??房地產業(yè)作為單獨一個行業(yè)，內部需要暢通，這種暢通需要在銷售端、融資端及資產處置端這三個維度上有具體體現。

??2021年12月，中央經濟工作會議針對房地產市場明確提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導……支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這對于理解下一階段房地產市場的政策思路提出了根本遵循，為此有必要對其作進一步探討。

??一、中央經濟工作會議緣何首次提出“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)”？

??需要認識到，“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)”這一表述由中央經濟工作會議首次提出，體現出中央對房地產業(yè)的最新定調，而“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)”在各地的2022年政府工作報告中亦均被作為房地產業(yè)相關政策的根本遵循。那么“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)”這一政策思路被提出的背景是什么呢？我們認為以下三個視角可能比較值得關注：（一）2021年下半年以來，在“三道紅線”、“房地產貸款集中度”及“兩集中”等房地產長效機制的規(guī)范與約束下，個別頭部房地產企業(yè)經營陷入困境，債務違約風險不斷暴露且有愈演愈烈之勢，導致市場預期發(fā)生急劇變化，市場對房地產行業(yè)的觀望情緒變得較為濃厚，產業(yè)循環(huán)出現一定程度的梗阻，房地產業(yè)在銷售端、融資端與資產處置端等方面普遍陷入困境。為此，政策層面需要主動回應，并做出積極表態(tài)，采取超預期政策，以扭轉市場預期，改變低迷的市場。

??（二）房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣，其涉及的細分領域不僅廣且深，牽扯的利益主體不僅多且雜。

??特別是，作為國民經濟中的支柱產業(yè)，房地產業(yè)的平穩(wěn)運行對“加快形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”具有重要甚至決定性意義，對經濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。某種程度上來說，如果房地產業(yè)無法良性循環(huán)，則國內大循環(huán)便無從談起，而針對當前房地產行業(yè)面臨的危機和困局，稍有不慎，便有可能會引發(fā)系統(tǒng)性危機。

??（三）住房和城鄉(xiāng)建設是國內最大的消費市場，是穩(wěn)增長擴內需、建設強大國內市場的重要領域，也是未來較長時期內中國經濟不斷爬坡邁坎的有力支撐。特別是，中央對房地產業(yè)的一系列定調并非全面遏制房地產業(yè)發(fā)展，而是致力于推動房地產業(yè)與實體經濟均衡發(fā)展。基于此，推動房地產業(yè)保持適當的增速與發(fā)展節(jié)奏仍是當前的政策指向，而在“穩(wěn)”字當頭、穩(wěn)住宏觀經濟大盤的總基調下，推動房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅在情理當中，且非常必要。

??二、如何準確把握“因城施策”與“良性循環(huán)”的內涵？

??我們認為，中央經濟工作會議對房地產業(yè)的定調主要體現在“因城施策”和“良性循環(huán)”兩個表述上，如果能夠準確地把握“因城施策”和“良性循環(huán)”的內涵，便能對“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)”有更深入的理解。

??（一）“因城施策”并非新提法，2016年《政府工作報告》首次提出了“因城施策”的概念，其內涵主要指“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”。站在當前視角來看，“因城施策”的內涵可概括為“因地制宜、因城施策、分類調控”，即全國房地產調控政策不再搞一刀切，在房地產業(yè)的政策方向、力度與節(jié)奏上需要因城而異。例如，一些人口凈流入大的城市需要在抑制房價過快上漲、保障性租賃住房建設等方面采取更加有為的舉措（包括但不限于出臺“限漲令”、限購限售等），另一些城市則亦可以在控制房價過快下跌方面采取相應舉措（包括但不限于出臺“限跌令”、加大購房補貼力度等）。當然，“因城施策”的提法也意味著各地方政府需要在維護房地產市場平穩(wěn)健康運行方面承擔主體責任，起到主導作用。為此，與“因城施策”相對應的根本遵循，便是近年政策層面頻頻強調的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價與穩(wěn)預期）與“三?！保ū＝粯恰⒈Ｃ裆c保穩(wěn)定）。

