??編者按：

??本期的大咖嘉賓是卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁沙驥，卓越集團(tuán)早年間領(lǐng)先進(jìn)入商辦領(lǐng)域，在深圳福田、后海、前海等核心商務(wù)區(qū)投資開發(fā)多棟寫字樓，被稱為“深圳CBD之王”，同時(shí)得益于住宅商務(wù)雙引擎的前瞻性戰(zhàn)略，讓卓越集團(tuán)一直引領(lǐng)商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于卓越如何在商辦領(lǐng)域獲得一席之地、如何以輕重并舉運(yùn)營模式領(lǐng)先于其他房企、而又為何在如今的行業(yè)地位卻不上市等問題，沙總對(duì)此接受了我們的專訪。

卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁沙驥

??進(jìn)入狂風(fēng)暴雨的夏季，在專訪當(dāng)天深圳下起了大雨，我們來到位于深圳福田CBD中心的卓越世紀(jì)中心，專訪地點(diǎn)約在了卓越集團(tuán)67樓的會(huì)議室，高層視野開闊，深圳最為繁華的中心區(qū)——福田CBD一覽無余，舉目所及是卓越的寫字樓系列代表作。采訪開始前，窗外的雨開始肆虐，霧雨彌漫環(huán)繞著整個(gè)會(huì)議室，騰云駕霧之感撲面而來。

??沙總步伐輕盈地走了進(jìn)來，神情舒展，“剛忙完，接下來的時(shí)間都是你們的了，可以放心地聊”。此時(shí)是周日的下午4點(diǎn)鐘。

??接任卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁以來，沙總將媒體首秀給了我們，在聊到卓越特色時(shí)，沙驥面露自豪，侃侃而談。

??記者：第一個(gè)問題有點(diǎn)尖銳，卓越曾提出2020年完成千億目標(biāo)，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，您是否依然信心堅(jiān)定？

??沙驥：對(duì)我們來說，更看重的是卓越是否能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量地增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營。我們希望卓越能保持在行業(yè)中相對(duì)中高速的增長(zhǎng)，和行業(yè)同步發(fā)展。我們發(fā)展的目標(biāo)不是個(gè)既定的數(shù)字，我們也不會(huì)過分追求數(shù)字，我們更關(guān)心我們達(dá)成目標(biāo)的路徑和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的質(zhì)量。

??卓越?jīng)]有那么大的壓力，每年一定要做到什么數(shù)字。和大多數(shù)同行有所不同，卓越是一家非上市企業(yè)，是一家多年來在資本市場(chǎng)擁有非常好的信用度和認(rèn)可度的企業(yè)，融資能力非常有保證。因?yàn)椴灰揽可鲜泄具@個(gè)身份，也就沒有被資本市場(chǎng)短期數(shù)字目標(biāo)“綁架”，我們制訂目標(biāo)更多是自我角度出發(fā)，既順應(yīng)市場(chǎng)變化，又滿足企業(yè)自身的訴求，讓投資更主動(dòng)和從容，讓增長(zhǎng)更有質(zhì)量。數(shù)字不會(huì)干擾和影響我們的選擇。

??記者：沙總，在目前的市場(chǎng)情況下，卓越不以千億為目標(biāo)，提出有質(zhì)量的增長(zhǎng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營，這件事如何落實(shí)？

??沙驥：我想還是先對(duì)市場(chǎng)有個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，談及市場(chǎng)，要認(rèn)識(shí)到基本面是“房住不炒”，基本面是政府對(duì)行業(yè)的監(jiān)管越來越嚴(yán)格。不斷提升的市場(chǎng)難度和政策監(jiān)管條件確實(shí)對(duì)開發(fā)商的整體能力，包括設(shè)計(jì)、運(yùn)營、銷售、資金鏈管理都提出了更高的要求。

??但是即使這樣的大背景下，卓越還始終認(rèn)為房地產(chǎn)依然是個(gè)非常不錯(cuò)的行業(yè)，卓越下一步還會(huì)有四個(gè)“堅(jiān)持”：第一，堅(jiān)持卓越的房地產(chǎn)主業(yè)；第二，堅(jiān)持輕重并舉的運(yùn)營模式；第三、堅(jiān)持持續(xù)提升輕資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的質(zhì)量和效率；第四、戰(zhàn)略布局上堅(jiān)持1+1+X的城市圈布局。最后一點(diǎn)里的1是指粵港澳大灣區(qū)，另一個(gè)1是指長(zhǎng)三角區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域是卓越最重要的兩個(gè)市場(chǎng)，X指其他的核心一二線及高增長(zhǎng)城市。

