??中房網(wǎng)訊 5月26日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??會(huì)上，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，2021年上市房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入規(guī)模均值同比增長(zhǎng)7%，增速較上一年上升5.37個(gè)百分點(diǎn)，但是凈利潤(rùn)約下降了20%，所以現(xiàn)在是增收不增利。整體來(lái)看，有29%的房企在去年整體利潤(rùn)還是增長(zhǎng)的，但是剩下的超過(guò)70%的房企利潤(rùn)都沒(méi)有增長(zhǎng)，說(shuō)明目前行業(yè)壓力還是比較大的。

??以下為文字實(shí)錄：

??各位好，這里我來(lái)代表發(fā)布2022年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的測(cè)評(píng)成果，前面主持人也講了，這是我們第15年對(duì)這個(gè)成果進(jìn)行相關(guān)的發(fā)布。

??今年還是發(fā)生了很大的變化，首先我們看一下入榜的企業(yè)，這一次的測(cè)評(píng)對(duì)象是155家上市房企，其中在A股上市有94家，在香港上市的有60家，海外上市的有一家。這些房企當(dāng)中，我們這次測(cè)評(píng)當(dāng)中，還把一部分去年違約暴雷的一些房企剔除了，新增三家，剔除43家房企，相比2021年減少了40家房企。

??入榜企業(yè)當(dāng)中，我們可以看到萬(wàn)科繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，保利和中海分列二三。我們也注意到，保利和中海的排名也都上升了，這個(gè)在2021年應(yīng)該有一個(gè)比較明顯的變化，就是整個(gè)的央企、國(guó)企在相對(duì)來(lái)講融資環(huán)境發(fā)生比較大的變化情況下面，反而更有優(yōu)勢(shì)了。

??所以我們看到十強(qiáng)的榜單，其中有兩家發(fā)生了比較大的變動(dòng)，50強(qiáng)榜單的變動(dòng)率是30%，50到100強(qiáng)的變動(dòng)率有56%。這當(dāng)中新入榜的很多或者排名上升的很多企業(yè)都是我前面講到的央國(guó)企。

??資本市場(chǎng)當(dāng)中的表現(xiàn)，應(yīng)該說(shuō)去年因?yàn)槲覀?022年的發(fā)布主要還是依據(jù)2021年的整體的房地產(chǎn)的這些上市公司的走勢(shì)來(lái)做的判斷，應(yīng)該說(shuō)整體走勢(shì)還是弱于大盤。A股是滬深300指數(shù)是全年下跌5.2%，但是申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌了12.94%，恒生指數(shù)下跌21%，但是恒生的中國(guó)內(nèi)房股指數(shù)下跌了30%，還是弱于大盤。

??從每股收益的情況來(lái)說(shuō)，2021年也發(fā)生了比較大幅度的下滑，較上一年A股收益平均值0.52元，較上一年下降了1.1元，比滬深全市場(chǎng)每股收益還要再低15%。港股是0.78元，也下降了1.48元。下降還是蠻厲害的。當(dāng)然這與40家房企剔除有很大關(guān)系。

??上市房企的估值水平也是比較低，2022年這次的發(fā)布和之前的發(fā)布可能會(huì)有一個(gè)比較大的變化，因?yàn)樵谶^(guò)去14年房地產(chǎn)都是高歌猛進(jìn)，但是在2021年碰到了一個(gè)比較大的調(diào)整，所以樣本發(fā)生了巨大的變化之后，也會(huì)對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)產(chǎn)生很大的影響。

??市盈率，滬深是7.17，港股更低，整個(gè)港股市盈率反而更低。所以應(yīng)該講，整個(gè)估值水平在持續(xù)跌的過(guò)程當(dāng)中。

??分紅也出現(xiàn)較大幅度的下滑，總分紅是449億，下滑了75%。2021年超過(guò)60%的房企股價(jià)下跌，現(xiàn)在千億市值的房企只剩下7家，萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、龍湖、中海、碧桂園、招商，這7家房企和自己之前的市值也發(fā)生了一定的變化。

