??編者按：

??本期的大咖嘉賓是雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張中略，雅居樂(lè)在2018年市場(chǎng)較為嚴(yán)峻的環(huán)境下銷(xiāo)售額首次突破千億，正式踏入房企千億陣營(yíng)。雅居樂(lè)已形成了以地產(chǎn)為主、多元化協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略格局，在與地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)形成合力，打造企業(yè)新的成長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)此，雅居樂(lè)如何取得如此優(yōu)秀的千億成績(jī)、以及雅居樂(lè)對(duì)多元化布局的戰(zhàn)略思考等問(wèn)題，張總接受了我們的專(zhuān)訪(fǎng)。

雅居樂(lè)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 張中略

??廣州雅居樂(lè)中心獨(dú)特的立面，使其在珠江新城很是顯眼，我們通過(guò)嚴(yán)格的安檢，來(lái)到了37樓，張總的辦公室。穿過(guò)辦公大廳時(shí)，臨近下午兩點(diǎn)，辦公室里正播放著保健操的舒緩音樂(lè)，暴雨過(guò)后昏昏欲睡的午后被輕柔地喚醒，一家嚴(yán)謹(jǐn)有秩序的企業(yè)，透露出了關(guān)懷滿(mǎn)滿(mǎn)的人情味。

??同樣，這位年輕的副總裁也是人情味滿(mǎn)滿(mǎn)，見(jiàn)我們到來(lái)便以最親切的微笑迎接我們，西裝革履的他顯得十分嚴(yán)謹(jǐn)。當(dāng)聊到雅居樂(lè)戰(zhàn)略布局時(shí)，張總緩緩地舒展開(kāi)來(lái)，清晰地表達(dá)了他對(duì)當(dāng)下行業(yè)的理性判斷及企業(yè)令人自豪的成績(jī)。

??記者：目前市場(chǎng)撲朔迷離，請(qǐng)問(wèn)您怎么看待后期市場(chǎng)，以及目前房企處于這種市場(chǎng)的生存之道在于什么？

??張中略：房地產(chǎn)市場(chǎng)是跟著城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)發(fā)展起來(lái)的。在國(guó)內(nèi)，城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)融合進(jìn)程仍在繼續(xù)，這將為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)注入動(dòng)能，并推動(dòng)樓市的平穩(wěn)運(yùn)行。

??任何一個(gè)市場(chǎng)，都不可能一直持續(xù)高速發(fā)展，平穩(wěn)健康地發(fā)展才是正常的。未來(lái)長(zhǎng)期時(shí)間里，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)從高速發(fā)展進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的階段。

??從歷史的角度看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式和過(guò)去已有了很大的轉(zhuǎn)變，過(guò)去更強(qiáng)調(diào)土地資源的獲取和高周轉(zhuǎn)模式，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)則進(jìn)入到專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作的階段，更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品、品牌和創(chuàng)新。對(duì)于一家追求穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境怎么變化，雅居樂(lè)將持續(xù)關(guān)注“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。

??記者：目前各地方政府做了不同程度地對(duì)拿地進(jìn)行限制政策落地，您認(rèn)為目前房企拿地該如何更好地拿到想要的地、心儀的地、便宜的地？未來(lái)的拿地計(jì)劃是如何？

??張中略：2019年以來(lái)，隨著市場(chǎng)和行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的深入，房企拿地節(jié)奏分化也比較明顯。但是總體上，房企在擴(kuò)張中還是保持了相對(duì)的理性。

??多年來(lái)，雅居樂(lè)一直按照既定的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合土地儲(chǔ)備情況及現(xiàn)金流情況來(lái)調(diào)整每年的購(gòu)地預(yù)算。未來(lái)，雅居樂(lè)將繼續(xù)采取積極審慎的購(gòu)地策略，以城市群及深耕銷(xiāo)售較好的城市為基礎(chǔ)來(lái)補(bǔ)充新地塊。從大方面上講，雅居樂(lè)秉持“多方式拿地、拿好地、不拿錯(cuò)地”的購(gòu)地策略，重點(diǎn)圍繞一核兩翼的投資準(zhǔn)則進(jìn)行配置，即傳統(tǒng)的招拍掛和收并購(gòu)結(jié)合產(chǎn)城和城市更新兩種投資模式，同時(shí)考慮以下三個(gè)維度：1、重點(diǎn)拓展核心城市及周邊副城市中心地區(qū)，同時(shí)兼顧有資源及有潛力的二三線(xiàn)城市。2、致力開(kāi)展與第三方合作發(fā)展康養(yǎng)、體育、環(huán)保及智能制造等產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。3、進(jìn)一步開(kāi)拓參與城市更新項(xiàng)目。

