??今年以來，全國房地產(chǎn)市場運行總體處于下行階段，引起市場廣泛關(guān)注。

??國家統(tǒng)計局公布2022年一季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，顯示房地產(chǎn)行業(yè)的幾個關(guān)鍵指標呈現(xiàn)走弱的趨勢，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%；3月，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格同比下降或漲幅回落；一季度商品住宅銷售面積同比下降18.6%；土地購置面積同比下降41.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。

??房地市場延續(xù)去年的態(tài)勢，從銷售到拿地再到融資全鏈條整體低迷的行情。針對有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，4月29日，在中共中央政治局會議上，提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??對于“兩個支持、一個優(yōu)化”，房地產(chǎn)市場發(fā)展迎來了積極的信號。行業(yè)人士預期更多地方房地產(chǎn)政策將迎來更為利好的松綁，住房需求將會釋放，房企融資與債務問題解決迎來新的契機。

??宏觀經(jīng)濟形勢變化對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？如何研判2022年房地產(chǎn)市場走勢？“因城施策”后續(xù)如何演變？房地產(chǎn)良性循環(huán)與新發(fā)展模式如何破局？房企下半年應該重點關(guān)注哪些因素的變化？針對上述問題，中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、植信投資研究院首席經(jīng)濟學家連平接受了《中國房地產(chǎn)金融》的專訪。

??連平認為，房地產(chǎn)對于當前宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長目標至關(guān)重要，預計下一階段，住房金融環(huán)境將進一步改善，包括采取下調(diào)房貸利率、放寬地方公積金貸款制度等政策，有條件的城市將適當放松商品房預售資金監(jiān)管標準，這對房企開發(fā)商而言是一項重要的利好政策。盡管政策邊際改善，但從已經(jīng)公布的房企數(shù)據(jù)來看還是不容樂觀，房企要高度重視房企自身經(jīng)營風險和現(xiàn)金流風險。流動性緊張問題可能會明顯削弱房企償債能力，建議房企保持高度審慎的經(jīng)營策略為宜，向?qū)I(yè)化、低杠桿、多元化融資的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

??“穩(wěn)增長”下房地產(chǎn)政策如何調(diào)控？

??從2022年中央經(jīng)濟工作會議來看，首次提出需求壓縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力?！胺€(wěn)增長”成為今年經(jīng)濟工作開展的首要目標。2022全國兩會政府工作報告中提出，“今年工作要堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”。

??4月29日，中共中央政治局會議分析認為，相較于前一個時期，我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價面臨新的挑戰(zhàn)，因此有必要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度。

??連平對《中國房地產(chǎn)金融》表示，與去年年末中央經(jīng)濟工作會議和全國兩會政策基調(diào)相比，4月29日中共中央政治局會議增加了“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”的措辭，重點體現(xiàn)了因城施策和改善房企資金的意圖。

??5月4日，央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會及深交所同時發(fā)聲，傳達學習貫徹中共中央政治局會議精神，落實金融支持穩(wěn)經(jīng)濟工作措施，其中重點提及房地產(chǎn)金融措施。央行會議強調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

??中央監(jiān)管機構(gòu)逐步在房地產(chǎn)金融政策層面進行“松綁”，各地城市房地產(chǎn)政策逐步出現(xiàn)“寬松”趨勢。不完全統(tǒng)計，今年全國已有超100城出臺房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。特別是4月份之后，超過60個城市出臺房地產(chǎn)寬松政策顯示，調(diào)控方向逐步從提高公積金貸款額度、增加購房補貼、加大引才力度過渡至適度放松限購限售、下調(diào)首付比例等，且政策調(diào)控城市亦逐步由三四線城市延伸至二線城市，地方政府樓市扶持力度進一步加大。

??連平分析認為，今年各地房地產(chǎn)政策陸續(xù)松綁的目的主要服務于實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長的需要。在外需放緩、內(nèi)需波動的經(jīng)濟下行時期，可以作為穩(wěn)定內(nèi)需的有效手段。

??房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟最為重要的行業(yè)，歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟時宏觀經(jīng)濟運行也不會理想。從行業(yè)占比的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻是巨大的，2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重為6.8%，占固定資產(chǎn)投資比重為27.1%，對GDP間接貢獻率也不小，是重要的耐用消費品。2021年全國商品房銷售額達到18.2萬億，當年GDP為114.4萬億，房地產(chǎn)銷售占GDP的比例為15.9%；而房地產(chǎn)業(yè)還帶動了幾十個上下游細分行業(yè)，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、日常消費、金融等，所有相關(guān)領(lǐng)域疊加占GDP的比例可能接近30%。

