??中房網訊 5月26日，由上海易居房地產研究院主辦的“2022房地產及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”舉行。備受關注的"2022房地產上市公司綜合實力榜"、"2022房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強

??會上，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，大家還是要比較合理的看待房地產這個行業(yè)，如果看到對經濟的貢獻，你不想說它是支柱產業(yè)不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的。還有最主要的一點，它對老百姓的財富太重要了，中國老百姓的財富大概有六成多在房地產里面，房地產整個市場的總量甚至比股市、債市和居民存款加起來還大。所以救房地產是穩(wěn)經濟的勝負手，你可以不承認，但事實上它就是這樣。

??以下為文字實錄：

??謝謝易居跟克而瑞的邀請，非常感謝，已經連續(xù)參加了好幾年。

??我記得去年演講的時候，說地產的至暗時刻很快要到來，我當時記得好像還有其多人覺得怎么這么悲觀，這不是我故意悲觀，是因為情況真的比較糟糕，實際上從去年就開始了。

??現(xiàn)在情況怎樣呢？事實上情況還是更糟糕，比想象中還要糟糕一些。我剛才跟一些做債的人正在開一個會，為什么要說這個閑話呢？可以從側面看出地產公司現(xiàn)在的凄涼跟悲催，因為最近這兩三天，有一家做商業(yè)地產為主的很好很好的地產公司，忽然這兩三天，它的美元債跌了二三十塊，前端已經跌到50塊左右，后端已經跌到20幾塊。這家公司已經算是非常好的，已經算是僅存的還沒暴雷的民企里面兩只手可以數(shù)得完的其中一個。它跌的原因是有一家自媒體在說它，說國內永續(xù)債展期是有可能。他們還是很積極的在求生。可是只是一條傳聞，就可以把整個美元債給砸垮，就咣當兩三天就跌了二三十塊左右。這家公司現(xiàn)在也蒙了。國內的永續(xù)債如果還吧，7月份還有美元債，所以很悲觀。

??所以任何一個遙遠或者估空，就可以把一家公司摧殘得體無完膚，沒事情也變得有事情。而政府或者其他的實際上一方面也愛莫能助，第二也是束手旁觀。可是眼睜睜看著這么好的公司被摧殘成這樣。

??今天早上我在開這個悲催會議之前，還有另外一個比較悲催的事情，是上海的一家國企，6月7號、8號有個債到期，事實上才兩周事情，它的美元債這兩天跌了大概十塊錢左右，也是非常瘋狂的。因為我們也是投資這些債和其他東西，這些交易員說是不是準備不還。所以現(xiàn)在這個火不光是民企，連親生兒子國企都岌岌可危。

??所以這個情況下，有可能幾個月以后大家要是看到有些國企或類國企出事情，也不奇怪。因為嚴格來說，現(xiàn)在的情況已經是覆巢之下焉有完卵，沒有人真正能夠獨善其身的，也沒有說可以劃一條鴻溝、紅線，其他人就可以安安穩(wěn)穩(wěn)。沒有的，現(xiàn)在的情況是有變化的。

??我們看這個PPT，今年1到4月份，百強房企的銷售，1到4月份的銷售跌了50%，4月份跌了60%，這是一個非常恐怖的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在整個情況是已經演變到銷售崩盤的東西，實際上現(xiàn)在已經是一個崩盤了，現(xiàn)在不是說市場好不好或者怎么樣，現(xiàn)在是崩盤。而且在跌50%、60%的情況下，包括咱們的國企也沒有獨善其身。1到4月份，中海也跌了40%，華潤也跌了40%，保利好像是30%多將近40%，其他的國企也可能跌50%幾。

??所以現(xiàn)在這個情況不是說去年三季度的恒大事件導致的監(jiān)管，也不是去年三四季度的信用債危機?，F(xiàn)在的情況是，銷售崩盤，而且是全方位的崩盤。這個是數(shù)據(jù)，這個不是悲觀或者樂觀，咱就用數(shù)據(jù)來說話。而房地產作為一個高杠桿的行業(yè)，這個高杠桿也沒什么可恥的，因為咱們畢竟還算是一個發(fā)展中國家，而且整個國家的經濟也是比較高杠桿，房地產杠桿高雖然是一個事實，可是也是可以理解的。

