??2022年是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、行業(yè)和企業(yè)風(fēng)險加速出清的一年。

??“今年感觸最深的是房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)加大。據(jù)測算，此輪房地產(chǎn)市場運行周期最低點可能延續(xù)至明年一季度，這在過去10年甚至更長時間內(nèi)都未發(fā)生過。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控已出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。尤其是在年末，銀行信貸、債券融資和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房企融資，支持“保交樓”。

??在連平看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于較為困難階段，年內(nèi)出臺支持政策是正確的決定，有利于緩解市場對部分房企可能出險的過度擔(dān)憂，為下一個階段房地產(chǎn)市場實現(xiàn)筑底企穩(wěn)提供基礎(chǔ)。

??“但由于房地產(chǎn)市場在近3年遭受疫情連續(xù)沖擊，筑底過程會持續(xù)較長時間，預(yù)計明年二季度有望逐步企穩(wěn)回升，行業(yè)集中度亦將進(jìn)一步上升?！边B平說。

??房地產(chǎn)下行壓力超出市場預(yù)期

??中國房地產(chǎn)報：對于2022年房地產(chǎn)市場您最深的感觸有哪些？

??連平：感觸最深的是房地產(chǎn)市場下行壓力持續(xù)加大。從2021年9月末央行首次提出“兩個”維護(hù)開始，到今年12月初整個房地產(chǎn)市場仍處于全面下行階段，大部分城市房價仍面臨下行風(fēng)險，已經(jīng)超過15個月。臨近年末，就連北京、上海等一線城市住房銷售也出現(xiàn)“后勁”不足狀況。

??據(jù)測算，此輪房地產(chǎn)市場運行周期最低點可能延續(xù)至明年一季度，這在過去10年甚至更長時間內(nèi)都未發(fā)生過。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)歷史上首次負(fù)增長，全年可能要達(dá)到-9%至-10%水平，房地產(chǎn)下行壓力之大超出市場預(yù)期。

??今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到的最大阻力，便是疫情反復(fù)高頻對房地產(chǎn)銷售和居民消費需求的抑制，與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑工程、家電家裝、日常消費等領(lǐng)域的商品經(jīng)濟(jì)活力大幅下降，并對地方財政、零售銷售和經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生實質(zhì)性影響。這也導(dǎo)致，即便住房金融政策逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤呻A段，也難以像以往類似周期那般較快起效，因而此輪房地產(chǎn)下行周期運行時間較以往更長。

??中國房地產(chǎn)報：這些市場變化，會給我們這個行業(yè)帶來哪些新思考？

??連平：一是不要帶著“有色眼鏡”去看待房地產(chǎn)行業(yè)，盡管長期以來房地產(chǎn)行業(yè)存在不規(guī)范和非理性發(fā)展問題，但必須承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)投資大幅下行不利于穩(wěn)增長。

??經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速每下降1%將拖累GDP增速0.11個百分點。在過去半年時間內(nèi)，房地產(chǎn)投資增速從2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增長約1.5個百分點，拖累固定資產(chǎn)投資增長約3個百分點，拖累社會消費品零售額增長約4.5個百分點。

??二是不應(yīng)不恰當(dāng)?shù)匾种品康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。從中長期看，中國正走在新型城鎮(zhèn)化道路上，仍將有大量“農(nóng)轉(zhuǎn)城”人口帶來住房需求，城市住房面積低于平均水平的群體以及“多孩家庭”的改善性住房需求亦將逐步顯現(xiàn)。為更好滿足此類居民剛需和改善性需求，住房供給應(yīng)加大力度，特別是出臺新政推動房企增加大城市現(xiàn)房供應(yīng)。

??三是政策要有針對性，把握好精準(zhǔn)度。當(dāng)下支持房地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺，與此前針對房地產(chǎn)全方位收緊做法形成鮮明對比，政策出臺后產(chǎn)生的效應(yīng)是一邊倒的。需要考慮的是，當(dāng)下出臺如此多政策是否會形成反向一邊倒的態(tài)勢，對市場帶來另一種結(jié)果。例如，當(dāng)前個別大城市商品房庫存處于歷史極低水平，寬松政策密集出臺后，待疫情等負(fù)面因素逐步褪去后，基于龐大的需求基數(shù)，這些城市房價很可能在未來一個復(fù)蘇階段中更具上漲動能，存在再度出現(xiàn)局部“過熱”可能性，這是政策制定者需要認(rèn)真加以考慮的，把握好政策的度至關(guān)重要。

??中國房地產(chǎn)報：2022年令您最難忘的事情是什么？為什么？

??連平：以上海為代表的特大城市的住房需求依舊強勁。上海在今年4、5月份經(jīng)歷了疫情沖擊，房地產(chǎn)市場基本停擺。但在疫情得以有效控制后，6月份購房成交熱度在較短時間內(nèi)迅速釋放，到8月末連續(xù)3個月新房價格環(huán)比上漲0.5%以上。全國大部分其他城市在疫情防控取得階段性成功后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場并未出現(xiàn)恢復(fù)性行情，仍延續(xù)疫情前較為低迷的態(tài)勢。

??這表明，從中長期角度出發(fā)，未來國內(nèi)主要房地產(chǎn)市場需求增長仍將大概率圍繞重點城市群和都市圈展開。

??出臺房地產(chǎn)支持政策是正確決定

??中國房地產(chǎn)報：2022年，整體市場調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，您如何評價這種轉(zhuǎn)變？

??連平：當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于較為困難的階段，從方向上來看年內(nèi)出臺支持政策是正確的決定。

