??中房網(wǎng)訊 5月26日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強(qiáng)

??會(huì)上，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)表示，大家還是要比較合理的看待房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，如果看到對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，你不想說(shuō)它是支柱產(chǎn)業(yè)不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的。還有最主要的一點(diǎn)，它對(duì)老百姓的財(cái)富太重要了，中國(guó)老百姓的財(cái)富大概有六成多在房地產(chǎn)里面，房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的總量甚至比股市、債市和居民存款加起來(lái)還大。所以救房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手，你可以不承認(rèn)，但事實(shí)上它就是這樣。

??以下為文字實(shí)錄：

??謝謝易居跟克而瑞的邀請(qǐng)，非常感謝，已經(jīng)連續(xù)參加了好幾年。

??我記得去年演講的時(shí)候，說(shuō)地產(chǎn)的至暗時(shí)刻很快要到來(lái)，我當(dāng)時(shí)記得好像還有其多人覺得怎么這么悲觀，這不是我故意悲觀，是因?yàn)榍闆r真的比較糟糕，實(shí)際上從去年就開始了。

??現(xiàn)在情況怎樣呢？事實(shí)上情況還是更糟糕，比想象中還要糟糕一些。我剛才跟一些做債的人正在開一個(gè)會(huì)，為什么要說(shuō)這個(gè)閑話呢？可以從側(cè)面看出地產(chǎn)公司現(xiàn)在的凄涼跟悲催，因?yàn)樽罱@兩三天，有一家做商業(yè)地產(chǎn)為主的很好很好的地產(chǎn)公司，忽然這兩三天，它的美元債跌了二三十塊，前端已經(jīng)跌到50塊左右，后端已經(jīng)跌到20幾塊。這家公司已經(jīng)算是非常好的，已經(jīng)算是僅存的還沒暴雷的民企里面兩只手可以數(shù)得完的其中一個(gè)。它跌的原因是有一家自媒體在說(shuō)它，說(shuō)國(guó)內(nèi)永續(xù)債展期是有可能。他們還是很積極的在求生。可是只是一條傳聞，就可以把整個(gè)美元債給砸垮，就咣當(dāng)兩三天就跌了二三十塊左右。這家公司現(xiàn)在也蒙了。國(guó)內(nèi)的永續(xù)債如果還吧，7月份還有美元債，所以很悲觀。

??所以任何一個(gè)遙遠(yuǎn)或者估空，就可以把一家公司摧殘得體無(wú)完膚，沒事情也變得有事情。而政府或者其他的實(shí)際上一方面也愛莫能助，第二也是束手旁觀?？墒茄郾牨牽粗@么好的公司被摧殘成這樣。

??今天早上我在開這個(gè)悲催會(huì)議之前，還有另外一個(gè)比較悲催的事情，是上海的一家國(guó)企，6月7號(hào)、8號(hào)有個(gè)債到期，事實(shí)上才兩周事情，它的美元債這兩天跌了大概十塊錢左右，也是非常瘋狂的。因?yàn)槲覀円彩峭顿Y這些債和其他東西，這些交易員說(shuō)是不是準(zhǔn)備不還。所以現(xiàn)在這個(gè)火不光是民企，連親生兒子國(guó)企都岌岌可危。

??所以這個(gè)情況下，有可能幾個(gè)月以后大家要是看到有些國(guó)企或類國(guó)企出事情，也不奇怪。因?yàn)閲?yán)格來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的情況已經(jīng)是覆巢之下焉有完卵，沒有人真正能夠獨(dú)善其身的，也沒有說(shuō)可以劃一條鴻溝、紅線，其他人就可以安安穩(wěn)穩(wěn)。沒有的，現(xiàn)在的情況是有變化的。

