??一場(chǎng)史詩(shī)級(jí)的土拍，一宗百億地王，一位神秘買家，廈門的這場(chǎng)土拍變得撲朔迷離。盡管土拍已過(guò)去數(shù)日，但圍繞福建首宗百億地王的話題仍在發(fā)酵。

??4月22日，廈門誕生了福建首宗百億地王，上海泰鳴貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海泰鳴”）以103.55億元拿下思明2020P01地塊，樓面價(jià)50598元/平方米，溢價(jià)率43.82%。打破了2019年底建發(fā)創(chuàng)下的75.25億元紀(jì)錄。

??一家剛成立的公司以百億為代價(jià)造出廈門“地王”，從中海、金茂、綠地等龍頭房企口中奪食，究竟誰(shuí)是背后的神秘買家？是否有貓膩？外界紛爭(zhēng)不一。

??首先是地塊的特殊性，資料顯示，該地塊是思明區(qū)時(shí)隔十年再次出讓住宅用地，據(jù)悉，該區(qū)上次出讓土地是在2010年（現(xiàn)小區(qū)名分別是中鐵海曦、觀海瀾庭）。

??其次，拿下這宗“寶藏地塊”的，竟然是一家注冊(cè)僅18天，注冊(cè)資金僅100萬(wàn)的“新手”公司，且不論其是如何跨過(guò)重重資質(zhì)審核門檻，僅憑其以一己之力從眾規(guī)模房企“口中奪食”，也足以引得圍觀。

??隨著事件的進(jìn)一步發(fā)酵，誰(shuí)是“上海泰鳴”背后的人成為事件的焦點(diǎn)，盡管多個(gè)線索均指向中駿集團(tuán)控股(HK.01966，以下簡(jiǎn)稱“中駿”)，但4月27日晚間，有投資者在詢問(wèn)董秘上海泰鳴貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海泰鳴”）是否為中駿地產(chǎn)子公司時(shí)？董秘未予以明確回答，中駿方面則堅(jiān)稱兩家公司之間并無(wú)關(guān)聯(lián)。

??在中駿集團(tuán)連續(xù)否認(rèn)的同時(shí)，亦有媒體指出，在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，中駿集團(tuán)和上海泰鳴同時(shí)出現(xiàn)，并且交替競(jìng)價(jià)，使得地價(jià)屢被抬高，這塊百億元的高價(jià)地是否“圍標(biāo)”，這有待于廈門市政府部門的進(jìn)一步調(diào)查。

??“馬甲”背后，誰(shuí)在說(shuō)謊？

??土拍結(jié)束，對(duì)于業(yè)內(nèi)盛傳上海泰鳴是中駿的“馬甲”公司，中駿集團(tuán)第一時(shí)間對(duì)外辟謠，否認(rèn)拿地事項(xiàng)，不過(guò)耐人尋味的是工商數(shù)據(jù)查詢信息又顯示出二者千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

??企查查資料顯示，上海泰鳴成立于2020年4月9日，注冊(cè)資本金100萬(wàn)元人民幣，法人代表為蔡思鵬，企業(yè)類型為港澳臺(tái)法人獨(dú)資公司，股權(quán)穿透可見(jiàn)其全資控股股東為達(dá)源國(guó)際有限公司（英文注冊(cè)名：TIME SOURCE INTERNATIONAL LIMITED），2017年9月6日在中國(guó)香港注冊(cè)成立。

??根據(jù)香港公司網(wǎng)上查冊(cè)中心資料顯示,達(dá)源國(guó)際董事是黃倫，現(xiàn)年33歲，與中駿董事會(huì)主席兼總裁黃朝陽(yáng)的兒子同名，年紀(jì)相仿，資料顯示，黃朝陽(yáng)之子目前在中駿集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行董事兼助理總裁。

??達(dá)源國(guó)際的股東為“悅泰發(fā)展有限公司”，英文名：CHEERFUL TIME DEVELOPMENT LIMITED，董事為陳元來(lái)，與中駿集團(tuán)董事會(huì)副主席陳元來(lái)同名，此人現(xiàn)任中駿集團(tuán)董事會(huì)副主席，是中駿集團(tuán)的創(chuàng)始人之一，擁有中駿5.03%的股份。

