孟曉蘇:30年改革發(fā)展美不勝收 樓市信心比黃金還貴

觀點(diǎn)馬琳 2022-09-21 12:32:19 來源:中房報

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??編者按

??1992年,理想照耀現(xiàn)實(shí),無論廟堂之上,還是江湖之遠(yuǎn),對于中國經(jīng)濟(jì),對于中國房地產(chǎn),對于中國企業(yè)家,都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

??30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨,中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆,往事一幕幕,燃燈者一個個。

??這一年,中國房地產(chǎn)報應(yīng)運(yùn)誕生,30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛,看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就,我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想,我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場,看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔(dān)當(dāng)。

??站在未來,中國房地產(chǎn)報將推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道,全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢想的特大歷史,重新思考,匯聚智慧,相信未來,再次出發(fā)。

??孟曉蘇是個“ambitious(有抱負(fù))”的人。他一生最好的時光是在房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)工作,1992年他到了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一線,躬身參與了國家房改工作,見證了中國30年的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)步,以及出現(xiàn)的問題。

??“最近發(fā)生的情況令人擔(dān)憂?!泵蠒蕴K說。

??8月15日,國家統(tǒng)計局說,1~7月份,商品房銷售額75763億元,下降28.8%,其中住宅銷售額下降31.4%。商品房銷售面積78178萬平方米,同比下降23.1%,其中住宅銷售面積下降27.1%,銷售額、銷售面積出現(xiàn)兩位數(shù)下降。企業(yè)層面也出現(xiàn)了群體性債務(wù)危機(jī)。

??“房地產(chǎn)銷售的跌幅程度是以往從來沒有發(fā)生過的。這次房地產(chǎn)市場調(diào)整深度已超過以往任何時期,低迷期也會持續(xù)較長時間?!泵蠒蕴K有些擔(dān)心地說。

??孟曉蘇認(rèn)為,本輪房地產(chǎn)調(diào)整已傷及預(yù)期與信心,若不采取以往政策如2008年“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫存”應(yīng)急措施,是難以很快扭轉(zhuǎn)局面的。對此,他給出了三個建議:一是要效仿2008年進(jìn)行樓市信心喊話,信心比黃金還寶貴;二是房價需要出現(xiàn)一定回升跡象;三是要推出政府救市基金。

??現(xiàn)在,孟曉蘇最關(guān)心的是樓市何時能回到復(fù)蘇軌道?

??8月31日,國務(wù)院常務(wù)會議召開,聽取穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤督導(dǎo)和服務(wù)工作匯報,部署充分釋放政策效能,加快擴(kuò)大有效需求。在房地產(chǎn)方面,會議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱,靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項借款,促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)”。這意味著政策面將在供給端加大支持力度,即通過加大流動性注入,力促保交樓、穩(wěn)民生,進(jìn)而切斷風(fēng)險傳播鏈條,修復(fù)市場信心。

??在中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中,孟曉蘇始終是一位為中國經(jīng)濟(jì)改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“建言獻(xiàn)策”的思考者,也是一個敢于說真話的人,他系統(tǒng)的專業(yè)思想對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生過重要影響,不僅見證、參與了改革開放40年來一系列重大政策的制定與實(shí)施,也曾不斷地參與和推進(jìn)住房制度改革,給中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很多新想法與新模式。

??1992年1月至2月,“南方談話”推動中國改革開放進(jìn)入一個新階段。

??這一年,在原國家商檢局任副局長的孟曉蘇,主動要求調(diào)往中國最早成立的房地產(chǎn)公司——中國房地產(chǎn)開發(fā)總公司擔(dān)任總經(jīng)理。

??“當(dāng)時,我并不知道什么是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè),但奔涌澎湃的改革大潮讓我希望到經(jīng)濟(jì)建設(shè)第一線,去推動市場經(jīng)濟(jì)改革?!泵蠒蕴K說。

??1992年后,中央便提出加快住房制度改革步伐,各地房地產(chǎn)投資迅速熱了起來,經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南一下子冒出2萬多家房地產(chǎn)公司,先醒者都覺得機(jī)會來了,要到市場經(jīng)濟(jì)里去闖出一番事業(yè),房地產(chǎn)是最好的端口。但人們對房地產(chǎn)的需求顯然毫不知悉,大干快上之后無法支撐陡然升起的高樓大廈,泡沫被吹起,爛尾無法避免,直接引發(fā)了1993年第一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。當(dāng)年年底國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控,處理資產(chǎn)泡沫,銀行收緊貸款,房地產(chǎn)行業(yè)相繼陷入恐懼與沉寂中。

