??中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至1月10日，至少有12家房企公布發(fā)行海外債消息或融資計劃，發(fā)債金額超過40億美元，逼近此前國內(nèi)房企單月的境外融資總額，融創(chuàng)中國、碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、佳兆業(yè)、旭輝控股、中駿集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、合景富泰、禹洲地產(chǎn)等紛紛加入新一年美元債發(fā)行陣營。

??僅在1月8日當(dāng)天，便有6家港股上市房企公告新的融資計劃，預(yù)備發(fā)行美元債超過20億美元。

??整體來看，新年海外發(fā)債序幕，發(fā)債周期偏長、融資成本較低。

??其中，龍湖集團(tuán)發(fā)債利率最低，其1月6日同時公告發(fā)行2筆優(yōu)先票據(jù)，分別是2027年到期的2.5億美元債，年利率為3.375%；2032年到期的4億美元債，年利率為3.85%。同樣表現(xiàn)為低利率發(fā)債的還有首創(chuàng)置業(yè)，其1月7日發(fā)行2015年到期4.5億美元提取票據(jù)，年利率3.85%。

??另外，除佳兆業(yè)年度發(fā)債利率達(dá)10.5%外，融創(chuàng)中國、禹洲地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、合景富泰、旭輝控股、中駿集團(tuán)等房企集中表現(xiàn)在7%左右；碧桂園、龍光地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)3家房企為4%～5%。

??對比之下，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2019年1月～11月，房企海外債券平均利率8.33%。開年以來房企海外融資成本有所降低。

??從發(fā)債周期來看，龍湖集團(tuán)“2032年到期4億美元債”，期限達(dá)12年，刷新了民營企業(yè)海外債期限紀(jì)錄；另外，五年以上的優(yōu)先票據(jù)占比超過了一半。

??從融資額度上看，目前碧桂園美元債發(fā)行金額最大，包括2027年到期的一筆5.5億美元優(yōu)先票據(jù)、2030年到期的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，總額度超過10億美元。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，境內(nèi)融資收緊、美元債利率下調(diào)、舊債到期壓力等，是一眾房企在開年迎來外債發(fā)行“窗口期”的重要原因。

??根據(jù)近日Bloomber公開數(shù)據(jù)，中國房企約 44%的高收益美元債券將在未來12個月內(nèi)到期，2020年3月是“償債”高峰期，房企承擔(dān)美元債到期壓力較大。其中，2020年海外債務(wù)到期超過10億美元的有7家房企，恒大、綠地、融創(chuàng)等企業(yè)到期海外債務(wù)規(guī)模較大。

??在此背景下，“借舊還新”“化短為長”，被外界視為房企拆解債務(wù)壓力的重要模式。

??對于房企開年融資的情況，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，房企目前海外發(fā)債井噴主要有兩方面原因：一是目前房企國內(nèi)融資不易；二是房企海外發(fā)債利息較低，融資成本相對較低。

??另外，在天風(fēng)證券分析師張彬彬看來，境內(nèi)融資環(huán)境收緊，使得房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外美元債。據(jù)其介紹，2019年5月銀保監(jiān)會發(fā)布“23號文”明確商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資的要求后，房地產(chǎn)融資調(diào)控持續(xù)收緊；7月12日，發(fā)改委對房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債也有了限制，明確要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，還要披露資金用途等。

??“隨后8月～10 月份，國內(nèi)房企美元債發(fā)行規(guī)模較之前明顯較少，同時，這也與下半年中資地產(chǎn)美元債到期規(guī)模減少有關(guān)。” 張彬彬補(bǔ)充到，“隨著現(xiàn)在到2020 年一季度中資美元債到期規(guī)模的提升，預(yù)計未來幾個月中資美元債的發(fā)行規(guī)模將明顯提高?！?/p>

??易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“這種融資行為對房地產(chǎn)交易和企業(yè)有積極影響，主要表現(xiàn)為改善房地產(chǎn)資金狀況，不至于盲目降價銷售，能夠增大拿地空間，是后續(xù)房地產(chǎn)市場投資開發(fā)信心增大的表現(xiàn)?！?/p>

??“從開年的海外融資利率看，利率有所降低，房企有抓住窗口期的可能?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對此補(bǔ)充道，“但是，由于海外發(fā)債利率較國內(nèi)債券高，使得融資成本較高，房企依舊需要警惕融資風(fēng)險。”