??在這種情況下，銷售跌五六成，現(xiàn)在就是這種情況。所以整個的病灶已經從去年三季度恒大事件以后導致的資金監(jiān)管，演變成為信用債危機，現(xiàn)在再疊加著疫情和各方面經濟的疲軟，導致的銷售全面的崩盤，跌百分之五六十。

??我之所以說這么差，不是為了悲觀而悲觀，而是希望各方重視這個東西，做出一些真正有效、真正有用的東西，挽救這個行業(yè)，而這個行業(yè)對今年或者未來幾年穩(wěn)經濟甚至穩(wěn)民生、甚至就業(yè)，都是極度的重要。

??所以我開篇為什么用兩個今天早上的悲催案例來說，帶入銷售，這是銷售的一些具體情況。

??咱們從國家統(tǒng)計局的數(shù)來看，實際上情況也是非常糟糕。國家統(tǒng)計局的數(shù)1到4月份比百強企業(yè)的數(shù)好一些，它是說1到4月份合約銷售金額跌了三成，這數(shù)額怎么出來的，我還在研究中。因為如果百強企業(yè)是跌50%，全國跌30%，這個數(shù)我們現(xiàn)在還在探討中?？墒歉鶕?jù)百強是跌50%的，當然國家這個數(shù)是跌30%，對統(tǒng)計局的數(shù)我還是信任的。

??另外一個很差的數(shù)據(jù)是新開工面積，新開工面積是跌了大概26%左右，房地產開發(fā)投資是負的2.7%，賣地的銷售金額跌了大概三成以上。這是一到4月份，根據(jù)國家統(tǒng)計局最主要的數(shù)，開工面積跌了兩成六，房地產投資增速負2.7%，賣地金額跌了47%。這還是統(tǒng)計局全國統(tǒng)計的一個數(shù)，如果是百強，這個數(shù)應該是在放大50%到100%，就是再強烈很多。

??這就是現(xiàn)在一個非常嚴峻的時刻，如果從數(shù)據(jù)來看，事實上應該不算可控的，應該是一個崩盤的狀態(tài)，不是可控。可控怎么會銷售跌50%、60%，這怎么會可控呢，所以這很明顯是一個蔓延的態(tài)勢，而且是全方位的，從銷售到開工到投資，這些數(shù)都是非常嚴峻的，這個情況就是這么糟糕。

??我再說一下為什么會變成現(xiàn)在這么糟糕的情況。首先，房地產去年上半年還稍微比較好，不過二季度已經有點變差，所以我才會在去年5月底的同一個會上說至暗時刻要帶來，因為那個時候我們也大概能嗅到恒大可能要出事情，后來6、7月份恒大就出事，恒大出事之后就是衍生出一個問題，交保房的天字第一號任務，所以預售資金幾乎被大部分監(jiān)管，所以三季度地產公司整個資產負債表上面可用的現(xiàn)金往往只有報出來數(shù)的5%到10%，如果根據(jù)實質的案例，因為藍光自己有報這個數(shù)出來，說不是我們自己捏造，它說可用比例只有2.3%，只有資產負債表上面現(xiàn)金的2.3%是真正可以用的，其他都是被鎖住的。其他就是一兩家暴雷的公司，我就不點名了，因為有些沒有具體說出來，大概也是在5%左右。

??所以到去年三季度，這種情況預售資金的全面監(jiān)管，而且預售資金100塊，可能能有80到100塊都給你鎖住。這個東西算不算合理呢？實際上肯定是不合理的。如果咱拍馬屁的話，應該說非常合理?？墒菫榱艘槐７??？墒沁@怎么會合理呢？因為預售資金里面不是全部用來做建安的，比如扣住50%，可能算公平。超過的話，地產公司是肯定無法活的。因為你把它的預售資金全部控住了，那它拿什么來干其他事情呢？它相關的稅費、財務費用等等各種各樣都是要出的。所以去年三季度預售資金監(jiān)管的絕大部分被鎖住以后，銷售和其他現(xiàn)金流是全部鎖住，建筑的這個錢或者其他錢怎么出呢？這是去年三季度開始出現(xiàn)這個情況，當然交保房是從社會穩(wěn)定各方面是非常好的，這是非常正確的情況。只不過說那個比例上有沒有必要真的是高成那樣。