??時間到了1996年,我國出現(xiàn)了有史以來的第一次“產(chǎn)能過剩”。那時全國鋼鐵產(chǎn)量僅1億噸、紗錠僅5000萬支就過剩,還有其他許多相關(guān)產(chǎn)業(yè),也都出現(xiàn)了低水平的“過?!?。隨后一年又發(fā)生東南亞金融危機(jī),國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

??“當(dāng)時是做項目找死、不做項目等死,樓市和整體經(jīng)濟(jì)都受到了沖擊?!泵蠒蕴K說。

??面對這種狀況,孟曉蘇大膽提議,“住房建設(shè)可以成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。孟曉蘇提出觀點(diǎn)后,原建設(shè)部、國家體改委、國家計委、國家科委很快予以呼應(yīng),并和中房集團(tuán)共同設(shè)立課題組,啟動住房建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)課題研究與住房制度改革方案設(shè)計。這個房改課題組由楊慎、洪虎、鄭新立、尚勇等人擔(dān)任顧問,由孟曉蘇擔(dān)任課題組組長,成員中包括梁運(yùn)斌、印坤華等專家。

??“房改課題組從1996年10月開始工作,到北京、上海、廣東、江蘇等多地進(jìn)行調(diào)研。到1998年3月完成課題報告,歷時一年半?!泵蠒蕴K說。

??在這一基礎(chǔ)上,1998年7月國務(wù)院出臺了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式開啟了我國城鎮(zhèn)住房制度改革,結(jié)束了福利分房制度。提出的各項政策,包括提薪降息鼓勵消費(fèi)、完善住房供應(yīng)體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業(yè)發(fā)展等核心內(nèi)容,將我國住房建設(shè)與分配推向商品化與市場化。

??房改自1998年開始,在前兩年并沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)成效;收獲成果是在兩年后的2000年,居民踴躍買房出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮,由此住房市場化,拉動了建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,并有力推動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??從1998年房改到2003年間,通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和住房消費(fèi),帶動了幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,整個國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)了活力。到了2003年,鋼鐵產(chǎn)業(yè)從供過于求變成了供不應(yīng)求,產(chǎn)量達(dá)到了2億噸。

??“那時人們尤其政府部門提到房地產(chǎn)可不像現(xiàn)在這樣‘冒火’,而是呵護(hù)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?!泵蠒蕴K表示,那是房改以后,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動了國家經(jīng)濟(jì)、帶動了諸多產(chǎn)業(yè)后所得到的贊許。

??此后數(shù)十年間,高房價問題的出現(xiàn)及市場發(fā)展不均衡,房地產(chǎn)市場波動不斷。

??“堅信房地產(chǎn)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)作用時,經(jīng)濟(jì)就會發(fā)展向前;反之就會低迷。”孟曉蘇表示,1992至2022年,房地產(chǎn)行業(yè)是在人們的質(zhì)疑聲中確立了國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位,與經(jīng)濟(jì)發(fā)展也總是呈正相關(guān)關(guān)系。

??房地產(chǎn)市場的推進(jìn)發(fā)展中,有一件事始終讓孟曉蘇覺得可惜?!爱?dāng)年的房改方案已經(jīng)提出了住房雙軌制,即由市場提供商品房,由政府提供保障房。原因是我們認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會發(fā)展中,不可能沒有低收入者,無論何時何地政府都要重點(diǎn)照顧好這部分人群的居住問題。靠什么照顧呢?主要是靠完善住房保障體系?!?/p>

??孟曉蘇認(rèn)為,這個方案后來并沒有得到有效實(shí)施,一度將保障房建設(shè)任務(wù)交由市場解決,期間也推出了“9070”等小戶型政策,要控制房價上漲,愿望是好的?!暗@樣設(shè)計就能讓低收入群體買得起房嗎?以為老百姓4斤龍蝦吃不起,1斤的龍蝦就吃得起,他們不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒笨雞蛋?!庇袝r候,孟曉蘇會引用央視小品“不差錢”來表達(dá)自己的思考和提醒。

??孟曉蘇認(rèn)為,因為之前缺乏保障房,輿論大多將矛頭指向開發(fā)商,“我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)形象并不差,不少房地產(chǎn)企業(yè)家很受人尊重。這些年人們對于房地產(chǎn)業(yè)逐漸有了正確認(rèn)識,它是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),是拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?!?/p>