??我們看這個(gè)PPT，今年1到4月份，百?gòu)?qiáng)房企的銷售，1到4月份的銷售跌了50%，4月份跌了60%，這是一個(gè)非?？植赖臄?shù)據(jù)，現(xiàn)在整個(gè)情況是已經(jīng)演變到銷售崩盤的東西，實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)崩盤了，現(xiàn)在不是說(shuō)市場(chǎng)好不好或者怎么樣，現(xiàn)在是崩盤。而且在跌50%、60%的情況下，包括咱們的國(guó)企也沒有獨(dú)善其身。1到4月份，中海也跌了40%，華潤(rùn)也跌了40%，保利好像是30%多將近40%，其他的國(guó)企也可能跌50%幾。

??所以現(xiàn)在這個(gè)情況不是說(shuō)去年三季度的恒大事件導(dǎo)致的監(jiān)管，也不是去年三四季度的信用債危機(jī)?，F(xiàn)在的情況是，銷售崩盤，而且是全方位的崩盤。這個(gè)是數(shù)據(jù)，這個(gè)不是悲觀或者樂觀，咱就用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。而房地產(chǎn)作為一個(gè)高杠桿的行業(yè)，這個(gè)高杠桿也沒什么可恥的，因?yàn)樵蹅儺吘惯€算是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，而且整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也是比較高杠桿，房地產(chǎn)杠桿高雖然是一個(gè)事實(shí)，可是也是可以理解的。

??在這種情況下，銷售跌五六成，現(xiàn)在就是這種情況。所以整個(gè)的病灶已經(jīng)從去年三季度恒大事件以后導(dǎo)致的資金監(jiān)管，演變成為信用債危機(jī)，現(xiàn)在再疊加著疫情和各方面經(jīng)濟(jì)的疲軟，導(dǎo)致的銷售全面的崩盤，跌百分之五六十。

??我之所以說(shuō)這么差，不是為了悲觀而悲觀，而是希望各方重視這個(gè)東西，做出一些真正有效、真正有用的東西，挽救這個(gè)行業(yè)，而這個(gè)行業(yè)對(duì)今年或者未來(lái)幾年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)甚至穩(wěn)民生、甚至就業(yè)，都是極度的重要。

??所以我開篇為什么用兩個(gè)今天早上的悲催案例來(lái)說(shuō)，帶入銷售，這是銷售的一些具體情況。

??咱們從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)來(lái)看，實(shí)際上情況也是非常糟糕。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)1到4月份比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的數(shù)好一些，它是說(shuō)1到4月份合約銷售金額跌了三成，這數(shù)額怎么出來(lái)的，我還在研究中。因?yàn)槿绻購(gòu)?qiáng)企業(yè)是跌50%，全國(guó)跌30%，這個(gè)數(shù)我們現(xiàn)在還在探討中。可是根據(jù)百?gòu)?qiáng)是跌50%的，當(dāng)然國(guó)家這個(gè)數(shù)是跌30%，對(duì)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)我還是信任的。

??另外一個(gè)很差的數(shù)據(jù)是新開工面積，新開工面積是跌了大概26%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資是負(fù)的2.7%，賣地的銷售金額跌了大概三成以上。這是一到4月份，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最主要的數(shù)，開工面積跌了兩成六，房地產(chǎn)投資增速負(fù)2.7%，賣地金額跌了47%。這還是統(tǒng)計(jì)局全國(guó)統(tǒng)計(jì)的一個(gè)數(shù)，如果是百?gòu)?qiáng)，這個(gè)數(shù)應(yīng)該是在放大50%到100%，就是再?gòu)?qiáng)烈很多。

??這就是現(xiàn)在一個(gè)非常嚴(yán)峻的時(shí)刻，如果從數(shù)據(jù)來(lái)看，事實(shí)上應(yīng)該不算可控的，應(yīng)該是一個(gè)崩盤的狀態(tài)，不是可控?？煽卦趺磿?huì)銷售跌50%、60%，這怎么會(huì)可控呢，所以這很明顯是一個(gè)蔓延的態(tài)勢(shì)，而且是全方位的，從銷售到開工到投資，這些數(shù)都是非常嚴(yán)峻的，這個(gè)情況就是這么糟糕。