??記者：從2018年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，雅居樂(lè)在華東、大灣區(qū)、海云地區(qū)的銷(xiāo)售占比較大且均衡，海云地區(qū)市場(chǎng)出現(xiàn)成交疲軟，雅居樂(lè)是如何應(yīng)對(duì)的？未來(lái)是否延續(xù)三大區(qū)域的布局？以及可否重點(diǎn)聊下雅居樂(lè)在大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局？

??張中略：雅居樂(lè)是出生在大灣區(qū)的企業(yè)，也是成長(zhǎng)于大灣區(qū)的企業(yè)。1992年，雅居樂(lè)從中山起家，27年來(lái)，雅居樂(lè)深耕粵港澳大灣區(qū)，至今已在粵港澳大灣區(qū)精心打造超過(guò)70個(gè)項(xiàng)目。2019年推出的項(xiàng)目中，大灣區(qū)項(xiàng)目就占有近四分之一。2019年上半年，雅居樂(lè)在惠州、江門(mén)等大灣區(qū)內(nèi)拍的多幅地塊，并推出中山雅居樂(lè)星玥、中交雅居樂(lè)劍橋郡等灣區(qū)項(xiàng)目；2019年下半年，雅居樂(lè)將推出中山雅居樂(lè)錦城、臺(tái)山雅居樂(lè)御賓府、佛山雅居樂(lè)新地等多個(gè)新項(xiàng)目。另外，我們也重點(diǎn)投資長(zhǎng)三角、京津冀、華中地區(qū)和西南重點(diǎn)城市。

??雖然目前海云區(qū)域因?yàn)槭袌?chǎng)大環(huán)境和政策等問(wèn)題，帶來(lái)一些短期變化，但這并沒(méi)有對(duì)雅居樂(lè)的項(xiàng)目帶來(lái)大的影響，很多項(xiàng)目的發(fā)展和銷(xiāo)售也都在預(yù)料之中平穩(wěn)進(jìn)行。當(dāng)然，針對(duì)市場(chǎng)情況，我們也采取了多種積極手段進(jìn)行推動(dòng)，取得了非常好的效果。比如，海南限購(gòu)后，為了滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求，我們加大了云南項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和推介力度，18年，雅居樂(lè)云南區(qū)域預(yù)售金額超過(guò)了50億元，同比增長(zhǎng)了一倍多；剛過(guò)去的8月中，雅居樂(lè)威海冠軍體育小鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)兩日，預(yù)售金額近10億。

??此外，雅居樂(lè)在全國(guó)領(lǐng)域的布局越來(lái)越均衡。19年上半年，雅居樂(lè)先后于多個(gè)城市群策略性地透過(guò)招拍賣(mài)掛及股權(quán)收購(gòu)等方式增添28個(gè)新項(xiàng)目。其中北海、昆明、清遠(yuǎn)、石家莊、襄陽(yáng)為雅居樂(lè)新開(kāi)拓的市場(chǎng)；此外，我們還取得5個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，包括威海雅居樂(lè)冠軍體育小鎮(zhèn)、襄陽(yáng)科創(chuàng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目、鞏義雅居樂(lè)羅曼小鎮(zhèn)、寶坻雅居樂(lè)津僑國(guó)際小鎮(zhèn)及揚(yáng)州國(guó)際濱水新城項(xiàng)目。

??記者：2018年雅居樂(lè)銷(xiāo)售額首次突破千億，而在2018年市場(chǎng)不景氣下可謂是表現(xiàn)優(yōu)秀，您認(rèn)為雅居樂(lè)的突破千億之道是什么？面對(duì)2019年較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，雅居樂(lè)如何實(shí)現(xiàn)1130億元的銷(xiāo)售目標(biāo)？