??對(duì)于卓越來講，大灣區(qū)市場(chǎng)是本地化的大本營，而長(zhǎng)三角市場(chǎng)是還需要繼續(xù)培育能力的戰(zhàn)略區(qū)域，明確戰(zhàn)略布局，持續(xù)進(jìn)行區(qū)域深耕，提高區(qū)域的戰(zhàn)略濃度。以卓越目前的規(guī)模和可投資能力，這個(gè)布局已經(jīng)足夠，我們選擇的城市已經(jīng)能提供給卓越足夠大的發(fā)展空間。

??記者：1+1+X戰(zhàn)略下，卓越對(duì)于大灣區(qū)的重視度顯而易見。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截止2018年底，卓越土儲(chǔ)超過5000萬平方米,其中近70%位于大灣區(qū)，接下來卓越在大灣區(qū)有哪些戰(zhàn)略或策略可以和我們分享一下嗎？

??沙驥：對(duì)于卓越而言，粵港澳大灣區(qū)是公司根基所在，區(qū)別于招拍掛市場(chǎng)為主的長(zhǎng)三角區(qū)域，卓越在大灣區(qū)的發(fā)展靠“兩條腿”走路，一條腿是以公開半公開市場(chǎng)拓展（拍地、收購）拿地，第二條腿是以城市更新方式拿地。這兩種方式并行，這使得我們?cè)诖鬄硡^(qū)新一輪發(fā)展中擁有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

??多說兩句卓越已經(jīng)有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的城市更新業(yè)務(wù)，卓越早在2013年就集中優(yōu)勢(shì)資源，成立了全國首家城市更新集團(tuán)。2018-2019年，卓越城市更新集團(tuán)連續(xù)當(dāng)選為廣東省“三舊”改造協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)單位、深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位，深圳城市更新領(lǐng)域龍頭地位被廣泛認(rèn)可。目前累計(jì)成立項(xiàng)目部超過50個(gè)，團(tuán)隊(duì)規(guī)模近500人。城市更新業(yè)務(wù)也走出深圳，全面覆蓋粵港澳大灣區(qū)各個(gè)核心城市。

??和傳統(tǒng)開發(fā)相比，城市更新對(duì)發(fā)展商能力有更高的要求，我們要做的是在每個(gè)城市更新項(xiàng)目中把卓越多年進(jìn)入城市更新領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗(yàn)發(fā)揮好，同時(shí)與時(shí)俱進(jìn)，通過卓越的貢獻(xiàn)和努力，把城市更新的更美好。

??記者：沙總，談到當(dāng)下市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)卓越在房企合作上近幾年頗為頻繁。當(dāng)然目前這開始成為一種新的趨勢(shì)，在這方面卓越有什么心得嗎？

??沙驥：的確，卓越合作項(xiàng)目比較多，合作的企業(yè)也多，在這些合作項(xiàng)目運(yùn)作背后，卓越有自己一套的合作篩選和管理體系；

??首先，合作目的不是為合作而合作，以前的合作大多是為了獲取土地資源，而現(xiàn)在的合作我們會(huì)考量更多的因素。其次，合作的項(xiàng)目本身要符合卓越的投資戰(zhàn)略和收益目標(biāo)，我們才能接受該項(xiàng)目；

??我們也更看重合作方的合作信用。選擇合作方，我們很謹(jǐn)慎，既往合作過建立的合作基礎(chǔ)非常重要。我們不僅評(píng)估合作方公司，也評(píng)估合作團(tuán)隊(duì)，因?yàn)閺倪^去我們合作的經(jīng)驗(yàn)看，即使同一家合作方，不同區(qū)域不同城市表現(xiàn)出來的專業(yè)水平，也經(jīng)常有很大的差別。總的說，我們選擇合作方更看中合作方的合作信用、當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)的專業(yè)表現(xiàn)，以及團(tuán)隊(duì)與卓越的合作契合度。