??“無論是對于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對全局而言都是非常重要的。因此，穩(wěn)住房地產(chǎn)投資有利于宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長目標?！边B平說。

??“預計下一個階段，住房金融環(huán)境將進一步改善，包括采取下調(diào)房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動個人按揭貸款增速逐步企穩(wěn)回升。與此同時，有條件的城市將適當放松商品房預售資金監(jiān)管標準，這對房企開發(fā)商而言是一項重要的利好政策。”連平對《中國房地產(chǎn)金融》表示。

??針對下一步各地如何從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，連平建議地方政府應當積極發(fā)力，重點突出因城施策，積極落實穩(wěn)樓市的舉措。在需求端，2022年住房金融總體上將進一步回暖，需求限制性政策有所松動，樓市偏冷地區(qū)所在的商業(yè)銀行應小幅調(diào)降房貸利率，適度降低購房者融資成本；放松公積金貸款制度，下調(diào)公積金貸款首付比例，提高公積金貸款額度；有條件的城市應當取消限制性購房政策，建議下調(diào)庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例。供給端應當全方面提供政策支持，大力發(fā)展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持；放松預售資金監(jiān)管標準；建議酌情對現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴苛的條款做出適當調(diào)整，有效增加土地供應，降低參拍門檻。

??房企債務壓力與融資環(huán)境如何改善？

??去年以來房地產(chǎn)債務違約成為市場關(guān)注的重點。2月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會上表示，要堅決處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權(quán)益。

??3月16日，國務院金融穩(wěn)定委員會召開專題會議，指出有關(guān)部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。針對房地產(chǎn)企業(yè)，指出要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

??在連平看來，當前內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿和負債水平仍然偏高?！叭兰t線”調(diào)控以來，雖然房企的負債水平有所下降，負債增速顯著放緩，但平均負債率仍接近70%，與香港地區(qū)房企平均30%~40%的負債率相比，地區(qū)整體負債水平仍偏高。房地產(chǎn)行業(yè)的負債水平是僅次于銀行和非銀金融行業(yè)的第三高行業(yè)。

??“考慮到年初至今房企銷售不佳，其經(jīng)營性收入較為疲軟，部分房企償債壓力和融資難度較大。年內(nèi)房企將于三季度迎來償債高峰，重點房企信用債、海外債合計到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元，將面臨較大的債務壓力?！边B平對《中國房地產(chǎn)金融》表示。

??從一季度數(shù)據(jù)來看，個人按揭貸款同比少增2300億元，國內(nèi)貸款同比少增2792億元，房地產(chǎn)開發(fā)資金的持續(xù)補充受到限制。一季度重點房企信用債、海外債到期規(guī)模約為1835億元，高于發(fā)行規(guī)模；三季度約有2072億元債券到期，償債壓力依然較大，債務違約風險可能上升。如不能及時調(diào)整政策有效化解壓力，部分房企債務違約風險極易向其他房企和整個行業(yè)蔓延，進而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風險。

??此外，受疫情反復，居民收入與消費受到影響，需求與預期轉(zhuǎn)弱，房屋銷售持續(xù)下行，房企回款難度增大，經(jīng)營虧損風險增加。受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，不少企業(yè)的信用評級或展望評級被下調(diào)，融資難度大幅增加，房企流動性難以獲得及時補充。

??4月18日，央行、外管局出臺的“23條舉措”，提出要完善住房金融環(huán)境，因城施策實施好差別化住房信貸政策；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求。

??5月以來，監(jiān)管層多部委出臺支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持房企債券融資以及處置并購項目的金融服務。有媒體報道，央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構(gòu)（“四大AMC”加上2020年末新開業(yè)的銀河資產(chǎn)）召開了專題會議，就紓困房企進行商討。

??連平指出，從當前針對房企債務問題和融資環(huán)境改善來看，一季度信號明顯，央行、住建部、發(fā)改委等多部委鼓勵金融機構(gòu)加大金融支持。二季度房企融資環(huán)境有望進一步改善，相關(guān)融資增速可能觸底回升，行業(yè)下行對投資和消費的壓力下降。

??由于房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟宏觀運行影響不小，當行業(yè)增速放緩時不利于宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長?！盎謴头康禺a(chǎn)投資增長的瓶頸在于房企融資，應盡快調(diào)整相關(guān)政策改善融資環(huán)境?！?/p>

