??整個(gè)2022年，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)幾乎都走出了一條持續(xù)下滑的曲線。

??國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑9.8%，其中11月單月同比下滑19.9%；商品房銷售額同比下滑26.6%；房企到位資金同比下滑25.7%，11月單月同比下滑35.4%。

??市場下行壓力大的地方，刺激政策應(yīng)出盡出，以杭州、寧波、濟(jì)南為代表的強(qiáng)二線城市，加速松綁限制性政策。在更高層方面，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)“金融16條”，為房地產(chǎn)行業(yè)注入政策強(qiáng)心劑，證監(jiān)會(huì)發(fā)布政策，支持房地產(chǎn)股權(quán)融資，化解市場風(fēng)險(xiǎn)。2022年，在經(jīng)濟(jì)曲折前行的同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策支持步伐從未停止。

??2023年已至，對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，近日中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華福證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事魯政委。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：過去的2022年，如果用一句話總結(jié)您想說什么？

??魯政委：我想說，2022年太不容易了。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于2023年的房地產(chǎn)業(yè)給予了定調(diào)，包括支持剛性和改善性需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)于這次會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)您如何看？

??魯政委：這次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定調(diào)有幾項(xiàng)重大變化，首先，重新明確了房地產(chǎn)還是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的地位，這是一個(gè)重大變化，我們至少已經(jīng)有10年不提房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位了。但此支柱與彼支柱的含義已有所差別，以前講“支柱地位”是指它跑得快，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用強(qiáng)；現(xiàn)在提“支柱地位”是指在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中要立得穩(wěn)。

??其次，住房是居民的重要消費(fèi)。在《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》中，對(duì)于住房消費(fèi)作為消費(fèi)的重要一環(huán)進(jìn)行了較大篇幅的介紹和安排，其中重點(diǎn)提到了要促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。居住是消費(fèi)意味著不能再把房地產(chǎn)的主要作用體現(xiàn)在投資上，它不是投資品。

??這兩大變化為后續(xù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展明確了方向，也從多角度、全方位的視角推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2023年，您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有什么期待？

??魯政委：從2021年到2022年，房地產(chǎn)開發(fā)商暴雷不斷，直接引發(fā)了后續(xù)的爛尾樓斷貸潮，但這些問題中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都已給出解決方案，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，意味著保證頭部房企不再出問題，暢通它的各種融資渠道，現(xiàn)在已經(jīng)看到了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的底，不會(huì)再有進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)。

??從目前政策口徑來看，沒違約的企業(yè)不會(huì)再發(fā)生違約，所有新增融資都著眼于解決存量項(xiàng)目，也就是說通過信貸、債權(quán)、股權(quán)融資募集到的資金都首先用于保交樓；已經(jīng)違約的企業(yè)或項(xiàng)目，會(huì)通過市場化并購方式出清。所以我覺得老百姓的爛尾盤會(huì)在2023年得到完美解決。

??對(duì)于2023年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，在我看來正處在邁向建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式過程中，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)改善，并逐步得到化解，房地產(chǎn)市場的信心將逐步修復(fù)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展您有何建議？

??魯政委：在未來更長的時(shí)間內(nèi)，我們要堅(jiān)定推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的建立和完善，建議推出的幾項(xiàng)新政策：

??一是建立國家政策性住房融資機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一個(gè)長期穩(wěn)定的基石；二是推出房地產(chǎn)REITs，使得市場在去追逐實(shí)物房產(chǎn)的同時(shí)，也能提高房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性；三是從市場和政府兩方面完善租賃住房市場，強(qiáng)化對(duì)于承租人的保護(hù)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2023年經(jīng)濟(jì)增長將發(fā)生怎樣的變化？房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)又能發(fā)揮多大作用？

??魯政委：2023年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于整體復(fù)蘇狀態(tài)，全年GDP增速目標(biāo)大概在5%左右。考慮到同比基數(shù)較低，且防疫政策優(yōu)化的影響將逐漸顯現(xiàn)，2023年GDP增速目標(biāo)有望完成。

??我們相信越往后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)得會(huì)越來越好，在這個(gè)過程當(dāng)中我們需要大量的改革開放以及政策復(fù)原的工作來培本固元。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的主線是聚焦并激發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)能：一是把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置；二是以開放促改革；三是向改革要?jiǎng)恿?。如果從同比角度來看，我們要盡可能減少房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累，但仍然要長短兼顧，朝著建立一個(gè)新的房地產(chǎn)健康發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。