??“萬科將一如既往地繼續(xù)努力，時刻保持清醒與警惕，堅持在變化中不變的東西，尋求危機中可能的機會，讓自己健康地活下去，活得好、活得久?！?/span>

??去年11月，萬科創(chuàng)始人王石曾公開預告“萬科的年報非常好”，這給萬科2019年寫滿了憧憬，但是業(yè)績真正的發(fā)布，卻將此預期打至冰點。

??3月17日，萬科發(fā)布了2019年度業(yè)績報告，并在線上召開了2019年度業(yè)績發(fā)布會。2019年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入3678.94億元，歸屬于上市公司股東凈利潤388.72億元，同比分別增長23.59%和15.10%。

??因2019年營收及歸屬母公司凈利潤增幅低于預期(萬科前三季度凈利潤增速30.4%)，萬科股票在次日遭受投資者拋盤，萬科(000002.SZ)下跌6.44%。港股方面，萬科企業(yè)(02202.HK)大跌10%，股價創(chuàng)一年新低。

??增速下滑業(yè)績承壓

??2019年萬科年報數(shù)據(jù)顯示，營收、凈利潤增速均低于2018年，且連續(xù)兩年出現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增速低于營業(yè)收入同比增速的狀況。2015-2018年，萬科凈利潤增速分別為15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而2019年利潤增速15.1%已經(jīng)回到了2015年水平。

??萬科總裁祝九勝對此表示:“營收增長方面，在整個行業(yè)來看，特別是在前10名來看，不是一個很理想的水平?！钡芸燹D(zhuǎn)而強調(diào)質(zhì)量、回款率及現(xiàn)金流，強調(diào)萬科不是單一拼業(yè)務、拼規(guī)模。

??祝九勝解釋稱，毛利率下降是整個行業(yè)的趨勢，“面對這個問題，我們有三點來應對:第一是為客戶做好產(chǎn)品和服務;第二是持續(xù)提升管理水平;第三，毛利率下降是一個長期趨勢，我們更看到了其他環(huán)節(jié)還是可以有所作為的，因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用。”

??銷售方面，萬科2019年實現(xiàn)銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，同比增長1.8%;全年銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，這是萬科近年來錄得的最低增速。

??銷售金額增速較2018年的14.5%大幅下滑，低于全行業(yè)6.5%的增速，在頭部企業(yè)中亦排名靠后。事實上，萬科2018年的銷售金額增速已經(jīng)開始大幅下滑，2017年的銷售增速為45.3%。

??此外，新開工數(shù)據(jù)也出現(xiàn)下滑。萬科去年全年新開工4241.1萬平方米，同比下降15.1%，這也是2014年以來首次出現(xiàn)下降;開發(fā)項目實現(xiàn)竣工面積約3008萬平方米，同比增長9.1%，未完成年初計劃，完成度為98%。

??不過，萬科的負債控制較為理想，截至2019年底，公司資產(chǎn)負債率84.36%，較2018年底下降0.23個百分點。2019年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入456.9億元，連續(xù)實現(xiàn)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正;年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內(nèi)到期的流動負債總和938.9億元;凈負債率33.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。

??在分紅方面，萬科決定2019年擬合計派發(fā)現(xiàn)金股息人民幣約118億元，約合每10股派送人民幣10.45元(含稅)現(xiàn)金股息，占歸屬母公司凈利潤的30.38%。截至2019年，萬科已堅持連續(xù)28年現(xiàn)金分紅派息，近三年平均派息過百億元。2016年至2018年，萬科分紅總額分別為87億元、99億元、118億元，占歸屬母公司凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%，每10股分別派送7.9元、9元、10.45元。

??對于分紅比例減少的問題，萬科董事會主席朱旭回應稱:“今年還是堅持穩(wěn)定分紅的政策，但是董事會經(jīng)過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環(huán)境，希望能多保留一點現(xiàn)金在手，綜合平衡后決定分紅總額不變的策略?！?/p>

??再談“活下去”

??萬科在行業(yè)中首先提出了房地產(chǎn)“白銀時代”的概念，在最新《致股東》信中，萬科表示:“白銀時代已進入深水區(qū)，它的特征逐漸清晰起來。從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復雜、從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特征?！?/p>

??2020年初出現(xiàn)的新冠疫情嚴重影響了各行各業(yè)的正常運行，房地產(chǎn)市場受到的沖擊尤為明顯。2020年上半年行業(yè)銷售減少、庫存上升已成定數(shù)，長期表現(xiàn)還需視疫情持續(xù)時間而定，目前尚存在不確定性。

??疫情的出現(xiàn)，對萬科的影響有多大?萬科總裁祝九勝表示，疫情沖擊對公司影響比較大，體現(xiàn)在銷售、交付、現(xiàn)金流和開工等方面，他認為公司要多留現(xiàn)金過冬。

??疫情對萬科首先影響的是銷售，2-3月份銷售額同比將下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流;其次是新開工和竣工交付，一季度預計1萬戶面臨延緩交付，讓萬科對1萬個客戶有交付延緩的可能性，全年該數(shù)字將增至3.9萬戶;開工也較往年延遲40天左右(全年的1/9);同時，還有每天至少5.3萬人在抗疫一線的額外成本?？偨Y下來，疫情對萬科的影響相當大，銷售回款大幅下降，短期是現(xiàn)金流壓力，長期也給未來1-2年產(chǎn)生了結算壓力。