??記者：在深圳，談及寫字樓，一個(gè)是央企代表華潤(rùn)，一個(gè)是民企代表卓越。卓越在寫字樓布局上更具戰(zhàn)略前瞻性，這似乎已經(jīng)成為卓越的企業(yè)基因，深入骨髓。卓越是如何走出了這條自己的路？

??沙驥：業(yè)務(wù)模式有一定偶然因素的。在2003年，卓越做第一棟寫字樓卓越大廈時(shí)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還是個(gè)模式百花齊放的年代，大家都做了不同的嘗試。之后卓越陸續(xù)開發(fā)了卓越時(shí)代廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心、深圳中心等商辦物業(yè)。在2008年，市場(chǎng)環(huán)境很差，很多人不看好商辦類物業(yè)，卓越在此期間投資開發(fā)了大量商辦資源，這才取得目前我們看到在這個(gè)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

??放到一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期看，還是因?yàn)樽吭綄?duì)深圳有比較深刻的認(rèn)知，對(duì)城市中心區(qū)的持續(xù)看好，對(duì)自己逐步培養(yǎng)起來的商辦運(yùn)營能力有足夠的信心。這些都奠定了今天卓越的行業(yè)地位和企業(yè)特色。

??一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)都在盡量做輕，不做重持有。但卓越確實(shí)不太一樣，較早的時(shí)候就走到輕重并舉這條路上來。卓越大廈、卓越時(shí)代廣場(chǎng)開始就輕重并舉，這樣也導(dǎo)致卓越早期規(guī)模擴(kuò)張的速度沒有其他同行那么快。但對(duì)做企業(yè)來講，不是只看短期哪個(gè)賽道好，而是要看得更遠(yuǎn)更長(zhǎng)。卓越不是以三年五年的時(shí)間來權(quán)衡模式選擇，而是以十年、二十年甚至三十年來做長(zhǎng)期的衡量，這就是我覺得卓越不一樣的基因。

??發(fā)展模式不分好壞，更重要是適合企業(yè)的特點(diǎn)，找到適應(yīng)企業(yè)自身特點(diǎn)的發(fā)展模式，企業(yè)才能走得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，我認(rèn)為這是卓越尋找發(fā)展模式里最重要的因素。卓越從2004年開始異地?cái)U(kuò)張，到今天為止，相對(duì)于同行，都還算是慢慢生長(zhǎng)，到今天，卓越依然是個(gè)成長(zhǎng)型的企業(yè)。我和管理團(tuán)隊(duì)一起帶著卓越穩(wěn)健的成長(zhǎng)，這過程對(duì)我而言很享受。

??記者：卓越在商辦業(yè)務(wù)接下來的戰(zhàn)略布局是怎樣的？或者有什么標(biāo)準(zhǔn)？

??沙驥：卓越起步于深圳，深圳當(dāng)然是布局的重中之重。其他城市，我們會(huì)依托卓越的能力結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r去布局。從當(dāng)前的狀況判斷，長(zhǎng)三角區(qū)域是我們明確布局的重點(diǎn)。

??寫字樓所處的市場(chǎng)是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，卓越對(duì)這類物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)苛，卓越堅(jiān)持核心城市、核心區(qū)域、核心地塊三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來布局。

??記者：提及“三大核心”的戰(zhàn)略布局方式，我們也發(fā)現(xiàn)卓越的寫字樓在所在區(qū)域，無論租金還是售價(jià)都是市場(chǎng)的第一梯隊(duì)，除了戰(zhàn)略前瞻布局外，還有什么經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?/p>

??沙驥：從卓越內(nèi)部管理經(jīng)驗(yàn)來講，要取得客戶滿意，要將服務(wù)做深做扎實(shí)，總結(jié)過去犯下的錯(cuò)誤積累經(jīng)驗(yàn)，形成新的高標(biāo)準(zhǔn)。我們對(duì)資管、商管、物管都有嚴(yán)格獨(dú)立的考核標(biāo)準(zhǔn)和制度。