??張中略：在地產(chǎn)行業(yè)，雅居樂(lè)一直強(qiáng)調(diào)平穩(wěn)、健康、有序地發(fā)展，不盲目追求速度和規(guī)模，去年突破千億是全國(guó)化布局的戰(zhàn)略下厚積薄發(fā)、水到渠成的結(jié)果。從近幾年以及未來(lái)三年，整個(gè)集團(tuán)的策略是“提利潤(rùn)、擴(kuò)規(guī)模、強(qiáng)品牌”。取得突破千億成績(jī)是我們?cè)谕顿Y策略，戰(zhàn)略布局，開(kāi)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，運(yùn)營(yíng)管理和營(yíng)銷(xiāo)推廣等等多個(gè)方面的工作成果的綜合體現(xiàn)。

??企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)不能脫離市場(chǎng)大環(huán)境。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，雅居樂(lè)采取積極應(yīng)對(duì)措施，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)一些區(qū)域、項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以確保有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

??記者：雅居樂(lè)形成了以地產(chǎn)為核心，多元板塊協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略，未來(lái)雅居樂(lè)的多元化戰(zhàn)略方向是如何？

??張中略：多元化對(duì)于房企而言，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在房地產(chǎn)發(fā)展的新時(shí)代下，無(wú)論多元化如何發(fā)展，客戶(hù)滿(mǎn)意度和品牌美譽(yù)度的提升，都是需要關(guān)注的?；貧w本質(zhì)，做好產(chǎn)品和服務(wù)，顯得更為重要。就雅居樂(lè)而言，我們的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略是“1+N”的多元化戰(zhàn)略，即以地產(chǎn)為主，多元發(fā)展，目前已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本和商業(yè)管理這八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。雅居樂(lè)的多元戰(zhàn)略是基于房地產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)上的多元戰(zhàn)略，與主業(yè)跨度不大，我們所布局的產(chǎn)業(yè)基本是圍繞主業(yè)來(lái)開(kāi)展，是主業(yè)相關(guān)多元化，而不是非相關(guān)多元化。這種方式能夠有效整合集團(tuán)資源，我們選擇了最穩(wěn)健的做法。我們透過(guò)對(duì)行業(yè)、政策合理分析，穩(wěn)步開(kāi)展多元化進(jìn)程，并將多元化和地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)合，推動(dòng)雅居樂(lè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??記者：雅居樂(lè)在多元化布局上為何涉獵環(huán)保產(chǎn)業(yè)？以及如何與地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展？

??張中略：首先，環(huán)保與地產(chǎn)的發(fā)展同樣息息相關(guān)的。雅居樂(lè)環(huán)保布局的三大領(lǐng)域“危險(xiǎn)廢物處理、水務(wù)處理、一般固體廢物處理”都與營(yíng)造良好的人居環(huán)境有強(qiáng)關(guān)聯(lián)。通過(guò)這些業(yè)務(wù)，我們幫助城市或者某一區(qū)塊改善了環(huán)境，當(dāng)環(huán)境變得更好，才能吸引更多的人來(lái)居住、工作、生活，地產(chǎn)隨之發(fā)展，項(xiàng)目獲得增值。

??其次，環(huán)保是全社會(huì)關(guān)注的話(huà)題，國(guó)家也為這個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供了很多政策支持。因此，作為負(fù)責(zé)任的企業(yè)公民，雅居樂(lè)進(jìn)入環(huán)保行業(yè)，一方面是看到了市場(chǎng)中存在的機(jī)會(huì)，另一方面也是出于企業(yè)社會(huì)責(zé)任的考慮。

