??5月6日，一則鄭州名門郡景小區(qū)業(yè)主5年拿不到房產(chǎn)證的消息將其背后開發(fā)商名門地產(chǎn)（河南）有限公司（以下簡稱“名門地產(chǎn)”）推至幕前。

??這家起家河南的房地產(chǎn)企業(yè)也曾因為商丘名門城辦不下房產(chǎn)證、中牟名門紫園失信學位房、鄭州萬千世紀城違規(guī)銷售等事件，被消費者訴諸監(jiān)管部門。

??無證預售或者房產(chǎn)證難落實近年來看似不少，實際折射的卻是名門地產(chǎn)為回籠資金而提前推盤的算計。在河南房地產(chǎn)市場名門地產(chǎn)最多被提及的也是其資金緊張問題。

??其實飽受質(zhì)疑的名門地產(chǎn)家底殷實。公開資料顯示，其擁有土地儲備3萬多畝。3萬多畝概念是什么？折合2000萬平方米，這個數(shù)字顯示在中國房地產(chǎn)報推出的《2019房企土儲面積TOP50榜》上的位置37位，甚至超過首創(chuàng)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等房企。

??這意味著，名門地產(chǎn)并非普遍因行業(yè)洗牌而受到?jīng)_擊的地方小房企之一，其發(fā)展路徑與所遇困境另有他因。

??低調(diào)壯大

??擁有3萬多畝土地儲備的名門地產(chǎn)是如何壯大的？

??企查查信息顯示，名門地產(chǎn)成立于1998年，發(fā)展一直較為平穩(wěn)。2008年，名門地產(chǎn)以地產(chǎn)企業(yè)納稅第3的成績晉升河南地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一軍團。

??到了2014年，名門地產(chǎn)發(fā)生了一次股東變動：原股東興達房地產(chǎn)和興達投資從股東層面退出，河南智興有限投資有限公司（以下簡稱“智興投資”）進入且100%持股。名門地產(chǎn)董事長和法定代表人也由興達系掌門人宋金興變成智興投資高管孫群堤。

??事實上，宋金興依舊是名門地產(chǎn)實際控制人，興達系與名門地產(chǎn)仍舊在其他企業(yè)中密切相連。比如南陽紡織廠，就是由名門地產(chǎn)與興達投資分別持股；河南興達名門商業(yè)管理有限公司，同樣由興達投資與名門地產(chǎn)分別持股。類似股權(quán)交織模式并不鮮見。

??名門地產(chǎn)兩相股權(quán)更替之際也是其躊躇滿志之時，在河南省內(nèi)開啟一輪土地獵金。幾個值得一說案例是，2013年，經(jīng)過214輪競拍，名門地產(chǎn)以8.08億元摘得洛陽九都路附近101.24畝土地，刷新洛陽當年單價“地王”紀錄；2014年，經(jīng)過125輪角逐，名門地產(chǎn)以2.97億元拍得鄭州當年首個限價房地塊，并簽約鄭州西流湖項目，試圖在城市舊改項目中發(fā)力。

??可以看到，名門地產(chǎn)對當時自身拿下“地王”的資金實力、限價下商業(yè)運作能力，以及操盤舊改項目的能力，都頗具信心。

??2014年后，名門連續(xù)接手鄭州多個城中村改造項目，體量很大。從2014年底鄭州26個城中村改造項目操盤來看，單名門地產(chǎn)就拿下3個，包括二七區(qū)張魏寨、孫八寨、金水區(qū)押砦，數(shù)量與當年建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)持平，超過其他外來房企與本地房企。

??在此基礎(chǔ)上，名門地產(chǎn)于2015年提出沖擊百億目標計劃，立足鄭州，深耕已進駐城市。2014年全國百億房企只有80家。至此，名門地產(chǎn)在河南省內(nèi)版圖更加擴大，立足鄭州，輻射洛陽、安陽、駐馬店、南陽、平頂山、商丘等地市，以及在河北、北京等地也有了少量投資。