??（二）“良性循環(huán)”是針對房地產業(yè)的最新提法，所謂“循環(huán)”，即暢通的意思，即經營、融資、投資等維度的現金流入與流出均要呈現出足夠的穩(wěn)定性和可預期性。以上可以從兩個視角來理解：1.房地產業(yè)作為單獨一個行業(yè)，內部需要暢通，這種暢通需要在銷售端、融資端及資產處置端等維度上有具體體現。其中，銷售端是指房地產市場供需兩端要暢通（穩(wěn)定和可預期的買賣市場），融資端是指房地產市場要有足以保證債務循環(huán)得以維系的融資現金流支撐，資產處置端則主要指房地產項目能夠以合理公允的價格及時地出售以實現現金的回籠。

??2.房地產業(yè)作為國民經濟中的支柱產業(yè)，在內部循環(huán)足夠暢通的基礎上，還需要進一步考慮到房地產業(yè)與相關利益主體之間的循環(huán)暢通，也即房地產業(yè)與上下游行業(yè)之間應保持有效循環(huán)、合理暢通。從目前反映的實際情況來看，房地產業(yè)與地方政府、安置戶、購房者、建設企業(yè)、抵押債權人、項目合作方、普通債權人、權益方等相關利益主體之間的關系較為復雜，且往往沖突不斷。

??（三）顯然，良性循環(huán)往往意味著資金的暢通，具體體現在銷售端、融資端等維度，即房地產業(yè)要有相應的現金流入（包括但不限于經營現金流與融資現金流以及資產處置現金流入）來支撐持續(xù)存在的現金流出，避免現金流出現危機或斷裂，以穩(wěn)定市場預期。

??以房地產開發(fā)資金來源數據為例（2021年全年口徑），銷售端的資金來源（包括定金及預收款和個人按揭貸款）合計占比達到43%以上；融資端的資金來源（包括國內貸款和自籌資金）合計占比達到36%左右，與上下游企業(yè)之間的各項應付款占比合計達到20%以上。可以看出，銷售端與融資端的現金流對于地產企業(yè)來說至關重要，且銷售端尤為重要。

??綜上，在促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的導向下，政策層面需要對前期政策進行適度糾偏，在形勢較為危機、市場預期很難得到根本扭轉的情況下，推動超預期的放松政策亦顯得很有必要，唯有如此方有可能實現現金流在銷售端、融資端與處置端的有效暢通，推動房地產市場平穩(wěn)運行和健康發(fā)展。

??三、如何更好做到“因城施策？”

??（一）秉持“三穩(wěn)”和“三?！钡膬群?/p>

??“因城施策”的實施主體是各級地方政府，而各級地方政府做好“因城施策”的關鍵在于秉持“三穩(wěn)”和“三?！钡睦砟?，承擔屬地責任，做到有保有壓，準確把握政策方向、節(jié)奏與力度，以“房住不炒和維護房地產市場秩序”為總基調，將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”作為首要目標，努力做到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，確保社會大局穩(wěn)定以及國家和群眾利益不受損失。

??（二）適度進行政策糾偏

??各地方政府應結合所在地區(qū)實際情況，準確把握房地產市場現狀以及預期變化，及時回應市場關切，對前期一系列政策進行適度糾偏，必要時可在力度與節(jié)奏上多做做文章，以盡快改善市場預期。

??從目前各地區(qū)實踐來看，應聚焦以下幾個層面：

??1.地方政府應主動作為，適度向市場讓利、傳遞積極信號，如嘗試通過調低土地價格、縮減審批流程、分散土拍時間、上調房屋限價、下調封頂溢價率、降低現房銷售比例、恢復預勾地制度、千方百計助力企業(yè)加快周轉等方式提升服務效率、完善相關政策，改變當前土拍市場低迷以及溢價率持續(xù)下降的現狀。