??卓越寫字樓還有自己的特點(diǎn)，就是豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)帶來的客戶理解。卓越的寫字樓無論是服務(wù)品質(zhì)、建造標(biāo)準(zhǔn)還是區(qū)位條件，都獲得了客戶的認(rèn)可。更重要的是基于卓越長(zhǎng)期服務(wù)不同類型的企業(yè)，我們明白企業(yè)客戶入駐后的各種需求，針對(duì)這些需求卓越能夠提供體系化的服務(wù)。例如卓越特色的禮賓服務(wù)就享有非常好的口碑，僅2018年為企業(yè)客戶提供超過1萬次的商務(wù)接待，其中包含58次國家政要級(jí)別的接待。

??今年年初我們對(duì)寫字樓租戶進(jìn)行了大量訪談，租戶們認(rèn)為卓越寫字樓的特點(diǎn)是“高顏值”，不管是大堂電梯等公共空間的顏值還是物業(yè)服務(wù)人員的顏值都非常高。

??記者：在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑以及寫字樓持續(xù)新增供應(yīng)的前提下，寫字樓空置率逐年提高，卓越是如何應(yīng)對(duì)的？

??沙驥：市場(chǎng)變化不可避免，但我認(rèn)為對(duì)于卓越影響不大。有兩點(diǎn)原因：

??第一：我們對(duì)客戶的服務(wù)能力強(qiáng)，受客戶認(rèn)可。我們現(xiàn)在在寫字樓領(lǐng)域有資管公司和物業(yè)管理公司兩個(gè)獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)，其中資管公司偏向于客戶選擇，物業(yè)公司是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)服務(wù)，我們做了比較多的服務(wù)延伸，比如剛剛提到的禮賓服務(wù)，這些服務(wù)都獲得了客戶很好的反饋，我相信市場(chǎng)有調(diào)整的時(shí)候我們客戶還會(huì)比較認(rèn)可我們的服務(wù)品質(zhì)；

??第二：我們也一直在主動(dòng)選擇更穩(wěn)健，更有影響力的客戶。例如近期P2P爆雷引發(fā)寫字樓空置率提高，但這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)卓越就沒有遇到。我們之前選擇客戶時(shí)，雖然P2P客戶能承受更高的租金，但考慮到這類客戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，我們主動(dòng)進(jìn)行了規(guī)避。

??我們寫字樓的選址、服務(wù)以及產(chǎn)品品質(zhì)都很好地貼合了客戶的需求，由此不僅是在出租率還是在租金上，都給卓越帶來了雙贏的結(jié)果。如果讓我以一句話總結(jié)卓越在寫字樓上的經(jīng)驗(yàn)，那么就是：用正確的方法去做正確的事。

??記者：再回到住宅主戰(zhàn)場(chǎng)，克而瑞和卓越在產(chǎn)品設(shè)計(jì)流程體系有很多的探討和研究。當(dāng)前的市場(chǎng)對(duì)于各家開發(fā)商似乎都提出了更多的挑戰(zhàn)。比如受制于目前市場(chǎng)高地價(jià)下的小規(guī)模土地，卓越三大產(chǎn)品線中最經(jīng)典的“蔚藍(lán)系”，恐難以復(fù)制，那么卓越的產(chǎn)品線如何應(yīng)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)？

??沙驥：客觀來講，以卓越今天的規(guī)模，我們投資選擇標(biāo)時(shí)并沒有按照對(duì)卓系、悅系、蔚藍(lán)系三條產(chǎn)品線各自占比多少進(jìn)行資源分配；但我們根據(jù)時(shí)代發(fā)展的變化以及客戶需求的變化，對(duì)三條產(chǎn)品線的內(nèi)涵和產(chǎn)品設(shè)計(jì)做了全面提升。

??比如提到蔚藍(lán)系，它最早的標(biāo)簽是：“大盤、配套設(shè)施好、針對(duì)剛需客戶”，到了今天，隨著出讓地塊面積的小型化，蔚藍(lán)系的“大盤”已經(jīng)不再是它的標(biāo)簽了。但是不變的依舊是面對(duì)年輕客戶的定位。他們大多是首次買房，我們做了更加深入的客戶研究，研究發(fā)現(xiàn)，在我們主要布局的一線和強(qiáng)二線城市中，這類客戶大部分是90后，作為城市的新移民，正在為夢(mèng)想奮斗。城市是他們展開夢(mèng)想的舞臺(tái)，所以從這個(gè)角度去提供產(chǎn)品和服務(wù)，最終我們?cè)诋a(chǎn)品上增加了更加符合現(xiàn)代年輕人的設(shè)計(jì)語言，比如“活力”、“年輕”、“奮斗”、“社交”等。在產(chǎn)品配置上會(huì)引入綠色跑道，共享交流空間等等。卓越認(rèn)為產(chǎn)品的變化發(fā)展還是要回歸到理解客戶需求，尊重客戶，尊重人性上。