??到了去年三四季度就演變成信用債危機，因為地產公司一方面手頭上的錢都用不了，以前小小的兩三億美金都變成天字的大數(shù)，所以就從去年三四季度就嘩啦啦一片一片的死，不是說一兩個死，就是一片一片的死。到了去年四季度的時候，我很擔心會演變成為銷售的崩盤，可是眼睜睜的看著銷售百強企業(yè)的同比從30%、35%、40%、45%到今年50%這種跌幅，所以像這樣來說，這個數(shù)可能還更高。實際上現(xiàn)在在民企還沒有違約的，這兩只手都可以數(shù)得完，就是幸存者。而且這些幸存者有兩三家最近也在風雨飄搖。所以現(xiàn)在就是這種情況。

??所以如果說預售資金監(jiān)管是絕大部分監(jiān)管住的，那這個活兒是沒法弄的，你賣了以后拿不到錢，信用債是剛兌的，其他的稅費、財務其他都是剛兌的，這個賬是算不過來的。如果這樣繼續(xù)的話，那是團滅的格局。所以現(xiàn)在民企都是在跟時間賽跑，如果這些東西不改變，甚至慢慢還演變成為從期房到現(xiàn)房的銷售，實際上民企的生命就是在跟時間賽跑，無非就是早三個月、晚三個月而已，可能僅存的就幾家。因為事態(tài)就是這樣。

??現(xiàn)在的情況，到今年以來，現(xiàn)在比我想象中的還再差一點，去年我有時候在參加一些會上都有可能被說成烏鴉嘴，現(xiàn)在情況比較差，是因為還疊加了疫情，有了疫情的情況下，全國銷售的最重要的地方長三角現(xiàn)在是非常嚴峻。疫情社會清零情況下，上海從3月下旬開始，直到現(xiàn)在，周邊的城市也是如臨大敵。所以疊加現(xiàn)在的情況比去年還更糟糕，又結合4、5月份銷售全線崩盤的情況下，就是因為疫情。如果從武漢的案例去看，武漢也是在正式全面解封后，三個月以后，工業(yè)增值跟固定資產投資、房地產才恢復到疫前的水平，也就差不多才轉為正數(shù)。如果說咱們上海不知道什么時候，現(xiàn)在是5月底，最早最早也是如果用武漢的案例需要三個月，也就是說可能要到9、10月份以后，整個情況才會比較有恢復。

??所以現(xiàn)在整個房地產的情況是一個生死存亡之秋，因為秋就是9、10月份左右，就那個時候。所以現(xiàn)在就是這么嚴峻的情況，它已經不光是預售資金監(jiān)管，也不是信任問題，也不是信用債的危機，現(xiàn)在最大的問題是銷售，銷售的崩體，銷售如果說40%、50%、60%的崩體的話，是沒太多人能夠受得了的。這是一個現(xiàn)實的問題。

??有一些朋友可能會說，像一些最強的比如龍湖，為什么就沒事呢？所以是你自己的問題。真的不可以這樣說，就算這么強的公司，也就是一兩家吧、兩三家，我不知道有多少，反正極少。你不能說有一個重病的情況先，幸存者就是他體質好，死掉的就因為他活該，這不可以的。大家還是要比較合理的看待這個行業(yè)。這個行業(yè)現(xiàn)在被污名化的太厲害，而且這個行業(yè)咱們如果再看到對經濟的貢獻，你不想說它是支柱產業(yè)，這不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的，它占的GDP直接跟間接接近兩成多，有的說三成。這是什么概念？一個行業(yè)占三成，占地方政府的固定資產的51.5%。還有最主要的一點，也是有力量的人士應該去考慮的，它對老百姓的財富太重要的，中國老百姓的財富大概有六成多在房地產里面，房地產整個市場的總當量，就是現(xiàn)有的這些大概是250萬億到300萬億不同的能統(tǒng)計出來，有的說240萬億有的說300多萬億，甚至比股市、債市、比居民存款加起來多還大。這種情況下，如果說它出現(xiàn)10%的價值的下跌，事實上你的消費是沒法看的。