??我再說(shuō)一下為什么會(huì)變成現(xiàn)在這么糟糕的情況。首先，房地產(chǎn)去年上半年還稍微比較好，不過(guò)二季度已經(jīng)有點(diǎn)變差，所以我才會(huì)在去年5月底的同一個(gè)會(huì)上說(shuō)至暗時(shí)刻要帶來(lái)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候我們也大概能嗅到恒大可能要出事情，后來(lái)6、7月份恒大就出事，恒大出事之后就是衍生出一個(gè)問(wèn)題，交保房的天字第一號(hào)任務(wù)，所以預(yù)售資金幾乎被大部分監(jiān)管，所以三季度地產(chǎn)公司整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表上面可用的現(xiàn)金往往只有報(bào)出來(lái)數(shù)的5%到10%，如果根據(jù)實(shí)質(zhì)的案例，因?yàn)樗{(lán)光自己有報(bào)這個(gè)數(shù)出來(lái)，說(shuō)不是我們自己捏造，它說(shuō)可用比例只有2.3%，只有資產(chǎn)負(fù)債表上面現(xiàn)金的2.3%是真正可以用的，其他都是被鎖住的。其他就是一兩家暴雷的公司，我就不點(diǎn)名了，因?yàn)橛行]有具體說(shuō)出來(lái)，大概也是在5%左右。

??所以到去年三季度，這種情況預(yù)售資金的全面監(jiān)管，而且預(yù)售資金100塊，可能能有80到100塊都給你鎖住。這個(gè)東西算不算合理呢？實(shí)際上肯定是不合理的。如果咱拍馬屁的話，應(yīng)該說(shuō)非常合理?？墒菫榱艘槐７??？墒沁@怎么會(huì)合理呢？因?yàn)轭A(yù)售資金里面不是全部用來(lái)做建安的，比如扣住50%，可能算公平。超過(guò)的話，地產(chǎn)公司是肯定無(wú)法活的。因?yàn)槟惆阉念A(yù)售資金全部控住了，那它拿什么來(lái)干其他事情呢？它相關(guān)的稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等各種各樣都是要出的。所以去年三季度預(yù)售資金監(jiān)管的絕大部分被鎖住以后，銷售和其他現(xiàn)金流是全部鎖住，建筑的這個(gè)錢或者其他錢怎么出呢？這是去年三季度開始出現(xiàn)這個(gè)情況，當(dāng)然交保房是從社會(huì)穩(wěn)定各方面是非常好的，這是非常正確的情況。只不過(guò)說(shuō)那個(gè)比例上有沒有必要真的是高成那樣。

??到了去年三四季度就演變成信用債危機(jī)，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司一方面手頭上的錢都用不了，以前小小的兩三億美金都變成天字的大數(shù)，所以就從去年三四季度就嘩啦啦一片一片的死，不是說(shuō)一兩個(gè)死，就是一片一片的死。到了去年四季度的時(shí)候，我很擔(dān)心會(huì)演變成為銷售的崩盤，可是眼睜睜的看著銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的同比從30%、35%、40%、45%到今年50%這種跌幅，所以像這樣來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)可能還更高。實(shí)際上現(xiàn)在在民企還沒有違約的，這兩只手都可以數(shù)得完，就是幸存者。而且這些幸存者有兩三家最近也在風(fēng)雨飄搖。所以現(xiàn)在就是這種情況。

??所以如果說(shuō)預(yù)售資金監(jiān)管是絕大部分監(jiān)管住的，那這個(gè)活兒是沒法弄的，你賣了以后拿不到錢，信用債是剛兌的，其他的稅費(fèi)、財(cái)務(wù)其他都是剛兌的，這個(gè)賬是算不過(guò)來(lái)的。如果這樣繼續(xù)的話，那是團(tuán)滅的格局。所以現(xiàn)在民企都是在跟時(shí)間賽跑，如果這些東西不改變，甚至慢慢還演變成為從期房到現(xiàn)房的銷售，實(shí)際上民企的生命就是在跟時(shí)間賽跑，無(wú)非就是早三個(gè)月、晚三個(gè)月而已，可能僅存的就幾家。因?yàn)槭聭B(tài)就是這樣。

