??3月20日，光明食品集團(tuán)上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場有限公司以底價6.6億元競得上海崇明區(qū)一宗商住用地。東平小鎮(zhèn)農(nóng)場有限公司為光明地產(chǎn)不久前收購的公司。

??光明地產(chǎn)作為上海本土國企，是2015年為了國有資產(chǎn)保值增值重組的新地產(chǎn)平臺。雖然是上海房企，但光明地產(chǎn)在上海的布局多集中于郊區(qū)，如金山、奉賢等區(qū)域，在崇明也略有布局。曾有公開資料指出，早在2016年，光明地產(chǎn)在崇明就擁有超2000畝土地，此后其還在不斷增加在崇明的布局。

??在業(yè)界看來，光明地產(chǎn)帶著“國資”光環(huán)，業(yè)績定然不錯，但實際上，重組后的光明地產(chǎn)業(yè)績上一直不溫不火，業(yè)績承諾期滿后即遭遇“變臉”，近期公司也預(yù)告了2019年凈利潤情況，預(yù)期2019年凈利潤將繼續(xù)下滑。

??雖然業(yè)績起色不大，但近年在土地市場光明地產(chǎn)卻有所表現(xiàn)，自2017年開始，公司加大拿地力度，除了在公開市場拿地，也通過增資、并購等方式加大土地權(quán)益。

??但在光明地產(chǎn)看來，這并不意味著公司要沖擊規(guī)模。最近三年來，光明地產(chǎn)的簽約銷售額一直在200多億元徘徊。隨著2020年疫情暴發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)受到直接影響的情況下，光明地產(chǎn)表示：“未來戰(zhàn)略中不單一追求規(guī)?！?，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是其新戰(zhàn)略目標(biāo)。

??兩連降的“凈利潤”

??早在1月22日，光明地產(chǎn)就發(fā)布了2019年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計全年實現(xiàn)歸母凈利潤約為4.89億至7.7億元，同比減少45.7%至65.51%。按照此預(yù)告情況，這將是光明地產(chǎn)業(yè)績承諾期后第二個凈利潤下跌年份。

??對于業(yè)績兩連降，光明地產(chǎn)解釋為受到市場環(huán)境、銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、公司開發(fā)投資周期以及開拓新市場、培育新業(yè)態(tài)等因素影響。

??同時，其認(rèn)為2019年全年歸母凈利潤與其前三季度數(shù)據(jù)5.73億元（同比減少43.34%）相比，第四季度的凈利潤降速明顯得到緩解。

??實際上，光明地產(chǎn)也曾“光明”過。

??光明地產(chǎn)是具有上海國資背景的上市企業(yè)。2015年底，光明食品集團(tuán)與海博股份重組，把旗下農(nóng)工商地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司100%股權(quán)和上海農(nóng)房25%股權(quán)置入，并將出租車服務(wù)等主業(yè)置出，更名形成新的平臺光明地產(chǎn)。

??重組之初，光明地產(chǎn)實現(xiàn)了業(yè)績明顯增長。其中，公司2016年至2017年實現(xiàn)歸母凈利潤分別為10.11億元、19.46億元，同比分別增長98.15%和92.55%。這也符合當(dāng)時的業(yè)績承諾，即在2015年-2017年三個完整年度，光明地產(chǎn)要實現(xiàn)合計實際凈利潤不低于35.13億元。

??雖然在期內(nèi)光明地產(chǎn)完成了業(yè)績承諾，但同時也被質(zhì)疑其中部分業(yè)績是通過出售項目公司股權(quán)或資產(chǎn)實現(xiàn)。

??業(yè)績承諾期后第一個年度，也就是2018年起，光明地產(chǎn)凈利潤便開始下滑。

??年報數(shù)據(jù)顯示，2018年，光明地產(chǎn)的營收和歸屬母公司凈利潤分別實現(xiàn)204.94億元和14.18億元，同比分別減少1.53%和27.17%。2019年，從其預(yù)告情況看，下降趨勢依然在持續(xù)。

