圓桌對話:二十大報告再提“租購并舉”,行業(yè)將開辟快速增量新航道

觀點(diǎn)田傲云 2022-10-21 10:21:53 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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??“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?!倍髨蟾嬖俅螐?qiáng)調(diào)加快建立“租購并舉”住房制度,明確未來五年住房制度改革方向。

??在“租購并舉”的大背景下,住房租賃市場迎來蓬勃發(fā)展。比如多渠道增加租賃房源,推進(jìn)集體土地租賃住房建設(shè),發(fā)展租賃型職工集體宿舍等等。具體到集體土地租賃住房建設(shè)上,一方面,不斷完善配套政策,加強(qiáng)集體土地租賃住房建設(shè)管理;另一方面,引導(dǎo)社會各方參與多主體建設(shè)集體土地租賃房。

??2018年3月,北京成壽寺集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目“泊寓|院兒”正式入市,這也是全國首個集體土地租賃房項(xiàng)目,具有里程碑意義。

??該項(xiàng)目由豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺村與萬科合作,其中成壽寺村以土地經(jīng)營權(quán)作為出資,村集體持股51%;萬科負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營等,持股49%。項(xiàng)目建成后,萬科可獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán),村集體則每年獲得一筆保底租金收益,如果盈利超出預(yù)期,還會享有一定分紅。

??事實(shí)上,集體土地建租賃住房除去主體建設(shè)外,還十分考驗(yàn)運(yùn)營能力、持續(xù)控制運(yùn)營成本、運(yùn)營細(xì)節(jié)等,而絕大多數(shù)村集體普遍缺乏運(yùn)營管理能力,通過引進(jìn)社會各方通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房,可以充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢。

??萬科最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,成壽寺項(xiàng)目首批開業(yè)至今累計入駐6457人。作為第一個吃螃蟹的人,在該項(xiàng)目后,萬科又先后在京獲取6個集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目,比如高立莊社區(qū)、通州臺湖北社區(qū)。截至目前,萬科已經(jīng)在北京獲取集體用地租賃住房22167間,約占市場30%。

??如今,越來越多的企業(yè)開始參與建設(shè)集體土地租賃住房。在項(xiàng)目實(shí)施過程中,還出臺了很多金融方面支持政策,比如利用公募REITs、資產(chǎn)證券化等金融手段,打通了“投融管退”閉環(huán),提高市場化企業(yè)的參與積極性,有助于增加保障性租賃住房供給量。

??隨著住房租賃需求的逐步擴(kuò)大,本次二十大報告再提“租購并舉”,中國房地產(chǎn)報邀請相關(guān)人士深入解讀。

??中國房地產(chǎn)報:您如何看待本次二十大報告再提“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”?

??樂乎公寓創(chuàng)始人羅意:居住問題是全體人民的頭等大事,二十大報告提到“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”的發(fā)展框架,未來在推進(jìn)“住有所居”的工作中,將切實(shí)考慮民生居住發(fā)展的方向,著重提高老百姓的生活品質(zhì)、居住品質(zhì)。繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策,市場趨于理性與規(guī)范,剛性和改善型住房需求仍有釋放空間,繼續(xù)完善“租購并舉”體系與探索“市場化+保障型租賃住房”體系發(fā)展。

??景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉:二十大報告對于“房住不炒”這個基本的原則和定調(diào)是非常堅持的,但是同時也強(qiáng)調(diào)了要努力加強(qiáng)供應(yīng),多渠道供給。所以,在房住不炒大原則基礎(chǔ)上,不僅要努力增加供應(yīng),還要活躍市場化主體的參與力度。

??在二十大之前,我們也看到因?yàn)橐苊庾蠖荡в叶档奶摷俜睒s,地方城投公司拿地受到限制,所以希望市場主體能夠多方參與到房地產(chǎn)的開發(fā)、新房的供應(yīng),包括租賃住房的供應(yīng)中來,因此加大供應(yīng)力度非常重要。

??中國房地產(chǎn)報:此次報告再次強(qiáng)調(diào)加快租購并舉住房制度,您認(rèn)為應(yīng)該如何促進(jìn)這方便健康有序發(fā)展?重點(diǎn)做好幾方面工作?

