??中房網(wǎng)訊 3月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2022房地產(chǎn)TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展14年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

申萬(wàn)宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 楊成長(zhǎng)

??會(huì)上，申萬(wàn)宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展，但是確實(shí)也面臨巨大壓力。房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)健健康科學(xué)有序地轉(zhuǎn)型，既關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也關(guān)系到中國(guó)金融市場(chǎng)能否保持持久穩(wěn)定。特別是在當(dāng)前全球大變局，處于急劇動(dòng)蕩的情況下，也關(guān)系中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)安全，是全國(guó)上下高度關(guān)注的話(huà)題。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議去年底提到守住風(fēng)險(xiǎn)底，疫情期間房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格因?yàn)榱鲃?dòng)性影響都出現(xiàn)了上漲，疫情之后風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。如果把房地產(chǎn)問(wèn)題僅僅歸到政府，這是嚴(yán)重不科學(xué)的，一定要認(rèn)識(shí)到行業(yè)的發(fā)展一定有其自身客觀(guān)規(guī)律。

??關(guān)于房地產(chǎn)，一是堅(jiān)持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實(shí)業(yè)屬性。這是中國(guó)房地產(chǎn)，特別是居民住宅的基本方向。二是從長(zhǎng)期來(lái)看，強(qiáng)化所有權(quán)，淡化使用權(quán)是必然方向，由此導(dǎo)致的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重構(gòu)。中國(guó)土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，中國(guó)土地制度改革和城市群的發(fā)展模式起到關(guān)鍵作用，所以房地產(chǎn)很多問(wèn)題不能從房地產(chǎn)自身比較。

??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不管后面怎么變，從直接房地產(chǎn)消費(fèi)到房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)的轉(zhuǎn)變是不可改變的。無(wú)論現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。但是這個(gè)轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個(gè)點(diǎn)：一是，房地產(chǎn)未來(lái)仍然是中國(guó)最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費(fèi)中占第一位的，而且將來(lái)這個(gè)趨勢(shì)也不會(huì)改變的；二是，住房和住房相關(guān)的消費(fèi)，從過(guò)去增量向存量，從出售到使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

??以下為文字實(shí)錄：

??楊成長(zhǎng)：

??大家下午好！各位線(xiàn)上線(xiàn)下朋友們大家下午好！

??首先熱烈祝賀TOP500測(cè)評(píng)成果的發(fā)布，我們房地產(chǎn)行業(yè)總體保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展，但是確實(shí)也面臨巨大的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)能否穩(wěn)健、健康、科學(xué)有序地轉(zhuǎn)型，既關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，也關(guān)系到中國(guó)的金融市場(chǎng)能否保持持久穩(wěn)定，特別是在當(dāng)下全球大變局，處于急劇動(dòng)蕩的情況下，也關(guān)系中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)安全，是全國(guó)上下高度關(guān)注的話(huà)題。

??“兩會(huì)”對(duì)今年全年工作、政策方方面面都有了安排，作為全國(guó)政協(xié)委員我參加了“兩會(huì)”，今年“兩會(huì)”中總書(shū)記提到了全國(guó)農(nóng)業(yè)和社會(huì)保障，總書(shū)記在這個(gè)時(shí)期特別關(guān)心的是糧食安全、蔬菜安全、鄉(xiāng)村振興、社會(huì)保障，這幾天上海抗疫就可以看出總書(shū)記關(guān)心的恰恰是當(dāng)下最重要的問(wèn)題，盡管我們有大量各種各樣的需求，小區(qū)封閉幾天的時(shí)候需求就降低到了買(mǎi)菜米面油能不能得到有效保障的問(wèn)題。李克強(qiáng)總理今年到了經(jīng)濟(jì)委員會(huì)組，跟大家交流了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和方方面面的看法，結(jié)合“兩會(huì)”中《政府工作報(bào)告》，克強(qiáng)總理在全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)上的講話(huà)精神給大家做個(gè)解讀，為了方便信號(hào)通暢，我就關(guān)掉視頻了。