??股權(quán)穿透可見(jiàn)，悅泰發(fā)展的股東為“保信（中國(guó)）置業(yè)投資控股有限公司”，2018年財(cái)報(bào)資料顯示，保信（中國(guó)）置業(yè)投資控股有限公司是中駿的二級(jí)子公司。

??值得關(guān)注的是，上海泰鳴的公司注冊(cè)地址在百度地圖上顯示為一個(gè)街道社區(qū)相關(guān)組織機(jī)構(gòu)辦公室，企查查顯示，截至4月29日，該地址注冊(cè)公司數(shù)目高達(dá)1590家。

??同樣的操作在廈門土拍市場(chǎng)并非首次上演。

??2019年12月，廈門市曾出讓兩宗島內(nèi)地塊，其中枋湖2019P05地塊被廈門恒融晨以總價(jià)75.25億元，樓面價(jià)43123元/平方米收入囊中，企查查顯示，廈門恒融晨注冊(cè)時(shí)間為2019年12月6日，成立時(shí)間不足一月，注冊(cè)資本為500萬(wàn)元人民幣 。

??據(jù)當(dāng)時(shí)在場(chǎng)企業(yè)回憶，彼時(shí)參與競(jìng)拍的有建發(fā)股份，平安不動(dòng)產(chǎn)、鴻榮源、恒興集團(tuán)、中國(guó)金茂等多家規(guī)模房企，彼時(shí)中駿也在其中，該宗地塊起拍價(jià)是61.08億元，土拍開(kāi)始后，中駿第一個(gè)舉牌直接加價(jià)12.42億元，使該地塊總價(jià)飆至73.5億元。盡管島內(nèi)地塊一直被諸房企視為“必爭(zhēng)之地”，但如此高的門檻還是讓很多房企望而卻步，最終，該宗地塊花落成立不滿一月的廈門恒融晨。

??股權(quán)穿透可見(jiàn)，廈門恒融晨原控股人林晨娟、施漢彬在拿下2019P05地塊次日，便將全部股權(quán)質(zhì)押給廈門益悅置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱“廈門益悅”)，而廈門益悅為廈門本土房企建發(fā)股份間接持股的子公司。2020年3月，林晨娟將其所持公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給廈門益悅，目前，廈門恒融晨分別由林晨娟、施漢彬、廈門益悅持股54%、1%、45%。，由于占股不足50%，廈門恒融晨將不會(huì)被建發(fā)股份并表。

??“以殼公司拿地在行業(yè)內(nèi)很常見(jiàn)，企業(yè)注冊(cè)新殼一般出于兩點(diǎn)考慮：一是為了將來(lái)方便引入合作方；二是有意隱瞞出財(cái)務(wù)表，這種操作可以避免增加企業(yè)負(fù)債。”北京某TOP30國(guó)企財(cái)務(wù)總監(jiān)認(rèn)為。

??也有業(yè)內(nèi)人士表示：房企此番操作或許也是為零規(guī)避一些監(jiān)管。深交所下發(fā)的〔2016〕713號(hào)文件中曾規(guī)定，發(fā)行人競(jìng)拍土地若存在“地王”等囤地炒地、哄抬地價(jià)等情形，將被限制債券發(fā)行等融資。

??“地王”賬本，誰(shuí)在受益？

??“殼”背后都關(guān)聯(lián)著利益，誰(shuí)是最終受益者，自然會(huì)隨著時(shí)間浮出水面。而那些明里暗里的借“殼”規(guī)則在當(dāng)下的商業(yè)環(huán)境里并不讓人陌生。

??中駿的底氣是什么？不得不說(shuō)中駿老板黃朝陽(yáng)和閩系商人的抱團(tuán)取暖。

??黃朝陽(yáng)原籍福建泉州南安，最早做機(jī)械和電器起家，2007年正式做房地產(chǎn)，當(dāng)年拿下泉州地王。過(guò)去數(shù)年間，這家房企朝著“千億目標(biāo)”開(kāi)足馬力，不時(shí)留下地王身影。

??梳理一下廈門島內(nèi)“黃金地塊”歷屆地王得主，會(huì)發(fā)現(xiàn)中駿和建發(fā)集團(tuán)幾乎輪流坐莊。如果說(shuō)建發(fā)集團(tuán)屢得地王憑借的是其廈門市屬國(guó)有企業(yè)的背景，那么生于草莽的民營(yíng)企業(yè)中駿則顯得頗為特別。