??從第三個(gè)方面，我們看看運(yùn)營(yíng)規(guī)模。整體去年的運(yùn)營(yíng)規(guī)模也出現(xiàn)了比較大幅度的下調(diào)，上市房企總資產(chǎn)均值這么多年來(lái)，過(guò)去一直是向上的，也是首次出現(xiàn)下跌，總資產(chǎn)均值現(xiàn)在是1549億元，同比下跌了1.82%，跌幅還不大，凈資產(chǎn)均值是365億元，同比上漲了8.38%，當(dāng)然營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值還是繼續(xù)下跌，這是延續(xù)了去年的下跌，繼續(xù)下跌。

??規(guī)模的頭尾房企占比都是有所下降的，大家也是注意到不管是規(guī)模優(yōu)勢(shì)型還是規(guī)模滯后型房企，基本上都是1/3、1/3、1/3了，這兩個(gè)數(shù)值都比去年略有下降。

??總資產(chǎn)規(guī)模的集中度略有上升，總資產(chǎn)超過(guò)千億的上市房企48家，約占上市房企總量的30%，超過(guò)萬(wàn)億的上市房企4家，萬(wàn)科、保利、碧桂園、綠地。

??百?gòu)?qiáng)上市房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入占比也略有下降，和去年整體的形勢(shì)有密切的關(guān)聯(lián)。54%的房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入的比重超過(guò)90%，但是超過(guò)90%的房企的百分比比2021年下降了13個(gè)百分點(diǎn)。

??我們?cè)倏匆幌聝攤芰Α?yīng)該講由于我們剔除了一批暴雷的、違約的房企，所以我們可以看到這樣的一個(gè)指標(biāo)，就是償債能力指標(biāo)是明顯改善了，在2020年和2021年通過(guò)兩年的積極去杠桿，相關(guān)指標(biāo)都改善了。像上市房企剔除預(yù)售款之后的資產(chǎn)負(fù)債率均值是61.62%，凈負(fù)債的平均值是87%，都下降。短期的償債能力方面也有所好轉(zhuǎn)。

??三道紅線，這也是大家特別關(guān)注的，達(dá)標(biāo)率明顯提升。我們看一下剔除了預(yù)售款之后的凈負(fù)債率61%，高于2020年相關(guān)水平。十強(qiáng)房企達(dá)標(biāo)率分別是，剔除預(yù)售款的資產(chǎn)負(fù)債率深80%，凈負(fù)債率100%，現(xiàn)金短債比也是100%，所以十強(qiáng)房企的相關(guān)指標(biāo)還是非常不錯(cuò)的。

??上市房企抗風(fēng)險(xiǎn)的層級(jí)占比有所下降，但是強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)畢竟要求是特別高，目前是只有17%，比2020年略有下降。弱抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)占比是35%，也略有上升。

??50強(qiáng)上市房企2021年融資總額有所下降，這也和去年整體的融資環(huán)境有密切關(guān)聯(lián)，我們統(tǒng)計(jì)了前50強(qiáng)房企融資總額是9096億元，同比下降30%，應(yīng)該講下降幅度是比較大的。其中境內(nèi)債是下降了接近4成，這一塊的占比是50%，境外總量是1876億，下降了20.63%。

??我們來(lái)看第5項(xiàng)指標(biāo)，盈利能力。從盈利能力情況來(lái)分析，利潤(rùn)類的指標(biāo)前面其實(shí)已經(jīng)講到，同比均有下降，上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的均值是82.81億元，同比下降18.41%。去年的市場(chǎng)環(huán)境還是給企業(yè)的盈利產(chǎn)生了一定的影響，去年財(cái)報(bào)的盈利我們一般來(lái)說(shuō)都是滯后的，都是前幾年的銷售而產(chǎn)生的，所以在可預(yù)見(jiàn)的接下去幾年，相對(duì)來(lái)講這項(xiàng)指標(biāo)的壓力可能會(huì)更大一些。

??只有一成上市房企為盈利突出型企業(yè)，超過(guò)一半的上市房企都是盈利乏力型企業(yè)。

??昨天我們剛剛開(kāi)完了李總理召集的大會(huì)，應(yīng)該說(shuō)對(duì)房企的占比包括對(duì)行業(yè)的支持，今天也是迫在眉睫的。因?yàn)楝F(xiàn)在房企真的是盈利乏力，壓力巨大，今天能夠生存下去，我覺(jué)得比什么都重要。

??銷售凈利率下降也是非常多，也導(dǎo)致了整個(gè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下降。