??最后，二者的協(xié)同效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。比如，雅居樂(lè)環(huán)保的水體治理和污水處理技術(shù)非常成熟，治理過(guò)的水體項(xiàng)目很多都成為了環(huán)境優(yōu)美之地，當(dāng)前在雅居樂(lè)擁有的樓盤(pán)中，都規(guī)劃并配有技術(shù)先進(jìn)的污水處理站；再比如項(xiàng)目拓展過(guò)程中，無(wú)論地產(chǎn)還是環(huán)保等其它產(chǎn)業(yè)，都需要和相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行良好的溝通，雅居樂(lè)多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往會(huì)令當(dāng)?shù)卣軌蚣由顚?duì)雅居樂(lè)的信任，獲得更多的機(jī)會(huì)。

??記者：文旅是雅居樂(lè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，雅居樂(lè)在2019年500強(qiáng)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)測(cè)評(píng)成果中榮獲“文旅地產(chǎn)十強(qiáng)”，您認(rèn)為文旅地產(chǎn)目前的難點(diǎn)是什么？那么雅居樂(lè)是如何突破的呢？雅居樂(lè)有什么經(jīng)驗(yàn)可以分享下？

??張中略：談到文旅地產(chǎn)，可能很多人會(huì)認(rèn)為目前市場(chǎng)上的文旅項(xiàng)目存在同質(zhì)化問(wèn)題。首先，所謂文旅項(xiàng)目的同質(zhì)化是一個(gè)相對(duì)的概念，中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、人口眾多的大國(guó)，不同區(qū)域內(nèi)相似的文旅項(xiàng)目和相近區(qū)域內(nèi)不同的文旅項(xiàng)目，都有其生存空間。你看，廣東一個(gè)省內(nèi)，有三個(gè)動(dòng)物主題的長(zhǎng)隆，但也都不錯(cuò)；迪斯尼在全球復(fù)制了眾多的迪斯尼樂(lè)園，每一個(gè)都是人潮洶涌。其次，文旅地產(chǎn)最大的魅力不在于完全與眾不同，而是在共性中發(fā)覺(jué)差異性，突出其獨(dú)特性，讓每個(gè)項(xiàng)目都有其特有的賣(mài)點(diǎn)和魅力。最后，文旅項(xiàng)目的關(guān)鍵問(wèn)題，除了地域、資源之外，更重要的是必須根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行的，具有創(chuàng)新思維的規(guī)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。這是決定每一個(gè)文旅項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

??雅居樂(lè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，在文旅領(lǐng)域已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。從清水灣開(kāi)始，我們一直在發(fā)展中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化，豐富和創(chuàng)新開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，并將其思想化、體系化、IP化、產(chǎn)品化。從海南清水灣、騰沖云南原鄉(xiāng)、版納西雙林語(yǔ)、惠州白鷺湖、茅山山湖城，一直到威海冠軍體育小鎮(zhèn)等等，均是結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源和文化，進(jìn)行針對(duì)性的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，每個(gè)項(xiàng)目都有每個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)特資源，特色優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)，又都有相似的、體系化雅居樂(lè)文旅產(chǎn)品和管理模式，個(gè)性和共性完美兼容。每一個(gè)項(xiàng)目都很被市場(chǎng)認(rèn)可。如今，雅居樂(lè)的文旅板塊，已經(jīng)從旅游地產(chǎn)的傳統(tǒng)思維向全面的文化旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成“文旅＋產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈模式，并正式對(duì)外發(fā)布全新的文旅產(chǎn)業(yè)IP——樂(lè)活天地?！皹?lè)活天地”秉承雅居樂(lè)“一生樂(lè)活”的品牌理念，結(jié)合優(yōu)質(zhì)的自然和人文資源，打造代表著“生態(tài)旅游、休閑體育、健康養(yǎng)老”的“樂(lè)彩、樂(lè)動(dòng)、樂(lè)養(yǎng)”三大系列產(chǎn)品線(xiàn)，塑造中國(guó)新一代“大文旅”產(chǎn)業(yè)IP。

??記者：剛剛您提到目前雅居樂(lè)在做“產(chǎn)業(yè)+”系列產(chǎn)品，雅居樂(lè)在這方面有何優(yōu)勢(shì)？

??張中略：雅居樂(lè)在“文旅+產(chǎn)業(yè)”方面的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

