??4月22日，距離港龍地產(chǎn)交表已經(jīng)滿六個(gè)月，但資本市場(chǎng)并未傳來(lái)好消息，這同時(shí)也意味著港龍地產(chǎn)首次交表面臨失效。

??這是繼海倫堡、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、三巽集團(tuán)后，又一家中小房企招股書失效。
2019年7月，成立于江蘇常州的港龍地產(chǎn)將總部遷至上海，同年10月便在港交所遞交了招股說(shuō)明書，向上市發(fā)起沖擊。

??如果不出意外，港龍地產(chǎn)目前已經(jīng)公開(kāi)招股或者成功敲鐘，但往往事與愿違。港龍地產(chǎn)相關(guān)人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“目前公司上市進(jìn)程仍在有序推進(jìn)，具體以港交所公布的最新信息為準(zhǔn)?！?/p>

??但記者查詢港交所官網(wǎng)信息，并未發(fā)現(xiàn)上述企業(yè)有關(guān)上市的進(jìn)一步消息。

??一位50強(qiáng)房企首席財(cái)務(wù)官表示，隨著百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企紛紛上市，未來(lái)上市的房企在規(guī)模上會(huì)更小。雖然房企上市利大于弊，但并不是說(shuō)上市就可以解決所有問(wèn)題，小房企還是要從根本上提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力。

??上市規(guī)模趨小

??2019年，在港交所新上市的公司有183家，募資3127.41億港元，遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)高達(dá)350家，幾乎平均一天就有一家企業(yè)向港交所遞出IPO申請(qǐng)。這也導(dǎo)致港交所成為2019年全球最火的IPO市場(chǎng)，IPO數(shù)量和籌資額均在全球領(lǐng)先。

??從2018年開(kāi)始，在內(nèi)地調(diào)控和融資收緊的背景下，港交所也成為內(nèi)地房企上市的首選地。

??第一太平戴維斯華東區(qū)評(píng)估及專業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事蔣嵐雷認(rèn)為，房企之所以選擇赴港上市，一是因?yàn)橄愀鄣纳鲜袟l件較寬松、對(duì)盈利水平的要求相對(duì)較低；二是赴港上市不需要排隊(duì)，上市周期相對(duì)較短。

??這樣的低門檻優(yōu)勢(shì)吸引了內(nèi)地房企前仆后繼，上市熱潮一直延續(xù)至今。

??上述接受采訪的50強(qiáng)房企財(cái)務(wù)官指出，相對(duì)來(lái)說(shuō)，2018年和2019年上市的房企中有些企業(yè)從銷售額或收益來(lái)看，規(guī)模不小，按銷售規(guī)模，這些房企也都在百?gòu)?qiáng)之內(nèi)。目前，百?gòu)?qiáng)房企大都已經(jīng)在A股或者港股上市，因此未來(lái)上市的房企可能規(guī)模上會(huì)比2018年和2019年申請(qǐng)上市的房企要小一些。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2018年，有12家房企向港股發(fā)起IPO沖擊，其中正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)城控股6家房企成功登陸港股。2019年在港交所上市的房企亦有德信中國(guó)、銀城國(guó)際、中梁控股、天保集團(tuán)、新力控股及景業(yè)名邦。這其中不乏規(guī)模房企如正榮地產(chǎn)、中梁控股、美的置業(yè)、新力控股等。

??而2019年下半年至今年以來(lái)交表的房企，在規(guī)模上的確有更小的趨勢(shì)。比如招股書已經(jīng)失效的海倫堡、奧山控股、三巽地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)以及IPO申請(qǐng)仍在處理中的大唐地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)，大多是500億元規(guī)模以下的房企。

??“這些中小企業(yè)主要是缺乏多種融資渠道、缺乏市場(chǎng)知名度和高效穩(wěn)健的管制水平，相對(duì)而言，上市后這些問(wèn)題都可以得到一定的緩解?！鄙鲜鲐?cái)務(wù)官表示。

??缺錢是主因

??雖然上市對(duì)于這些房企而言是利大于弊，但在上市這條路上，并不是所有中小房企都那么幸運(yùn)。

??據(jù)公開(kāi)資料顯示，包括港龍地產(chǎn)在內(nèi)，已有5家房企招股書顯示失效，而其中，海倫堡和奧山控股已是第二次申請(qǐng)上市，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際則是第四次申請(qǐng)上市。