??今年“兩會(huì)”盡管時(shí)間比較短，會(huì)期7天，但是會(huì)議開(kāi)得非常成功。關(guān)于今年“兩會(huì)”精神，特別是政府政策目標(biāo)、宏觀(guān)調(diào)控的安排，在這樣的宏觀(guān)調(diào)控下怎么樣理解房地產(chǎn)今年、后面幾年發(fā)展的大環(huán)境，我想利用較短的時(shí)間簡(jiǎn)要說(shuō)一下。

??我的題目是《又到爬坡過(guò)坎時(shí)》，意味著爬坡過(guò)坎要完成今年各項(xiàng)任務(wù)和目標(biāo)是非常艱難，2015年、2016年爬坡過(guò)坎，那時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)跌破7，想保6.5爬坡過(guò)坎，實(shí)行了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，“三去一降一補(bǔ)”。2018年第二季度之后由于中美貿(mào)易摩擦加劇，經(jīng)濟(jì)又面臨下行壓力，再次爬坡過(guò)坎，這次爬坡過(guò)坎要頂住下線(xiàn)是6，能不能穩(wěn)在6-7之間。2019年采取一系列措施，取得一些成效。2020年、2021年由于疫情起來(lái)，這輪爬坡過(guò)坎整體還不是穩(wěn)定的周期，因?yàn)橐咔槠饋?lái)之后，所有人比較經(jīng)濟(jì)的坐標(biāo)變了，橫向、縱向、環(huán)比、同比都不對(duì)了，形成了國(guó)與國(guó)之間的比較，2020年疫情最重的那年取得2.3%增長(zhǎng)率，是全球唯一保持正增長(zhǎng)。去年完成了8.1%的增長(zhǎng)，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中居于高位，這兩年坦率說(shuō)盡管面臨巨大防控疫情，恢復(fù)增長(zhǎng)的任務(wù)，但是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力并不高，去年《政府工作報(bào)告》中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)在6%以上，實(shí)際完成8.1%。但是今年為什么又提爬坡過(guò)坎？說(shuō)明要完成今年的任務(wù)可不像去年那樣，所以我想主要就四個(gè)方面給大家做個(gè)介紹：一是為什么說(shuō)今年又是爬坡過(guò)坎期？二是爬坡過(guò)坎這么困難的時(shí)期，為什么經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5.5%左右，相對(duì)偏高。三是怎么樣完成這個(gè)相對(duì)偏高的指標(biāo)，房地產(chǎn)今年一些政策的微調(diào)也是基于這點(diǎn)，要完成今年5.5%，必須要各項(xiàng)政策動(dòng)員起來(lái)才能完成相對(duì)比較艱巨的任務(wù)，其中也包括了房地產(chǎn)。四是完成今年這樣的指標(biāo)必須要有托底的工程，怎么托住今年的底，今年的底是什么，也跟房地產(chǎn)有很大關(guān)系。

??為什么說(shuō)今年又是爬坡過(guò)坎？基于三條理由：

??一是去年所有金融機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)、境外機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，沒(méi)有一家低于8%，認(rèn)為去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在8%-10%的水平，最悲觀(guān)的也是8%。但是我們?cè)O(shè)計(jì)目標(biāo)是6%以上，克強(qiáng)總理很清楚說(shuō)我們?nèi)ツ昴繕?biāo)大家覺(jué)得低了，但為什么去年設(shè)了比社會(huì)預(yù)期低很多的指標(biāo)？當(dāng)然不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高點(diǎn)不好，而是去年重要任務(wù)，設(shè)6%以上，是說(shuō)政策力度在6%以上使勁，也就是說(shuō)，去年主要政策不是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)過(guò)高增長(zhǎng)，而是把2021年過(guò)寬的政策、過(guò)松的貨幣、過(guò)寬的流動(dòng)性投放慢慢地收回來(lái)，所以去年任務(wù)是慢轉(zhuǎn)彎、轉(zhuǎn)慢彎、托好底。今年幾乎沒(méi)有一家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可以超過(guò)6%，樂(lè)觀(guān)一點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年增長(zhǎng)率6%，中性點(diǎn)5左右，悲觀(guān)點(diǎn)4上下或者5以下。所以我們?cè)O(shè)定5.5，一定是社會(huì)預(yù)期的上區(qū)。一般政府設(shè)指標(biāo)總是比社會(huì)一般預(yù)測(cè)要略低一點(diǎn)，留有余地，完成今年的任務(wù)跟完成去年任務(wù)的基期是不一樣的。