??無從考證2015年名門地產(chǎn)是否實現(xiàn)其百億夢，但是從近幾年數(shù)據(jù)來看，名門地產(chǎn)表現(xiàn)強勢，不斷拿下鄭州多個舊改項目，且業(yè)績遙遙領(lǐng)先。比如2018年上半年，名門地產(chǎn)鄭州區(qū)域銷售額近40億元，河地省內(nèi)排名第5，超過外來房企萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等；2018年名門地產(chǎn)銷售面積在河南省排名第4，超過綠地、鑫苑置業(yè)、金科等房企。

??信托之憂

??高歌猛進之下，名門房產(chǎn)也暴露出一些資金隱憂，比如拖欠工程款、違規(guī)銷售等。較之更明顯的或者說更深層次的，則是興達系信托融資問題暴露。

??興達系善用信托融資，通常為“債加股”模式，為其擴張?zhí)畛涞讱狻Ｔ缭?014年名門地產(chǎn)股權(quán)更替之前，其股東興達房地產(chǎn)與興達投資就已經(jīng)開始運用信托融資輸血。

??2010年，名門地產(chǎn)與中融國際信托合作，后者發(fā)行規(guī)模1.54億元名門駐馬店風光城市廣場股權(quán)投資集合信托計劃，募集資金用于受讓名門地產(chǎn)（駐馬店）有限公司股權(quán)，向項目公司增資并取得97%股權(quán)。

??2012年9月，興達投資及孫群堤等人還與大業(yè)信托簽訂《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購協(xié)議》，約定興達投資孫群堤等人將興達房地產(chǎn)股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給大業(yè)信托，大業(yè)信托支付轉(zhuǎn)讓價款3.02億元。興達投資向大業(yè)信托支付相應(yīng)股權(quán)收益，興達投資則按協(xié)議約定向大業(yè)信托公司回購此股權(quán)收益權(quán)，并支付回購款3.02億元。

??同時，興達房地產(chǎn)海與大業(yè)信托簽訂《房屋所有權(quán)抵押合同》，將其位于南陽市臥龍區(qū)4.93萬平方米的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)抵押給大業(yè)信托。

??正是依靠出售股權(quán)收益權(quán)、到期申請回購的“明股實債”模式，興達系完成了短期閉環(huán)融資，支撐了前期土地積累。同時可以發(fā)現(xiàn)，智興投資孫群堤等人與興達系關(guān)聯(lián)早在名門地產(chǎn)股權(quán)更替之前就已經(jīng)存在。

??不過，這一信托融資模式在名門地產(chǎn)高速擴張時期也顯現(xiàn)問題。比如上述興達系與大業(yè)信托回購協(xié)議約定期限為36個月，即2015年9月到期，但興達系與孫群堤等并未按時回購，而是簽訂附屬協(xié)議將回購期延長至48個月。

??但直到48個月期滿，興達系與孫群堤等依舊未能如期回購，因此被大業(yè)信托訴諸法庭。至此再看36個月期滿時興達系動作，頗有亡羊補牢之意。

??由于大規(guī)模信托融資，興達系及名門地產(chǎn)對外投資企業(yè)或企業(yè)控股企業(yè)出現(xiàn)一個現(xiàn)象，即多數(shù)企業(yè)的控股股東在信托融資存續(xù)期間變?yōu)樾磐泄颈旧怼?/p>

??比如名門地產(chǎn)曾經(jīng)對位投資的鄭州名望置業(yè)有限公司，法定代表人仍然是孫群堤，但現(xiàn)已由北京國際信托有限公司100%控股；再如名門地產(chǎn)歷史對外投資的中牟名基房地產(chǎn)有限公司法定代表人孫群堤，同樣由北京國際信托100%控股；還有名門地產(chǎn)曾投資鄭州名門城房地產(chǎn)有限公司，已由中融國際信托有限公司100%控股。