??疫情是否會促使各地出臺利于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策?對此郁亮表示，萬科內(nèi)部經(jīng)常有一句話叫“當好農(nóng)民種好地”，做農(nóng)民其實是不需要預測天氣的，因為無論天氣好壞都要去種地，不能因為天氣不好就不去種地，那可能導致顆粒無收。所以一定要將種地能力提高。對于我們來說，我們始終需要腳踏實地、心無旁騖地守好自己的本分，通過努力把地種好，多打糧食是我們的主要工作。因此，我們從來不花時間去想，政策走向會怎么樣。

??在經(jīng)濟形勢整體面臨下行壓力，萬科的拿地策略是怎樣?萬科董事張旭回應稱，“這次疫情，包括經(jīng)濟的壓力，給我們行業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。但無論如何，中國的房地產(chǎn)中長期的趨勢不會發(fā)生根本性變化，城市化的進程依然繼續(xù)，人口和產(chǎn)業(yè)化的聚集也不會停止。為了確保企業(yè)的穩(wěn)定，其實萬科每年都會有一個倉位，在此基礎上，我們會繼續(xù)尋找好的投資機會，這樣才能保持持續(xù)的發(fā)展?！?/p>

??郁亮在2018年秋天開會時，直言“活下去”，他認為這是出于居安思危的考慮，時刻保持清醒和警惕。在本次業(yè)績發(fā)布會上，郁亮再談“活下去”，“沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在，萬科將一如既往地繼續(xù)努力，時刻保持清醒與警惕，堅持在變化中不變的東西，尋求危機中可能的機會，讓自己健康地活下去，活得好、活得久。”

??談及疫情對萬科的影響，郁亮說，企業(yè)的免疫力之一體現(xiàn)在現(xiàn)金為王、手有余糧?！耙虼私裉鞛橹谷f科92%的項目仍然是普通項目，這都是為了保證有足夠的流動性。也正因為我們始終做到了現(xiàn)金流的安全，才能安然度過危機，獲得更好的發(fā)展?！?/p>

??多元化業(yè)務的未來

??“不能只看到危，也要看到機。”郁亮說，面對危機要有準備，機會都是留給有準備的人。

??萬科認為，中國城鎮(zhèn)化過程逐漸進入第二階段，城市發(fā)展趨于成熟，無論從客戶需求端，還是土地供應端來看，增量都在趨于收斂，對存量價值的挖掘變得日益重要。

??從數(shù)據(jù)來看，萬科的銷售額增速放緩，目前房地產(chǎn)市場增量已經(jīng)越來越小了，對存量價值的挖掘變得更重要。萬科盡管在財務數(shù)據(jù)上體現(xiàn)較少，但也開始著手多元化布局，業(yè)務包括物業(yè)管理業(yè)務、長租公寓業(yè)務、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務和物流地產(chǎn)業(yè)務等。

??萬科的長租公寓項目為泊寓公寓。這一直是萬科較有爭議的一個項目。在2019年的業(yè)績發(fā)布會上，朱旭直言:“萬科長期看好長租公寓業(yè)務，但目前行業(yè)存在客觀限制，客觀和主觀兩方面的因素導致萬科的長租公寓業(yè)務雖規(guī)模應是全國領先，但還在爬坡期和探索期?！?/p>

??在萬科多元化業(yè)務布局中，萬科物業(yè)呈增長態(tài)勢，2019年物業(yè)營業(yè)收入127.0億元，占比3.5%，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%。這個規(guī)模超過目前上市的一線物管公司。具體而言，萬科物業(yè)以25.5%的員工同比增速，支撐了29.7%的收入增速和26.1%的簽約面積增速，人效提高清晰可見。

??萬科也經(jīng)常被問到，萬科物業(yè)未來是否有上市計劃?對此郁亮回應，萬科物業(yè)暫時沒有上市計劃，或者說在相當長的一段時間之內(nèi)沒有上市計劃。等到人們將萬科物業(yè)作為城市服務商時，才會考慮上市。

??郁亮認為，受疫情影響，城市對倉儲物流這些基礎設施的重視不充分，因而疫情過后物流地產(chǎn)將會有比較大的發(fā)展機會。萬科的物流業(yè)務在郁亮的手中一直謀求“全球第一”，萬科物流在此次疫情事件中的作用，是否讓萬科看到了未來的機會?

??“疫情中我們無償向政府和公益機構開放全國27個城市的59個物流園，支持防疫物資流轉(zhuǎn)。我相信疫情之后，各地將對倉儲物流設施更為重視，我們的物流倉儲業(yè)務也將迎來發(fā)展機會?！庇袅琳f，由于疫情對冷鏈倉儲的需求，1-2月萬科冷鏈倉儲業(yè)務比去年增長80%以上，萬科五年前開始部署物流冷鏈業(yè)務，在這次疫情中開始發(fā)揮重要的作用。

??郁亮說，敏銳發(fā)現(xiàn)、更深入理解危機對城市發(fā)展、客戶需求的改變，是我們創(chuàng)新動力的來源，更是培養(yǎng)未來競爭力的重要起點。

??萬科為此制定了2020“三大戰(zhàn)略”:第一是對市場環(huán)境變化進行更深入的分析，回到基本商業(yè)邏輯，探尋在多變環(huán)境中可以保持不變的應變方法。第二是聚焦產(chǎn)品力和服務力，做好精益運營，提升競爭能力和經(jīng)營效益。第三是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。