??二是今年我們是面臨去年的三個(gè)高峰，去年GDP增長(zhǎng)十年多來(lái)的高峰。中國(guó)企業(yè)利潤(rùn)，特別是國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)恐怕也是這十多年的高峰，規(guī)上企業(yè)利潤(rùn)6萬(wàn)多億上升到8萬(wàn)多億，整體國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)包括上市公司利潤(rùn)是歷史高點(diǎn)，而且是相當(dāng)高的高點(diǎn)，增幅達(dá)到34%-36%。三是去年也是我國(guó)財(cái)政收入的高點(diǎn)，增長(zhǎng)10%以上。財(cái)政收入、企業(yè)利潤(rùn)、GDP是高峰，今年要完成指標(biāo)即使看數(shù)量比去年下降不少，但是仍然在高峰下爬。

??三是去年下半年，乃至今年一月份對(duì)中國(guó)發(fā)展環(huán)境的預(yù)測(cè)，沒(méi)有想到碰到這么復(fù)雜的環(huán)境。首先，俄羅斯和烏克蘭之爭(zhēng)，這是去年年底沒(méi)有想到的，引起全球經(jīng)濟(jì)、金融、資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩。這是西方大國(guó)美國(guó)、歐盟和俄羅斯戰(zhàn)略長(zhǎng)期博弈結(jié)果，不是短期就能有截然的界限簡(jiǎn)單化解的，所以這個(gè)影響我們還是要充分估計(jì)。二是我們防控疫情形勢(shì)嚴(yán)峻復(fù)雜，當(dāng)然我堅(jiān)定擁護(hù)中央政治局關(guān)于目前我們必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)清零的防疫策略，任何時(shí)候都必須要把人民的生命健康安全放在第一位，這是完全正確的。但是也要看到防控疫情的形勢(shì)嚴(yán)峻對(duì)我們經(jīng)濟(jì)和生活帶來(lái)的沖擊。三是由于國(guó)際形勢(shì)的變化，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)其他方面因素也比去年下半年情況要變得復(fù)雜一些。這兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中突出問(wèn)題幾個(gè)：總需求尤其內(nèi)需增長(zhǎng)不足，前兩年消費(fèi)、投資增長(zhǎng)率低于GDP增長(zhǎng)率，大大影響到了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。剛才我們講房地產(chǎn)去年出現(xiàn)下行，重要原因主要是銷(xiāo)售收入或者是銷(xiāo)售面積，盡管有所增長(zhǎng)，但是增速放緩，大大下降了，所以同樣內(nèi)需下降，也使得所有企業(yè)銷(xiāo)售收入下降。二是出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性短缺，這是這幾年甚至十多年中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)的情況，我們一直相對(duì)處于過(guò)剩狀態(tài)，但是從去年開(kāi)始缺煤、缺電，最近缺芯片、缺集裝箱（柜）、結(jié)構(gòu)性缺勞動(dòng)力，缺勞動(dòng)力問(wèn)題在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還比較突出，農(nóng)民工回鄉(xiāng)了，看到防控疫情壓力那么大就近就業(yè)就引起了缺工，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一方面是過(guò)剩，一方面是短缺，一方面是解決就業(yè)問(wèn)題，一方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性用工短缺。三是成本抬高，去年工業(yè)企業(yè)效益好，主要原因是短期出現(xiàn)價(jià)格大幅度上漲，由于工業(yè)品特別是上游能源資源品價(jià)格大幅度上漲，必然就漲價(jià)，短期價(jià)格上漲必然轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，持續(xù)上漲就有成本的推動(dòng)，去年特別是上半年以至于前三季度我們享受的是漲價(jià)的紅利，房子突然漲價(jià)，其他成本沒(méi)有增加，那肯定就增加了。但如果持續(xù)漲價(jià)就變成中下游的成本了，從第四季度開(kāi)始成本壓力增加，下游成本壓力、中小企業(yè)成本壓力增加，價(jià)格傳導(dǎo)下去的行業(yè)壓力增加，這個(gè)情況今年不但沒(méi)有化解，局部甚至加劇，去年沒(méi)有多少人預(yù)測(cè)油價(jià)100美元以上，最近最高140美金，現(xiàn)在在110多美金，由于油價(jià)帶來(lái)工業(yè)品、能源價(jià)格上漲，在全球出現(xiàn)嚴(yán)重通脹，在中國(guó)成為一個(gè)非常重要的成本推動(dòng)。還有其他方面，比如中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)連續(xù)三年的抗疫遠(yuǎn)超預(yù)期，影響了發(fā)展，有金融風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)等等的。搞房地產(chǎn)要理解當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所面臨的環(huán)境，今年的確異常復(fù)雜，很多因素是最近才發(fā)生，需要我們認(rèn)真思考。說(shuō)現(xiàn)在是爬坡過(guò)坎期是名副其實(shí)。