??我們?cè)倏吹诹?xiàng)指標(biāo)，成長(zhǎng)能力。成長(zhǎng)能力當(dāng)中收入規(guī)模還略有增加，但是凈利潤(rùn)出現(xiàn)較大程度的下降，收入增長(zhǎng)其實(shí)因?yàn)樗菧蟮模w現(xiàn)的還是前兩年的整體銷售，所以在2021年上市房企房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的均值同比增長(zhǎng)7%，增速也較上一年上升了5.37個(gè)百分點(diǎn)。剛剛講到凈利潤(rùn)下降了20%，所以現(xiàn)在是增收不增產(chǎn)或者增收不增利，這個(gè)其實(shí)也是我們不想看到的一項(xiàng)指標(biāo)。

??增收又增利的上市房企占比下降最多，當(dāng)然這里面有增收又增利的房企，只有25%，下降了11個(gè)百分點(diǎn)。有29%的房企是增收不增利，同比下降了1個(gè)百分點(diǎn)。4%的房企是增利不增收，下降了3個(gè)百分點(diǎn)，如果把25%的增收增利再把4%增利不增收的房企加在一起，有29%的房企在去年整體利潤(rùn)還是增長(zhǎng)的，但是剩下的超過(guò)70%的房企利潤(rùn)都沒(méi)有增長(zhǎng)，說(shuō)明壓力還是挺大的。

??成長(zhǎng)能力分檔次情況。我們看到營(yíng)業(yè)收入的同比變化，比較多的集中在負(fù)20%到正20%的區(qū)間，同比超過(guò)80%的房企超過(guò)明顯下降，凈利潤(rùn)同比變化，同比處于負(fù)80%到負(fù)20%的房企提升，這不是一個(gè)好信號(hào)。凈資產(chǎn)同比變化，同比超過(guò)20%的房企，其中0到10%同比處于這樣一個(gè)范圍的房企占比是最多的。

??上市房企的銷售目標(biāo)今年也開(kāi)始趨于謹(jǐn)慎，大多數(shù)是持平或減少，這些銷售目標(biāo)都是希望現(xiàn)在的這些上市房企都不提繼續(xù)要通過(guò)銷售增長(zhǎng)來(lái)引發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，都希望通過(guò)規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型為高質(zhì)量的發(fā)展，所以大家也看到除了越秀、綠城整體銷售目標(biāo)略有增長(zhǎng)之外，大多數(shù)的上市房企的銷售目標(biāo)是略有下降的。當(dāng)然下降幅度也不是特別大。

??第七項(xiàng)大類的指標(biāo)是經(jīng)營(yíng)效率分析。我們從經(jīng)營(yíng)效率當(dāng)中可以看到經(jīng)營(yíng)效率還是穩(wěn)中有升，這也和過(guò)去差不多20多年的市場(chǎng)化是有關(guān)聯(lián)的，今天企業(yè)在運(yùn)行方面，雖然市場(chǎng)壓力挺大，但是運(yùn)營(yíng)能力還是有明顯提升的。所以我們看到上市房企存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.4%、0.3%和0.21%，都比之前的指標(biāo)有小幅度提升，這也是去年的一個(gè)比較重要的亮點(diǎn)。

??存貨規(guī)模增速也在變化，這和去年特別是去年下半年大家謹(jǐn)慎投資是有關(guān)聯(lián)的，集中度繼續(xù)在進(jìn)一步加強(qiáng)，10強(qiáng)上市房企的總存貨占比43%，30強(qiáng)房企占了74%，基本上把大頭都占了。30%以上的上市房企低盈利、低周轉(zhuǎn)，這個(gè)和我前面講的相關(guān)的運(yùn)行效率指標(biāo)也有30%的房企相關(guān)指標(biāo)是相對(duì)比較偏弱的，這個(gè)可能也是指的這些房企。