??所以救房地產是穩(wěn)經濟的勝負手，這個就是很清晰的。你可以說不承認，但事實上它就是這樣。

??另外，為什么咱們在一季度社融放了這么多錢出來，可是錢好像大家沒有看到，在空轉，在銀行系統(tǒng)、金融系統(tǒng)空轉，因為它沒有一個信用傳導的工具，以前傳導工具是地產在負責一個挺大的部分，現(xiàn)在沒有了，現(xiàn)在沒有這個傳導工具了。所以很現(xiàn)實的一個問題是，房地產實際上是穩(wěn)經濟躲不開的。

??今年整個經濟的情況確實非常糟糕，一季度GDP是4.8%，二季度我不太清楚，根據(jù)不同的經濟學家有不同的看法，現(xiàn)在很多人有估計是1%到2%，昨天我看JP摩根說負5%，大多數(shù)人估計更差。我自己估計GDP可能就3.5%到4%，有些人更悲觀。但是咱們的目標是5.5%。而且房地產在固定資產投資里面，驅動經濟的三駕馬車的固定資產，固定資產有51%是地產，社會零售又跟大家的荷包是相關的，而大家有60%多的財富是在地產里面。所以這兩個都弄不了，那增長從何而來呢。這是一個很現(xiàn)實的問題，真是躲不開的。

??社零很糟糕，4月份是負11%，咱們內循環(huán)很大一部分是社零，可社零是負11%多，而且這個數(shù)是統(tǒng)計局的數(shù)。

??還有另外一個很重要的就是就業(yè)，4月份全國城鎮(zhèn)失業(yè)率是6.1%，美國是多少呢？3.8%。咱們16到24歲的失業(yè)率是18.2%?，F(xiàn)在穩(wěn)地產除了對GDP或者對經濟的重中之重以外，另外一個就是就業(yè)。所以我用一個很悲憤的情緒來說這個重要性。

??這是鐵三角，咱們看一下。實際上沒有辦法既要又要還要，如果GDP你是還要5.5%的增速，同時還要承受外生的沖擊，也就是你要堅定地用咱們的動態(tài)清零或者其他的，事實上整個經濟的結構就是均衡性、去杠桿是有所舍棄的。因為魚跟熊掌是沒有辦法兼得的，何況現(xiàn)在是魚和熊掌和其他東西你都想兼得，這是很難。這就是不可能鐵三角，要不然你就犧牲經濟增長5.5%，要不然就在其他事情上、防疫上我不知道，要不然你就是對去杠桿要必須得考慮一下。所以這個叫做不可能鐵三角。

??我再說一些重要的東西?，F(xiàn)在政府確實非常著急，出了很多政策，在房住不炒的綱領下，各地因城施政，所以現(xiàn)在已經有八九十個城市出了很多政策了，可是我的結論是，遠水救不了近火，包括最近的首套按揭利率的下降，也是遠水救不了近火。因為這些政策更多的是像吃中藥一樣來固本培元。可是整個市場的回暖，伴隨著疫情之后兩三個月的過渡期，最快也得到年底。可是問題就是生死存亡之秋，絕大部分的民企，就是九成以上，甚至包括一些國企都是一個問號。為什么現(xiàn)在的政策說是遠水救不了近火呢？現(xiàn)在房價也不太漲，到3月份為止，房價漲幅低過房貸利率，也低過理財?shù)氖找媛实摹Ｋ赃@種情況下，你怎么期待給點陽光就燦爛這個情況呢？

??房貸利率上周已經降了20個基準，什么概念呢？實際上很少，非常非常少。2018年以前，我國放債利率大體上是低于貸款加權利率50個基點一下，2018年以后為了調控就節(jié)節(jié)高，高一兩百個基點都有?，F(xiàn)在3月底房貸利率根據(jù)央行的數(shù)，這不是揣測，5.49%，貸款的加權平均利率是4.65%，也就是說房貸利率是高過貸款加權利率的84個基點的，以前2018年以前是低下浮50，現(xiàn)在還是貸款加權利率上浮84個基點。這一來一往，可能要讓房貸利率比較吸引，可能要回到2018年或以前的情況，最少是貼著貸款加權利率甚至下浮，這樣才能在貸款利率上出現(xiàn)吸引。所以不是出現(xiàn)20個極點就能給點陽光就燦爛。從以前低50個極點，到現(xiàn)在加80個基點，一來一往就是130個基點，就是房貸利率整體繼續(xù)下行，才能對購房者有吸引力?？墒沁@個情況你讓它降100多個基點是很難的，因為這嚴重壓縮了商業(yè)銀行的利潤空間。因為現(xiàn)在商業(yè)銀行其中一個比較大的利潤點就是這個。

