疫中探市丨對話融信張銀、中奧李光、克而瑞證券孫楊,疫情下房企如何“自救”與發(fā)展

觀點 2022-05-19 11:05:22 來源:克而瑞地產(chǎn)研究

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??5月10日,克而瑞研究中心“數(shù)智洞見 疫中探市”——疫情下住宅市場趨勢線上發(fā)布會圓滿舉行。克而瑞研究中心聯(lián)合八城機構(gòu),攜手基金券商、業(yè)內(nèi)企業(yè)高管共啟線上論壇。

??圓桌論壇議程《疫情‘自救’之下,房企發(fā)展新模式與估值‘保衛(wèi)戰(zhàn)’探討》,克而瑞研究中心總經(jīng)理林波先生作為主持人與來自開發(fā)企業(yè)的代表融信集團副總裁張銀女士、中奧地產(chǎn)副總裁李光先生以及克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理孫楊先生參與對話,圍繞市場、營銷、融資、股票債券等內(nèi)容分享了專業(yè)觀點和洞見。

??張銀:經(jīng)過這輪調(diào)整后
能生存下來的房企都進入新發(fā)展階段

??雖然市場面臨挑戰(zhàn),但融信集團保持零違約。

??融信早在2019年就開始了降負債的舉措。由于融信的項目大多布局在長三角,如上海、杭州、蘇州等一線或強二線城市,所以去化率比較高,回款能力也比較強。鑒于高成本、高杠桿的經(jīng)營模式無法持續(xù),融信在2019年上半年開始調(diào)整拿地節(jié)奏,賬面上留存200多億資金,用來調(diào)整融資結(jié)構(gòu),歸還信托、資產(chǎn)管理等融資成本高的產(chǎn)品,降低融資成本。

??從2019年開始,融資部門就一直以融資成本為考核標準。2019-2021年上半年,整個融信集團的融資成本一直處于下降態(tài)勢。正是由于這些舉措的實施,融信的融資結(jié)構(gòu)就比較簡單,項目端由開發(fā)貸組成,資本市場端由美元債和小公募組成,沒有信托、股權(quán)融資、商票融資。當國家推出三道紅線融資標準時,融信就直接進入綠檔了。截至目前,融信有息負債已經(jīng)降至500億以下,處于行業(yè)較低水平。

??目前市場壓力仍然較大,公司保持零違約,但市場信心沒那么快恢復。希望國家出臺更多措施,幫助民營房企脫離困境。當然融信自身也會加強開源節(jié)流,積極開拓融資渠道。目前五大資產(chǎn)管理公司也在和融信積極溝通,盤活一些存量資產(chǎn),為企業(yè)補充流動資金。加快銷售回款,確保債務(wù)剛性兌付。在還款端,對到期的非剛性債務(wù),努力和金融機構(gòu)做好溝通,調(diào)整還款計劃,在不違約的情況下度過困難期。

??雖然采取了很多手段,但應(yīng)對短期現(xiàn)金流仍然會有壓力。融信呼吁積極支持民營房企在資本市場信用的恢復,只有這樣才能快速助力企業(yè)在融資端的恢復和良性循環(huán)。

??在當前行業(yè)的背景下,從融資財務(wù)角度來看地產(chǎn)新模式,經(jīng)過這輪調(diào)整后,能生存下來的房企都進入了新的發(fā)展階段,以往的高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)完全改變。在新模式下,對于企業(yè)自有資金的要求會比較高。項目端只能做一些開發(fā)貸,資本端會給一些適當?shù)娜谫Y手段。融信也會確保銷售額權(quán)益回款能覆蓋有息負債 1.1-1.3倍,這樣可以用銷售回款應(yīng)付極端情況。

??李光:對于未來城市選擇
更需要注意流速及現(xiàn)金流

??面對疫情的不利影響,中奧主要從以下幾個方面來應(yīng)對。在公司經(jīng)營方面,主要圍繞營銷轉(zhuǎn)和營銷圍繞客戶轉(zhuǎn)的思路;在項目展示方面,對于項目進行了交付大區(qū)的升級與提前展示,同時在交付端,做了詳細的鋪排,提升客戶購買信心;在服務(wù)方面,中奧地產(chǎn)一直致力于運動健康社區(qū)的打造,在疫情時代提供不出小區(qū)的健康生活方式。

??在營銷方面,通過加強三方面工作來促進銷售。首先提振內(nèi)驅(qū)力,加強營銷人員的專業(yè)能力,更好地感受客戶需求,提升客戶體驗。其次,在疫情常態(tài)化下,持續(xù)開拓線上新媒體。中奧認為線上與線下結(jié)合銷售是未來大勢所趨。最后,堅持管理層下沉一線,始終堅持聚焦業(yè)務(wù)、聚焦管理。