??現(xiàn)在的情況，到今年以來(lái)，現(xiàn)在比我想象中的還再差一點(diǎn)，去年我有時(shí)候在參加一些會(huì)上都有可能被說(shuō)成烏鴉嘴，現(xiàn)在情況比較差，是因?yàn)檫€疊加了疫情，有了疫情的情況下，全國(guó)銷售的最重要的地方長(zhǎng)三角現(xiàn)在是非常嚴(yán)峻。疫情社會(huì)清零情況下，上海從3月下旬開始，直到現(xiàn)在，周邊的城市也是如臨大敵。所以疊加現(xiàn)在的情況比去年還更糟糕，又結(jié)合4、5月份銷售全線崩盤的情況下，就是因?yàn)橐咔?。如果從武漢的案例去看，武漢也是在正式全面解封后，三個(gè)月以后，工業(yè)增值跟固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)才恢復(fù)到疫前的水平，也就差不多才轉(zhuǎn)為正數(shù)。如果說(shuō)咱們上海不知道什么時(shí)候，現(xiàn)在是5月底，最早最早也是如果用武漢的案例需要三個(gè)月，也就是說(shuō)可能要到9、10月份以后，整個(gè)情況才會(huì)比較有恢復(fù)。

??所以現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)的情況是一個(gè)生死存亡之秋，因?yàn)榍锞褪?、10月份左右，就那個(gè)時(shí)候。所以現(xiàn)在就是這么嚴(yán)峻的情況，它已經(jīng)不光是預(yù)售資金監(jiān)管，也不是信任問(wèn)題，也不是信用債的危機(jī)，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是銷售，銷售的崩體，銷售如果說(shuō)40%、50%、60%的崩體的話，是沒太多人能夠受得了的。這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

??有一些朋友可能會(huì)說(shuō)，像一些最強(qiáng)的比如龍湖，為什么就沒事呢？所以是你自己的問(wèn)題。真的不可以這樣說(shuō)，就算這么強(qiáng)的公司，也就是一兩家吧、兩三家，我不知道有多少，反正極少。你不能說(shuō)有一個(gè)重病的情況先，幸存者就是他體質(zhì)好，死掉的就因?yàn)樗钤?，這不可以的。大家還是要比較合理的看待這個(gè)行業(yè)。這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在被污名化的太厲害，而且這個(gè)行業(yè)咱們?nèi)绻倏吹綄?duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，你不想說(shuō)它是支柱產(chǎn)業(yè)，這不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的，它占的GDP直接跟間接接近兩成多，有的說(shuō)三成。這是什么概念？一個(gè)行業(yè)占三成，占地方政府的固定資產(chǎn)的51.5%。還有最主要的一點(diǎn)，也是有力量的人士應(yīng)該去考慮的，它對(duì)老百姓的財(cái)富太重要的，中國(guó)老百姓的財(cái)富大概有六成多在房地產(chǎn)里面，房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)的總當(dāng)量，就是現(xiàn)有的這些大概是250萬(wàn)億到300萬(wàn)億不同的能統(tǒng)計(jì)出來(lái)，有的說(shuō)240萬(wàn)億有的說(shuō)300多萬(wàn)億，甚至比股市、債市、比居民存款加起來(lái)多還大。這種情況下，如果說(shuō)它出現(xiàn)10%的價(jià)值的下跌，事實(shí)上你的消費(fèi)是沒法看的。

??所以救房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手，這個(gè)就是很清晰的。你可以說(shuō)不承認(rèn)，但事實(shí)上它就是這樣。

??另外，為什么咱們?cè)谝患径壬缛诜帕诉@么多錢出來(lái)，可是錢好像大家沒有看到，在空轉(zhuǎn)，在銀行系統(tǒng)、金融系統(tǒng)空轉(zhuǎn)，因?yàn)樗鼪]有一個(gè)信用傳導(dǎo)的工具，以前傳導(dǎo)工具是地產(chǎn)在負(fù)責(zé)一個(gè)挺大的部分，現(xiàn)在沒有了，現(xiàn)在沒有這個(gè)傳導(dǎo)工具了。所以很現(xiàn)實(shí)的一個(gè)問(wèn)題是，房地產(chǎn)實(shí)際上是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)躲不開的。