??一是雅居樂(lè)有十幾年的文旅地產(chǎn)發(fā)展和成功的經(jīng)驗(yàn)積累，并形成了一個(gè)比較專(zhuān)業(yè)的文旅產(chǎn)業(yè)團(tuán)隊(duì)，多年來(lái)團(tuán)隊(duì)一直在不斷探索和突破。二是雅居樂(lè)在文旅產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面逐漸體系化、模塊化、品牌化；三是我們擁有強(qiáng)關(guān)聯(lián)的集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)。雅居樂(lè)有八大產(chǎn)業(yè)資源，我們有這樣的資源整合能力。其實(shí)，我特別要強(qiáng)調(diào)的是我們的第四個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是信念。我始終認(rèn)為，做文旅，堅(jiān)持和堅(jiān)守很重要。

??另外，我們文旅產(chǎn)業(yè)特色也很突出，概括起來(lái)可以這么說(shuō)：雅居樂(lè)文旅是以?xún)?nèi)容型為主導(dǎo)的“旅游+產(chǎn)業(yè)”發(fā)展模式，重點(diǎn)突出全時(shí)全齡和深度互動(dòng)體驗(yàn)，主要涵蓋文化休閑、生態(tài)度假、健康頤養(yǎng)、活力運(yùn)動(dòng)、親子教育等多元內(nèi)容。通過(guò)優(yōu)質(zhì)資源協(xié)同和優(yōu)質(zhì)IP打造，實(shí)現(xiàn)多元業(yè)態(tài)、多領(lǐng)域、多功能融合，形成具有雅居樂(lè)特色的文旅產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。在這方面，雅居樂(lè)有專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，他們始終走在行業(yè)前沿，不斷地挑戰(zhàn)、突破和創(chuàng)新。

??記者：財(cái)務(wù)方面，去年四季度開(kāi)始，碧桂園停止拿地、萬(wàn)科提出“活下去”，房企資金鏈緊張，拿地普遍保守，雅居樂(lè)資金鏈如何支撐三大區(qū)域的戰(zhàn)略布局？

??張中略：首先，雅居樂(lè)在負(fù)債指標(biāo)上是低于行業(yè)平均水平的，而且國(guó)內(nèi)主流信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信、聯(lián)合資信、東方金誠(chéng)均給予了雅居樂(lè)「AAA」級(jí)的最高評(píng)級(jí)；國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪及標(biāo)準(zhǔn)普爾分別于2018年上調(diào)了雅居樂(lè)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)為「Ba2」及「BB」，展望評(píng)級(jí)均為「穩(wěn)定」）。其次，雅居樂(lè)近年來(lái)確定了“1+N”的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，加大了對(duì)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，這些業(yè)務(wù)正在成長(zhǎng)為雅居樂(lè)未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

??未來(lái)，雅居樂(lè)會(huì)在繼續(xù)保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身實(shí)際和市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，綜合運(yùn)用包括負(fù)債率在內(nèi)的各種手段和工具，確保企業(yè)健康、快速的持續(xù)發(fā)展。

??記者：我們本次白皮書(shū)將投放到香港資本市場(chǎng)，面對(duì)資本市場(chǎng)，您會(huì)如何推薦雅居樂(lè)？

??張中略：我們擁有“有口皆碑”的產(chǎn)品力與品牌：雅居樂(lè)從誕生的第一天起就因?yàn)樽吭降漠a(chǎn)品力成為了一家“品牌”企業(yè)。27年前，雅居樂(lè)初涉地產(chǎn)，第一個(gè)樓盤(pán)“中山雅居樂(lè)花園”就成為珠三角地區(qū)著名的外銷(xiāo)港澳樓盤(pán)，高端豪宅“雍景園”被國(guó)家建設(shè)部評(píng)定為“小康住宅示范小區(qū)”，有了“豪宅巨匠”的美譽(yù)；后來(lái)，在海南、云南等地的項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)旅游地產(chǎn)的先河，又被譽(yù)為“旅游地產(chǎn)專(zhuān)家”；如今，雅居樂(lè)進(jìn)軍多元化，正是得益于長(zhǎng)期以來(lái)在卓越產(chǎn)品力基礎(chǔ)上形成的強(qiáng)大品牌效應(yīng)，迅速取得了不俗的業(yè)績(jī)。