??說起富力地產(chǎn)，很多人脫口而出的是“舊改之王”。靠著舊改項(xiàng)目發(fā)家的富力地產(chǎn)面對(duì)疫情“黑天鵝”來襲2020年策略仍以“舊改”為主。

??在2019年度業(yè)績會(huì)上富力地產(chǎn)董事長李思廉稱，“今年我們轉(zhuǎn)化土地儲(chǔ)備是以舊改為主，希望每年可以有500萬平方米以上土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化”，并表示目前富力地產(chǎn)整個(gè)舊村改造土儲(chǔ)有2000萬平方米，夠未來幾年發(fā)展。

??根據(jù)富力地產(chǎn)2019年年報(bào)披露，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額人民幣908.1億元，凈利潤人民幣100.9億元，增長率分別為18%及16%；權(quán)益合約銷售總金額1382億元，同比增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%；銷售額中，物業(yè)銷售營業(yè)額796.9億元，物業(yè)投資、酒店運(yùn)營及其他收入111.2億元，三者分別增長18%、20%、6%。

??面對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，在2019年年度業(yè)績會(huì)上富力地產(chǎn)管理層表示，由于疫情發(fā)生得比較突然，差不多一季度情況都比較差，但3月份比較正常的；對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展一是疫情已經(jīng)完全受控；二是與過去比，即2003年“非典”之后，經(jīng)濟(jì)也是反彈得很厲害，我對(duì)于今年全年房地產(chǎn)發(fā)展是審慎樂觀的。

??昔日“舊改王”

??從在廣州創(chuàng)立富力地產(chǎn)之初接手廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目，到之后廣州的鋼鐵廠、硫酸廠等10余座舊廠改造，舊改項(xiàng)目可以說是富力地產(chǎn)的標(biāo)簽，坊間也有關(guān)于富力地產(chǎn)舊改的流傳“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”，富力地產(chǎn)也被人們稱為“舊改之王”。

??在李思廉看來，舊改項(xiàng)目只要做得成，基本封住了虧本的門?！芭f改項(xiàng)目對(duì)于企業(yè)來說，做得成的話，利潤空間總的來說安全程度會(huì)比較高?！?/p>

??在舊改項(xiàng)目中，富力地產(chǎn)改造的獵德村成為了業(yè)內(nèi)舊改項(xiàng)目標(biāo)桿。

??2007年，廣州啟動(dòng)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目——獵德村舊村改造。當(dāng)時(shí)經(jīng)過14輪舉牌競(jìng)價(jià)，富力與合景地產(chǎn)聯(lián)合以46億元競(jìng)得獵德村商業(yè)地塊。

??三年時(shí)間, 富力地產(chǎn)將獵德村打造成了廣州第一個(gè)舊改“土豪村”。

??據(jù)媒體報(bào)道，改造后的獵德村環(huán)境得到根本改善,綠地率由改造前的5%提高到30%, 增加綠化面積1萬多平方米; 建筑密度由原來的60%降低到28%。

??富力地產(chǎn)還圍繞獵德村打造了江景寫字樓天盈廣場(chǎng)、時(shí)尚購物中心天匯廣場(chǎng)、六星級(jí)酒店康萊德等多元商業(yè)形態(tài)。

??盤點(diǎn)這幾年富力地產(chǎn)的舊改之路，富力地產(chǎn)憑借著豐富的舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，正在加快城市更新項(xiàng)目的布局。

??相比于舊改模式，城市更新指的是將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，現(xiàn)階段為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以重點(diǎn)中心城市核心區(qū)域?yàn)橹鞯某鞘懈?，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)風(fēng)口。

??在這個(gè)風(fēng)口，富力地產(chǎn)首當(dāng)其沖。在過去的一年里，富力地產(chǎn)更是加速了對(duì)城市更新項(xiàng)目的進(jìn)程。

??2019年4月，富力地產(chǎn)成立城市更新集團(tuán)，之后又相繼成立了富力陜西城市更新集團(tuán)、富力華北城市更新集團(tuán)、富力深莞惠城市更新集團(tuán)。

