(fā)現(xiàn)，22城中除重慶土拍規(guī)則比較寬松外，其余城市均對(duì)此次土地出讓做出了多重限制，如福州、合肥、無錫等禁止馬甲公司參拍。

??在規(guī)則上，根據(jù)上海此前公布的交易規(guī)則，同一名申請(qǐng)人只能進(jìn)行一次交易申請(qǐng)（含聯(lián)合申請(qǐng)），其中自然人及由其擔(dān)任法定代表人或負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，或者同一法定代表人或負(fù)責(zé)人的法人或其他組織，也視為同一申請(qǐng)人，并要求競(jìng)得方在項(xiàng)目竣工及首次確權(quán)前不得轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益等，極大程度規(guī)避了搶地炒地的可能。

??在與項(xiàng)目盈利空間最直接關(guān)聯(lián)的地價(jià)方面，22城中除重慶外，其余城市均設(shè)置了地價(jià)上限，大部分城市溢價(jià)上限基本控制在30%左右。

??上海除了設(shè)定最高報(bào)價(jià)外，還規(guī)定了第一批次最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，即溢價(jià)率不超過10%，這在22個(gè)重點(diǎn)城市中處于溢價(jià)上限相對(duì)較低位置。

??表：22城首輪集中供地土拍規(guī)則梳理

注：截止5月21日，武漢土拍細(xì)則仍未公開 數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02

??上海供地主力多集中在配套完善近郊

??在供地結(jié)構(gòu)來看，除重慶、成都等少數(shù)城市將供地主力放在中心城區(qū)外，其余城市的供地主力集中在郊區(qū)，供應(yīng)量占比基本都在6成以上，中心城區(qū)則僅有少量地塊供應(yīng)。

??上海首批集中供地增加了松江、青浦、嘉定、奉賢、南匯臨港片區(qū)等剛需主力成交區(qū)域的土地供應(yīng)，中心城區(qū)則僅有4宗商品住宅用地供應(yīng)，并且僅楊浦定海社區(qū)一宗為純宅地，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，近郊地塊的比重在50%以上。

??從已完成土拍的北京、福州表現(xiàn)來看，在這種供地結(jié)構(gòu)下，土拍熱度表現(xiàn)相較穩(wěn)定。

??表：22城首輪集中出讓地塊區(qū)域分布

注：本表僅統(tǒng)計(jì)涉宅用地 數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??從拍地時(shí)間安排來看，上海首次集中土拍“完美避開”5月重點(diǎn)城市集中土拍的高峰期，由于推地時(shí)間較晚，首場(chǎng)拍地開場(chǎng)時(shí)間也最晚，其中上海首場(chǎng)集中土拍預(yù)計(jì)到6月18日才能開啟。而在公告和拍地時(shí)間間隔方面，大部分城市間隔時(shí)間都在25天以上，給房企留下了較為充裕的安排時(shí)間。

??03

??適當(dāng)增加供應(yīng)緩解僧多粥少矛盾

??從目前首輪集中供地已經(jīng)完成的城市來看，盡管大部分城市都采取了雙重限價(jià)等措施，仍有不少城市出現(xiàn)了競(jìng)拍高熱現(xiàn)象。

??從市場(chǎng)熱度上來看，依然是不限價(jià)的重慶溢價(jià)率水平最高，溢價(jià)率高達(dá)43%。其次是深圳和廈門，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右，市場(chǎng)熱度高漲。

??典型如廈門，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競(jìng)拍到達(dá)上限價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國貿(mào)&中海競(jìng)得，加上競(jìng)配建，兩地隱形樓面價(jià)都超過了6萬元/平方米之間，實(shí)際溢價(jià)率也均超過55%，房企競(jìng)爭異常激烈。

??熱度排在第四位的是杭州，57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%，近20個(gè)板塊創(chuàng)下地價(jià)新高，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。

??值得注意的是，雖然福州、無錫和廣州由于“限地價(jià)”的原因，平均溢價(jià)率相對(duì)較低。不過就實(shí)際情況來看，無錫整體市場(chǎng)熱度并不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價(jià)，其余地塊均進(jìn)入競(jìng)自持或搖號(hào)階段，包括一些較為冷門的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價(jià)和競(jìng)租賃5000平方米的條件成交。

表：11個(gè)典型城市首場(chǎng)土拍情況（萬㎡、億元、元/㎡）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

圖：11個(gè)典型首批集中拍地城市平均地價(jià)變化（元/㎡）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??從這一結(jié)果來看，“雙集中”土拍新政“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”的政策初衷未能實(shí)現(xiàn)。這主要是由于集中拍地時(shí)間間隔較長，長時(shí)間的土地“零增長”造成房企的“饑餓感”造成的。

??在目前重點(diǎn)城市中大部分依然“供不應(yīng)求”的市場(chǎng)環(huán)境下，如果可以提高城市土地供應(yīng)總量，哪怕是把三五年之后的土地供應(yīng)量調(diào)劑到今明兩年，我認(rèn)為也會(huì)對(duì)整體地價(jià)有一定的抑制作用，整體來看，接下來集中供地的總體供應(yīng)量增長百分之三四十應(yīng)該是可以實(shí)現(xiàn)的。

??與此同時(shí)，有了第一批集中供地的經(jīng)驗(yàn)，各大重點(diǎn)城市應(yīng)加速進(jìn)行第二批集中供地，如果能夠在一個(gè)月內(nèi)完成第二次集中供地，這將極大緩解目前“僧多粥少”矛盾，緩解當(dāng)前土地市場(chǎng)過熱問題。

??在第二輪集中土拍節(jié)奏安排上，根據(jù)各城市公布推地計(jì)劃來看，有14個(gè)城市公告7月為二批次地塊供應(yīng)時(shí)間，包括北京、廣州、南京、成都、寧波等諸多熱點(diǎn)城市，其他城市最好也可以跟上這一進(jìn)度。

表：22城三次集中供地推地時(shí)間安排

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??與此同時(shí)，加快集中供地速度，對(duì)于問題較為突出的城市，可以在原定“一年三次”的集中供地基礎(chǔ)上增加一次，一年四次每季度一次的集中供地，可能更加合理。

??對(duì)于各大開發(fā)商而言，同樣需警惕饑餓搶地的現(xiàn)象，將企業(yè)拿地成本控制在更合理的范圍內(nèi)。