??“我國城鎮(zhèn)化拐點已經(jīng)出現(xiàn)，從現(xiàn)在開始，每年不可能有很多農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市中來。住房需求拐點正在形成，住房回歸居住功能的拐點也正在形成?！眹H歐亞科學(xué)院院士、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長、中國城市科學(xué)研究會理事長仇保興表示。

??6月30日，仇保興在中國房地產(chǎn)報、中國城市與區(qū)域治理研究院舉辦的以“開新局 再出發(fā)”為主題的“2022中國城市高質(zhì)量發(fā)展智庫論壇”上分析說，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展正面臨12個拐點，包括城鎮(zhèn)化發(fā)展拐點、“機動化”拐點、老年化拐點、碳排放拐點、住房需求拐點、小城鎮(zhèn)發(fā)展拐點、人口向城市集聚拐點、庫茲涅茨曲線拐點等都已到來。

??“當(dāng)前我國住房空置率已經(jīng)達到15%，有的省份達到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標(biāo)準(zhǔn)。因為我國居民財富構(gòu)成的75%都放在了住房中，如果房價暴跌，很多人將成為‘負翁’。所以，我們堅持‘房住不炒’，穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤，這不僅是穩(wěn)經(jīng)濟，還是穩(wěn)財富?！背鸨Ｅd說。

??12個拐點和挑戰(zhàn)

??這次論壇上，仇保興提出“深度城鎮(zhèn)化2.0版”概念，并表示這是我國城市可持續(xù)發(fā)展基本策略。他認(rèn)為，未來城鎮(zhèn)化應(yīng)該是深度城鎮(zhèn)化，是從以“物質(zhì)文明”為主體的城鎮(zhèn)化，轉(zhuǎn)向“以人為中心”的城鎮(zhèn)化；從以GDP增長為主的“灰色”城鎮(zhèn)化，轉(zhuǎn)向“雙碳戰(zhàn)略”指導(dǎo)下的“綠色”城鎮(zhèn)化。

??他提醒，在深度城鎮(zhèn)化建設(shè)中，要關(guān)注12個拐點，或者說是挑戰(zhàn)。

??對于城鎮(zhèn)化發(fā)展進入拐點階段這個趨勢，仇保興說，按照“納瑟姆曲線”，在一個大國城鎮(zhèn)化發(fā)展初期，即城鎮(zhèn)化率在30%時，城鎮(zhèn)化速度開始起飛；城鎮(zhèn)化率到75%時，轉(zhuǎn)入遲緩發(fā)展期。它的基本樣本來自美國。

??但在仇保興看來，美國城鎮(zhèn)化曲線與中國城鎮(zhèn)化曲線的一個重大區(qū)別在于，美國是一個移民國家，中國則是一個原住民國家；兩者間一個巨大差別是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)。在美國，他們只有農(nóng)莊沒有農(nóng)村，一個農(nóng)民或一戶農(nóng)民所耕作的土地都是1萬畝甚至是5萬畝；我國是小規(guī)模耕種，每一戶農(nóng)民一般有十畝地左右，經(jīng)營面積較小。

??“城鎮(zhèn)化率在30%左右，城鎮(zhèn)化速度開始起飛”這一特點，在我國已經(jīng)體現(xiàn)，但什么時候會轉(zhuǎn)向拐點，則與美國發(fā)展規(guī)律完全不一樣。

??“因為我國有廣闊農(nóng)村，人均耕作面積較小，是一種適度規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，我國城鎮(zhèn)化峰值拐點就會比以美國為首的移民國家要來得早得多。目前我國城鎮(zhèn)化這一拐點已經(jīng)出現(xiàn)，從現(xiàn)在開始，每年不可能有很多農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市中來?！背鸨Ｅd判斷。

??對于“機動化”拐點，仇保興判斷，中國汽車市場銷售量近幾年持續(xù)下降，包括燃油車使用規(guī)模降低等情況，雙重拐點很明顯已到來。

??老年化拐點也即將要到來，仇保興預(yù)測，2025年到2030年，我國將進入深度老年化，60歲以上人口將占整個人口總量15%以上，勞動力人口紅利將快速消失。