??富力城市更新集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括舊村改造，舊廠改造及舊城改造。截至2019年7月，集團(tuán)已簽約改造的村莊超過二十個(gè)，包括已完成改造的廣州越秀區(qū)楊箕村、天河區(qū)獵德村，富力地產(chǎn)也成為了廣州市范圍內(nèi)舊村改造項(xiàng)目簽約數(shù)最多的開發(fā)企業(yè)。

??根據(jù)富力地產(chǎn)公布的2019年業(yè)績報(bào)告顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約城市更新項(xiàng)目的總建筑面積超過4000萬平方米，預(yù)計(jì)短期內(nèi)可為集團(tuán)增加1000萬平方米的可售面積，相當(dāng)于2000億元可售貨值。

??李思廉也表示，2019年集團(tuán)在城市更新業(yè)務(wù)上取得重大進(jìn)展，已通過在3個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化了179萬平方米土地儲(chǔ)備。

??他進(jìn)一步表示，透過城市更新項(xiàng)目有效轉(zhuǎn)化土地儲(chǔ)備，富力地產(chǎn)能夠更具備成本效益地增加土地儲(chǔ)備以及可售貨值，同時(shí)管理流動(dòng)資金。盡管尋找具有吸引力的土地儲(chǔ)備仍比較困難，但長遠(yuǎn)來說城市更新項(xiàng)目是鎖定土地儲(chǔ)備的有效方法。

??沖擊1520億元銷售目標(biāo)

??千億銷售額一直是眾多房企追逐的目標(biāo)，富力地產(chǎn)也早在2014年提出2016年要沖刺千億目標(biāo)。然而直到2018年，富力地產(chǎn)才完成了千億夢(mèng)想。

??2018年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1311億元，同比增長60.3%，為近5年最高水平；營收768.6億元，同比增長30%；核心凈利潤95.3億元，同比增長49%；毛利率上升至36.4%，較2017年增加1個(gè)百分點(diǎn)。

??同時(shí)，由于較2017年收購萬達(dá)酒店的議價(jià)收購收益大幅下降，富力2018年盈利水平出現(xiàn)大幅下滑，僅為87.28億元，同比下降59%。

??那次收購萬達(dá)酒店的交易被媒體們稱為中國房地產(chǎn)歷史上的一次“世紀(jì)交易”。

??2017年7月19日，融創(chuàng)以400多億元接盤萬達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目，富力地產(chǎn)則以6折的價(jià)格200億元收購了萬達(dá)旗下77家酒店。有媒體稱，當(dāng)時(shí)李思廉從決策到拍板只用了一周時(shí)間。

??收購萬達(dá)酒店，也讓富力地產(chǎn)成為了“全球最大豪華酒店業(yè)主”。

??根據(jù)富力地產(chǎn)2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力地產(chǎn)有90家運(yùn)營中酒店，總建筑面積逾395萬平方米，總客房數(shù)超2.7萬間。另外，還有42家酒店在建及規(guī)劃中。富力酒店業(yè)務(wù)2019年全年運(yùn)營收入達(dá)70.9億元，經(jīng)營凈利業(yè)主利潤上升5%，達(dá)到14.1億元。

??關(guān)于今年銷售目標(biāo)，富力地產(chǎn)表示，2020年的權(quán)益協(xié)議銷售目標(biāo)為1520億元

??根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年末，富力地產(chǎn)尚未償還貸款約1971.4億元，平均利息為6.6%，現(xiàn)金為384.4億元；2019年富力地產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)到3475.27億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到81.33%；2019年富力地產(chǎn)的凈負(fù)債率高達(dá)198.9%，有息負(fù)債達(dá)1971.4億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)為622.7億元。

??面對(duì)疫情“黑天鵝”來襲和房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，昔日“華南五虎”之首的富力地產(chǎn)能否再創(chuàng)當(dāng)年輝煌？