??“今年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)作同比，應(yīng)該還是要提出為6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%?！钡谑粚?、十二屆全國政協(xié)委員、政協(xié)參政議政人才特聘專家，中國財(cái)政學(xué)會(huì)原副會(huì)長兼秘書長賈康日前接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)這樣表示。

??在賈康看來，中國如果不出特別大的問題，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還相當(dāng)可觀，因?yàn)檎鎸?shí)城鎮(zhèn)化水平不是常住人口城鎮(zhèn)化率65%左右；未來20年，700多個(gè)城市的均價(jià)曲線還會(huì)上揚(yáng)；2022年或許能夠看到房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的方案公之于世。

??一、預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)增速至少不低于5.5%

??《中國房地產(chǎn)金融》：今年的經(jīng)濟(jì)整體的增速目標(biāo)，建議設(shè)定在多少？

??賈康：今年中國經(jīng)濟(jì)增長引導(dǎo)性的速度目標(biāo)，還有待于兩會(huì)上通過官方口徑做宣布。我自己作為研究者如作推測與建議，今年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)作同比，應(yīng)該還是要提出為6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%。直觀上，是在2021年比2020年同比增長8.1%以后，速度有所下調(diào)，因?yàn)?021年的增長是在2020年發(fā)生疫情沖擊之后，在比較低的基數(shù)上出現(xiàn)的8%以上的增長幅度，如果把2020和2021年兩年平均，再和2019年相比，這個(gè)增長速度也就是5%出頭，而如果中國繼續(xù)處理好復(fù)工復(fù)產(chǎn)的這樣一個(gè)過程，2022年的年度經(jīng)濟(jì)增長速度似乎把主觀的努力加上客觀的可能合并在一起考慮，我覺得至少應(yīng)該提5.5%以上，或者說5.5%~6%的區(qū)間，這是一個(gè)應(yīng)爭取的目標(biāo)。

??如果按這樣一個(gè)目標(biāo)來匹配宏觀政策的話，財(cái)政政策這方面，赤字率我已經(jīng)提到了，應(yīng)該還是在3%以上，也不排除比去年的3.3%的赤字率再抬高一些。貨幣政策總體的要求，肯定要體現(xiàn)在保持流動(dòng)性合理充裕上，這是一個(gè)我覺得在達(dá)到年度增長目標(biāo)這方面，兩大宏觀政策搭配的一個(gè)粗線條的框架。

??二、預(yù)計(jì)2022年的赤字率仍然會(huì)在3%以上

??《中國房地產(chǎn)金融》：怎么評(píng)估2022年中國經(jīng)濟(jì)的走勢？

??賈康：當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)按照中國決策層的基本表述，是有三重壓力，在需求方面是收縮的，供給受到?jīng)_擊，而預(yù)期是轉(zhuǎn)弱的，那么對(duì)應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，在財(cái)政政策與貨幣政策來看，一定是要實(shí)行一定的擴(kuò)張。

??在總體上中國現(xiàn)在客觀需要的“穩(wěn)”字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)、使經(jīng)濟(jì)增長保持在合理區(qū)間這樣一種中央指導(dǎo)精神之下，財(cái)政政策方面，管理部門已經(jīng)突破了3%這樣一個(gè)赤字率的心理關(guān)口，這幾年一直是在3%以上，我估計(jì)今年仍然會(huì)在3%以上。上一年是要求在3.2%~3.3%，大概這個(gè)水平，是從2020年大疫之年前所未有的3.6%以上的赤字率稍有下調(diào)，今年不排除比去年的赤字率再高一些或者至少要持平，這是財(cái)政政策的一個(gè)基本姿態(tài)。

??貨幣政策方面，也可能繼續(xù)沿用“穩(wěn)健”這樣一個(gè)說法，但是貨幣政策一定會(huì)在保持流動(dòng)性合理充裕這方面出更多的措施。最近一些跡象已經(jīng)非常明顯，比如于房地產(chǎn)市場上管理部門、領(lǐng)導(dǎo)層明確給出信息，要以投融資保障房地產(chǎn)市場的剛需得到滿足；在住房按揭貸款的利率方面，已經(jīng)出臺(tái)了降低利率的措施；中國人民銀行的領(lǐng)導(dǎo)層給出了一系列信號(hào)，在貨幣政策這方面要更加寬松，要支持方方面面發(fā)展的融資需要。這是一個(gè)大概的框架。