??既然情況如此嚴(yán)峻負(fù)責(zé)，當(dāng)然我們有信心，為什么我們要定一個(gè)比市場(chǎng)預(yù)期還略微高一點(diǎn)的指標(biāo)，為什么不能是5左右，而必須是5.5左右呢？主要基于三點(diǎn)：

??一是前兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率盡管是波動(dòng)較大，兩年平均5.1，前兩年疫情最嚴(yán)峻的時(shí)候，現(xiàn)在防疫任務(wù)比較重，但是全球疫情來(lái)講我們屬于中后期。前兩年平均5以上，平滑下來(lái)今年沒(méi)有理由低于5以下，這是我們確定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的一個(gè)方向，前幾年增長(zhǎng)的移動(dòng)平均平滑。

??二是今年面臨這幾年都沒(méi)有的就業(yè)壓力，前幾年大學(xué)生、研究生七八百萬(wàn)，今年高校畢業(yè)生達(dá)到1000萬(wàn)，幾十萬(wàn)退役軍人，再加上每年總有農(nóng)民工的事，而且現(xiàn)在積極推動(dòng)常住居住的市民化，解決新增的農(nóng)民工問(wèn)題。加起來(lái)就業(yè)壓力就在1300萬(wàn)上下，甚至更高。有些研究機(jī)構(gòu)，GDP增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)可以解決200萬(wàn)就業(yè)，也就是說(shuō)，1300億新增城鎮(zhèn)就業(yè)必須有5-6的增長(zhǎng)作為托底，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展跟就業(yè)的壓力是高度正相關(guān)的。

??三是中國(guó)長(zhǎng)期增長(zhǎng)目標(biāo)已確定，去年“十四五”規(guī)劃2035年增長(zhǎng)目標(biāo)，2035年GDP增一倍，15年增一倍指標(biāo)看起來(lái)壓力是相對(duì)保守的，但是現(xiàn)在看起來(lái)15年增長(zhǎng)一倍的指標(biāo)也不是輕而易舉可以完成的，測(cè)算下來(lái)每年平均增長(zhǎng)率如果到2035年GDP增一倍，每年大概4.7%左右，就是靠近5，沒(méi)有理由在2035年中長(zhǎng)期目標(biāo)起步階段GDP就掉在5%以下。

??三方面一結(jié)合就可以看出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率定在5.5左右恐怕是必然選擇，也就是我個(gè)人理解5.5左右重要含義，短期我們恐怕不認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在5以下是個(gè)特點(diǎn)，合理的區(qū)間應(yīng)該在5以上。這個(gè)指標(biāo)是我們市場(chǎng)預(yù)測(cè)的中上線(xiàn)，所以克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》也說(shuō)得很清楚，完成這個(gè)指標(biāo)和完成去年指標(biāo)完成不同，這個(gè)指標(biāo)設(shè)立體現(xiàn)了主動(dòng)作為，需要付出艱苦努力才能實(shí)現(xiàn)。