??面對當(dāng)前樓市低迷、預(yù)期疲弱情況,孟曉蘇講了一件樓市往事。1997年受相關(guān)因素影響,香港樓市大跌,房價一度下跌70%。造成每戶居民損失267萬港元、13萬戶家庭成為負(fù)資產(chǎn)家庭。直到2013年9月才走出低迷期。

??動蕩不斷的香港樓市中,孟曉蘇曾根據(jù)香港特區(qū)政府要求,幾次到香港考察,中房集團(tuán)購買了幾棟樓。消息被透露后,香港媒體一擁而上,紛紛炒作孟曉蘇將要帶著中房集團(tuán),“以200億港元買掉香港2萬套居屋”。

??“這只是我們跟香港特區(qū)政府會談中的事情,還沒有實(shí)施,而且本意只是買幾棟樓。但我們有口難辨,香港媒體群起大肆宣傳,一個月內(nèi)發(fā)出了300多篇報道?!碧崞疬@件事,孟曉蘇笑著說。

??據(jù)孟曉蘇回憶,報道出來的第三天,香港樓市出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈,新盤成交猛增3倍;就從這個星期開始,低迷6年的香港樓市轉(zhuǎn)跌為升,樓市價格上漲讓購買力很快回到市場。

??雖然最終并沒有實(shí)現(xiàn)在香港購樓,但卻無意中成為“救樓市之舉”,被海外媒體稱為“香港樓市救星”。反思這段經(jīng)歷,孟曉蘇認(rèn)為是信心、是房價上漲的利好預(yù)期回歸,推動了香港居民從不買房到買房。是信心救了樓市。

??“現(xiàn)在內(nèi)地樓市也需要信心喊話?!泵蠒蕴K表示,還需要通過相關(guān)政策調(diào)整建立市場信心,讓人民群眾看到利好的趨勢。

??孟曉蘇繼續(xù)表示:“現(xiàn)在已經(jīng)不是購買力旺盛時期了,限購政策能不能從總體上取消?”孟曉蘇提議道。

??對于企業(yè)出現(xiàn)的流動性問題,孟曉蘇認(rèn)為這其中既有企業(yè)自身問題,包括出現(xiàn)投資判斷失誤;但是企業(yè)群體性出現(xiàn)流動性問題的背后,更多的是政策層面的合成謬誤。

??“醫(yī)生開的藥方可能是對的,但架不住七八個護(hù)士分別進(jìn)來打針,把病人治得半死,都想在房地產(chǎn)調(diào)控上幫一把,結(jié)果形成了如今的困難局面?!泵蠒蕴K表示,以某企業(yè)為例,出現(xiàn)高達(dá)93%的負(fù)債率不全是企業(yè)責(zé)任,也有金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任,而發(fā)現(xiàn)問題后突然將企業(yè)所需資金撤掉,搞上樓撤梯,結(jié)果爬得越高摔得越慘。

??孟曉蘇認(rèn)為,現(xiàn)在不是房企自責(zé)之時,需要的是共同行動修復(fù)市場及信心,政府要及時出臺有關(guān)政策。

??“要將住房消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱點(diǎn)去發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展不僅改善了人民群眾居住條件,還推動了居民家庭資產(chǎn)增值?!?/p>

??據(jù)2019年央行統(tǒng)計,從資產(chǎn)形態(tài)看,住房是家庭實(shí)物資產(chǎn)的重要構(gòu)成,居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%;且城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債率為9.1%,總體穩(wěn)健。

??“這是房改的一個偉大成果?!泵蠒蕴K說?!斑@30年琳瑯滿目、美不勝收,我個人有貢獻(xiàn)也有收獲?!?/p>

??對話

??孟曉蘇:我的座右銘是“中國夢”

??中國房地產(chǎn)報:1992年是中國改革開放進(jìn)程的歷史大年,房地產(chǎn)也是從這一年后走上發(fā)展繁榮之路。在您的人生時間軌跡里,1992年有著怎樣的意義?

??孟曉蘇:1992年是我主動請求離開政府部門國家商檢局,走到經(jīng)濟(jì)建設(shè)一線的起始時間。當(dāng)時我并不知道什么是房地產(chǎn)業(yè)或建筑業(yè),但在奔涌澎湃的改革大潮中,我希望走到經(jīng)濟(jì)建設(shè)第一線,去參與改革和發(fā)展。這也讓我開始了在房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)工作,這一做就是半輩子。

??中國房地產(chǎn)報:對于這30年大歷史,您最深的感受是什么?