??凈利潤下降與光明地產(chǎn)的成本管控有直接關(guān)系。從公司三季報數(shù)據(jù)來看，2019年前三季度營業(yè)收入與2018年同期持平，但在營業(yè)成本上2019年卻增加約6%。其中，銷售費用和管理費用也在不同程度上有所增加。

??規(guī)模暫不提速

??外界指出，光明地產(chǎn)曾在2018年提出過“三年500億元”目標(biāo)。按照此目標(biāo)，2020年光明地產(chǎn)目標(biāo)500億元，但經(jīng)中國房地產(chǎn)報（微信ID：china-crb）記者與光明地產(chǎn)核實，公司未曾提出500億元目標(biāo)，且今年暫時沒有提速計劃。

??“今年疫情對房企影響還是很直接的，要看復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況、疫情后續(xù)反復(fù)情況以及產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈?zhǔn)欠裢〞??！惫饷鞯禺a(chǎn)相關(guān)人士回復(fù)。

??實際上，光明地產(chǎn)近三年來銷售規(guī)模可以用“非常穩(wěn)定”來形容。

??從數(shù)據(jù)上看，其2017年、2018年和2019年簽約金額分別為236.62億元、244.59億元、266.38億元，可以看到，除了2017年銷售增速達(dá)到24.98%，此后2018年和2019年銷售增速均為個位數(shù)。

??“穩(wěn)定是符合國企調(diào)性的，本土房企又是國企，固守‘一畝三分田’。”一位上海市場研究人員表示。

??穩(wěn)定一方面是好事，但同時沒有規(guī)模的房企也會沒有話語權(quán)。雖然光明地產(chǎn)國企身份讓其擁有強(qiáng)大信用背書，但對于房企來講做大規(guī)模才有可能融到錢。

??光明地產(chǎn)雖表示暫不提速，但房企對于規(guī)模的追求與否不能看其說了什么，而要看其做了什么。

??一個值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，雖然銷售增速為個位數(shù)，但光明地產(chǎn)2019年的增速為8.91%，相比2018年的3.37%似乎還是在適當(dāng)發(fā)力。

??加快拿地

??如果從土地市場的表現(xiàn)看，則更有說服力。

??年報數(shù)據(jù)顯示，2015年至2019年，光明地產(chǎn)新增土地儲備分別為85.44萬平方米、52.75萬平方米、94.25萬平方米、144.52萬平方米和192.09萬平方米，從2018年起，公司開始加大新增土地力度。

??業(yè)內(nèi)曾說“現(xiàn)在的土地儲備排名就是三年后的銷售排名?！比舭创擞嬎?，光明地產(chǎn)銷售規(guī)模可能在未來兩年有一個提升。

??且值得注意的是，光明地產(chǎn)鮮少在公開市場拿地，近一年拿地主要是在原有項目上增資或者以收購并購為主。

??中國房地產(chǎn)報記者根據(jù)其公告不完全統(tǒng)計，近一年內(nèi)，除了在公開市場競地，光明地產(chǎn)項目增資或收購行為至少有10次，有的是通過增資擴(kuò)大項目所占權(quán)益，有的通過合作方增資從而降低所占權(quán)益。

??以今年2月廣西柳州地塊為例，這塊地是光明地產(chǎn)2019年通過公開市場競得，通過此次與合作方增資，光明地產(chǎn)將所屬100%權(quán)益降低到33%，同樣的手法在過去一年中并不鮮見，用上述光明地產(chǎn)人士的話說以此方式是實現(xiàn)“三降”，即降低持股比例、降低負(fù)債、降低風(fēng)險。

??對于不看好的城市，在項目權(quán)益上可以適當(dāng)縮減以防范風(fēng)險。

??從光明地產(chǎn)近一年拿地布局來看，其布局重點依然是上海以及其周邊的長三角地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)及樓市發(fā)展韌性較好，但上述市場人士也指出，對于光明地產(chǎn)這種本身體量不大，全國化未鋪開的小型房企，布局長三角有利有弊，在政策限制嚴(yán)格的情況下，去化面臨一定問題，這也是光明地產(chǎn)近幾年銷售一直相對持平的原因。