??今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)的情況確實(shí)非常糟糕，一季度GDP是4.8%，二季度我不太清楚，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)學(xué)家有不同的看法，現(xiàn)在很多人有估計(jì)是1%到2%，昨天我看JP摩根說(shuō)負(fù)5%，大多數(shù)人估計(jì)更差。我自己估計(jì)GDP可能就3.5%到4%，有些人更悲觀。但是咱們的目標(biāo)是5.5%。而且房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資里面，驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車的固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)有51%是地產(chǎn)，社會(huì)零售又跟大家的荷包是相關(guān)的，而大家有60%多的財(cái)富是在地產(chǎn)里面。所以這兩個(gè)都弄不了，那增長(zhǎng)從何而來(lái)呢。這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，真是躲不開的。

??社零很糟糕，4月份是負(fù)11%，咱們內(nèi)循環(huán)很大一部分是社零，可社零是負(fù)11%多，而且這個(gè)數(shù)是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)。

??還有另外一個(gè)很重要的就是就業(yè)，4月份全國(guó)城鎮(zhèn)失業(yè)率是6.1%，美國(guó)是多少呢？3.8%。咱們16到24歲的失業(yè)率是18.2%?，F(xiàn)在穩(wěn)地產(chǎn)除了對(duì)GDP或者對(duì)經(jīng)濟(jì)的重中之重以外，另外一個(gè)就是就業(yè)。所以我用一個(gè)很悲憤的情緒來(lái)說(shuō)這個(gè)重要性。

??這是鐵三角，咱們看一下。實(shí)際上沒有辦法既要又要還要，如果GDP你是還要5.5%的增速，同時(shí)還要承受外生的沖擊，也就是你要堅(jiān)定地用咱們的動(dòng)態(tài)清零或者其他的，事實(shí)上整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)就是均衡性、去杠桿是有所舍棄的。因?yàn)轸~跟熊掌是沒有辦法兼得的，何況現(xiàn)在是魚和熊掌和其他東西你都想兼得，這是很難。這就是不可能鐵三角，要不然你就犧牲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)5.5%，要不然就在其他事情上、防疫上我不知道，要不然你就是對(duì)去杠桿要必須得考慮一下。所以這個(gè)叫做不可能鐵三角。

??我再說(shuō)一些重要的東西?，F(xiàn)在政府確實(shí)非常著急，出了很多政策，在房住不炒的綱領(lǐng)下，各地因城施政，所以現(xiàn)在已經(jīng)有八九十個(gè)城市出了很多政策了，可是我的結(jié)論是，遠(yuǎn)水救不了近火，包括最近的首套按揭利率的下降，也是遠(yuǎn)水救不了近火。因?yàn)檫@些政策更多的是像吃中藥一樣來(lái)固本培元?？墒钦麄€(gè)市場(chǎng)的回暖，伴隨著疫情之后兩三個(gè)月的過(guò)渡期，最快也得到年底?？墒菃?wèn)題就是生死存亡之秋，絕大部分的民企，就是九成以上，甚至包括一些國(guó)企都是一個(gè)問(wèn)號(hào)。為什么現(xiàn)在的政策說(shuō)是遠(yuǎn)水救不了近火呢？現(xiàn)在房?jī)r(jià)也不太漲，到3月份為止，房?jī)r(jià)漲幅低過(guò)房貸利率，也低過(guò)理財(cái)?shù)氖找媛实摹Ｋ赃@種情況下，你怎么期待給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛這個(gè)情況呢？