??對于住房需求拐點正在形成這個熱點問題，仇保興說，從聯(lián)合國和其他大型智庫給出的數(shù)據(jù)來看，原住民國家躍過城鎮(zhèn)化大發(fā)展后，人均住房面積為35到40平方米。經(jīng)統(tǒng)計，中國人均居住面積為41.76平方米，西北一些省份已達43平方米。“這意味著我們開始進入一個不缺房子的時代，再加上人口出生率逐年下降，這種情況下住房空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

??這么高的空置率，為什么房價還沒有暴跌？仇保興認(rèn)為，原因是我國居民財富構(gòu)成中的75%都在住房中，而美國人是將28%財富用于住房。所以，在中國，如果房價暴跌，很多人將成為“負翁”，因此我們堅持“房住不炒”的總方針，穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤，這不僅是穩(wěn)經(jīng)濟，還是穩(wěn)財富。

??對于小城鎮(zhèn)發(fā)展拐點，仇保興說，中國40多年城鎮(zhèn)化發(fā)展中，短腿不在大城市，不在中等城市，而在小城鎮(zhèn)。

??李克強總理曾在政府工作報告中指出，我國小城鎮(zhèn)面臨四個發(fā)展問題：環(huán)境污染、管理不善、人居環(huán)境退化、就業(yè)不足。

??通過最近幾次人口普查來看，我國有將近1億到1.5億人口本來是住在小城鎮(zhèn)里的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)移到大城市和中等規(guī)模城市中來了。10年來，從我國小城鎮(zhèn)流出來的人口相當(dāng)于日本總?cè)丝?。小城?zhèn)退化不僅會加劇大城市病，也會對農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化帶來影響。

??“我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是依靠社會化服務(wù)規(guī)模支撐的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，是一種人均耕地面積比較少的農(nóng)村經(jīng)營模式。社會化服務(wù)根據(jù)地就是那2萬多個小城鎮(zhèn)，可以想象，小城鎮(zhèn)人口快速衰退，意味著對現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)支撐能力在下降。”仇保興分析說。

??對于住房回歸居住功能的拐點正在形成，仇保興表示，我國對于住房的基本策略是“房住不炒”，要控制住房價，又不使它產(chǎn)生日本式暴跌。為達到這樣的目標(biāo)，我們不僅把住房市場調(diào)控權(quán)進行下放，而且允許地方自主進行多次微調(diào)，由中央政府調(diào)控轉(zhuǎn)化成地方政府調(diào)控，由行政命令調(diào)控轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟杠桿調(diào)控。

??“但存在的問題還是比較多的，主要問題就是住房空置率較高，以及土地財政失控。在我國財政體制下，土地財政失控會造成一部分空城、鬼城出現(xiàn)，這是我們要關(guān)注的，所以住房必須回歸居住功能，不能繼續(xù)炒下去了?！背鸨Ｅd強調(diào)。

??對于要從擴大城市的體量、規(guī)模轉(zhuǎn)向城市安全這個巨大拐點，仇保興說，目前，90%以上災(zāi)害都發(fā)生在城市，所以城市風(fēng)險控制是一個國家社會治理最重要部分。我國幾乎所有大城市都暴露在兩種災(zāi)害之下，一種是地震、泥石流、洪水災(zāi)害，另一種是基礎(chǔ)設(shè)施脆弱所帶來的災(zāi)害。城市規(guī)模越大、人口越密集，災(zāi)害度越大，我們一定要從擴大城市規(guī)模轉(zhuǎn)向城市安全和韌性，這是一個巨大轉(zhuǎn)折。

??12個解決辦法

??針對深度城鎮(zhèn)化面臨的12個挑戰(zhàn)，仇保興給出了12個解決辦法。

??一是迎接雙創(chuàng)浪潮，助推科技興國。

??仇保興認(rèn)為，目前，我國科技轉(zhuǎn)化能力仍較差，研發(fā)轉(zhuǎn)化率不到發(fā)達國家一半。因此，要發(fā)展科技，把科技人員的積極性充分調(diào)動起來，使他們有更多精力從事于科研工作，以更快效率轉(zhuǎn)化科研成果，促進國民經(jīng)濟發(fā)展。

