相關閱讀：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會 中國人民銀行北京市分行 國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知

北京鏈家研究院院長 高原

??“認房不認貸”是什么？

??“認房”或“認貸”本質是對二套住房的評定標準，與首付比例和房貸利率直接相關。“認房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在本市名下實際擁有住房套數(shù)；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來確定貸款比例。

??2017年3月至今，北京執(zhí)行的是“認房又認貸”政策，即家庭名下本市無房，且全國范圍內無貸款記錄的購房人，可算為首套購房人。本次調整后，家庭名下本市無房的前提下，不再關注全國范圍內是否有貸款記錄，均可算為首套購房，享受首套利率及貸款成數(shù)。

??“認房不認貸”利好哪些人？

??“認房不認貸”主要利好新市民及改善型群體。

??新市民方面，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄。此類人群在舊標準下，被認定為二套住房，必須支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，難以獲得信貸支持。新政后，此類群體將被認定為首套置業(yè)群體，可獲得實質性的信貸支持。

??改善型群體方面，利好買一賣一改善置換群體。在既往信貸認定條件下，在賣出已有住房并還清貸款后，此類群體由于存在貸款記錄，依然會被算作二套購房群體，受信貸約束較強，無法置換心儀住房。但新政下，同類情況群體可被認定為首套購房者，能夠得到信貸支持，置換心儀住房。

??“認房不認貸”利好程度如何？

??“認房不認貸”的利好主要體現(xiàn)在兩方面。一是較為直接的信貸成數(shù)提升；二是較為間接的信貸利率下降。

??舉例而言，針對600萬價格的住房，首付門檻可從480萬降至240萬，降低了購房者的首付壓力；同時，如果按等額本息、貸款25年計算，每100萬元總還款額減少87391元。

??“認房不認貸”為什么會調整？

??在房地產發(fā)展上一階段，由于城鎮(zhèn)化速度快、新建住宅供給少，北京市存在房價快速上漲的巨大壓力。在這一階段，“認房又認貸”作為抑制投機性購房的調控工具具有現(xiàn)實意義，也曾為北京市房地產市場的總體穩(wěn)定與健康發(fā)展做出過突出的歷史貢獻。

??當前，受家庭結構變化、育兒、入學等因素影響，當前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求，大量改善型群體在較為嚴格的信貸政策壓制下，難以通過置換方式滿足自身的住房需求；與此同時，曾在家鄉(xiāng)有過置業(yè)行為新市民群體也受到“誤傷”。從更好滿足居民正常剛性及改善性置業(yè)需求的視角來看，對首套認定標準進行調優(yōu)正當其時。

??北京政策的調整與7月24日政治局會議提出“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策”導向一致，與7月28日住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確提出，進一步落實個人住房貸款“認房不用認貸”等說法一脈相承。新政能夠更好支持人民對更美好居住的向往，也將有助于首都地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“認房不認貸”對后續(xù)市場影響如何？

??北京市場一直以來都比較穩(wěn)定，今年以來在面臨諸多外部挑戰(zhàn)的情況下，體現(xiàn)出了較強的韌性。北京的穩(wěn)定性是由穩(wěn)定的供需關系、較高的自有資金水平、合理的供給規(guī)模、穩(wěn)定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調優(yōu)是針對新市民和買一賣一群體的購房條件優(yōu)化，就北京市實際而言信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩(wěn)定。隨著利好政策的預期實際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進而促成市場穩(wěn)步回暖。