??房貸利率上周已經(jīng)降了20個(gè)基準(zhǔn)，什么概念呢？實(shí)際上很少，非常非常少。2018年以前，我國(guó)放債利率大體上是低于貸款加權(quán)利率50個(gè)基點(diǎn)一下，2018年以后為了調(diào)控就節(jié)節(jié)高，高一兩百個(gè)基點(diǎn)都有。現(xiàn)在3月底房貸利率根據(jù)央行的數(shù)，這不是揣測(cè)，5.49%，貸款的加權(quán)平均利率是4.65%，也就是說(shuō)房貸利率是高過(guò)貸款加權(quán)利率的84個(gè)基點(diǎn)的，以前2018年以前是低下浮50，現(xiàn)在還是貸款加權(quán)利率上浮84個(gè)基點(diǎn)。這一來(lái)一往，可能要讓房貸利率比較吸引，可能要回到2018年或以前的情況，最少是貼著貸款加權(quán)利率甚至下浮，這樣才能在貸款利率上出現(xiàn)吸引。所以不是出現(xiàn)20個(gè)極點(diǎn)就能給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛。從以前低50個(gè)極點(diǎn)，到現(xiàn)在加80個(gè)基點(diǎn)，一來(lái)一往就是130個(gè)基點(diǎn)，就是房貸利率整體繼續(xù)下行，才能對(duì)購(gòu)房者有吸引力。可是這個(gè)情況你讓它降100多個(gè)基點(diǎn)是很難的，因?yàn)檫@嚴(yán)重壓縮了商業(yè)銀行的利潤(rùn)空間。因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)銀行其中一個(gè)比較大的利潤(rùn)點(diǎn)就是這個(gè)。

??有興趣大家可以看這些數(shù)，這些數(shù)非常有趣，你可以預(yù)見，貸款利率，首付也好，二套也好，再往下降利率的點(diǎn)數(shù)不會(huì)超過(guò)50個(gè)基點(diǎn)，因?yàn)楦鼮橹匾氖穷櫦吧虡I(yè)銀行的利潤(rùn)?？墒侨绻唤?，貸款利率、房貸利率實(shí)際上是不吸引的，你對(duì)固本培元需求端的契機(jī)是不夠的。

??我個(gè)人覺得，在當(dāng)今的情況下，房住不炒的總綱領(lǐng)下，各地因城施政，也降首付、按揭利率，這個(gè)東西是遠(yuǎn)水解不了近火，對(duì)需求端慢慢培養(yǎng)?？墒乾F(xiàn)在地產(chǎn)是生死存亡之秋，就是這么嚴(yán)峻的跟時(shí)間賽跑?，F(xiàn)在它需要一些更為關(guān)鍵的政策，考慮一下、衡量一下值不值得去放松。

??第一個(gè)就是三條紅線的暫緩。第二，預(yù)售資金監(jiān)管的適度放松。第三就是國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)買民企的信用債。

??剛才說(shuō)三條紅線的暫緩，咱們可以回想一下剛才說(shuō)的不可能鐵三角，如果GDP的5.5%或者5%以上還想堅(jiān)持，對(duì)一些既有的外來(lái)的沖擊，包括疫情的沖擊，你還想堅(jiān)持用現(xiàn)在的清零的情況，你對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，甚至去杠桿的步伐，你是沒有辦法堅(jiān)持的，沒有辦法堅(jiān)定不移的。因?yàn)檫@三個(gè)三角里沒有辦法兼得。所以這種情況下，因?yàn)橐咔榍闆r下，對(duì)這三條紅線的緊箍咒是可以暫緩一點(diǎn)點(diǎn)的，可以考慮一下。當(dāng)然長(zhǎng)期繼續(xù)去杠桿，對(duì)國(guó)計(jì)民生、對(duì)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)的繁榮昌盛是非常好，也非常重要的?？墒乾F(xiàn)在疫情的情況下，能否暫緩一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間，這個(gè)不是說(shuō)咱們老百姓考慮的，這是政府他們自然會(huì)有思考。咱們只是覺得一些對(duì)國(guó)家、對(duì)行業(yè)有好處的看法。