??2.通過適度放松公積金政策以提高公積金對購房的支撐力度，相關舉措包括但不限于提高公積金貸款額度和擴大覆蓋范圍、擴大公積金互認范圍、放寬公積金貸款條件和取消房地產企業(yè)對公積金提供擔保要求、提高二孩和三孩家庭的公積金貸款額度等。例如，寧波、馬鞍山、南平、南寧四地提高了公積金貸款額度，青島、濟南等地則放寬了公積金異地貸款難度，北海降低了首付比例，自貢放寬了住房套數的認定政策、實行“認貸不認房”。

??3.針對新市民、青年群體以及二孩三孩家庭等群體通過加大購房補貼與稅收優(yōu)惠力度等方式充分釋放居民住房需求，包括但不限于給予貸款貼息、購房契稅補貼、消費券補貼、特殊群體購房券等等。例如，吉林省推出購房補貼、貸款貼息以及延長政策時效，浙江省金華市針對首創(chuàng)民營工業(yè)企業(yè)新居民推動“購房券”獎勵政策，安徽省蕪湖市針對符合條件青年英才給予購房款最高10%的補貼，廣東省惠州市則放寬了購房提取條件、租房提取額度和貸款最高額度等。再比如，2021年12月20日，某地住建廳召開全省房地產業(yè)經濟運行調度會議，提出要想辦法促銷售，落實購房補貼政策，提振市場信心。

??4.適度調整限購限售政策，以緩解市場分化壓力，如武漢解除了非武漢市戶籍的總部企業(yè)高管限購、如沈陽解除了限購限售政策約束等等。某種程度上來說，除上海、深圳等一線城市繼續(xù)維持相應力度外，其他多數地區(qū)可在限購限售政策和放松上采取更加積極的舉措。

??5.針對房地產開發(fā)企業(yè)反映較為強烈的房地產預售資金監(jiān)管問題，政策層面需要再進行微調，避免各地政策合成對房地產業(yè)造成更大的沖擊。2021年9月以來，為防范地產行業(yè)風險在區(qū)域內積聚，北京、石家莊、漳州、廈門、成都、長春等多地先后加強了對預售資金的監(jiān)管，這為后續(xù)適度調整房地產預售資金監(jiān)管政策、提高預售資金使用效率等創(chuàng)造了條件，具體可采取的措施包括但不限于縮短放款時限、以保函代替預售資金監(jiān)管、放寬用款方式和支取條件、降低預售資金留存比例、根據企業(yè)信用實行差異化監(jiān)管、提高預售資金返還額度等等。

??四、如何更好地做到“良性循環(huán)”？

??良性循環(huán)的關鍵在于保持資金的暢通以及市場預期的平穩(wěn)，這需要在銷售端、融資端、資產處置端以及供給端等方面做好一系列工作。

??（一）銷售端的暢通是促進房地產業(yè)良性循環(huán)的關鍵和最有效手段銷售端在促進房地產業(yè)良性循環(huán)和穩(wěn)定市場預期方面起著決定性作用，這主要是因為銷售端是房地產業(yè)能否真正暢通的關鍵?？梢哉f，只有銷售端打通，房地產業(yè)的去化才能形成穩(wěn)定的市場預期，才能有助于融資端與資產處置端的暢通。

??實際上，近期政策層面對房地產業(yè)銷售端的疏通已有多次表態(tài)。例如，2021年12月，住建部部長特別提及“住房和城鄉(xiāng)建設是最大的國內消費市場，是穩(wěn)增長擴內需、建設強大國內市場的重要領域……更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求”。再比如，2022年1月，全國住建工作會議在談及穩(wěn)增長時亦特別指出“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎設施建設投資需求潛力”。