??支持政策的出臺分為兩個階段，第一階段主要從改善需求角度出發(fā)，通過降低住房貸款利率、下調(diào)首付比例、放寬公積金貸款制度等方式取得一定效果，但在疫情等因素干擾下并不顯著；第二階段從供給側(cè)發(fā)力，逐步實現(xiàn)政策在供需兩端齊發(fā)力，推動“保交樓”工程項目推進(jìn)，并幫助一些房企化解短期償債風(fēng)險。

??今年四季度出臺的住房金融“十六條”，利用銀行信貸、債券融資和股權(quán)融資等工具“三箭齊發(fā)”，緩解了市場對部分房企可能出險的過度擔(dān)憂，為下一個階段房地產(chǎn)市場實現(xiàn)筑底企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)。

??中國房地產(chǎn)報：在今年整體市場調(diào)控中，您認(rèn)為做對了什么？哪些方面需要改進(jìn)？

??連平：住房金融支持政策更加全面推出，“因城施策”較好地推進(jìn)，部分樓市較為低迷的城市取消了若干年前推出的限制性購房政策，這些是做對的地方。

??2022年下半年以來，房地產(chǎn)獲得了更多政策支持，但仍未能完全扭轉(zhuǎn)市場普遍存在的悲觀情緒。一方面，需求釋放較為緩慢，住房信貸投放規(guī)模偏低，銷售改善遠(yuǎn)不及預(yù)期；另一方面，房企風(fēng)險依然不小，導(dǎo)致其資金來源受到掣肘，工程推進(jìn)相對緩慢，仍有房企發(fā)生債務(wù)違約、逾期等問題。

??下一個階段仍有必要在供需兩端進(jìn)一步出臺相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。

??第一，建議長期提供合理穩(wěn)定的銀行信貸支持，落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運行。

??第二，加快步伐增加房企非銀金融支持，包括運用債券、信托、REITs、信用違約掉期或信用風(fēng)險緩釋憑證等工具，增加不良資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與化解存量資產(chǎn)化解工作，特別是存在短期流動性問題的項目應(yīng)盡快提供專項金融支持促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推動“保交樓”工作。

??第三，建議進(jìn)一步合理松動土地拍賣規(guī)則，取消或調(diào)整競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，為房企留出適當(dāng)利潤空間；適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，提高房企參拍積極性；盤活存量建設(shè)用地，推動存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地等。

??第四，建議建立健全風(fēng)險監(jiān)測體系，及時發(fā)現(xiàn)和有效預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

??第五，從中長期考量，建議建立人口流動、土地供給、金融支持與房價變動掛鉤機(jī)制。城市住宅用地指標(biāo)要相機(jī)而動，增加重點城市土地供應(yīng)指標(biāo)，并做好相關(guān)開發(fā)貸金融支持，優(yōu)化信貸支持結(jié)構(gòu)。

??2023年二季度樓市有望企穩(wěn)回升

??中國房地產(chǎn)報：2023年即將而來，如何評判經(jīng)濟(jì)與行業(yè)的發(fā)展？

??連平：2023年，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，消費恢復(fù)程度仍有不確定性，出口繼續(xù)承壓。投資和消費將成為拉動經(jīng)濟(jì)較快回升的兩大推動力，基建投資和制造業(yè)投資仍將繼續(xù)扛起“穩(wěn)投資、促增長”大旗。

??為提振消費，2023年財政政策和貨幣政策會更加積極，金融市場上促消費工具也會有所增加?？紤]到今年基數(shù)較低，2023年經(jīng)濟(jì)增長有望恢復(fù)到潛在增長水平。

??2023年房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)，市場集中度繼續(xù)提升。當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出五個信號，表明企穩(wěn)條件正在逐步成熟。一是進(jìn)一步加大住房金融支持力度；二是供給端政策發(fā)力，著力化解房企風(fēng)險，聚焦“保交樓”項目順利推進(jìn)；三是重點地區(qū)房地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)回升；四是年末一線及重點城市房價相對堅挺；五是年內(nèi)最后一次集中供地平穩(wěn)推進(jìn)。

??但由于房地產(chǎn)市場在近3年遭受疫情連續(xù)沖擊，筑底過程會持續(xù)較長時間，預(yù)計在2023年二季度會逐步企穩(wěn)回升。從全國工商聯(lián)協(xié)會發(fā)布的民企500強榜單來看，2020年房地產(chǎn)行業(yè)入圍數(shù)量是44家，2021年縮減到25家，反映出房地產(chǎn)行業(yè)勢頭正在逐步向下，預(yù)計2023年行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升。

??中國房地產(chǎn)報：2023年，您對于政策、市場、企業(yè)發(fā)展有什么期待與建議？

??連平：為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長盡快回到潛在增長水平，2023年積極的財政政策要加力提效，可能需要赤字率調(diào)升至3.2%或以上水平，廣義赤字水平不低于2022年，保持合理的財政支出強度。

??2023年積極的財政政策需要穩(wěn)健偏松貨幣政策的有效配合。積極財政政策加大支出力度，可能需要4倍甚至更多社會資金投入；政府債券發(fā)行規(guī)模增大需要銀行等金融機(jī)構(gòu)保持較強購債能力，這都要求穩(wěn)健貨幣政策保持相對充足的貨幣供給，央行可以靈活運用總量工具保持市場流動性合理充裕。同時，也要注意有效防控宏觀政策實施過程中可能存在的潛在風(fēng)險。

??2023年政策在市場主體需求端仍有較大發(fā)力空間，一是政府可以通過承擔(dān)部分人力成本助推“穩(wěn)就業(yè)”和“保收入”；二是從制度層面推動個人貸款寬限合理化；三是加大居民消費需求提振的支持力度，消費券的發(fā)放范圍可進(jìn)一步擴(kuò)大，且發(fā)放方式可以更為多樣化。