??連平對《中國房地產(chǎn)金融》表示，建議采取六大舉措改善房企融資環(huán)境：第一，有必要階段性放寬監(jiān)管要求，適當延長達標日期，放寬各檔房企有息負債年增幅，適度提升各檔金融機構(gòu)個人住房貸款占比與房地產(chǎn)貸款占比的上限，保證開發(fā)貸與并購貸的平穩(wěn)有序投放。第二，房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預付款占比最高，政策應支持房企銷售及回款，緩解流動性緊張壓力，提升房企融資能力。第三，鼓勵有條件城市放寬公積金貸款條件、降低首付比例、下調(diào)貸款利率等措施，因城施策釋放合理的購房需求。第四，放寬開發(fā)貸與表外融資業(yè)務，穩(wěn)妥有序增加并購貸。如針對表外信托融資、項目兼并收購合理降低融資監(jiān)管要求。第五，拓寬直融渠道，支持資質(zhì)優(yōu)良房企境內(nèi)外發(fā)債融資。第六，合理放寬融資條件，鼓勵項目合作開發(fā)，通過分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股、供應鏈金融、資產(chǎn)證券化、REITs、夾層融資等多種方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)資金來源多元化。

??此外，企業(yè)端如何改善債務結(jié)構(gòu)，提高融資質(zhì)量？連平建議房企應當在“降本增效”和逐步改變?nèi)谫Y渠道的方面做文章、下功夫，探索新發(fā)展模式促進轉(zhuǎn)型升級。

??“過去房企開發(fā)比較粗放、融資渠道比較單一，主要依賴于債務融資，風險相對比較集中，當風險暴露或出險之際，整個房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都面臨壓力。”連平對《中國房地產(chǎn)金融》表示，房企可以減少傳統(tǒng)債務融資工具的使用比例，在條件允許的狀況下，嘗試增加債券、股權(quán)及其他金融工具的融資方式，盡量減少負債壓力。海外房企融資的主要渠道是直接融資市場，通過發(fā)行債券、股權(quán)、信托基金REITs等方式，形成了較為成熟的運行模式，房企總體的杠桿水平也相對較低。因此，新發(fā)展模式是中國房企向?qū)I(yè)化、低杠桿、多元化融資方向轉(zhuǎn)型的目標。

??此外，房企現(xiàn)階段轉(zhuǎn)型需要更加聚焦，業(yè)務擴張區(qū)域需要收斂?！爱斍昂芏嘀行∶駹I房企經(jīng)營狀況不佳，很大程度上與過去幾年三、四線布局占比較高及規(guī)模過度擴張有關(guān)?！边B平認為，房企應從區(qū)域發(fā)展角度出發(fā)，聚焦一線城市群和重點二、三線城市的住宅開發(fā)項目，減少多元化布局的比重。

??房地產(chǎn)市場下半年如何演化？

??過去的2021年，對中國房地產(chǎn)市場而言是困難的一年，全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)多年新低，房企經(jīng)歷了最為殘酷和挑戰(zhàn)的一年。

??根據(jù)已經(jīng)披露的七十多家內(nèi)地上市房企年報來看，2021年內(nèi)地上市房企營業(yè)收入總額達到2.46萬億，再創(chuàng)新高，營收同比增長14.8%。但營業(yè)利潤增速持續(xù)回落，2021年樣本房企營業(yè)利潤同比下降24.7%，降幅較2020年擴大了20多個百分點，為“十一五”以來最大降幅。

??“盡管政策邊際改善，但從已經(jīng)公布的房企數(shù)據(jù)來看還是不容樂觀，房企要高度重視房企自身經(jīng)營風險和現(xiàn)金流風險?！边B平表示。

??2021年，房企按銷售金額計算，行業(yè)排名前10的房企占比為24.2%，較2020年的26.5%下降2.3%，頭部房企銷售增速罕見出現(xiàn)負增長，多數(shù)房企全年平均業(yè)績目標完成率不到90%。2021年滬深上市排名前50的房企，現(xiàn)金短債比均值為0.87，大幅低于2020年末的1.29，現(xiàn)金短債比縮水超過三成，且均值低于“三道紅線”所要求1的水平。

??連平指出，2022年上半年房企經(jīng)營壓力依然較大，特別是銷售疲軟和現(xiàn)金流緊張，到一季度末房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比下降19.6%，為歷史最低水平，資金緊缺的狀況甚至比2020年疫情期間的水平更糟。流動性緊張問題可能會明顯削弱房企償債能力，建議房企保持高度審慎的經(jīng)營策略為宜。