??在如何打通房地產業(yè)的銷售端方面，目前政策層面主要通過下調5年以上LPR、加快個人按揭貸款發(fā)展節(jié)奏、加大公積金貸款和購房補貼支持力度、放松限購限售等充分釋放居民住房需求，同時挖掘新市民、青年人等群體的新增住房需求。

??綜上，目前銷售端的政策導向仍然是保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。事實上，當前我國常住人口城鎮(zhèn)化率僅為63.90%、每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口達1100萬以上，新增住房需求仍然較為可觀。同時，我國還存在2000年前建成的大量老舊住房，意味著改善住房的需求亦比較旺盛，因此銷售端的空間仍是客觀存在的。不過，銷售端的打通目前仍需要在金融支持等方面更有作為。

??（二）融資端的改善是促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的有效支撐

??考慮到“三道紅線”和“房地產貸款集中度”等房地產金融管理制度的深遠影響以及短期內經營現金流難以形成有效支撐力量等因素，當前的最大挑戰(zhàn)應是通過放松融資端的約束來化解房地產業(yè)所面臨的流動性風險，以形成穩(wěn)定預期。具體看，要將防風險擺在更加突出的位置，政策層面應更靈活與精準，對于出險的地產企業(yè)和項目需要進行精準拆彈，對于優(yōu)質項目與符合調控政策導向的企業(yè)，則要精心呵護。近期，政策層面對房地產業(yè)融資端的改善已采取了一系列舉措。

??例如，中國人民銀行指出先前部分金融機構對房地產行業(yè)有一些過激反應，后續(xù)將加強窗口指導，幫助金融機構更好執(zhí)行房地產金融審慎管理制度，滿足房地產企業(yè)的合理融資需求，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放。2022年1月，金融管理部門亦先后明確“針對出險企業(yè)項目的并購貸款不再計入‘三道紅線’和房地產貸款集中度相關指標計算口徑”。近期，部分地區(qū)亦要求相關部門要協(xié)調轄內金融機構對重要項目的融資給予展期、助力相關企業(yè)通過債務重組緩解壓力。

??以上舉措無疑會有助于推動房地產業(yè)融資端逐步回歸常態(tài)、修復和改善房地產業(yè)的流動性和融資環(huán)境。不過，金融體系對房地產業(yè)的預期仍需要金融管理部門的有效引導與支持，我們建議后續(xù)應進一步加大對金融體系發(fā)行債券的支持力度，通過豐富資金與拓寬項目來源、降低資金成本、放松房地產金融管理制度約束、加大與地方政府的合作力度等舉措提升后者支持房地產業(yè)的積極性。

??（三）加大對項目處置端的支持有助于房地產業(yè)風險的化解和市場的出清在融資端和銷售端得到一定程度支持的情況下，加大金融體系對房地產企業(yè)項目處置端的支持也顯得很有必要，這不僅有助于地產企業(yè)通過加大資產處置力度回籠現金，亦有助于通過資產處置來推動未完工項目順利完工、已完工項目順利去化，還有助于房地產業(yè)風險的化解和市場的出清。

??實際上，近期房地產業(yè)的項目處置力度有所加大，金融機構支持房地產融資并購、風險化解的動作亦較為頻繁，不僅一些地產企業(yè)的并購債務融資工具相繼落地，一些銀行也在通過發(fā)行房地產項目的并購主題債券或并購貸款來給予支持。2021年12月，中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會聯合發(fā)布《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，明確提出支持優(yōu)質房地產企業(yè)在銀行間市場發(fā)行債務融資工具用于重點房地產企業(yè)處置項目的兼并收購，同時鼓勵金融機構加大對出險項目的支持力度。

??上述舉措在市場層面得到了積極響應，已有多家金融機構表態(tài)將提供并購融資支持（包括但不限于并購主題債券、并購貸款、并購基金等工具），而金融管理部門亦在推動AMC參與風險房地產企業(yè)的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。