??反過來看，信托公司強勢入駐與興達系回購違約，側(cè)面印證其當時資金窘境，隨之而來的違規(guī)銷售與拖欠工程款也就變得不難理解。

??但信托融資的好處在于，給了名門地產(chǎn)相對好看的財務(wù)報表，比如在個別信托融資方案中可考的數(shù)據(jù)，名門地產(chǎn)2016年凈資產(chǎn)107.48億元，資產(chǎn)負債率40.35%，這個數(shù)字遠低于2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率77.24%。

??兩條腿走

??成績與問題均加速顯現(xiàn)，對于名門地產(chǎn)來說像一把雙刃劍。但不可忽視關(guān)鍵信息是，名門地產(chǎn)在2015年不僅提出百億目標，還提出“全面轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理機制”。

??一個變化是，名門地產(chǎn)開始加速走出河南。除了已經(jīng)進駐的河北與北京，2015年以后名門地產(chǎn)更加看重粵港澳大灣區(qū)掘金機會。

??在粵港澳大灣區(qū)，名門地產(chǎn)2016年12月16日折桂深圳中心羅湖區(qū)土地；另外，2019年5月7日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布的《坪地街道坪地中心社區(qū)石灰圍片區(qū)城市更新單元計劃》顯示，深圳岳湖崗村片區(qū)更新單元的申報主體為深圳市晨興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實際為名門地產(chǎn)河南有限公司為了介入深圳舊改，于2016年成立的全資控股的一家子公司；名門地產(chǎn)控股的深圳市億興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和深圳名成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也均于2016年成立。

??名門地產(chǎn)此前與中植集團的一則合作公告中也顯示，名門地產(chǎn)將通過此戰(zhàn)略合作，進一步加快推動公司多元化業(yè)務(wù)拓展，繼續(xù)深耕中原大地，并在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的歷史機遇中占據(jù)市場先機。

??另一個變化是，一直在一級土地市場持保守心態(tài)的名門地產(chǎn)開門合作了。

??2016年11月23日，名門地產(chǎn)與前?；鹇?lián)手，通過旗下鄭州金運置業(yè)有限公司分別以8.73億、1.89億連下兩城，拿下鄭州土地市場兩宗地。

??同樣在2016年，名門地產(chǎn)與碧桂園開始戰(zhàn)略合作。這在當時鄭州房地產(chǎn)市場掀起熱議。彼時碧桂園河南區(qū)域總裁楊海波表示，看重名門紫園和名門翠園的核心位置與教育資源配套優(yōu)勢，雙方會進行全方位戰(zhàn)略合作。

??此后，雙方聯(lián)手拿地動作變多。2019年，名門地產(chǎn)和碧桂園用過聯(lián)合成立的鄭州中貫新城置業(yè)有限公司（以下簡稱“中貫新城”），以起始價2.65億元拿下鄭州劉東路西、九冶路北地塊；2020年1月5日，鄭州中貫新城以4.28億元拿下鄭州振興路東、蘆莊路南地塊。

??不過，支撐名門地產(chǎn)進擊拿地的，依然是信托融資模式。

??可以看到，2018年8月4日，光大信托發(fā)布匯安1號集合資金信托計劃，用于收購深圳市名眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司65%股權(quán)以及深圳水頭沙項目與五金廠項目，24個月投資期滿后，由名門地產(chǎn)制定第三方收購信托計劃持有項目公司對應(yīng)比例股權(quán)，實現(xiàn)退出。

??光大信托只是其一，細數(shù)名門地產(chǎn)以及興達系今年信托“票圈”，仍舊在繼續(xù)擴大：大業(yè)信托、中融信托、光大信托、北京信托、百瑞信托、四川信托一一顯現(xiàn)。

??總體來看，相比2015年之前信托投資周期，目前名門地產(chǎn)所簽訂的信托計劃周期普遍變短，加之監(jiān)管層面對信托融資的加緊管控，這對其來說也是新挑戰(zhàn)。