??二是要妥善進行農(nóng)村土地改革試點，防止助推郊區(qū)化。

??仇保興表示，城鎮(zhèn)化中后期，如美國城市人口密度是不斷下降的，從過去每平方公里建成區(qū)接近8000人，急劇下降到現(xiàn)在不到2000人，這個關(guān)鍵就是機動化的影響，即車輪上的城鎮(zhèn)化所帶來的結(jié)果。

??我國已經(jīng)到了“機動化拐點”高峰，一個家庭擁有一輛車就意味著人口在城市和郊區(qū)之間移動是非?？焖?、方便且低成本的。這種情況下，如果放開農(nóng)村土地管理，可能出現(xiàn)大面積郊區(qū)化和過度郊區(qū)化現(xiàn)象，因此中央對此嚴(yán)格控制，城市居民不能到農(nóng)村建房子，農(nóng)民的農(nóng)房不能賣給城里人，主要目的是在郊區(qū)化快速推進情況下保護耕地。

??三是要實行韌性城市規(guī)劃，整合城市空間資源、提高城市發(fā)展能力，發(fā)展韌性城市。

??四是推行城市交通需求側(cè)管理，促進綠色交通發(fā)展。

??仇保興說，我們的城市屬于人口高密度城市，人均占地面積不超過100平方米，與美國人均五六百平方米的現(xiàn)狀相差很大，導(dǎo)致我們城市空間用于交通的土地只有12%，是一個非常有限的空間。所以，要通過合理的停車費管理，超大規(guī)模城市的中心要逐步開始收擁堵費，逐步減少城市擁堵，這樣使城市碳排放下降、交通越來越暢通，這就是需求側(cè)管理的要點。

??五是變革保障房建設(shè)體制，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

??仇保興認(rèn)為，從住房需求來看，在大部分城市住房已經(jīng)過剩，還要大量投資建設(shè)保障房就沒有什么道理了。他建議，一方面，出臺遏止房地產(chǎn)投資的一些工具，比如消費稅、空置稅、周轉(zhuǎn)稅、物業(yè)稅等；另一方面，對造成空城、鬼城的黨政人員進行處理。更重要的是對那些超級規(guī)模、人口不斷增加、房價還在高速上漲的城市，一方面要調(diào)控，另一方面要解決好剛剛?cè)肼毜拇髮W(xué)生居住問題。

??仇保興認(rèn)為，我國超大規(guī)模城市存在住房難、住不起房、買不起房的問題，主要是由于住房品種太單一，應(yīng)該建立多主體、多品種供房機制，比如共有產(chǎn)權(quán)房、合作社住房、先租后售的房子等，滿足多種形式的住房需求。

??六是要全面保護歷史文化街區(qū)，修復(fù)城市文脈。

??七是要推行美麗民居鄉(xiāng)村建設(shè)，修復(fù)和保護傳統(tǒng)村落。

??八是強化城市群協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略。每一個城市群的城市都要找到自己合理的定位，發(fā)揮自己的功能，與中心城市產(chǎn)生互補才能協(xié)同發(fā)展。

??九是對既有建筑進行加固、節(jié)能施工的改造。

??十是以特色小鎮(zhèn)為抓手，分期分批進行人居環(huán)境升級改造。

??十一是啟動城市新能源革命，助推“雙碳”戰(zhàn)略。

??十二是多模式推進全面建設(shè)適老社會。

??“城市已經(jīng)是經(jīng)濟增長發(fā)動機，集聚了80%以上的GDP、95%以上科創(chuàng)成果、85%的稅收，它是財富聚集器，又是文化的容器。城市建得好，城市的財富就隱藏在空間結(jié)構(gòu)中，城市就能真正保值增值；如果建得不好就是堆建筑垃圾，會很快貶值。深度城鎮(zhèn)化是我們前40年所累積的城市化問題的解藥，城市的問題還要由城市自己來解決?！背鸨Ｅd說。