??例如，2022年1月，建發(fā)地產和招商蛇口兩家地產企業(yè)分別在銀行間市場成功發(fā)行10億元和12.90億元的并購票據，前者發(fā)行10億元并購票據中的4.60億元用于并購2個標的房地產項目公司股權，后者的募集資金則全額用于房地產項目并購、助力在建項目順利完工。再比如，2022年1月，浦發(fā)銀行成功簿記發(fā)行300億元的金融債券，其中有50億元專門用于房地產項目并購貸款的投放。廣發(fā)銀行近期亦表態(tài)將發(fā)行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

??房地產業(yè)項目處置的目的主要是為了有效化解風險、防止風險擴散以及緩解一些地產企業(yè)的流動性壓力，這方面的政策層面亦比較明確，即以“三?！睘槭滓繕?，有力及時處置個別頭部地產企業(yè)房地產項目逾期交付風險，確保社會、國家和群眾利益不受損失。顯然，在房地產業(yè)項目處置的過程中，地方政府需要在項目篩選、資金需求、項目進展、參與主體、預售資金監(jiān)管、相關利益方協(xié)調等方面起到主導作用，金融管理部門各地派駐機構亦需要更有作為。

??（四）供給端持續(xù)發(fā)力是促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的根本保障無論是銷售端、融資端，抑或是項目處置端，當前及后續(xù)一段時期的支持性政策是否具有可持續(xù)性仍有待觀察，因此促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的根本保障從中長期來看依然需要通過供給端持續(xù)發(fā)力，即堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應結構，持續(xù)推進住房供給側改革。具體看，需要大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產權住房，加快發(fā)展長租房市場。

??例如，2022年1月，國家發(fā)改委等部門聯合發(fā)布的《“十四五”公共服務規(guī)劃》便明確提出，針對人口凈流入的大城市要大力發(fā)展面向新市民、青年人群的保障性租賃住房，要因地制宜發(fā)展面向戶籍人口以及常住人口的共有產權住房等。再比如，2022年2月，中國人民銀行與中國銀保監(jiān)會聯合發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確提出滿足一定條件的保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

??從目前公開信息來看，2022年全年要建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），占“十四五”650萬套目標的37%、是2021年全年的2.55倍。可以看出，保障性租賃住房的體量應是比較可觀的。實際上，2022年加大保障性租賃住房建設的另一個目的也是為了推動房地產投資保持在相應的水平。

??五、中長期看，仍應牢牢守住兩條政策底線不動搖，推動房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展房地產政策基調的變化是一個歷史過程，但無論房地產業(yè)的政策如何進行調整，當前在促進房地產業(yè)良性循環(huán)的基礎上，仍應牢牢守住兩條底線不能動搖，這是推動房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的根本。

??（一）盡管當前及后續(xù)一段時期房地產業(yè)政策預調微調甚至超預期調整的傾向越發(fā)明顯，但“房住不炒”

??的大方向沒有也不應發(fā)生變化，自2013年以來建立并已形成的房地產長效機制仍應牢牢堅持，后續(xù)應保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強調控政策的協(xié)調性精準性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產長效機制，持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序。

??（二）近期房地產業(yè)風險的持續(xù)暴露和傳統(tǒng)發(fā)展模式的困境表明，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發(fā)經營模式和“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設模式既不適應高質量發(fā)展要求，也在一定程度上積累了較大風險隱患。目前看，這兩種模式均不可持續(xù)，后續(xù)遏制房地產金融化泡沫化傾向、推動房地產與實體經濟均衡發(fā)展的政策思路和邏輯需要繼續(xù)堅持。

??綜上，為更好推動房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，對大方向上的把握至關重要，但細節(jié)上的適度甚至超預期微調亦顯得很有必要。當前，決策部門應更注重從“穩(wěn)”和“?！钡姆较蛑郑鲃幼鳛?、敢于出手，多出臺有利于化解房地產項目風險和房地產業(yè)流動性危機的政策，多釋放有利于改善市場預期的信號。