??疫情的發(fā)展需要重點關(guān)注，疫情影響導致本就處于下行通道中的房地產(chǎn)市場壓力進一步增大。進入二季度，疫情因素和購房預期疲軟仍在持續(xù)中。截至4月末，住房銷售面積累計同比下降15.5%，當月同比下降超過50%，全口徑出現(xiàn)回落，三線城市下滑最大，一線城市則由于上海住房銷售幾乎停滯，4月當月降幅超過六成。房價處于下行通道中，年內(nèi)住房銷售價格同比出現(xiàn)下降，房價下跌的城市數(shù)量小幅增加。

??“疫情反復的狀況對經(jīng)濟和房地產(chǎn)的影響與2020年初第一波疫情出現(xiàn)的情況相似，即短期經(jīng)濟和房地產(chǎn)領(lǐng)域下行壓力陡增，對房地產(chǎn)市場而言，市場主體的房企經(jīng)營性現(xiàn)金流壓力更大。”連平進一步指出，如果疫情得以緩解，房地產(chǎn)銷售和房價可能在4月觸及年內(nèi)最低點，重點城市樓市景氣度可能率先企穩(wěn)，土地購置下行態(tài)勢有望得到遏制。倘若疫情等階段性沖擊仍在持續(xù)發(fā)酵，這將意味著房企銷售缺口擴大的窗口期較2020年第一波疫情時期更久，房地產(chǎn)投資增速可能在5月或者6月進一步擴大跌勢，同比下跌3%~5%。

??植信投資研究院近日發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場展望報告》稱，預計房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢。由于2021年下半年所形成的下行慣性，2022年房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷全面下行、逐步探底回穩(wěn)的過程。上半年銷售、價格、土拍和投資都將下行探底，市場整體壓力較大。伴隨著著力于供需兩端的維穩(wěn)政策的實施和效應的逐步顯現(xiàn)，下半年市場將企穩(wěn)并小幅回升。

??政策端，2022年房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號將更為明確，主基調(diào)持續(xù)偏暖。住房金融政策將轉(zhuǎn)為以呵護為主，從供需兩方面給予購房者和房企足夠的資金支持。地方政府也將積極發(fā)力，重點突出因城施策，積極落實穩(wěn)樓市的舉措。

??房地產(chǎn)投資增速可能先走負后轉(zhuǎn)正，波動中小幅下降。與2021年房地產(chǎn)投資先揚后抑相反，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢，但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度逐步企穩(wěn)，并于四季度小幅回升，全年跌幅有望較2021年有所收斂。全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至2%。

??“當前房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價空間較小，特別是民營房企難有機會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍較為漫長?！边B平對《中國房地產(chǎn)金融》表示。

??土地市場，今年可能仍將面臨偏冷的局面，土地市場年初延續(xù)低迷狀況。預計房企今年拿地面積將低于2021年水平，但下行壓力或有所減輕，土地成交價格可能出現(xiàn)較大幅度上漲，今年下半年部分中小民營房企有望逐步回到土拍市場。從拿地市場區(qū)域人氣來看，除了一線城市土地市場保持熱度之外，部分重點二線城市土地市場也有望回暖，全國范圍內(nèi)土地市場的差異性還將進一步體現(xiàn)，三、四線城市土地市場可能維持較為冷清的局面。

??銷售端有望呈現(xiàn)先冷后回暖趨勢。2022年初房地產(chǎn)市場景氣度仍在慣性下降，主因是全國諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊以及短期房價預期看空等因素。由于需求逐步得到釋放，房地產(chǎn)市場銷售可能在二季度觸底，下半年逐步實現(xiàn)企穩(wěn)回升。通常，住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個季度，如果國內(nèi)疫情得到有效控制，下半年銷售預期有望逐步改善。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

??房價方面，受供求關(guān)系帶來的銷售波動的影響，房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)面臨下行壓力。植信投資預期，在高基數(shù)和二、三線城市購房需求放緩的影響下，房價在上半年總體表現(xiàn)疲軟，僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，未來房價的走勢將延續(xù)分化態(tài)勢。結(jié)合過去類似周期的房價表現(xiàn)，預計本輪房價的拐點大致在三季度前后，隨著需求逐步改善，加之重點城市現(xiàn)房庫存偏低的因素，一線和重點二線城市房價可能率先回升，通常其恢復速度早于全國平均水平約1-2個月，四季度全國房價增速有望實現(xiàn)全面企穩(wěn)回升。全年新房價格漲幅可能從2021年末的2%降至0.5%，二手房價格漲幅從1%降至零附近。

??總體而言，下半年房地產(chǎn)市場受政策與情緒改善，地方政府發(fā)力“因城施策”，積極推出穩(wěn)樓市舉措，金融端房企融資環(huán)境進一步寬松，房地產(chǎn)市場將呈企穩(wěn)小幅回升趨勢。