??在調(diào)控全面升級之下，多數(shù)城市房價依然上漲。

??5月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月70個大中城市房價指數(shù)，一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲，新房和二手房銷售價格分別環(huán)比上漲0.6%和0.8%。其中新房漲幅比上月擴大0.2個百分點。

??不僅一線城市樓市火熱，二三線城市已開始接棒上漲。31個二線城市新房和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新房和二手房銷售價格分別環(huán)比上漲0.4%和0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點和持平。

??總而言之，各等級城市房價都在漲，且漲幅均有所擴大。樓市這個堅硬的泡沫依然處于高位運行狀態(tài)。

??這樣的上行態(tài)勢引人關(guān)注。須知這是在政策重壓的態(tài)勢下，樓市交出的成績單。去年年底以來至今年3月，中央出臺多項政策，形成金融信貸、土地供應(yīng)和行政調(diào)控等層面的組合拳，密度和強度前所未有。隨著房企端的“三道紅線”，銀行端的“兩個集中度”、地方政府端的“供地兩集中”等政策的相繼落地，房地產(chǎn)長效機制的輪廓已經(jīng)基本勾勒清晰。

??進入4月以來，樓市行政調(diào)控政策頻仍。中央政治局會議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。韓正副總理在省部級干部建立現(xiàn)代財稅金融體制專題研討班座談會上，強調(diào)要堅持房住不炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，不斷完善政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此外，住建部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負(fù)責(zé)人，要求切實提高政治站位、切實扛起城市主體責(zé)任。住建部約談、中介整頓和經(jīng)營貸相關(guān)治理措施成為當(dāng)月調(diào)控重點。隨后，各地相繼下達(dá)相應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控舉措。

??據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，4月單月房地產(chǎn)調(diào)控刷新年內(nèi)新高，達(dá)51次。

??除了行政調(diào)控之外，金融制度與土地制度成為新的發(fā)力重點。正是在4月“供地兩集中”政策正式落地，全國第一階段集中供地在長春、沈陽、天津、廣州、重慶等城市鋪開，房地產(chǎn)調(diào)控進入全面升級階段。

??不過，在這樣的政策態(tài)勢下，房地產(chǎn)市場熱度仍處于歷史高位，房價漲幅擴大，市場預(yù)期與基本面繼續(xù)背離，樓市“虛火”過旺。

??眾所周知，調(diào)控房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵在土地和金融。應(yīng)該說，4月樓市上漲并非金融因素驅(qū)動。從融資的數(shù)據(jù)來看，無論是融資額還是信用利差都較為平穩(wěn)。不久前，央行公布2021 年4 月社融數(shù)據(jù)，住戶貸款同比少增1386億元。其中，短期貸款增加同比少增1915億元，消費貸監(jiān)管加強效果體現(xiàn)；中長期貸款增加同比多增529億元，但環(huán)比3月少增1321億元。

??需要警惕的是土地供應(yīng)端的傳導(dǎo)。在需求平穩(wěn)釋放的背景下，土地市場的緊平衡，將成為樓市緊平衡的初演繹?？赡芮∏∈恰肮┑貎杉小闭叩娜媛涞?，土拍的火熱推高了樓市的預(yù)期。

??據(jù)國信證券的數(shù)據(jù)，4月18家龍頭房企拿地溢價率達(dá)33.4%，創(chuàng)近3年新高，反映了土地市場的極度火熱。數(shù)據(jù)背后反映出的行業(yè)圖景是：一、經(jīng)歷了快速去杠桿及銷售“小陽春”后，當(dāng)前房企對于補庫存的需求非常旺盛；二、土地供應(yīng)兩集中不僅被動推遲了供地時間，離散型的供給節(jié)奏加大了低土儲房企的恐慌情緒；三、高溢價率與流拍共存，反映了供地區(qū)域結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。

??除了龍頭房企拿地溢價率高之外，值得警惕的是，這次集中供地，有的城市還出現(xiàn)了“馬甲”，某房企35個馬甲參與搖號，志在必得。

??這涉及深層次的問題，“集中供地”和“三道紅線”、貸款集中度等，這些土地市場和融資市場長效機制的核心內(nèi)容需要形成政策合力?！凹泄┑亍币_(dá)到給地市降溫的目的，前提是“三道紅線”對開發(fā)商過度加杠桿能形成約束，特別是買地資金必須自有。

??根據(jù)明源地產(chǎn)地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，對部分熱點地塊追逐，導(dǎo)致融資成本自然水漲船高，不少“前融”的成本達(dá)到了15%以上。顯然，“三道紅線”還未明顯發(fā)揮效力。

??針對樓市“虛火”現(xiàn)象，必須對癥下藥，下一步需要完善人口、土地和住房聯(lián)動機制，形成政策合力，強化督導(dǎo)約束機制，控制好土地出讓規(guī)模、節(jié)奏和價格，有效避免地價上漲帶動房價上漲，引發(fā)房價剛性上漲預(yù)期，提高房地產(chǎn)市場調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性和協(xié)同性，確保樓市平穩(wěn)運行。