??那怎么樣完成這個(gè)偏高的指標(biāo)？這恐怕是最關(guān)鍵的。指標(biāo)設(shè)得相對(duì)偏高，在這樣情況下，怎么保證今年指標(biāo)？當(dāng)然還有其他7個(gè)子指標(biāo)，我不展開(kāi)了。中國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從《政府工作報(bào)告》來(lái)講，由短期到長(zhǎng)期有四個(gè)層面的措施：

??一個(gè)層面是最直接的宏觀(guān)調(diào)控政策，2018年開(kāi)始把就業(yè)優(yōu)先作為跟貨幣財(cái)政并行的宏觀(guān)調(diào)控政策，現(xiàn)在講三大政策：財(cái)政、貨幣、就業(yè)優(yōu)先政策，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在，乃至于在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)十年八年，盡管總勞動(dòng)力數(shù)量在下降，但是每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人以上，我感覺(jué)這個(gè)壓力不會(huì)松，所以就業(yè)優(yōu)先作為與財(cái)政、貨幣并行的宏觀(guān)政策完全必要。

??二是要完成今年的任務(wù)必須要怎么樣擴(kuò)大內(nèi)需。不是外需不重要，外需可能有為的余地不大，今年外貿(mào)怎么樣，很多人調(diào)高預(yù)期，后面怎么樣變化，我們能左右的，當(dāng)然我們需要積極有為，但是可為的東西不是特別多。所以關(guān)鍵怎么樣擴(kuò)大消費(fèi)和投資的需求，至少保持在長(zhǎng)期合理的增長(zhǎng)軌道。

??三是怎么樣通過(guò)制度改革，體制改革，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這是中國(guó)特有的手段，西方國(guó)家談推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)體制改革，我們制度釋放的紅利依然存在。這個(gè)制度改革能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效益是緩慢的過(guò)程，特別是過(guò)去那些能直接拉動(dòng)推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的制度改革，這樣的改革相對(duì)比較少，我們土地制度開(kāi)始改革，早期的國(guó)有企業(yè)改革等等，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在這些改革作用也有，但是它是長(zhǎng)期持久的問(wèn)題。

??四是更長(zhǎng)久的怎么樣讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力更好地發(fā)揮作用。我覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新東西是科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生態(tài)綠色，房地產(chǎn)怎么樣向科技創(chuàng)新、數(shù)字化、綠色轉(zhuǎn)型，怎么樣讓這些問(wèn)題發(fā)揮作用。

??這是我覺(jué)得保證今年5.5的四個(gè)層面的政策，后面時(shí)間有限，就簡(jiǎn)短提。財(cái)政政策要積極有為，政策財(cái)政今年三方面發(fā)力非常突出，很有特色，要求財(cái)政赤字率繼續(xù)下降，同時(shí)要求財(cái)政積極擴(kuò)張，赤字率下降，財(cái)政擴(kuò)張政策，財(cái)政赤字率要擴(kuò)大財(cái)政才能擴(kuò)張，赤字率下降怎么財(cái)政擴(kuò)張呢？這是中國(guó)特有的。赤字率下降，2020年為了防疫需要，增發(fā)了1萬(wàn)億赤字債，抗疫債，赤字率達(dá)到3.6，高于警戒線(xiàn)。去年緩慢下降了3.1，3.1是比較安全的，但是總理說(shuō)不夠。今年在去年基礎(chǔ)上再下降一點(diǎn)，到2.8，少發(fā)2000億國(guó)債赤字收入，2.8無(wú)論什么標(biāo)準(zhǔn)看都是安全的。也就是說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果能增長(zhǎng)5.5%的話(huà)，我們?cè)诔嘧致氏陆档慕^對(duì)安全的2.8，通脹率控制在相對(duì)比較低的水平，去年不到1，同時(shí)實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)。西方國(guó)家現(xiàn)在增長(zhǎng)率可能不低，但是通脹壓力大，赤字大幅度上。我們把赤字率降下來(lái)，也體現(xiàn)了出當(dāng)下我們的信心，赤字率降下來(lái)，關(guān)鍵要擴(kuò)大財(cái)政支出，今年要在去年基礎(chǔ)上擴(kuò)大200億。赤字率下降，財(cái)政收入增長(zhǎng)下降，怎么才能擴(kuò)張200億？財(cái)力從何而來(lái)？有三個(gè)方面：一是去年財(cái)政收入增長(zhǎng)靠預(yù)期，財(cái)政支出按計(jì)劃，去年就有財(cái)政結(jié)余，結(jié)余方式各種各樣。二是今年動(dòng)用一筆特別資金，這幾年國(guó)家外匯投資收益的1萬(wàn)億人民幣，國(guó)家外匯儲(chǔ)備3萬(wàn)多億美金，2萬(wàn)多億在人民銀行賬戶(hù)上，國(guó)家外匯據(jù)運(yùn)作。還有不到1億投資收益不錯(cuò)，今年外匯投資收益的1萬(wàn)億可以動(dòng)用?？藦?qiáng)總理特別講，今年之所以赤字率下降還能夠做到財(cái)政擴(kuò)張，恰恰是因?yàn)?020年目標(biāo)很低，政策大幅度收，去年收的情況下，GDP增長(zhǎng)是8.1，所以去年和前年政策，前年是擴(kuò)張的，去年是收攏的，今年財(cái)政做到既收攏又?jǐn)U張，支出是擴(kuò)張的。

