??房地產(chǎn)行業(yè)飽受詬病的質(zhì)量問(wèn)題以及與此相關(guān)的維權(quán)事件，并不稀奇。

??稀奇的是，近兩年，大家把頻繁發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題歸咎于房企賺快錢(qián)、沖規(guī)模、偷工減料控成本、舍質(zhì)量趕進(jìn)度上，并將此與房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的惡化聯(lián)想起來(lái)，呼吁工匠精神，呼吁“回歸制造業(yè)本質(zhì)，回到建筑本身”。

??層出不窮的質(zhì)量問(wèn)題到底是因何而出？房企應(yīng)該反思些什么，又該如何預(yù)防？在“3·15”來(lái)臨之際，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者約訪了長(zhǎng)期關(guān)注此問(wèn)題的博志成研究院研究員唐婧，她將從企業(yè)層面，給出關(guān)于“質(zhì)量”問(wèn)題的答案。

??“行業(yè)發(fā)展環(huán)境惡化是客觀存在的挑戰(zhàn)，而不是產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的原因。對(duì)高周轉(zhuǎn)進(jìn)行反思是必要的，但不能將工程或產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題歸因于此?！痹谔奇貉壑?，真正的高周轉(zhuǎn)是有質(zhì)量保障的，充分為消費(fèi)者考慮、適當(dāng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的。由于高周轉(zhuǎn)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，恐怕是對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)路徑、方式不夠理解的企業(yè)，是缺乏多項(xiàng)目協(xié)同運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，更是不懂開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性杠桿效益的企業(yè)。

??不能將質(zhì)量問(wèn)題歸咎于高周轉(zhuǎn)

??房地產(chǎn)行業(yè)飽受詬病的質(zhì)量問(wèn)題以及與此相關(guān)的維權(quán)事件，并不稀奇。稀奇的是，近兩年，大家把頻繁發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題歸咎于房企賺快錢(qián)、沖規(guī)模、偷工減料控成本、舍質(zhì)量趕進(jìn)度上，并將此與房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的惡化聯(lián)想起來(lái)，呼吁工匠精神，呼吁“回歸制造業(yè)本質(zhì)，回到建筑本身”。

??“行業(yè)發(fā)展環(huán)境惡化是客觀存在的挑戰(zhàn)，而不是產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的原因。對(duì)高周轉(zhuǎn)進(jìn)行反思是必要的，但不能將工程或產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題歸因于此，這反而是一種外行的誤會(huì)?！碧奇赫J(rèn)為，真正的高周轉(zhuǎn)是有質(zhì)量保障的，充分為消費(fèi)者考慮、適當(dāng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的。由于高周轉(zhuǎn)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，恐怕是對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)路徑、方式不夠理解的企業(yè)，是缺乏多項(xiàng)目協(xié)同運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，更是不懂開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性杠桿效益的企業(yè)。

??她指出，房地產(chǎn)行業(yè)天然是金融屬性，回歸建筑是一種價(jià)值理念，但不是所有的項(xiàng)目都要按一刀切的“工匠氣質(zhì)”來(lái)要求，重視“質(zhì)量”也未必是“慢周轉(zhuǎn)”，最重要的還是符合產(chǎn)品、施工、建筑層面的標(biāo)準(zhǔn)化要求和行業(yè)規(guī)范，同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身的定位、優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，創(chuàng)造價(jià)值、滿足目標(biāo)客戶的多重需求。

??質(zhì)量不好很可能是管理出了問(wèn)題

??唐婧說(shuō)，工程或產(chǎn)品質(zhì)量，并不只是工程性、技術(shù)性問(wèn)題，更多是管理上出了問(wèn)題，且具體原因非常多。

??比如，從開(kāi)發(fā)主體來(lái)看，合作型、頭部企業(yè)的項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可能是管理層過(guò)于激進(jìn)，也可能是執(zhí)行層面出現(xiàn)了偏差或遺漏，違背了集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展的具體要求；區(qū)域型房企在異地?cái)U(kuò)張中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，可能是由于不熟悉某個(gè)城市的地理?xiàng)l件、建筑習(xí)慣、當(dāng)?shù)厝藛T的素養(yǎng)，也可能是自身的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)不牢。

??從流程、價(jià)值鏈來(lái)看，商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可能是建筑承包方的資質(zhì)問(wèn)題、人員問(wèn)題、工程技術(shù)缺陷或施工規(guī)范性不足的原因，或者材料設(shè)備等采購(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了類(lèi)似舞弊作假的問(wèn)題，也可能是產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身存在錯(cuò)誤或缺陷所導(dǎo)致的等等。

??唐婧稱(chēng)，在首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以前，工程或產(chǎn)品質(zhì)量在不同階段、不同程度地積累了風(fēng)險(xiǎn)，每一家企業(yè)都需要防范和應(yīng)對(duì)。在規(guī)模、布局（城市）、戰(zhàn)略定位以及屬性等方面，不同企業(yè)有所差異，對(duì)質(zhì)量管控的關(guān)注度和應(yīng)對(duì)水平也各不相同，因此，不應(yīng)給某一類(lèi)企業(yè)貼“質(zhì)量”標(biāo)簽。

??該如何防范和應(yīng)對(duì)？

??對(duì)于該如何應(yīng)對(duì)工程或產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題，唐婧給出了5點(diǎn)建議：

??一是質(zhì)量管控體系缺失或不足的。要知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理?xiàng)l線并非施工主體，而是管理、監(jiān)控、督導(dǎo)者。所以，工程質(zhì)量風(fēng)控的關(guān)鍵在于，質(zhì)量管控體系的有無(wú)和效率，將統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、流程、工具、指引和制度，推行到各項(xiàng)目具體施工過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)化、統(tǒng)一化和全面落位，提前規(guī)避質(zhì)量隱患。

