??3月31日，上海北外灘迎來一宗純住宅地塊拍賣，對于寸土寸金的一線城市上海而言，這一核心地段優(yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)非常稀缺。它的出讓引來了中海、萬科、華潤、招商、綠城、平安6家企業(yè)參與。

??按照上海當時土地出讓規(guī)則，通過資格審核的有效申請人數(shù)為3人及以上的，地塊采用競價招標方式出讓。有效投標文件達到6-10份，則排名順序前三位為入圍競標人。排名順序則根據(jù)房企綜合因素打分得出。

??按照此規(guī)則，中海、萬科、華潤為打分最高的3家企業(yè)分別為第一、第二、第三順位競標人。但巧合的是，在競標環(huán)節(jié)3家企業(yè)報價均為地塊底價，最終地塊由第一順位候選人中海競得。

??一位熟悉上海土地市場的人士表示，“該地塊拍出10%溢價率也可能是正常的，但零溢價成交肯定不正常?！?/p>

??4月9日晚，消息傳出，上海普陀區(qū)人大代表、中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥已被上海市公安局經(jīng)偵隊采取刑事強制措施，并已處于被調(diào)查階段。外界猜測，崔帥被調(diào)查或與3月31日參與競拍上海虹口一宗地塊有關，最終競得者中海則被曝涉嫌與同場競標的萬科、華潤“圍標”。

??截至目前，此事仍在調(diào)查階段。據(jù)一財報道，華潤置地副總裁兼華東大區(qū)總經(jīng)理陳剛被帶走配合調(diào)查。在上海土地市場網(wǎng)站上，該涉事地塊當前交易狀態(tài)仍顯示為“交易中”。

??有業(yè)內(nèi)人士認為，此次圍標事件被曝出是當事人在錯誤的土地、錯誤的時機用錯誤的價格做了一件錯誤的事情。

??公開的“秘密”與出讓方失落

??3月31日，中海發(fā)展、萬科企業(yè)和華潤置地就上述地塊進行投標，3家企業(yè)均給出了起始價34.3億元。按照出讓規(guī)則，順利通過中標候選人公示后，第一順位人將成為中標人，也因此中海發(fā)展以底價摘得虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊。4月9日，因一則通告，上述涉嫌“圍標”事件被牽出。

??此次事件引出一個鮮少被公開提及的現(xiàn)象——“圍標”。

??什么是“圍標”？百度百科查詢“圍標”是這樣解釋的，即幾個投標人之間相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標，通過限制競爭，排擠其他投標人，使某個利益相關者中標，從而謀取利益。圍標行為的發(fā)起者稱為“圍標人”，參與圍標行為的投標人稱為“陪標人”。

??中海、萬科、華潤3家涉事企業(yè)到底誰是圍標人，誰又是陪標人，目前還未官宣不得而知。

??為何出現(xiàn)圍標事件？這要從房企聯(lián)合拿地說起。實際上，房企聯(lián)合拿地由來已久，2016年-2018年，隨著土地價格飆升，土地出讓條件越來越嚴苛，單一房企拿地成本太高，因此行業(yè)內(nèi)聯(lián)合體拿地成為新的手段，既能節(jié)省成本又能分散風險，彼時業(yè)內(nèi)人士就預計這種聯(lián)合拿地在未來會成為常態(tài)。

??隨著近兩年房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)嚴格，限價、限售等政策在房企頭頂施壓，土地價格升高使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間愈發(fā)受到擠壓，房企為了保證持續(xù)穩(wěn)定的盈利增長，無不花心思開源節(jié)流，有些聯(lián)合拿地開始“變質(zhì)”，圍標也是在這樣的背景下逐漸成為行業(yè)內(nèi)公開秘密。

??值得注意的是，中海、華潤、萬科3家房企既是頭部房企也是盈利能力較為出色的房企。2019年，中海依然蟬聯(lián)規(guī)模50強房企中盈利能力最強企業(yè)名頭，成為房企中的“利潤王”，華潤主營業(yè)務利潤率是38.77%，在標桿房企中也名列前茅；萬科作為龍頭房企，盈利能力也有目共睹。