??有興趣大家可以看這些數(shù)，這些數(shù)非常有趣，你可以預見，貸款利率，首付也好，二套也好，再往下降利率的點數(shù)不會超過50個基點，因為更為重要的是顧及商業(yè)銀行的利潤?？墒侨绻唤担J款利率、房貸利率實際上是不吸引的，你對固本培元需求端的契機是不夠的。

??我個人覺得，在當今的情況下，房住不炒的總綱領下，各地因城施政，也降首付、按揭利率，這個東西是遠水解不了近火，對需求端慢慢培養(yǎng)?？墒乾F(xiàn)在地產是生死存亡之秋，就是這么嚴峻的跟時間賽跑。現(xiàn)在它需要一些更為關鍵的政策，考慮一下、衡量一下值不值得去放松。

??第一個就是三條紅線的暫緩。第二，預售資金監(jiān)管的適度放松。第三就是國家隊進場，購買民企的信用債。

??剛才說三條紅線的暫緩，咱們可以回想一下剛才說的不可能鐵三角，如果GDP的5.5%或者5%以上還想堅持，對一些既有的外來的沖擊，包括疫情的沖擊，你還想堅持用現(xiàn)在的清零的情況，你對于整個經濟的結構，甚至去杠桿的步伐，你是沒有辦法堅持的，沒有辦法堅定不移的。因為這三個三角里沒有辦法兼得。所以這種情況下，因為疫情情況下，對這三條紅線的緊箍咒是可以暫緩一點點的，可以考慮一下。當然長期繼續(xù)去杠桿，對國計民生、對國家長遠的繁榮昌盛是非常好，也非常重要的?？墒乾F(xiàn)在疫情的情況下，能否暫緩一點點時間，這個不是說咱們老百姓考慮的，這是政府他們自然會有思考。咱們只是覺得一些對國家、對行業(yè)有好處的看法。

??預售資金監(jiān)管，這是刻不容緩的。預售資金的監(jiān)管為什么這么刻不容緩？如果還是80%或者以上的監(jiān)管，事實上地產公司賣房跟沒賣房是沒分別的，大部分錢都被鎖住，其他資金支出還得繼續(xù)下去，所以如果這個東西全部扣住，基本上是沒人能活的。包括有一天可能連國企都重創(chuàng)的。你看它總的預售資金里面，比如賣一萬塊每平米，實際上建安總體也就四五千塊吧，這個東西也基本夠交保房了吧，你把它其他多扣住的話，它真活不了的。而且這樣的一個方式會讓老百姓產生很大的恐懼，就是很懷疑房子會交不了，所以他會在短時間之內對期房造成很大的沖擊，所有的人都只想買現(xiàn)房或者說二手房，因為大家會懷疑有可能會交不了樓。這樣的話，這么短的時間之內，從期房到現(xiàn)房的轉變，對地產公司整體的現(xiàn)金流也是一個九級地震的影響。所以各地的住建或者各地的政府實際上是應該考慮一下的，因為如果還是這個樣子真的沒法活的，所有錢都扣住、所有付款都是剛性的，建安剛性、稅費剛性、財務銀行的錢剛性、信用債剛性，那沒辦法活的。有的朋友會說，快點賣資產，那就能活了。實際上賣資產是一個歪招，也是一個不切實際的東西。所以情況發(fā)生了大概困難八九個月，可是并購跟賣資產不多，就因為地產公司大部分資產是有做一些抵押貸或其他的，所以賣的話，比如價格跌個兩成再賣，它實際上是拿不回多少錢的，所以這不是很理想化的，說賣幾個項目就幾百億回來，你發(fā)現(xiàn)他有可能賣一堆項目，才拿回來二三十億回來。二三十億的話，他又把最好的資產給賣了，這家公司實際上下面如果扛不住的話，真的有可能一去不復返了。