??孟曉蘇:這30年是通過艱難探索,在質(zhì)疑聲中確立了房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的過程。30年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中幾次順境與逆境的轉(zhuǎn)換表明,支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用經(jīng)濟(jì)就步入坦途,支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻經(jīng)濟(jì)就陷入困境。

??中國房地產(chǎn)報:您認(rèn)為自己最成功的成就是什么?

??孟曉蘇:30年里國家最重要的成就之一是推動了住房制度改革,我將上世紀(jì)80年代初期在萬里同志身邊學(xué)到的改革思想運(yùn)用于實(shí)踐,1996年到1998年組織房改課題組,成功進(jìn)行房改方案設(shè)計,推動了全國住房制度改革。它使得市場經(jīng)濟(jì)、商品化進(jìn)入住房建設(shè)與分配領(lǐng)域,迎來了住房商品化。

??改革使得中國居民的居住條件更加舒適寬敞,生活得更有尊嚴(yán)。而且隨著房價升值,居民家庭財富實(shí)現(xiàn)成倍增長。這項改革是推動中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的最大動力之一。

??中國房地產(chǎn)報:您經(jīng)歷最美好的事情和最遺憾的事是什么?

??孟曉蘇:“最美好的事情”是在實(shí)現(xiàn)住房商品化后,看到房價增值,讓房產(chǎn)成為億萬人民家庭財富的主要構(gòu)成,房產(chǎn)增值對促進(jìn)共同富裕是有利的;“最遺憾的事”是當(dāng)年房改課題組設(shè)計的“住房雙軌制”實(shí)施不力,保障房多年被忽視;保障房建設(shè)主力軍中房集團(tuán)遭分解,在“以盈利為目的”的錯誤要求下,央企國企紛紛脫離保障房建設(shè),涌入商品房市場競相推高地價與房價。

??中國房地產(chǎn)報:您現(xiàn)在最關(guān)心什么?

??孟曉蘇:本輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整已傷及預(yù)期與信心,我認(rèn)為若不采取2008年的“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫存”等應(yīng)急措施,是難以很快扭轉(zhuǎn)局面的。我關(guān)心的是,樓市調(diào)控何時能回到理性的軌道?

??中國房地產(chǎn)報:您覺得下一個階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展與過去30年相比,會呈現(xiàn)哪些新特征?基于此,企業(yè)經(jīng)營、行業(yè)發(fā)展要注意什么?如何發(fā)展才會更好?

??孟曉蘇:我從不判斷領(lǐng)導(dǎo)意圖,只是堅持提出我認(rèn)為正確的政策方向。比如我早就警示基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高負(fù)債模式,提出要引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金REITs進(jìn)行證券化,以提高直接融資比重。現(xiàn)在REITs已被國務(wù)院確定為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要金融杠桿??梢哉J(rèn)為,“發(fā)展直接融資、減少剛性兌付”要求將會通過REITs得到發(fā)展,成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個亮點(diǎn)。而且REITs進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域是大勢所趨,雖然現(xiàn)在阻力重重,但我相信國務(wù)院2008年126號文件提出的“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”的要求,最終一定會實(shí)現(xiàn)。

??中國房地產(chǎn)報:您的座右銘是什么?為什么?

??孟曉蘇:我的座右銘是“中國夢”。它既包含著中華民族偉大復(fù)興的強(qiáng)國夢,也包含著居民買房、買車的小康夢?!爸袊鴫簟边€應(yīng)包括人民群眾的共富夢,房改與房價上漲確實(shí)促進(jìn)了普通居民家庭財富升值,縮小了財富差距。

??中國房地產(chǎn)報:過去5年,您最大的改變是什么?未來5年,您自己的最大期待是什么?

??孟曉蘇:過去5年,我個人跨過70歲門檻,進(jìn)入老齡了(編者注:按照世界衛(wèi)生組織2018年的年齡劃分標(biāo)準(zhǔn),66歲至79歲為中年人),孔子說“七十而從心所欲,不逾矩”。未來5年,希望自己身體狀態(tài)能夠繼續(xù)保持好。

??中國房地產(chǎn)報:未來5年,您想對國家說什么?

??孟曉蘇:“穩(wěn)發(fā)展,不折騰。”

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中國城市住房價格288指數(shù)

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