??最會賺錢的房企對于各項成本都會管控到極致，對土地成本也如此。

??有業(yè)內(nèi)人士預測，如果此次事件沒被曝出，那么中海拿下該地塊后，后續(xù)萬科、華潤大概率將以股權形式參與其中。

??如果在房企中這種手法并不鮮見，為何此次卻“失手”？

??原因還出在零溢價率方面。實際上，政府在這塊土地出讓上讓出了很大誠意。這塊地是虹口區(qū)近3年來首次推出的純住宅用地，除了地理位置極具優(yōu)勢外，在配建條件上沒有苛刻的15%租賃住房自持要求。

??本以為優(yōu)質(zhì)地塊疊加寬松條件會有個不錯的價格，但最終政府希望落空，底價成交。

??有業(yè)內(nèi)人士認為，此次圍標事件被曝出是當事人在錯誤的土地、錯誤的時機用錯誤的價格做了一件錯誤的事情。

??可能的處罰

??實際上，不少房地產(chǎn)人士都表示，“圍標在業(yè)內(nèi)并不是一件稀罕事。”

??據(jù)知情人士透露，去年廣州某資產(chǎn)包地塊出讓前，參與的房企還曾開過閉門會議。而土地出讓前一天觥籌交錯、折沖口舌更是各地投資圈心照不宣的潛規(guī)則。

??雖然很多拿地事件并未被公開認定為“圍標”事件，但在性質(zhì)上有些相像之處。

??公開可追溯的類似事件是2016年旭輝在一次土地投標中因遲到失去招標資格，且被罰沒收3.7億元保證金。當時該事件并未被認定為圍標事件，但旭輝卻因此賠了夫人又折兵，不僅損失了保證金，其違約行為還被列入誠信檔案，且3年內(nèi)不得在上海拿地。

??據(jù)一位律師介紹，如果此次北外灘地塊被確認為圍標，那么不僅中標資格會失效，參與圍標的個人甚至單位都要受到相應處罰。參考旭輝事件，則此次圍標相關涉事方很可能也將面臨保證金被沒收的處罰，且極有可能在2-3年內(nèi)無法在上海拿地。

??這對于中海、萬科、華潤意味著什么？

??中海這幾年在上海加速布局有目共睹，2018年拿下紅旗村舊改地塊，今年年初以聯(lián)合體形式拿下上海真如板塊超40萬平方米綜合體項目，再加上此次涉事的北外灘地塊，中海有意加大上海的投資力度。同樣是不久前，華潤華東大區(qū)才放出了長三角尋地的官宣海報，作為長三角最重要城市，華潤在上海的發(fā)展之心眾人皆知。上海之于萬科的重要性更不言而喻。如若因為圍標事件而喪失三年在上海拿地資格，對3家企業(yè)來說都是巨大打擊。更何況，三年不能拿地意味著三家企業(yè)的城市公司將面臨大調(diào)整。

??博弈

??土地出讓是房企與房企之間的競爭，但何嘗不是房企與政府間博弈？

??為了穩(wěn)定地價，尤其是一線城市，土地出讓條件嚴苛，能夠滿足條件的不是央企國企就是有實力的頭部房企，中小型房企基本已喪失一線城市玩家資格，也正是這樣，這些央企、國企乃至頭部企業(yè)擁有了更多話語權和空間。為了自身利益最大化，圍標事件自然而然就發(fā)生了。

??但是，圍標串標本身就是一種違法違規(guī)行為。

??“這是一種很惡劣的表現(xiàn)。首先侵害了土地出讓方利益，同時對于其他競拍人也不公平，涉事方理應受到處罰。”上述人士表示。

??然而，一時的處罰并不能杜絕違規(guī)行為的發(fā)生。

??或許意識到這樣的問題，上海土地出讓規(guī)則已經(jīng)悄然生變。在4月10日出讓的兩幅松江宅地中出讓規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了變化。即：有效申請人數(shù)不足6人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數(shù)為6人及以上的，本地塊采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”。而此前的地塊出讓規(guī)則中，對于人數(shù)要求是以3人為界限劃分。

??一位長期關注上海土地市場的分析師認為，此次規(guī)則改變將會給更多房企機會參與拿地，也將對圍標行為有一定阻斷作用。

??但同時其也指出，雖然規(guī)則改變可以讓更多房企參與其中，但由于上海本身地價較高，中小房企入局門檻依舊存在，另一方面，如果出讓規(guī)則放寬，則未來競地可能愈發(fā)激烈，高溢價地塊隨時可能出現(xiàn)，如何維穩(wěn)或許也是游戲規(guī)則制定者該思考的問題。