??記者：卓越雖未上市，但一直以上市公司的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，我們本次白皮書將投放到香港資本市場(chǎng)，面對(duì)資本市場(chǎng)，如何推薦卓越集團(tuán)，或者說，您認(rèn)為卓越的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

??沙驥：我認(rèn)為穩(wěn)健是卓越的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是卓越最有辨識(shí)度的標(biāo)簽。

??穩(wěn)健包括財(cái)務(wù)穩(wěn)健，比如目前的市場(chǎng)環(huán)境，很多同行都覺得比較困難，但卓越早在去年年底就開始主動(dòng)降杠桿，這使得今天卓越面對(duì)市場(chǎng)行情變化、經(jīng)營上更加地從容、主動(dòng)。

??穩(wěn)健也包括投資穩(wěn)健，比如前段時(shí)間資金環(huán)境比較寬松，土地市場(chǎng)比較火爆，我們沒有隨波逐流，高價(jià)拿地；現(xiàn)在資金環(huán)境收緊，很多好的項(xiàng)目機(jī)會(huì)浮出來，我們投拓的工作量成倍增長(zhǎng)。這是卓越主動(dòng)選擇的結(jié)果，卓越一直在積極選擇適合卓越的土地，即使在“土拍熱”的這種情況下沒有拿地對(duì)卓越來說也不會(huì)特別難受。

??穩(wěn)健也是經(jīng)營穩(wěn)健。包括卓越合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、輕重并舉的商業(yè)模式、1+1+X堅(jiān)定的戰(zhàn)略布局以及城市更新累積的能力和資源優(yōu)勢(shì)，歸根結(jié)底，都使卓越能夠從容的面對(duì)市場(chǎng)變化，主動(dòng)進(jìn)行經(jīng)營調(diào)整，保持中高速或者與市場(chǎng)同速度的發(fā)展。

??記者：目前市場(chǎng)撲朔迷離，在當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境下卓越表現(xiàn)依舊出色，那么在您看來，卓越的表現(xiàn)可以打多少分？

??沙驥：我給我們的表現(xiàn)打60分。當(dāng)然之前說到卓越目前取得的各項(xiàng)成績(jī)不止這個(gè)分?jǐn)?shù)，我打60分的原因是，我覺得我們還沒有更好地發(fā)揮出卓越的優(yōu)勢(shì)，沒有更好發(fā)揮現(xiàn)有卓越的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況的優(yōu)勢(shì)。對(duì)我個(gè)人和我們團(tuán)隊(duì)來說，結(jié)合卓越資源特征和我們所向往的高度，60分是個(gè)合理的分值，60分意味著一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的起點(diǎn)，激勵(lì)我們未來能做得更好。

??目前，卓越基本完成了城市布局，但在這個(gè)布局下，如何更深、更精、如何把質(zhì)量做得更好，才是更重要的。今天我們談卓越的寫字樓，在卓越世紀(jì)中心樓上，除了往南是香港，幾乎其他方向都能看到卓越的寫字樓，這是卓越這么多年來深耕深圳的結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)本身很本地化，卓越在深圳的優(yōu)勢(shì)如何傳遞到更多我們布局的城市、如何傳遞到市場(chǎng)、傳遞給客戶、媒體和政府，對(duì)我們和我們每個(gè)進(jìn)入城市而言，都是一個(gè)有挑戰(zhàn)的課題。

??卓越僅僅依靠深圳是不夠的，我們需要在其他城市更好地實(shí)現(xiàn)扎根，在此過程中，對(duì)一個(gè)成長(zhǎng)中的公司，肯定也會(huì)遇到一些挫折，這是要經(jīng)過的必然。我希望我們能克服這些困難，那時(shí)我們可以給自己打80分、90分，這是我和我的團(tuán)隊(duì)努力的方向。