??資料顯示，2018年，廈門島內(nèi)時(shí)隔5年再推地，建發(fā)和中駿分別以57億元和59.4億元總價(jià)各拿一塊；2019年，島內(nèi)三場(chǎng)土拍中，建發(fā)拿下一宗，其余兩宗均被中駿收入囊中。其中，廈門島內(nèi)湖里2019P01地塊最終以總價(jià)59.4億元被中駿競(jìng)得，這一價(jià)格也刷新了廈門土地總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄，時(shí)隔一年，中駿的身影再次隱現(xiàn)在“新地王”背后。

??閩系商人本身比較低調(diào)，喜歡悶聲發(fā)財(cái)，不太喜歡別外界把他們作為一個(gè)類別放到鎂光燈下聚焦，但私下卻比較抱團(tuán)。

??2020年中駿在香港上市，當(dāng)年大家就這家福建民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行了一輪挖底關(guān)注。彼時(shí)，這家公司大部分項(xiàng)目在泉州、廈門，據(jù)說(shuō)其“具有非常龐大的資源優(yōu)勢(shì)”。

??中駿上市的時(shí)候就得到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)大鱷的捧場(chǎng)：比如福建國(guó)企象嶼集團(tuán)投資1000萬(wàn)美元；安踏集團(tuán)總裁丁世忠個(gè)人1500萬(wàn)美元。

??可以說(shuō)，黃朝陽(yáng)的崛起，閩系，特別是泉州商幫朋友們的幫襯不可或缺。

??拋開(kāi)“馬甲”之爭(zhēng)不說(shuō)，這個(gè)“地王”賬本倒也值得好好考量。

??盡管“地王”含金量頗足，但終究利潤(rùn)空間才是根本。資料顯示，此次上海泰鳴拿下的2020P01地塊有規(guī)定宗地內(nèi)商品住房的銷售均價(jià)不得超過(guò)70800元/平方米，5萬(wàn)多的成本價(jià)也意味著利潤(rùn)空間十分有限。數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門島內(nèi)商品住宅成交27.77萬(wàn)平方米，同比上漲92.69%，但均價(jià)由于受島外低價(jià)項(xiàng)目劇增影響，整體均價(jià)回落至38509元/平方米，較2018年下跌近1500元，未來(lái)項(xiàng)目入市如何定價(jià)將是道難題。

??“廈門樓市比較特殊，島內(nèi)、島外價(jià)格差別很大。在廈門本地人眼里，思明和湖里是市區(qū)，交通、商業(yè)配套成熟，島內(nèi)人購(gòu)買力也強(qiáng)，此前建發(fā)璽樾和中駿天宸開(kāi)盤去化率都達(dá)到8成以上，分別位列廈門2019年銷售排行榜前三，在眼下環(huán)境中，周轉(zhuǎn)快很重要?！睆B門一位島外項(xiàng)目營(yíng)銷副總監(jiān)告訴記者。

??盡管中駿給自己的定位是全國(guó)型房企，但從其戰(zhàn)略布局來(lái)看，廈門一直有著特別的地位。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中駿2019年實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)805.01億元人民幣，其中包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司合同銷售額約401.46億元人民幣，累計(jì)合同銷售面積6,324,700平方米，目前在售項(xiàng)目超150個(gè)，分別分布在37座城市，主要集中在二線和重點(diǎn)三線城市。

??從其2019年各城市項(xiàng)目銷售面積和銷售金額占比來(lái)看，廈門僅次于其重倉(cāng)的重慶，2019年，該地區(qū)項(xiàng)目銷售總面積達(dá)142468萬(wàn)平方米，銷售額76.12億元人民幣，占總銷售額9.5%。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為：“盡管思明2020P01地塊單價(jià)超5萬(wàn)元，創(chuàng)下島內(nèi)地價(jià)新高，但該地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)，地理位置極佳，周邊各類配套建設(shè)較為成熟，教育、醫(yī)療資源十分優(yōu)質(zhì)，未來(lái)項(xiàng)目入市上漲空間也可期。”