??她指出，既然有“標(biāo)準(zhǔn)工期”、建工“五方責(zé)任制”等等，就應(yīng)該尊重行業(yè)規(guī)矩。與此同時(shí)，隨著“因城施策”的推開(kāi)，尤其是在疫情暴發(fā)后，房地產(chǎn)企業(yè)更要密切關(guān)注全國(guó)性和地方性的相關(guān)政策和規(guī)范性文件，關(guān)注各省市的開(kāi)工、施工要求，更新、優(yōu)化、協(xié)同各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，提高質(zhì)量管控體系的靈敏性、可行性和有效性，在合法、合理的范圍內(nèi)，提高效率。

??“體系化工作不在一朝一夕，基礎(chǔ)不夠的企業(yè)或單位，可以從關(guān)鍵環(huán)節(jié)或流程著手，不斷積累，或者借助第三方進(jìn)行個(gè)性化調(diào)整優(yōu)化。”

??二是產(chǎn)品定位或規(guī)劃設(shè)計(jì)有諸多“不到位”的。出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)不僅要考慮工程專(zhuān)業(yè)或施工環(huán)節(jié)，有的隱患在拿地前就埋下了伏筆，踏勘排查不足等，導(dǎo)致施工出現(xiàn)意外或難度增加；有的是在從設(shè)計(jì)圖、施工圖到開(kāi)工前，由于缺少充分研討論證、人員團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)性不足、審批的流程和標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致錯(cuò)、漏、亂、雜、反復(fù)等，增加變更、整改等風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。因此，在正式施工之前，項(xiàng)目前期工作務(wù)必做實(shí)、到位，不僅是為了保障質(zhì)量，更是提高項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)效益、達(dá)到“又好又快”。

??三是供應(yīng)商管理水平過(guò)低的。唐婧指出，規(guī)模房企一般搭建了自己的供應(yīng)商管理平臺(tái)，或主要與戰(zhàn)略采購(gòu)合作方簽約合作。由于每家企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式可能有所不同，供應(yīng)商管理所涉及的層次、范圍、內(nèi)容有所區(qū)別，但無(wú)非針對(duì)企業(yè)、材料、設(shè)備、技術(shù)、工藝、團(tuán)隊(duì)幾類(lèi)對(duì)象。具體則包括：選對(duì)、用好施工單位，做好背景調(diào)查、排查違約風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌供應(yīng)商信息管理、減少信息不對(duì)稱(chēng)，嚴(yán)格執(zhí)行采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等等。

??她說(shuō)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)而言，“工匠精神”并不等同于“最貴的價(jià)格、最好的材料、最高的技藝”，而要根據(jù)產(chǎn)品定位，以較優(yōu)的成本整合資源滿足消費(fèi)者的預(yù)期，從而獲得品牌信任和順暢的銷(xiāo)量。

??四是項(xiàng)目驗(yàn)收不合格的。唐婧認(rèn)為，項(xiàng)目驗(yàn)收是排查質(zhì)量問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，很多企業(yè)可能不夠重視。驗(yàn)收包括技術(shù)面和管理面，也是對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的回應(yīng)與檢驗(yàn)。在驗(yàn)收過(guò)程中，必要的可視化規(guī)范、設(shè)施，能夠幫助更好地完成項(xiàng)目交底、快速篩查問(wèn)題；根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，需要采用合適的驗(yàn)收方式、方法和一系列的操作流程標(biāo)準(zhǔn)，得出準(zhǔn)確的合格率、質(zhì)量等級(jí)等關(guān)鍵結(jié)論，同時(shí)減少驗(yàn)收的人工、時(shí)間成本，提交驗(yàn)收成功率。

??五是交付前未完成查漏補(bǔ)缺的。唐婧指出，交付前的質(zhì)量檢查和風(fēng)險(xiǎn)防控，是最基本的操作，到這個(gè)階段，應(yīng)無(wú)硬傷性的問(wèn)題。凡事但求盡善盡美，交房事關(guān)客戶滿意度和最終回款，因此，針對(duì)功能性缺陷、設(shè)置設(shè)備缺損或與合同附圖存在輕微偏差的情況，務(wù)必做好彌補(bǔ)、維修和替代性補(bǔ)償。

??在唐婧看來(lái)，一定程度上，工程和產(chǎn)品質(zhì)量是檢驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度和成長(zhǎng)空間的一把利刃。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，在質(zhì)量管理方面的總結(jié)和積累，其實(shí)并不少，難的，其實(shí)是執(zhí)行到位。

??她表示，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，生存環(huán)境的不確定性增加。在本次新冠肺炎疫情突發(fā)后，這種危機(jī)感越發(fā)突出，尤其在現(xiàn)金流普遍緊張、交付環(huán)節(jié)的客戶要求提升且對(duì)質(zhì)量更為敏感的預(yù)期下，工程或產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題，已然成為多方關(guān)注、頭疼或擔(dān)心的問(wèn)題。

??她認(rèn)為，當(dāng)下，各行業(yè)的困難是相似的，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要規(guī)模效益、實(shí)現(xiàn)資金的高周轉(zhuǎn)，中小型房企要想“長(zhǎng)大”，必然要經(jīng)歷從區(qū)域深耕走向全國(guó)性布局的過(guò)程，隨著發(fā)展理念的推行（ESG等）、技術(shù)應(yīng)用的推廣（綠色建筑、社交媒體）和消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的高漲，房地產(chǎn)企業(yè)更需要兼顧速度與質(zhì)量，成為戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理的強(qiáng)手，在管控、投資、設(shè)計(jì)、工程等方面也形成自己的優(yōu)勢(shì)特色，減少、杜絕惡性的工程或產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題及不必要的損失。