??“房企2021年中期業(yè)績發(fā)布會接近尾聲。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年是坎坷的、曲折的。繼去年8月23日以來，房地產(chǎn)融資“三道紅線”，房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地相繼落地，隨著三大重磅政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，行業(yè)格局也迎來重塑。

　　這些政策對行業(yè)帶來的改變不可逆轉(zhuǎn)，如果房企不從根本上改變傳統(tǒng)開發(fā)模式，最終出路或?qū)⑹亲呦蛳觥?/p>　　我們選取了11位房企大佬在業(yè)績會上關(guān)于政策、投資拿地策略以及對未來市場的判斷等核心觀點(diǎn)，其中包括碧桂園莫斌、萬科祝九勝等行業(yè)內(nèi)舉足輕重的一群人，在面對復(fù)雜的外部形勢、政府調(diào)控、市場端、融資端等各個方面的壓力下，大部分行業(yè)大佬比想象中更為積極。??”

??未來3年，碧桂園的目標(biāo)是復(fù)合增長率10%左右，對于實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，我有信心，信心來源于國家希望行業(yè)健康發(fā)展，行業(yè)是肯定永遠(yuǎn)存在的，這也是企業(yè)愿意看到的。 與此同時，到2035年我國城鎮(zhèn)化率將會達(dá)到70%，雖然未來10年城鎮(zhèn)化速度會減慢非常多，但整體進(jìn)程肯定是平穩(wěn)健康繼續(xù)推進(jìn)的，共同富裕非常重要。 我相信未來幾年中國經(jīng)濟(jì)增長仍然是很好的，因此，在大環(huán)境下，要靠自身的管理提升企業(yè)競爭力。

??至于當(dāng)前政策、融資形勢嚴(yán)峻的問題，我認(rèn)為政策目的其實(shí)是讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，而整體市場的健康發(fā)展其實(shí)是對碧桂園最有利的市場，自2018年以來，碧桂園的競爭力已經(jīng)得到長足進(jìn)步，因此我們也有信心為股東和投資者帶來穩(wěn)健的回報。

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??很多人都在提今年以來房地產(chǎn)市場多項(xiàng)調(diào)控的問題，其實(shí)2017年的時候就已經(jīng)開始強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、“租購并舉”，萬科的解讀能力不一定比金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)，對企業(yè)來說政策是拿來遵守的，主基調(diào)越明顯、越一致，對從業(yè)的企業(yè)來說就更好安排一些，萬科把不突破紅線，長期處于綠檔放在優(yōu)先考慮。求穩(wěn)，穩(wěn)中求進(jìn)是我們的基本前提，不去預(yù)測天氣，老老實(shí)實(shí)種地，盡可能地讓收成可以得到各方滿意。

　　 “雙集中”對市場、對萬科來說都是新生事物，是一種挑戰(zhàn)，萬科目前也處于適應(yīng)和磨合的過程，可以確信的是未來需要堅持穩(wěn)健的投資，量入為出，需要堅持投資紀(jì)律，關(guān)注投資質(zhì)量和效益。 萬科一再說不預(yù)測天氣、也沒辦法解讀政策，其實(shí)不是托詞，越短期的預(yù)測越難做，長期還可以做預(yù)測，短期很難預(yù)測準(zhǔn)。對萬科而言，全年壓力還在，從更長遠(yuǎn)的推斷來說，整個行業(yè)的毛利下降是大家都看得到的，什么時候能回升？隨著精細(xì)管理、產(chǎn)品、服務(wù)，回報水平的提高，肯定就會高一些。 萬科是戰(zhàn)略導(dǎo)向非常清晰的公司，多年來萬科一直堅持長期主義，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，沒有把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待，在規(guī)模和效益、短期和長期、風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。規(guī)模超5000億之后，在規(guī)模與能力之間，要擔(dān)起責(zé)任，先能力后規(guī)模。