??二是今年特別強(qiáng)調(diào)中央財(cái)政對(duì)地方加大支持。中國(guó)現(xiàn)在突出問(wèn)題不是財(cái)政收支平衡問(wèn)題，而是地方財(cái)政差距的問(wèn)題，跟房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是冷熱不均，熱的幾塊，冷的一大片。同樣財(cái)政上的差異，東、中、西、東北差距有點(diǎn)大，東部省份某一些城市主要是有財(cái)力有錢(qián)沒(méi)有好項(xiàng)目，東北有項(xiàng)目沒(méi)有錢(qián)，部分地方確實(shí)出現(xiàn)了經(jīng)常收支的困難，甚至部分地方連工資都發(fā)不出來(lái)。我們現(xiàn)在講財(cái)政預(yù)算內(nèi)收支，去年財(cái)政收入20萬(wàn)億，財(cái)政支出24萬(wàn)億，今年應(yīng)該達(dá)到26萬(wàn)億。對(duì)各地政府來(lái)講，房地產(chǎn)土地收入6萬(wàn)多億，整個(gè)國(guó)家9萬(wàn)多億。財(cái)政收入當(dāng)中這樣占了將近一半，土地各地差距是非常大的，東、中、西地價(jià)差距很大，所以財(cái)力拉得更大。還有地方政府對(duì)社會(huì)保障收支現(xiàn)在總的來(lái)講，差距拉得也很大，每年要跟社會(huì)保障支出貢獻(xiàn)2-3萬(wàn)億，而今年社會(huì)保障收入已經(jīng)靠近10萬(wàn)億。還有專(zhuān)項(xiàng)債的收入，東北和西部地區(qū)，很多地方發(fā)債受制。這幾塊加起來(lái)幾乎相當(dāng)于預(yù)算內(nèi)收支，那幾塊差距拉得太大，財(cái)政預(yù)算內(nèi)中央通過(guò)轉(zhuǎn)移支付七八萬(wàn)億，規(guī)模已經(jīng)很大了，但是如果總盤(pán)子四五十萬(wàn)億，都需要中央和地方平衡的手指項(xiàng)目，我們現(xiàn)在面臨的突出問(wèn)題就是各地財(cái)力差別很大，所以中央決定加大轉(zhuǎn)移支付增長(zhǎng)18%。

??進(jìn)一步減稅降費(fèi)，這是今年積極體現(xiàn)在什么方面。我們今年之所以說(shuō)有底氣完成是因?yàn)槿ツ辍⑶澳暾甙才沤o今年留下了政策空間和赤字空間。整個(gè)社會(huì)融資額、貸款量、通脹壓力總體是處于相對(duì)比較低的水平，在這樣情況下，我們政策儲(chǔ)備和財(cái)力儲(chǔ)備是有的。