??第八項(xiàng)綜合指標(biāo)是社會(huì)責(zé)任。納稅金額在2021年出現(xiàn)了下行，平均是18.36億元，同比下降15%。上市房企的社會(huì)責(zé)任類型分布變化不大，所謂的高貢獻(xiàn)、中貢獻(xiàn)、低貢獻(xiàn)、弱貢獻(xiàn)，這個(gè)百分比變化不大。這當(dāng)中在鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧、文化體育、抗疫救災(zāi)、文物保護(hù)等各項(xiàng)領(lǐng)域當(dāng)中，房企還是開(kāi)展了大量的慈善、公益的相關(guān)的踐行社會(huì)責(zé)任相關(guān)的工作。前30強(qiáng)的房企都參加了抗疫救災(zāi)，有26家企業(yè)參與了精準(zhǔn)扶貧、鄉(xiāng)村振興，有24家企業(yè)積極參與了教育、助學(xué)活動(dòng)，我講的都是前30強(qiáng)的房企。

??第九項(xiàng)綜合指標(biāo)是創(chuàng)新能力。我們來(lái)看一下創(chuàng)新能力體現(xiàn)在以下各個(gè)方面。首先是產(chǎn)品，這個(gè)也是上市房企最最關(guān)注的，這兩年市場(chǎng)出現(xiàn)了回調(diào)之后，老百姓開(kāi)始更關(guān)注產(chǎn)品了，我們把房地產(chǎn)特別是房企對(duì)于產(chǎn)品打造都放在了首位。我們?cè)诰G色的設(shè)計(jì)、施工、產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面：

??1，創(chuàng)新就是在綠色體系方面的創(chuàng)新。這些百?gòu)?qiáng)，特別是10強(qiáng)、20強(qiáng)房企，都在綠色體系建設(shè)方面領(lǐng)先了一步。

??第2個(gè)是服務(wù)創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新也是不斷升級(jí)的，特別是疫情在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中大家對(duì)服務(wù)的要求也越來(lái)越高了，大家也都關(guān)注房子入住可能是一時(shí)，但后續(xù)的服務(wù)是一輩子的事情。發(fā)展智慧社區(qū)，無(wú)感通行、安保、智能等各個(gè)方面。

??第3是營(yíng)銷管理方面的創(chuàng)新，像綠城去年搞線上的銷售平臺(tái)，應(yīng)該是取得了比較好的效果，像萬(wàn)科現(xiàn)在通過(guò)AI進(jìn)行審圖、設(shè)計(jì)質(zhì)量的監(jiān)控，應(yīng)該說(shuō)也在上市房企當(dāng)中相對(duì)來(lái)說(shuō)比較領(lǐng)先。另外新城控股、華僑城等等都有他們自身的科技賦能創(chuàng)新方面的一些突破。所以應(yīng)該講，這兩年房企特別是上市房企在數(shù)字化方面的投入和最終的運(yùn)營(yíng)效果應(yīng)該說(shuō)還是有了比較大幅度的提升。

??第4方面就是上市房企在第二曲線的發(fā)展方面，我們也看到多元化收入、業(yè)務(wù)收入的增幅開(kāi)始趨緩，但是我們也注意到整體多元化收入的均值或者它的總量還在不斷上升，2021年上市房企多元化收入均值同比增長(zhǎng)是20%，其實(shí)這個(gè)數(shù)字和我們前面看到的房企主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，包括收入增長(zhǎng)，還是有比較大幅度的提升，但是相比第二曲線前幾年的增速開(kāi)始有所回落。這當(dāng)中像物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、長(zhǎng)租公寓、城市更新、健康服務(wù)，健康服務(wù)當(dāng)中可能也包括養(yǎng)老等等，代建、文旅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這些都是，因?yàn)檫@張表列了20強(qiáng)，應(yīng)該說(shuō)都是20強(qiáng)房企當(dāng)中所涉足的方面，其中物業(yè)管理是最為熱衷的板塊，20強(qiáng)房企全都涉足了，商業(yè)也占了比較高的比例，有17家涉足了商業(yè)地產(chǎn)。酒店也有超過(guò)半數(shù)參與，長(zhǎng)租公寓也達(dá)到了半數(shù)。應(yīng)該講在整個(gè)前20強(qiáng)的上市房企當(dāng)中，對(duì)我們的第二曲線各塊業(yè)務(wù)應(yīng)該說(shuō)都有所涉足，也都在積極探索，我們也希望未來(lái)上市房企不是只有住宅開(kāi)發(fā)這一條，能夠有更多的業(yè)務(wù)也能夠占到更高的份額，可以更加均衡的來(lái)發(fā)展。

??今天的發(fā)布就到這里，謝謝大家！