??根據(jù)港交所上市流程，擬上市公司要經(jīng)歷四個(gè)階段，即提交招股書及其他文件材料，港交所和保薦機(jī)構(gòu)進(jìn)行問(wèn)詢，現(xiàn)場(chǎng)聆訊，公開(kāi)招股、發(fā)行、上市。

??問(wèn)詢環(huán)節(jié)，港交所會(huì)根據(jù)擬上市公司反饋問(wèn)題的質(zhì)量、時(shí)間等評(píng)估滿意程度，如果擬上市公司未能在6個(gè)月的有效審核時(shí)段內(nèi)完成對(duì)香港聯(lián)交所詢問(wèn)問(wèn)題的反饋，即會(huì)造成失效，若要繼續(xù)上市流程，就必須重新遞交材料。但因?yàn)楣緜€(gè)體情況不同，問(wèn)詢時(shí)長(zhǎng)和問(wèn)題數(shù)量差異較大，也導(dǎo)致每個(gè)企業(yè)上市進(jìn)程快慢不同。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，規(guī)模小、盈利能力不穩(wěn)定都是造成上述中小企業(yè)上市艱難的因素。

??以招股書失效不久的三巽地產(chǎn)為例，2016至2018年，三巽地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)溢利分別為5599萬(wàn)元、-387.5萬(wàn)元、4499萬(wàn)元，2017年公司出現(xiàn)虧損狀況，經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定情況明顯。

??此外，對(duì)于這些小房企來(lái)說(shuō)，錢是上市動(dòng)因，而缺錢也是上市遇阻的共性原因。

??由于還未上市，融資渠道有限，大多中小房企都對(duì)信托融資較為依賴，信托融資雖容易，但高昂的融資成本卻是壓在這些中小房企身上的“千斤石”，成為蠶食其盈利的因素之一。

??以港龍地產(chǎn)為例，據(jù)公開(kāi)報(bào)道稱，港龍地產(chǎn)的主要借款來(lái)源就是信托融資。而在其發(fā)行的幾筆信托中，年利率均在13%、14%左右。

??另一家排隊(duì)上市的房企領(lǐng)地集團(tuán)也是信托融資的青睞者。在領(lǐng)地發(fā)起的26筆信托金融借款中，只有4筆票面利率低于10%。

??蔣嵐雷表示，目前大多數(shù)赴港上市的房企負(fù)債率很高，寄希望上市后以“新債還舊債”的方式緩解資金壓力，而這背后則是市場(chǎng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)及房企償債能力的擔(dān)憂。

??出路與選擇

??“房地產(chǎn)市場(chǎng)自政府提出房住不炒基調(diào)以來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，分化也日漸嚴(yán)重，沒(méi)有上市的企業(yè)相對(duì)缺少融資渠道和品牌知名度，會(huì)嚴(yán)重影響競(jìng)爭(zhēng)力。加上近一年來(lái)融資政策波動(dòng)，新冠疫情又非?？简?yàn)企業(yè)的現(xiàn)金流彈性，因此對(duì)于未上市的房企來(lái)言，爭(zhēng)取盡早在港股上市成為大的方向。”一位上海房企投融資部負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??此外，如果中小房企能上市，可以通過(guò)資本平臺(tái)標(biāo)定自己的價(jià)值，這樣有利于行業(yè)內(nèi)并購(gòu)與整合。
總體而言，上市的確可以緩解中小房企面臨的融資難題，但中小房企能否生存下去最重要還在于其根本的企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

??“這些房企應(yīng)更關(guān)注自身在細(xì)分領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力?！鄙鲜鲐?cái)務(wù)官表示，如果在細(xì)分領(lǐng)域有優(yōu)勢(shì)，比如商業(yè)地產(chǎn)有優(yōu)勢(shì)可以考慮做REITs或發(fā)行ABS解決融資渠道缺乏的問(wèn)題；如果在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上有優(yōu)勢(shì)，可以考慮與其他房企、城投合作。

??“如果真的沒(méi)有特別的優(yōu)勢(shì)，上市也難以成功，在現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)狀況下，可能考慮出售業(yè)務(wù)或出售股權(quán)也是一種出路。”