??貨幣政策今年總體特別強(qiáng)調(diào)貨幣供給和需求雙方發(fā)力，貨幣政策比較多地看什么時(shí)候降準(zhǔn)、降息了，什么時(shí)候基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)大，貸款規(guī)模擴(kuò)張了，都是供給端。我們現(xiàn)在碰到突出問(wèn)題是怎么樣形成有效的資金需求，現(xiàn)在銀行說(shuō)我不是沒(méi)有錢(qián)，我沒(méi)有好項(xiàng)目、好企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵是不敢貸，企業(yè)發(fā)債發(fā)不出去，我們沒(méi)有好企業(yè)好項(xiàng)目發(fā)股票，可上市的上市資源數(shù)量有限，這都是需求端的問(wèn)題。所以怎么樣把供給和需求量者結(jié)合起來(lái)考慮。強(qiáng)調(diào)貨幣結(jié)構(gòu)的政策效應(yīng)。

??關(guān)于就業(yè)政策，不多講了。

??今年《政府工作報(bào)告》特別強(qiáng)調(diào)怎么擴(kuò)大內(nèi)需，特別提到擴(kuò)大投資和消費(fèi)。工業(yè)投資去年出現(xiàn)相對(duì)比較好的局面，對(duì)工業(yè)企業(yè)中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)15%，制造業(yè)中長(zhǎng)期投資增速加快。當(dāng)然有的說(shuō)去年工業(yè)企業(yè)投資增加是利潤(rùn)增加了，利潤(rùn)大，第二年就投資增加，因?yàn)槔麧?rùn)也不能發(fā)，特別是國(guó)企、央企。當(dāng)然也不排除去年結(jié)構(gòu)性投資熱點(diǎn)起來(lái)了，房地產(chǎn)投資我們面講，最起碼我們目前房地產(chǎn)投資仍然是維系整個(gè)投資的關(guān)鍵?；A(chǔ)設(shè)施投資，只靠新基建恐怕是不行的，所以今年《政府工作報(bào)告》中突出強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，特別是傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要性。房地產(chǎn)投資和工業(yè)投資政府沒(méi)辦法左右，基礎(chǔ)設(shè)施投資是政府投資，從過(guò)去幾十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中看，經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候基礎(chǔ)設(shè)施投資是冷一冷，很自如地收放。2008年以后基礎(chǔ)設(shè)施掉到個(gè)位數(shù)以后，這幾年一直沒(méi)有被拉起來(lái)。基礎(chǔ)設(shè)施投資從現(xiàn)在看四方面因素：資金來(lái)源問(wèn)題，基礎(chǔ)設(shè)施投資重要資金來(lái)源是專(zhuān)項(xiàng)債，今年專(zhuān)項(xiàng)債3.5萬(wàn)億，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模整個(gè)14萬(wàn)億，預(yù)算內(nèi)資金安排6400億。專(zhuān)項(xiàng)債確實(shí)規(guī)模不小，原來(lái)專(zhuān)項(xiàng)債沒(méi)有想搞這么大規(guī)模，現(xiàn)在已經(jīng)成為地方最大的債務(wù)，比地方一般債還大?；A(chǔ)設(shè)施資金仍然是不夠的，專(zhuān)項(xiàng)債使用范圍受限，必須有現(xiàn)金流的項(xiàng)目才能使用?，F(xiàn)金流的項(xiàng)目在基礎(chǔ)設(shè)施當(dāng)中是少部分，保障房建設(shè)不見(jiàn)得有利潤(rùn)，但是可以保本。這些東西不一定需要政府發(fā)債，政府要解決高校、幼兒園、博物館等等的，所以專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)擠掉了國(guó)開(kāi)行該干的事情，另外房地產(chǎn)有一個(gè)問(wèn)題就是很多西部、中西部省份，三四線(xiàn)城市保障房比例過(guò)高，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，房?jī)r(jià)幾千塊錢(qián)，需要那么多的保障房嗎？但是因?yàn)樗玫綄?zhuān)項(xiàng)債，專(zhuān)項(xiàng)債用于保障房建設(shè)很多項(xiàng)目可以批，所以很多保障房建設(shè)有的是比重過(guò)大，從而沖擊了正常市場(chǎng)。