??因為昨天跟另外一家做重組的人聊過，現(xiàn)在為什么重組出來的方案很少？就是不少的公司在去年底或者今年頭都是采用賣資產，可是大部分的公司手頭上的項目都是有一半還可以，有一半很差或者比較差，沒什么利潤。他把好的賣完以后，只剩下差的這些，他出事以后是沒辦法充足的。所以靠賣資產或者靠并購，這是不切實際的。而且實際上會對后面的重組帶來極大的影響。所以你會看到幾十家地產公司倒下了，到現(xiàn)在一家重組的方案真正落實的都沒有，連最早倒下的華夏幸福都沒有出來。

??現(xiàn)在整個信用債市場民企已經崩塌了，所以這種情況下，你如果不幫它輸輸血，無論是國內的信用債還是海外的信用債，無論是ABS還是什么，實際上民企要融十億、二十億都是困難的，所以這個時候國家隊的進場是有必要的，7月份是房企信用債到期的高峰時刻。最近有個好的端倪，你可以看到在國家的鼓勵和愛護下，龍湖、碧桂園、美的都發(fā)了一點信用債，這是個好的開始，也反映了國家對這些公司的愛護。

??可是第一，只有這三四家是不夠的，這三四家本來就是情況相對比較好的，真正需要的是剛好是在生與死交接的那些地產公司，是最需要呵護的。第二，就是金額太少了，五到十億實際上是杯水車薪，現(xiàn)在是沒有辦法給點陽光就燦爛的。比如像碧桂園，給它五到十億，碧桂園以前正常銷售一個月要600到700億銷售或者五六百億的銷售，五到十億你說他以前一天都不只，或者一個上午都不只。這些事情如果不做的話，萬一后面有巨型的公司出事，對行業(yè)、對國計民生、對經濟都是很糟糕的。所以在一些需求端的固本培元、中藥慢熬的情況下去弄，這是很好的，也是很良性的。

??可是現(xiàn)在就是說這個時間是生死存亡之秋，所以這幾個關鍵的東西事實上還是很值得考慮一下的，因為我們還是站在第一線投資很多相關的東西，所以很清楚時間的緊迫性，跟如果不采取關鍵性政策的趨勢不可逆的嚴峻，所以才斗膽冒昧的提出一些意見。

??最后我用兩三分鐘，我個人覺得關鍵活著就是硬道理，這個行業(yè)也不會從事消失的，這兩三年，去年、今年、明年可能是最嚴峻的，它是一個像海嘯式的供給側的改革。住宅的一手房的銷售可能直接從15萬億下到11萬億左右，在這三年也好四年也好的時間里面，國企和城投可能會變成主體，份額會變成2/3，跟以前反過來?？墒菄M民退是結果，不是一個原因。是因為在這樣一個情況下，確實國企和城投就是能比較熬得住，所以慢慢份額就上來，所以很公道，國進民退是一個結果，而不是一個原因?？墒歉黝I風騷30年，可能幾年以后，三四年以后，這個行業(yè)整頓以后，第一，市場的當量還是不錯的，有10萬億左右，還是很大的行業(yè)。利潤率的事情有機會再聊，我覺得也不會非常低的，因為這個行業(yè)如果利潤率沒有的話，就會崩盤，因為沒有人來干這個臟活和累活。它既然號稱臟活和累活，就必須有一定的利潤，如果沒有利潤，這個行業(yè)就會崩盤。所以在調整以后，它也是會有一個比較合理的利潤，而不是暴利。

??在這種情況下，2024年以后，可能又會有一些生命力出來，民企可能能活下來，他們春天又來了。

??所以我的總結是，活著就是硬道理，在這個生死存亡之秋，希望在一些關鍵的東西，除了固本培元以外，能在一些預售資金監(jiān)管、國家隊進場支持一下民企的信用債，結合起來，才能讓民企的幸存者不再孤零零的是三五個，能不能多一點點，這樣對整個結構也好，這個行業(yè)既需要國企，也需要民企，這樣的話整個行業(yè)才能夠比較茁壯得發(fā)展下去，而對國家的經濟、對國計民生、對老百姓的財務也是好處。

??我今天大概就聊這么幾點，說了一些建議和展望一下未來。謝謝！