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??公司自2017年開始加大了拿地力度，持續(xù)補(bǔ)充土地儲備，其中71%布局在一二線城市。有質(zhì)量的投資為未來的銷售和結(jié)算利潤打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。公司秉持“平衡發(fā)展觀”，努力追求規(guī)模和利潤的持續(xù)均衡增長，在行業(yè)收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質(zhì)量和經(jīng)營效率來實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的目標(biāo)。

??目前來看，部分第二輪集中供地城市出讓中止，主要原因是競買規(guī)則出現(xiàn)了調(diào)整，大部分城市競買規(guī)則主要出現(xiàn)以下三個方面的調(diào)整：第一，參加宅地競拍企業(yè)需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；第二，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查；第三，單宗地溢價率不得超過15%，在達(dá)到溢價率上限的時候，主要通過搖號等方式確定競得人。

??政策意圖是通過調(diào)整競買規(guī)則，避免土地市場過度非理性競爭，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行。土拍規(guī)則的調(diào)整，或有助于土地市場進(jìn)一步回歸平穩(wěn)，在今年三四季度的二三批次集中供地中，我司將結(jié)合不同城市集中供地的具體情況，合理安排投資節(jié)奏，選擇符合投資標(biāo)準(zhǔn)、有潛力的標(biāo)的，努力做好投資工作。

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??對于整體市場來看，房地產(chǎn)行業(yè)體量大、韌性強(qiáng)，旭輝堅持看好中國城市化，看多房地產(chǎn)業(yè)。我們認(rèn)為，在長效機(jī)制作用下房地產(chǎn)業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路，目前在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期政策作用下，局部過熱的土地市場正在降溫。對此，房企應(yīng)該主動采取各種方式去杠桿、降負(fù)債，房企財務(wù)更加穩(wěn)健。

??目前來看，行業(yè)集中度的減緩符合行業(yè)發(fā)展階段，之前集中度提升較快主要因?yàn)榇笮推髽I(yè)容易獲得更高杠桿，現(xiàn)在主要依靠企業(yè)的融資成本、精益管理、數(shù)字化能力等內(nèi)功，不會像杠桿那樣快。未來2-3年內(nèi)市場份額還是會向大企業(yè)集中，10-20年后會剩下不多的大企業(yè)以及一大批專精的小型開發(fā)商。

??旭輝目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)1500億元左右，毛利率在20%左右，未來應(yīng)該能保持行業(yè)以上的毛利率。今年有信心進(jìn)入綠檔，未來三年希望權(quán)益后銷售金額保持每年15%的增長，每年銷售權(quán)益比在55%以上，2024年向70%努力，保持35%的派息率，租金收入保持50%的復(fù)合增長率，凈負(fù)債率維持在65%以下。

??我們認(rèn)為，未來房企需要轉(zhuǎn)變增長方式，加快變革，注重經(jīng)營效益、財務(wù)穩(wěn)健、產(chǎn)品服務(wù)、精益管理、可持續(xù)發(fā)展，加快向數(shù)字化企業(yè)轉(zhuǎn)型。旭輝的數(shù)字化管理包括經(jīng)營提效、決策賦能、創(chuàng)新發(fā)展，在“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)方面也起到了很大的作用，這兩年旭輝的數(shù)字化在行業(yè)內(nèi)屬于第一梯隊的，在前10以內(nèi)。

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??今年多個管控的鋪排，甚至在二手房、服務(wù)方面都涉及，可以看到監(jiān)管期望到2024年完成行業(yè)清晰秩序的出現(xiàn)。龍湖更加關(guān)注企業(yè)社會責(zé)任，更加關(guān)注ESG等方面，龍湖將保證每年核心凈利潤15%，甚至達(dá)到20%。我們將用兩個策略來保證。

??拿地方面，龍湖70%拿地在“兩集中”城市，89%在一二線，龍湖會繼續(xù)堅持這個策略，主要在于龍湖有穩(wěn)健財務(wù)的底氣。

??融資方面，“三道紅線”比較清晰，當(dāng)前又加入了幾個輔助的紅線，包括拿地和簽約的關(guān)系，凈現(xiàn)金流為正的判斷。龍湖比較慶幸自己堅持主動融資，不去碰危險的品種。