??樂乎公寓創(chuàng)始人羅意:對于“租購并舉”的住房制度的方面來說,經(jīng)歷了五年的不斷發(fā)展與完善,探索與沉淀的過程夯實(shí)了住房租賃的基礎(chǔ),健康可持續(xù)發(fā)展的雛形顯現(xiàn);面對新的五年,是探索、追求高質(zhì)量發(fā)展的五年,將緊密圍繞中國式現(xiàn)代化發(fā)展目標(biāo),進(jìn)行提速發(fā)展的五年,租賃住房市場或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的快速增量新航道。在政策指導(dǎo)、市場管理、創(chuàng)新管理模式和長效機(jī)制、推進(jìn)新住房體系和制度建設(shè)等方面有著跨越性的發(fā)展。

??景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉:“租購并舉”提了很多年,但這兩年政策的重心主要放在保障性租賃住房上,其中包括發(fā)布3只保障性租賃住房REITs,同時也取得了一定的成效。

??但光靠保障性租賃住房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。在“租購并舉”過程中,還要把優(yōu)惠政策的覆蓋面和普及面進(jìn)一步增大,讓市場化租賃住房也能夠承擔(dān)起在房屋租賃市場重要的角色,包括市場化租賃住房能否夠進(jìn)入公墓REITs,能否獲得政府的支持力度,多拿到一些政策的優(yōu)惠等等,這也是接下來的一些重要的看點(diǎn)和方向。

??貝殼研究院高級分析師黃卉:當(dāng)前“租購并舉”發(fā)展難點(diǎn)在于“租”,需要加快補(bǔ)齊我國住房租賃市場的短板。重點(diǎn)做好兩方面的工作:一是因城施策,完善供給側(cè)機(jī)制設(shè)計。對不同發(fā)展階段的城市租賃供給面臨的情況,通過新建增量和存量盤活的方式,因地制宜地增加有效租賃房源供給;二是從需求出發(fā),提高品質(zhì)化租賃的占比。隨著消費(fèi)升級,租客對品質(zhì)居住的需求更高,著力提高住房租賃專業(yè)服務(wù)供給的效率和能力,需要持續(xù)營造有利于住房租賃企業(yè)良性發(fā)展的政策環(huán)境。

??中國房地產(chǎn)報:對于房地產(chǎn)行業(yè)明年或者未來發(fā)展有什么預(yù)測?

??樂乎公寓創(chuàng)始人羅意:未來我國將進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革,探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式,推動完善租賃住房市場健康發(fā)展,推進(jìn)優(yōu)化住房高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計。

??景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉:二十大之后,房地產(chǎn)行業(yè)的工作重心會進(jìn)一步地轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面來,房地產(chǎn)政策會進(jìn)一步的放寬,通過因城施策刺激需求的釋放,特別是部分二三線城市,除了利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間,首付比例也可以進(jìn)一步的降低,另外購房資格,在原有的限制,各種限購,限貸、限售等等都有放寬的空間,整體的市場環(huán)境應(yīng)該會變得越來越友好,同時也會化解部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和債務(wù)危機(jī),整個市場會越來越向好,購房人的信心會得到極大恢復(fù)。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂:未來房地產(chǎn)行業(yè)會從“有居”過渡到“優(yōu)居”,從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。

??隨著新增住房需求見頂下行,無論是增量開發(fā)還是存量運(yùn)營,改善需求都將成為主導(dǎo)。居住改善大時代下,消費(fèi)者對住房的核心需求除了住房物理空間的變化外,更加關(guān)注居住品質(zhì)。鍛造多樣性和差異化的產(chǎn)品及服務(wù),更好滿足不同群體的改善需求,是穿越未來周期的確定性路徑。

??當(dāng)下居住服務(wù)業(yè)正迎來快速發(fā)展的浪潮,存量市場的深化和城市更新需求的穩(wěn)定,代表著圍繞存量住房的需求服務(wù)會有更大的市場空間,品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運(yùn)營、裝修、改造等居住服務(wù)需求有望持續(xù)擴(kuò)大。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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