??預(yù)售資金監(jiān)管，這是刻不容緩的。預(yù)售資金的監(jiān)管為什么這么刻不容緩？如果還是80%或者以上的監(jiān)管，事實(shí)上地產(chǎn)公司賣房跟沒賣房是沒分別的，大部分錢都被鎖住，其他資金支出還得繼續(xù)下去，所以如果這個(gè)東西全部扣住，基本上是沒人能活的。包括有一天可能連國(guó)企都重創(chuàng)的。你看它總的預(yù)售資金里面，比如賣一萬(wàn)塊每平米，實(shí)際上建安總體也就四五千塊吧，這個(gè)東西也基本夠交保房了吧，你把它其他多扣住的話，它真活不了的。而且這樣的一個(gè)方式會(huì)讓老百姓產(chǎn)生很大的恐懼，就是很懷疑房子會(huì)交不了，所以他會(huì)在短時(shí)間之內(nèi)對(duì)期房造成很大的沖擊，所有的人都只想買現(xiàn)房或者說(shuō)二手房，因?yàn)榇蠹視?huì)懷疑有可能會(huì)交不了樓。這樣的話，這么短的時(shí)間之內(nèi)，從期房到現(xiàn)房的轉(zhuǎn)變，對(duì)地產(chǎn)公司整體的現(xiàn)金流也是一個(gè)九級(jí)地震的影響。所以各地的住建或者各地的政府實(shí)際上是應(yīng)該考慮一下的，因?yàn)槿绻€是這個(gè)樣子真的沒法活的，所有錢都扣住、所有付款都是剛性的，建安剛性、稅費(fèi)剛性、財(cái)務(wù)銀行的錢剛性、信用債剛性，那沒辦法活的。有的朋友會(huì)說(shuō)，快點(diǎn)賣資產(chǎn)，那就能活了。實(shí)際上賣資產(chǎn)是一個(gè)歪招，也是一個(gè)不切實(shí)際的東西。所以情況發(fā)生了大概困難八九個(gè)月，可是并購(gòu)跟賣資產(chǎn)不多，就因?yàn)榈禺a(chǎn)公司大部分資產(chǎn)是有做一些抵押貸或其他的，所以賣的話，比如價(jià)格跌個(gè)兩成再賣，它實(shí)際上是拿不回多少錢的，所以這不是很理想化的，說(shuō)賣幾個(gè)項(xiàng)目就幾百億回來(lái)，你發(fā)現(xiàn)他有可能賣一堆項(xiàng)目，才拿回來(lái)二三十億回來(lái)。二三十億的話，他又把最好的資產(chǎn)給賣了，這家公司實(shí)際上下面如果扛不住的話，真的有可能一去不復(fù)返了。

??因?yàn)樽蛱旄硗庖患易鲋亟M的人聊過(guò)，現(xiàn)在為什么重組出來(lái)的方案很少？就是不少的公司在去年底或者今年頭都是采用賣資產(chǎn)，可是大部分的公司手頭上的項(xiàng)目都是有一半還可以，有一半很差或者比較差，沒什么利潤(rùn)。他把好的賣完以后，只剩下差的這些，他出事以后是沒辦法充足的。所以靠賣資產(chǎn)或者靠并購(gòu)，這是不切實(shí)際的。而且實(shí)際上會(huì)對(duì)后面的重組帶來(lái)極大的影響。所以你會(huì)看到幾十家地產(chǎn)公司倒下了，到現(xiàn)在一家重組的方案真正落實(shí)的都沒有，連最早倒下的華夏幸福都沒有出來(lái)。

??現(xiàn)在整個(gè)信用債市場(chǎng)民企已經(jīng)崩塌了，所以這種情況下，你如果不幫它輸輸血，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的信用債還是海外的信用債，無(wú)論是ABS還是什么，實(shí)際上民企要融十億、二十億都是困難的，所以這個(gè)時(shí)候國(guó)家隊(duì)的進(jìn)場(chǎng)是有必要的，7月份是房企信用債到期的高峰時(shí)刻。最近有個(gè)好的端倪，你可以看到在國(guó)家的鼓勵(lì)和愛護(hù)下，龍湖、碧桂園、美的都發(fā)了一點(diǎn)信用債，這是個(gè)好的開始，也反映了國(guó)家對(duì)這些公司的愛護(hù)。