??龍湖財務(wù)的主動策略在拿地端越來越顯現(xiàn)出戰(zhàn)略的主動性，我們可以等，可以保持定力尋找更好的土地。我們有息債增長的上限是15%，目前基本上已經(jīng)用滿了，下半年我們將尋找替換和迭代，將結(jié)構(gòu)做得更好，獲取更長的賬期，更低的成本。

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??今年調(diào)控密集與首輪集中供地有關(guān)，管理層希望集中供地去穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期，但結(jié)果不太好，出現(xiàn)比較貴的土地，但預(yù)期又比較好，確實(shí)需要比較嚴(yán)的調(diào)控去抑制房價的上行壓力。

??我們認(rèn)為，大的政策不會變的（三條紅線、貸款集中度管理、集中供地），就是每一個細(xì)節(jié)會有調(diào)整。比如，第二輪集中供地有改變，對房企資質(zhì)有要求，不會拍保障房，會學(xué)北京去競房子的品質(zhì)，但也會增加成本，我們也在算賬。整體來說，政策還是偏緊，可能到年底會有適度放松，整個行業(yè)目前政策壓力還是比較大。

??未來銷售增速方面，我們不會為了增長速度要達(dá)到多少而去拿地，沒必要去做虧本的生意。全年的投資很難預(yù)測，第二輪集中供地政策變化比較大，未來我們還是會積極參與，理性拿地。

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??組織改革上，金茂上半年做了一個扁平化的變動，這個事情我們做了兩年的準(zhǔn)備，主要的想法還是希望打造一個服務(wù)化的總部，圍繞一線的業(yè)務(wù)開展工作，以項(xiàng)目為中心，以營銷為中心，推動我們組織構(gòu)架的扁平化打造，目前已經(jīng)基本完成，由15個部門變12大中心，總部將成為服務(wù)性的總部，目前來看比較平穩(wěn)，效果也很不錯。

??關(guān)于拿地規(guī)模，中國金茂一直保持了正常的節(jié)奏，上半年我們拿地比去年同期的多，我們拿地和銷售是匹配的，嚴(yán)格按照監(jiān)管的40%要求來獲取土地。

??整體的調(diào)控我們認(rèn)為應(yīng)該是已經(jīng)到了最嚴(yán)厲的階段，而且我認(rèn)為各個方面的調(diào)控都已經(jīng)動起來，所以應(yīng)該說不會再有更多的，或者說更大的動作在地產(chǎn)這方面來體現(xiàn)。實(shí)際上我們對中央的這些調(diào)控還是歡迎的，因?yàn)檫@樣行業(yè)才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)，走的可持續(xù)性更強(qiáng)。接下來的集中供地會走向一個限房價、控地價、競品質(zhì)的方向，這個還是正確的，也就是說地產(chǎn)這個行業(yè)的風(fēng)險和過去比，會變得比較小。

??對于我們地產(chǎn)商來講，我認(rèn)為機(jī)會會更多，所以大家不需要過度悲觀，需求還是存在，只要政府通過他的手，把風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)，企業(yè)做好自己的工作，這個行業(yè)還是很有做頭的，前景還是一片光明。在這個階段里面，上上下下還是需要堅定信心，我們還是很看好未來發(fā)展的，作為金茂本身，我們過去幾年，調(diào)控以后，政策穩(wěn)定以后我們拿地都比較好，都很順暢，風(fēng)險也比較小，也能看到未來銷售的增長和毛利率的提升都是政策帶來的機(jī)會。

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??房地產(chǎn)仍然是個好行業(yè)，未來10年仍是中國經(jīng)濟(jì)重要的價值貢獻(xiàn)行業(yè)。調(diào)控的目標(biāo)不是讓行業(yè)成為末日，而是平穩(wěn)健康發(fā)展中的軟著陸。企業(yè)擁有產(chǎn)業(yè)鏈及供應(yīng)鏈的控制，才能在行業(yè)中突出出來。