??《中國房地產(chǎn)金融》：近兩年，中小微企業(yè)生存與發(fā)展情況不容樂觀？

??賈康：大量中小微企業(yè)運(yùn)行確實(shí)存在一些突出的問題——在財(cái)政貨幣政策配合之下，要支持小微企業(yè)受疫情沖擊后能夠繼續(xù)生存和發(fā)展。在2020年，已經(jīng)有中央政府籌集資金然后直達(dá)到基層，給小微企業(yè)提供財(cái)政貼息的優(yōu)惠貸款這樣的舉措。這樣一些經(jīng)驗(yàn)，在中國還會(huì)繼續(xù)總結(jié)，還會(huì)在必要的時(shí)候加以運(yùn)用，并考慮到支持全局的穩(wěn)定運(yùn)行與就業(yè)需要來掌握好它的力度。

??民生方面，還有其他社會(huì)保障的事項(xiàng)，在中國也都肯定要進(jìn)一步考慮，在體制建設(shè)和管理水平提高這兩方面相結(jié)合。比如說中國的基本養(yǎng)老，怎么應(yīng)對(duì)老齡化這樣一個(gè)發(fā)展趨勢來覆蓋全民，形成一個(gè)更合理、更符合基本公共服務(wù)均等化的體系；中國于城鄉(xiāng)間，怎么樣在社會(huì)保障的各個(gè)事項(xiàng)上逐漸減少兩方的差異化。

??三、中國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還相當(dāng)可觀

??《中國房地產(chǎn)金融》：如何理解中央提出的“適當(dāng)超前安排基礎(chǔ)設(shè)施的投資”？

??賈康：在今年，我估計(jì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議既然已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要適當(dāng)超前安排基礎(chǔ)設(shè)施的投資，那么這里面很多的基礎(chǔ)設(shè)施投資就是覆蓋在廣義的房地產(chǎn)業(yè)界，這里面包括狹義的房地產(chǎn)，也包括更廣義要納入的建筑業(yè)。這些投資會(huì)使2022年之中，努力扭轉(zhuǎn)上一年度下半年這個(gè)業(yè)界的低迷走向。

??還有，就是跟它相匹配的結(jié)構(gòu)優(yōu)化的事情，肯定還會(huì)加以注意，比如新基建，比如制造業(yè)這方面要升級(jí)發(fā)展，一些像產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)這樣的新基建，和傳統(tǒng)老基建它們怎么樣成龍配套，在中國有效投資的空間里會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)掘。所以，不動(dòng)產(chǎn)概念之下中國的市場表現(xiàn)，我估計(jì)在2022年和2021年相比，它有相對(duì)而言令人看好的這樣一個(gè)發(fā)展趨勢。

??我們還得密切關(guān)注下一階段有關(guān)管理部門具體工作傳出的信息和一些具體的要領(lǐng)，但是總體來說，我認(rèn)為勢在必行的是，從宏觀政策的擴(kuò)張和寬松，以及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)含的這樣一個(gè)維持經(jīng)濟(jì)增長速度在合理區(qū)間的非常明顯的目標(biāo)，實(shí)際上有穩(wěn)中求進(jìn)而穩(wěn)定壓倒一切效應(yīng)的指導(dǎo)方針來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)界在2022年應(yīng)該努力恢復(fù)到前些年總體來說的投資和發(fā)展走向上升的趨勢。

??再往后，我認(rèn)為中國如果不出特別大的問題，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還相當(dāng)可觀，因?yàn)橹袊恼鎸?shí)城鎮(zhèn)化水平不是常住人口城鎮(zhèn)化率65%左右，它前面有一個(gè)低得多的戶籍人口的城鎮(zhèn)化率，只有44%出頭——換一句話說，14億中國人里面大多數(shù)還沒有取得城市戶籍，未來的幾十年里，已經(jīng)在前面進(jìn)城的3億人，要讓他們?nèi)〉脩艏?，從而取得基本公共服?wù)均等化的待遇，這要有很多的供給以有效方式再提供出來，還要準(zhǔn)備接納未來還有3億-4億的人從農(nóng)村區(qū)域進(jìn)入城鎮(zhèn)成為市民，需要更便捷地讓他們享受這個(gè)基本公共服務(wù)均等化的待遇，所以，大量的投資必須多輪安排。相關(guān)的投資機(jī)會(huì)，以及為投資所做的融資支持的機(jī)會(huì)，還會(huì)不斷呈現(xiàn)出來。

??四、700多個(gè)城市均價(jià)曲線會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)

??《中國房地產(chǎn)金融》：去年以來，以恒大為代表的房企的債務(wù)危機(jī)引發(fā)了市場的顛簸，您如何看未來房價(jià)走勢？

??賈康：在這次波動(dòng)以后，應(yīng)該是有一個(gè)伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)界繼續(xù)發(fā)揮支柱作用的這個(gè)特征，而得到長足發(fā)展的一個(gè)至少十幾年到二十年的曲線上升階段。