??可是第一，只有這三四家是不夠的，這三四家本來(lái)就是情況相對(duì)比較好的，真正需要的是剛好是在生與死交接的那些地產(chǎn)公司，是最需要呵護(hù)的。第二，就是金額太少了，五到十億實(shí)際上是杯水車薪，現(xiàn)在是沒有辦法給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛的。比如像碧桂園，給它五到十億，碧桂園以前正常銷售一個(gè)月要600到700億銷售或者五六百億的銷售，五到十億你說(shuō)他以前一天都不只，或者一個(gè)上午都不只。這些事情如果不做的話，萬(wàn)一后面有巨型的公司出事，對(duì)行業(yè)、對(duì)國(guó)計(jì)民生、對(duì)經(jīng)濟(jì)都是很糟糕的。所以在一些需求端的固本培元、中藥慢熬的情況下去弄，這是很好的，也是很良性的。

??可是現(xiàn)在就是說(shuō)這個(gè)時(shí)間是生死存亡之秋，所以這幾個(gè)關(guān)鍵的東西事實(shí)上還是很值得考慮一下的，因?yàn)槲覀冞€是站在第一線投資很多相關(guān)的東西，所以很清楚時(shí)間的緊迫性，跟如果不采取關(guān)鍵性政策的趨勢(shì)不可逆的嚴(yán)峻，所以才斗膽冒昧的提出一些意見。

??最后我用兩三分鐘，我個(gè)人覺得關(guān)鍵活著就是硬道理，這個(gè)行業(yè)也不會(huì)從事消失的，這兩三年，去年、今年、明年可能是最嚴(yán)峻的，它是一個(gè)像海嘯式的供給側(cè)的改革。住宅的一手房的銷售可能直接從15萬(wàn)億下到11萬(wàn)億左右，在這三年也好四年也好的時(shí)間里面，國(guó)企和城投可能會(huì)變成主體，份額會(huì)變成2/3，跟以前反過(guò)來(lái)。可是國(guó)進(jìn)民退是結(jié)果，不是一個(gè)原因。是因?yàn)樵谶@樣一個(gè)情況下，確實(shí)國(guó)企和城投就是能比較熬得住，所以慢慢份額就上來(lái)，所以很公道，國(guó)進(jìn)民退是一個(gè)結(jié)果，而不是一個(gè)原因?？墒歉黝I(lǐng)風(fēng)騷30年，可能幾年以后，三四年以后，這個(gè)行業(yè)整頓以后，第一，市場(chǎng)的當(dāng)量還是不錯(cuò)的，有10萬(wàn)億左右，還是很大的行業(yè)。利潤(rùn)率的事情有機(jī)會(huì)再聊，我覺得也不會(huì)非常低的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)如果利潤(rùn)率沒有的話，就會(huì)崩盤，因?yàn)闆]有人來(lái)干這個(gè)臟活和累活。它既然號(hào)稱臟活和累活，就必須有一定的利潤(rùn)，如果沒有利潤(rùn)，這個(gè)行業(yè)就會(huì)崩盤。所以在調(diào)整以后，它也是會(huì)有一個(gè)比較合理的利潤(rùn)，而不是暴利。

??在這種情況下，2024年以后，可能又會(huì)有一些生命力出來(lái)，民企可能能活下來(lái)，他們春天又來(lái)了。

??所以我的總結(jié)是，活著就是硬道理，在這個(gè)生死存亡之秋，希望在一些關(guān)鍵的東西，除了固本培元以外，能在一些預(yù)售資金監(jiān)管、國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)支持一下民企的信用債，結(jié)合起來(lái)，才能讓民企的幸存者不再孤零零的是三五個(gè)，能不能多一點(diǎn)點(diǎn)，這樣對(duì)整個(gè)結(jié)構(gòu)也好，這個(gè)行業(yè)既需要國(guó)企，也需要民企，這樣的話整個(gè)行業(yè)才能夠比較茁壯得發(fā)展下去，而對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、對(duì)國(guó)計(jì)民生、對(duì)老百姓的財(cái)務(wù)也是好處。

??我今天大概就聊這么幾點(diǎn)，說(shuō)了一些建議和展望一下未來(lái)。謝謝！