??1月6日，招商蛇口官方微信公眾號發(fā)布消息表示，已與香江集團(tuán)簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將共同開發(fā)建設(shè)深圳會展灣·展貿(mào)中心項目。深圳會展灣本身是由招商蛇口和華僑城聯(lián)合開發(fā)，總體量為320萬平方米，定位創(chuàng)新型會展產(chǎn)業(yè)綜合體。

??作為中國首個國家戰(zhàn)略明確定義的“灣區(qū)”，粵港澳大灣區(qū)仍將保持著高速發(fā)展，繼續(xù)成為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力之一。無論是寫字樓市場還是零售市場，均迎來供應(yīng)高峰。

??在這樣情況下，2019年以招商蛇口、華僑城、華潤置地、深圳控股等在內(nèi)的央企、國企，為了促進(jìn)銷售額增加，紛紛選擇整售模式。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，2019年深圳411億元的大宗交易額中，上述4家房企的整售額就高達(dá)304.59億元，占比超過74%。

??多集中在寫字樓

??回顧2017年至2019年三年時間內(nèi)四大一線城市的大宗交易情況，深圳在宏觀經(jīng)濟(jì)一般的情況下，逆勢增長。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019年，深圳的大宗交易總金額達(dá)到411.3億元，另外土地及舊改交易達(dá)到95億元。

??尤其是深圳大宗交易單宗規(guī)模在2019年達(dá)到25.7億元，遠(yuǎn)超過北京、上海、廣州。

??查看具體成交情況可發(fā)現(xiàn)，2019年交易額最高的是1月出售的位于深圳市南山區(qū)的華僑城大廈，中國人壽以120億元購入華僑城的總部大廈。成交額第二高的則是去年12月剛發(fā)生的，中信保誠以71.32億元購入華潤置地位于南山區(qū)前海片區(qū)的華潤前海中心T2棟，同樣也是寫字樓。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳大宗交易市場中，按照成交類型分類來看寫字樓依然為主力，2019年的成交數(shù)量達(dá)10宗，商業(yè)、公寓及其他分別錄得3宗、1宗及2宗。

??高力國際數(shù)據(jù)也顯示，2019年寫字樓是最受投資機(jī)構(gòu)歡迎的物業(yè)類型，占比高達(dá)60%。其《2019年度香港投資者問卷調(diào)查報告》還透露，香港投資者對廣州、深圳的寫字樓最感興趣，分別占比25%和35%。

??高力國際資本市場與投資服務(wù)部華南區(qū)董事林楚洲對中國房地產(chǎn)報記者表示：“隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，特別是第三產(chǎn)業(yè)比重提升，大灣區(qū)整體的投資市場將得到明顯提升，使得國內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)將更加積極地尋找大灣區(qū)的房地產(chǎn)投資機(jī)會。我們預(yù)計深圳將會吸引更過高素質(zhì)人才和企業(yè)來到深圳，深圳也將激發(fā)更多元化的投資需求。”

??第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿也對中國房地產(chǎn)報記者指出，“去年有10宗大宗交易來自寫字樓，因?yàn)閷懽謽沁\(yùn)營起來容易產(chǎn)生現(xiàn)金流。深圳較于北京、上海的投資市場仍有一定的差距，尤其對于外資機(jī)構(gòu)投資者而言，深圳的投資回報率較低但物業(yè)具有較高的溢價空間。”

??事實(shí)上，深圳甲級寫字樓正處于供大于求的局面。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2019年累計新增供應(yīng)面積同比擴(kuò)大近五成，至107.7萬平方米，推動全市總存量同比上升17.7%，至715.6萬平方米。

??雖然深圳房地產(chǎn)市場整體回暖，剛性需求和改善性需求釋放以及新房供應(yīng)量的顯著上升，深圳住宅成交活躍，但是公寓類產(chǎn)品購買后5年不可出售的政策效果持續(xù)，加上入市量大幅上漲，市場未跟隨住宅市場回暖，去化緩慢。而寫字樓空置率也大幅上漲超過20%。整售成為了房企加緊去化的主要模式。

??房企通過整售快速回籠資金

??對于房企來說，整售成為其完成商辦銷售目標(biāo)的主要渠道。中國房地產(chǎn)報記者查看去年大宗交易的成交情況，發(fā)現(xiàn)大本營在深圳的央企和國企尤其偏愛整售。

??具體來看，華僑城以130億元領(lǐng)跑所有房企，華潤置地以71.32億元緊隨其后，而招商蛇口則成交了5宗達(dá)到70.73億元，深圳控股則以32.54億元位列第四。

??吳睿對中國房地產(chǎn)報記者直言，“深圳房企現(xiàn)在要達(dá)到150億元銷售額才能在前列，所以很多房企進(jìn)行整售。”

??據(jù)華潤置地華南大區(qū)深圳公司披露，其超額完成2019年全年目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)簽約256億元。華潤置地單單憑借著華潤前海中心T2寫字樓就收金71.32億元，上述項目貢獻(xiàn)了27.86%。

??無獨(dú)有偶，深圳控股去年上半年推動了泰然立城項目通過大宗交易成交近25億元，拉動了其上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額64.36億元，同比上漲約49.4%。其在8月底業(yè)績會上也直言，下半年深圳泰富廣場也考慮大宗交易，正接洽多家客戶。

??此外，對于房企來說，整售模式也能加快項目流轉(zhuǎn)，尤其是商辦物業(yè)作為重資產(chǎn)項目，銷售情況往往不如住宅。

??華僑城去年以120億元出售總部大廈拉開了深圳大宗交易的帷幕，其2019年經(jīng)營計劃中明確將加快回款和項目周轉(zhuǎn)去化列為頭號重任, “對于部分貨值高、去化慢的項目，積極采用合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置或資產(chǎn)證券化等方式加快項目開發(fā)和資金回籠。”

??同樣的深圳控股手上，截至2019年6月30日，住宅類型為47%，商業(yè)類型為53%。占比較大的商業(yè)，為了不拖累銷售，不得不選擇大宗交易來促進(jìn)成交。大宗交易占比銷售達(dá)到38%。

??深圳控股董事會主席呂華去年3月業(yè)績會上曾對中國房地產(chǎn)報記者解釋稱：“大宗交易出售價格沒有和普通散售市場價格差別很大，我們是可以接受的。住宅市場回暖明顯，寫字樓則是市場過剩。而且寫字樓價值高，大宗交易是銷售渠道，有很多優(yōu)勢，我們一直在尋找好的機(jī)會?！?/p>