??我所說的這個(gè)曲線上升，具體到量值上，是可以把中國700多個(gè)城市合計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)界土地開發(fā)以后形成不動(dòng)產(chǎn)成品進(jìn)入交易市場的成交平均價(jià)格，看作一個(gè)變量指標(biāo)——如果把700多個(gè)城市成交均價(jià)看作一個(gè)代表性的指標(biāo)，我認(rèn)為在未來的十幾年之內(nèi)，它還會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)長期視野內(nèi)所謂上揚(yáng)曲線的基本模樣，即這個(gè)曲線在700多個(gè)城市的均價(jià)上來看還會(huì)往上走。但是要特別注意，在從這個(gè)均價(jià)看出整個(gè)經(jīng)濟(jì)景氣水平和房地產(chǎn)業(yè)界的成長性的同時(shí)，它已經(jīng)伴隨著一個(gè)在中國早已經(jīng)被人們所議論的結(jié)構(gòu)化差異，即700多個(gè)城市里面有“冰火兩重天”的分化格局。

??現(xiàn)在就應(yīng)該更多地注意，如果針對(duì)中國的房地產(chǎn)這樣一個(gè)概念，考慮自己的投融資怎么出手的問題，就絕對(duì)不能看那700多個(gè)城市的均價(jià)曲線的情況，而一定要具體到你是盯著哪線的城市，一線城市里哪個(gè)具體的城市，具體城市里的哪個(gè)具體地段，這個(gè)地段你要開發(fā)的具體項(xiàng)目特征等等，一定要具體分析，然后才可形成合理的定制化方案。管理部門現(xiàn)時(shí)在政策方面，也已經(jīng)有個(gè)說法叫做“一城一策”或者叫“因城施策”。那也是特別注意到了冰火兩重天格局之下，不能再一概而論關(guān)于房地產(chǎn)這方面投資策略和政策設(shè)計(jì)的具體要領(lǐng)了，一定要對(duì)火、對(duì)冰、對(duì)具體的城市做定制化的分析和方案設(shè)計(jì)。

??但是從總體的發(fā)展來說，我也注意到，相關(guān)的為解決冰火兩重天所帶來的困擾，使中國房地產(chǎn)市場以后能得到健康的、有長效機(jī)制特征的發(fā)展這方面，中央過去已經(jīng)明確表述的一個(gè)重要問題，就是打造長效機(jī)制必須注重基礎(chǔ)性制度建設(shè)。這樣一個(gè)看法，實(shí)際上是要解決治本的問題。這是在對(duì)中國房地產(chǎn)以后怎樣健康發(fā)展這個(gè)問題作考慮的時(shí)候，我們一定要牢記在心的：必須把深化改革的制度創(chuàng)新，和城鎮(zhèn)化的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)界的發(fā)展，放在一起來綜合考慮。

??五、2022年或能看到房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的方案

??《中國房地產(chǎn)金融》：目前看來，房地產(chǎn)稅改革與試點(diǎn)比您原來預(yù)想的要往后些。您預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的具體方案在什么時(shí)候會(huì)公之于世？

??賈康：這一輪試點(diǎn)，特別明確地說，五年為期，那么既不特別急，也不是遙遙無期。

??我理解五年為期這個(gè)過程中間，走到兩年、三年，就應(yīng)該有初步的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，到了四年多接近五年的時(shí)候，就應(yīng)該有條理化的、相對(duì)成熟的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的一套基本認(rèn)識(shí)。這種經(jīng)驗(yàn)總結(jié)拿來是要做什么呢？是要以更豐富的本土經(jīng)驗(yàn)去支持全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅立法。對(duì)這個(gè)雙管齊下的相互間關(guān)系，應(yīng)該做這樣一種理解。所以，我認(rèn)為在時(shí)間表上最大的可能性，就是試點(diǎn)的擴(kuò)圍會(huì)先行。

??在實(shí)際掌握上，有收縮性效應(yīng)的政策會(huì)慎重出臺(tái)，所以，什么時(shí)候試點(diǎn)擴(kuò)圍的具體方案公之于世？可能比原來預(yù)想的要往后些，更審慎考慮一下。我仍然認(rèn)為不出特別的意外的話，在2022年，我們或許能夠看到這樣一個(gè)試點(diǎn)擴(kuò)圍的方案公之于世。因?yàn)樗莻€(gè)年度的征稅，哪怕到了第三季度、第四季度宣布出臺(tái)，都來得及對(duì)全年覆蓋的時(shí)間段，來開征試點(diǎn)擴(kuò)圍地區(qū)的房產(chǎn)稅——實(shí)際上就是現(xiàn)在說的保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。統(tǒng)一的立法，會(huì)隨著本土經(jīng)驗(yàn)的豐富，進(jìn)一步考慮又積極又穩(wěn)妥地跟上來。