??從行業(yè)角度來看,房地產(chǎn)短期看政策,中期看土地、長期看人口。2022年前4個月,全國百城利率下調(diào),90多次調(diào)控放松政策出臺。受利好政策影響,最先回暖的一定是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、經(jīng)濟實力強、庫存較低的城市。

??另一方面,從中長期看,土地和人口流向成為重中之重。五月,國家發(fā)布的《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》中提到,到2025年,以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進展,與臨近大中城市的發(fā)展差距顯著縮小,支撐城鄉(xiāng)融合發(fā)展作用進一步彰顯。中奧的理解是接下來全國1335個縣城會出現(xiàn)發(fā)展的加速分化,全國的百強縣、都市圈內(nèi)的和一些資源特色縣將迎來歷史性的發(fā)展機遇。

??目前,“高負債、高杠桿”運行模式因為三條紅線與銀行兩條紅線制約已成過去時,企業(yè)保持穩(wěn)健增長只能依靠良好的經(jīng)營兌現(xiàn)能力。此外,拿對地、做好產(chǎn)品、賣好房子成為新形勢下房企不變的追求。

??對于未來城市選擇更需要注意流速及現(xiàn)金流,投資既要分散又要集中。過于集中容易受單城市封控影響導致無法銷售,但過于分散導致管理成本增加,未來更需要精總部強區(qū)域。

??從產(chǎn)品方面看,疫情使大家待在家里的時間更長了,并對現(xiàn)有居住條件都有更進一步的改善需求。未來疫情常態(tài)化對戶型功能的需求、對于小區(qū)的配套需求都將成為未來社區(qū)升級的著力點。

??孫楊:原有相對估值標準
不斷被市場實際表現(xiàn)打破

??從融資角度來看,目前資本市場上的融資表現(xiàn)冰火兩重天,今年以來境外發(fā)行了約60億美金的地產(chǎn)類債券,但民企在境外資本市場融資基本停滯,個別國企、優(yōu)質(zhì)的民企,也是在銀行的備證下,美元債才得以發(fā)行成功的。

??同期境內(nèi)債券發(fā)行金額近4200億,其中主要是國企、城投、平臺類公司發(fā)債,民企寥寥無幾。境內(nèi)流動性相對寬松,但民企在債券融資市場上依舊承壓。

??從項目端融資的角度看,已經(jīng)暴雷的企業(yè)銀行對其再融資都是審慎的,可以做到不抽貸、不斷貸,但也很難繼續(xù)審批新的項目。

??總的來說當前的國企、央企在融資端實質(zhì)上是大大優(yōu)于民企的,民企面臨的壓力仍是十分巨大的。

??從房企估值角度來看,市場原有的估值體系更多的是相對估值,根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)公認的優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)當前的價格,作為其他標的定價的參考、根據(jù)一個市場上公認的標準,如三大評級,在該標準下針對標的處于不同的位置給予定價、根據(jù)行業(yè)政策、市場輿情、公司管理層變動等做市商進行正向或反向的試探性價格調(diào)整。下行市場沒有參考標的,評價標準失真、財務(wù)優(yōu)化失真,相對估值是黑匣子,容易被輿情操縱。

??當前房地產(chǎn)市場暴雷頻出,信用危機頻現(xiàn)的情況下。原有的行業(yè)信念、相對估值標準不斷被市場實際表現(xiàn)打破。

??在此基礎(chǔ)上,克而瑞證券同境內(nèi)外投資機構(gòu)做了大量的調(diào)研、研討之后,研發(fā)了絕對估值體系,從單一項目資產(chǎn)維度出發(fā),評估資產(chǎn)質(zhì)量,計算資產(chǎn)價值和房企的清算價值。上述資產(chǎn)可以分成住宅和非住兩大類,銷售型物業(yè)根據(jù)房企拿地的質(zhì)量和其周邊市場進行測評其資產(chǎn)價值,持有型物業(yè)根據(jù)當前的經(jīng)營情況,租金水平,未來發(fā)展?jié)摿Φ冗M行測評。在資產(chǎn)研判的基礎(chǔ)上,根據(jù)報表優(yōu)化的方式進行反向工程,脫水三道紅線,重塑評價標準,同時測算不能再融資的情況下,房企的償債能力,這些指標在已經(jīng)暴雷的企業(yè)中,我們多數(shù)提前一個財季發(fā)現(xiàn)風險,在絕對估值的基礎(chǔ)上疊加房企的整體表現(xiàn),最終給到一個公允的、可量化的房企估值參考體系。

利美融信集團有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:91110105MA01D94415    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:50000(萬元)

風險情況:  自身風險  0    變更提醒  3    關(guān)聯(lián)風險  0

江西中奧置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會信用代碼:913601005892201607    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:300000(萬元)

風險情況:  自身風險  1    變更提醒  257    關(guān)聯(lián)風險  78

廣東中奧置業(yè)有限公司

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中國城市住房價格288指數(shù)

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