??現(xiàn)在比較突出的是能夠起帶動(dòng)作用的大項(xiàng)目很少，我們?cè)趺礃影汛箜?xiàng)目規(guī)劃好。

??地方政府積極性問(wèn)題?；A(chǔ)設(shè)施中地方政府沒(méi)有積極性，一個(gè)是資金不到位，一個(gè)是土地項(xiàng)目平衡壓力大，大項(xiàng)目能耗高，這幾年對(duì)這些問(wèn)題做了解決。房地產(chǎn)REITs沒(méi)有搞起來(lái)。在消費(fèi)上今年特別強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)，推動(dòng)家電建材，穩(wěn)定大宗消費(fèi)。

??三大改革今年突出的是要素改革，要素改革對(duì)房地產(chǎn)極其重要，土地制度改革、人口流向改革、數(shù)字改革、技術(shù)改革，這些改革對(duì)房地產(chǎn)意義都是特別大，特別是關(guān)于土地成本改革。

??營(yíng)商環(huán)境改革、市場(chǎng)主體改革，盡管推進(jìn)緩慢，但是長(zhǎng)期發(fā)展非常必要。

??最后還是要持續(xù)發(fā)揮科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、低碳綠色。數(shù)字經(jīng)濟(jì)，特別是我們國(guó)家數(shù)字經(jīng)濟(jì)的“十四五”規(guī)劃，西數(shù)東算的安排，以及數(shù)字經(jīng)濟(jì)通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及房屋使用，怎么樣推它的應(yīng)用場(chǎng)景，這方面大量工作可以做?！半p碳”綠色不能只看負(fù)面效應(yīng)，更要強(qiáng)調(diào)“雙碳”綠色推動(dòng)的形成新的需求，很重要的是居住需求，我們生活方式的重大改變，這些東西都是長(zhǎng)期持續(xù)的推力。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議去年年底講到了守住風(fēng)險(xiǎn)底，疫情期間房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格因?yàn)槭艿搅鲃?dòng)性的影響都出現(xiàn)了上漲，疫情之后很多風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)了?，F(xiàn)在很多把房地產(chǎn)問(wèn)題僅僅歸到政府，這是嚴(yán)重不科學(xué)的。一定要認(rèn)識(shí)到大行業(yè)的發(fā)展一定有其自身客觀(guān)規(guī)律，金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、全球產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)、煤電油運(yùn)保障風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)。

??關(guān)于房地產(chǎn)，一是堅(jiān)持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實(shí)業(yè)屬性。這是中國(guó)房地產(chǎn)，特別是居民住宅的基本方向。二是從長(zhǎng)期來(lái)看，強(qiáng)化所有權(quán)，淡化實(shí)用權(quán)是必然方向，由此導(dǎo)致的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重構(gòu)。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)就是以房地產(chǎn)金融屬性、資本屬性建構(gòu)的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、汽車(chē)印花稅等等，20%固定的所得稅等等的設(shè)置。中國(guó)土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對(duì)我們房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，中國(guó)土地制度改革和城市群的發(fā)展模式對(duì)我們起著關(guān)鍵作用，所以房地產(chǎn)很多問(wèn)題不能從房地產(chǎn)自身比較。

??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不管后面怎么變，從增量向存量，從數(shù)量向質(zhì)量，從直接房地產(chǎn)消費(fèi)到房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)消費(fèi)的轉(zhuǎn)變是不可改變的。

??不管現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。但是這個(gè)轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)：一是房地產(chǎn)未來(lái)仍然是中國(guó)最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費(fèi)中占第一位的而且將來(lái)這個(gè)趨勢(shì)也不會(huì)改變；二是一定是住房和住房相關(guān)的消費(fèi)，從過(guò)去增量向存量，從出售到使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

??科技、數(shù)字、綠色三大動(dòng)力怎么樣在房地產(chǎn)行業(yè)使用和推廣，仍然很重要。

??當(dāng)下情況，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，轉(zhuǎn)型時(shí)期怎么把政策搭配好，讓它穩(wěn)步推進(jìn)，中間不出現(xiàn)過(guò)大波動(dòng)，一點(diǎn)波動(dòng)沒(méi)有不可能，做好很好的融資工具、融資方式、新制度的創(chuàng)新。

??謝謝大家！