觀點(diǎn)連平 2022-06-07 16:11:30 來源:中國(guó)房地產(chǎn)金融
??穩(wěn)增長(zhǎng)是2022年的首要任務(wù),穩(wěn)地產(chǎn)則是其中十分重要的一環(huán),當(dāng)前有必要更好地穩(wěn)地產(chǎn)來支撐穩(wěn)增長(zhǎng)。
??文/連平 植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)
??新年伊始,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策繼續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)。房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)預(yù)期”“穩(wěn)增長(zhǎng)”要求靠攏,有關(guān)方面已經(jīng)出臺(tái)一系列松綁政策。進(jìn)入2月中下旬,房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況并不樂觀,各大房企銷售不佳,房?jī)r(jià)持續(xù)走低令普通購(gòu)房者望而卻步,房地產(chǎn)市場(chǎng)短期下行趨勢(shì)并未發(fā)生根本性改變。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求,房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)發(fā)揮擴(kuò)內(nèi)需和穩(wěn)增長(zhǎng)的作用,為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo),有必要進(jìn)一步釋放維穩(wěn)政策空間,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
??一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍在慣性下降
??目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在全面下行過程中,具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
??住房銷售市場(chǎng)冷淡。截至2月中下旬,30個(gè)大中城市商品房成交面積當(dāng)月同比下滑45%。從市場(chǎng)分布來看,三線城市當(dāng)月同比下降超過60%,二線城市同比下降46%,一線城市同比下降18%。銷售低迷主因是全國(guó)諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊的影響,包括購(gòu)房門檻抬高以及短期房?jī)r(jià)預(yù)期看空等因素,加之2021年年初高基數(shù)效應(yīng)。作為資金來源的主渠道,銷售冷淡導(dǎo)致部分房企現(xiàn)金流壓力極大。近期盡管出臺(tái)了放松預(yù)售資金監(jiān)管的政策,但在實(shí)際操作中,針對(duì)不同資質(zhì)類型的房企仍有差異化規(guī)定,對(duì)整體行業(yè)不具備普遍性。
??全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)放緩,一線房?jī)r(jià)則相對(duì)堅(jiān)挺。2022年1月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)1.7%,住宅價(jià)格指數(shù)同比僅增長(zhǎng)0.3%,較2021年12月分別下降0.3和0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比上漲逾4%;但二、三線房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落,三線城市二手房?jī)r(jià)格同比下降0.7%,是自2016年2月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。全國(guó)房?jī)r(jià)差異化的特點(diǎn)在下行周期中體現(xiàn)得更為突出。
??潛在的斷供潮風(fēng)險(xiǎn)局部顯現(xiàn)。截止到2022年1月底各等級(jí)城市庫(kù)存去化周期來看,全國(guó)部分弱二線和大多數(shù)三四線城市庫(kù)存去化周期普遍在18個(gè)月以上,商品房去化壓力較大。需要警惕這些地區(qū)因市場(chǎng)預(yù)期不佳、銷售不暢導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性下降過快的問題,進(jìn)而誘發(fā)因商品房信貸市場(chǎng)出現(xiàn)違約問題,造成商業(yè)銀行不良率潛在上升的風(fēng)險(xiǎn)。
??土地市場(chǎng)延續(xù)低迷狀況。截至2月中下旬,全國(guó)100個(gè)大中城市土地供應(yīng)占地面積52周移動(dòng)累計(jì)同比-18%,土地成交同比-20.2%,全口徑持續(xù)走低。土地溢價(jià)率維持在極低水平。除了北京、上海、寧波這類大城市成交相對(duì)活躍外,年初至今土地市場(chǎng)房企參與度極低。當(dāng)前房企整體處于償債周期中,且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊,銷售端溢價(jià)空間較小,難有機(jī)會(huì)參與到土拍市場(chǎng)中,土地市場(chǎng)情緒改善仍需時(shí)日。
??房企信貸債券融資環(huán)境依然偏緊。房地產(chǎn)開發(fā)貸余額增速在2021年三季度末降至0.02%,四季度輕微回升至0.9%,仍屬于歷史最低水平,房地產(chǎn)表內(nèi)融資增速大幅度放緩。近期盡管部分并購(gòu)貸款項(xiàng)目審批和債券展期計(jì)劃得以通過,但房企內(nèi)地信用債發(fā)行情況并不理想。截至2022年2月前三周房企信用債發(fā)行僅431.35億元,較2021年同期減少45%;中資美元債累計(jì)發(fā)行僅22.85億美元,不足去年同期的兩成,房企融資環(huán)境依然十分嚴(yán)峻。
??2022年將迎來兩波償債高峰。其中一季度重點(diǎn)房企信用債、海外債到期規(guī)模分別約為880億元、955億元,兩者合計(jì)約為1835億元;三季度信用債、海外債到期規(guī)模分別約為1238億元、834億元,兩者合計(jì)約為2072億元。在房企銷售及回款疲軟及融資渠道受限的背景下,房企仍將面臨很大的債務(wù)壓力。
??綜上所述,一季度房地產(chǎn)投資仍面臨進(jìn)一步下行壓力,預(yù)計(jì)一季度房地產(chǎn)投資增速同比下降2%。新建商品房房?jī)r(jià)增速可能跌至1%左右,二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。穩(wěn)增長(zhǎng)是2022年的首要任務(wù),穩(wěn)地產(chǎn)則是其中十分重要的一環(huán),當(dāng)前有必要更好地穩(wěn)地產(chǎn)來支撐穩(wěn)增長(zhǎng)。
??二、建議加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)節(jié)力度
??當(dāng)前,中央要求宏觀政策要加大調(diào)節(jié)力度。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題,在堅(jiān)持“房住不炒”的政策大前提下,建議增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性,保障好住房的剛需,滿足好合理的改善性需求,努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的維穩(wěn)目標(biāo)。維穩(wěn)政策可依照“改善購(gòu)房者預(yù)期→增加房企金融支持→增加土地有效供給”的方向和路徑,以供給側(cè)為調(diào)節(jié)的重點(diǎn),精準(zhǔn)施策;突出“因城施策”的特點(diǎn),針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的特點(diǎn),有差異性地推出相關(guān)政策。在此提出以下七條建議:
??第一,建議提供穩(wěn)定的信貸支持,滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求。個(gè)人按揭貸款余額增速?gòu)?020年末的14.5%降至2021年末的11.3%,其中,三季度當(dāng)季同比下降9.5%,其間波動(dòng)幅度巨大,對(duì)購(gòu)房者預(yù)期產(chǎn)生了極大的擾動(dòng),部分剛需群體和改善型群體被“誤傷”。建議今年進(jìn)一步增加對(duì)住房領(lǐng)域的按揭貸款支持,保持平穩(wěn)增長(zhǎng),適度下調(diào)房貸利率,落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策,逐步使住房按揭貸款增速回歸平穩(wěn)增長(zhǎng)運(yùn)行通道。
??第二,建議庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市下調(diào)最低首付比例。當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市過熱的問題是局部性的,大部分城市面臨房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行的壓力。為此對(duì)樓市相對(duì)冷清、去庫(kù)壓力較大的地區(qū)加大政策松綁的力度,可考慮加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、適度加大公積金貸款支持力度,尤其是針對(duì)購(gòu)買首套自住房產(chǎn)的,可提高實(shí)際貸款額度,推行異地貸款業(yè)務(wù)等。對(duì)于剛需購(gòu)房首付比例可降至二成。限購(gòu)、限售等政策亦可考慮予以適當(dāng)放松,減輕購(gòu)房者購(gòu)房成本。
??第三,針對(duì)一線和強(qiáng)二線大城市房地產(chǎn)市場(chǎng),建議保持限制性措施,大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),加大保障性租賃住房金融支持。由于當(dāng)前大部分一線和強(qiáng)二線城市短期可售商品房庫(kù)存不足1年,如果采取更為寬松的住房管理模式,刺激需求擴(kuò)張,可能會(huì)誘發(fā)新一輪“漲價(jià)潮”。應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)大城市的保障性租賃住房供給,緩解新市民青年人等群體住房困難。建議增加大城市租賃住房的土地供給,同時(shí)加大相關(guān)住房金融支持。
??第四,建議審慎地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。自2021年新一輪房地產(chǎn)稅改革消息問世之后,樓市樂觀情緒發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變,到2021年10月全國(guó)人大決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作之后,房地產(chǎn)銷售情況急轉(zhuǎn)直下,與2010-2012年全國(guó)房地產(chǎn)稅改革討論階段的情況有些類似。考慮到當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力,尤其是在2022年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)走低,會(huì)影響投資和消費(fèi),因此,建議穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革,特別是在2022年上半年可以適當(dāng)放慢推進(jìn)步伐。
??第五,建議房地產(chǎn)開發(fā)貸實(shí)施定向?qū)捤烧{(diào)整。住房金融支持力度在短期過快收縮不利于整體金融穩(wěn)定。因此,有必要加大對(duì)資質(zhì)相對(duì)優(yōu)良的房企信貸支持。針對(duì)全國(guó)大型房企,特別是全國(guó)排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項(xiàng)目,加大銀行開發(fā)貸支持力度,改善相關(guān)房企現(xiàn)金流壓力,逐步起到穩(wěn)定預(yù)期的作用。
??第六,建議土地市場(chǎng)盤活存量建設(shè)用地,推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地。建議減少城鎮(zhèn)建設(shè)用地審批中工業(yè)用地比重,增加住宅、商服用地比重,優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,制定工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)、住宅用地權(quán)屬處理及其未來增值收益分配的切實(shí)可行的辦法。重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用,針對(duì)未開發(fā)房地產(chǎn)用地,允許合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。通過盤活存量建設(shè)用地,增加城市土地供給。
??第七,建議加大供給側(cè)政策調(diào)節(jié)。歷史經(jīng)驗(yàn)表明,僅僅針對(duì)需求側(cè)調(diào)控應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期,大量的流動(dòng)人口將轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍人口,為滿足這部分龐大的住宅需求,城市住宅用地指標(biāo)需要相機(jī)而動(dòng),而非以固定的、較長(zhǎng)年份周期作為政策調(diào)整的周期。住房金融政策不僅要在開發(fā)貸、按揭貸方面給予一定的支持,還應(yīng)當(dāng)增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程建設(shè)方面的信貸支持,增加對(duì)有困難的購(gòu)房群體的財(cái)政、金融支持。通過針對(duì)性舉措使得住房市場(chǎng)供需達(dá)到或趨于基本平衡,有效抑制局部地區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲較快的問題。
- 住建部定調(diào)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng),“十大關(guān)鍵詞”折射政策風(fēng)向
- 山東青島適度調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
- 央行副行長(zhǎng)潘功勝:房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性上升
- 益陽(yáng)市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》的通知
- 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
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- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
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- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
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- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論