??中南的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將堅持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，深化健康住宅的核心理念，持續(xù)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化，提升產(chǎn)品質(zhì)量，在提高運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率基礎(chǔ)上，適度控制規(guī)模增速，努力實(shí)現(xiàn)合同銷售合理增長，確保預(yù)售資源竣工和收入確認(rèn)。

??隨著集中拍地政策調(diào)整，中南將在城市輪動中找機(jī)會，在獲地比中找空間。

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??隨著中國房地產(chǎn)價格與交易量在期內(nèi)強(qiáng)勁反彈，房地產(chǎn)政策調(diào)控加強(qiáng)。2021年上半年，政府疊加對房企的融資限制，部分房企出現(xiàn)流動性緊張、甚至債務(wù)違約。另一方面，行業(yè)發(fā)展危中有機(jī)，未來國家政策更大幅度傾向都市圈區(qū)域，圈內(nèi)具潛力城市將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

??在“房住不炒”與穩(wěn)控房地產(chǎn)金融杠桿的政策基調(diào)下，預(yù)期中國政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策依然偏緊。同時，中國政府面對房地產(chǎn)也已堅定其“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。面對充滿挑戰(zhàn)的行業(yè)環(huán)境，我們始終堅持長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。展望下半年，我們將致力繼續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)與融資結(jié)構(gòu)。目前已經(jīng)采取強(qiáng)而有力的措施，強(qiáng)調(diào)銷售去化及回款，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，做好減杠桿的應(yīng)對措施。我們有信心能夠駕馭行業(yè)的挑戰(zhàn)，并把握未來的發(fā)展機(jī)遇。

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??今年年初定的銷售目標(biāo)1500億元，上半年目前進(jìn)度來看，完成目標(biāo)壓力不大。下半年市場感覺有點(diǎn)下滑，但我們應(yīng)該問題不大。關(guān)于規(guī)模問題，我曾經(jīng)多次來講，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，規(guī)模、效益和安全要平衡。我認(rèn)為，規(guī)模會帶來優(yōu)勢，包括成本分?jǐn)?。未來?guī)模要與經(jīng)營能力互相匹配，未來3年保持適度的規(guī)模增長，要與行業(yè)、基本政策面匹配，做個動態(tài)調(diào)整，未來會穩(wěn)步增長。

??三條紅線和集中供地政策對行業(yè)影響很大，對過去經(jīng)營模式是種推進(jìn)改革。從第一批集中供地來看，熱點(diǎn)城市地價還是往上走，未來利潤率還是會降部分的。

??目前政策對我們挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，我們有信心一定能做好，在本輪調(diào)控中正榮一定會往前發(fā)展。

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??禹洲是一家一直以量入為出、穩(wěn)健為主、內(nèi)房股穩(wěn)健型地產(chǎn)商，對年初之事深刻改革與反思。

??第一，我們以集團(tuán)總部財務(wù)中心為導(dǎo)向，建立完善財務(wù)體系化建設(shè)，以財務(wù)指標(biāo)為根本，貫穿到投資、營銷、成本、回款、盈利等各個指標(biāo)跟節(jié)點(diǎn)上，確保決不允許再出現(xiàn)任何的過失。

??第二，與安永達(dá)成共識，這兩年疫情，安永審計團(tuán)隊已經(jīng)兩年多沒有跨過深圳河。所以我們根據(jù)安永建議，建議深圳安永一起嚴(yán)把投資及合同交付使用的一個準(zhǔn)則，提前做好審計前的各項(xiàng)工作。另外安永建議每兩個月舉行一次高層會議，根據(jù)安永要求， 及時落實(shí)到位。

??第三，摔跤不可怕，可怕的是沒有改變。管理層我們會嚴(yán)格吸取教訓(xùn)，絕不允許再出現(xiàn)任何的過失。摔跤后你則會更加審慎有為，量入為出，穩(wěn)健為主，以高位盈利為導(dǎo)向有質(zhì)量發(fā)展，確保禹洲走向百年，做精做細(xì)我們的地產(chǎn)，做好做強(qiáng)我們的項(xiàng)目。

??（以上排名順序不分先后）