??曾經(jīng)以超110億元土地成交額創(chuàng)造全國總價“地王”的上海中興路一號項目在5月13日正式開盤，再次引發(fā)關(guān)注。

??雖然當(dāng)天成交數(shù)據(jù)并未公布，但可以肯定的是首批推出房源仍有不少待售，萬科置業(yè)顧問忙前忙后地忙碌著。

??實際上，中興路一號從認(rèn)籌開始就有遇冷跡象。

??4月30日中午12點，備受關(guān)注的中興路一號正式啟動認(rèn)籌。雖然操盤方萬科并未公布認(rèn)籌數(shù)據(jù)，但據(jù)知情人士透露，認(rèn)籌期間雖然看房者眾多但真正認(rèn)籌數(shù)量并不樂觀。

??有看房者向中國房地產(chǎn)報記者透露，就在項目開盤前兩日，中興路一號的銷售人員仍在電話邀約意向購房者參與認(rèn)籌，且網(wǎng)上公布的項目認(rèn)籌金為50萬元。但上述知情人士表示，由于認(rèn)籌效果不達(dá)預(yù)期，該項目認(rèn)籌金有所降低，20萬元也可認(rèn)籌。

??萬科集團(tuán)高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海在去年的媒體見面會上曾表示，中興路一號的單價約13萬元／平方米，直言這是“一個不賺錢的價格”。

??即使不賺錢，按照現(xiàn)在的市場環(huán)境購房者也不一定買賬，“地王”項目要全身而退依然艱難。

??虧本入市

??中興路一號從誕生到入市一波三折。

??2016年，全國樓市大熱，各地涌現(xiàn)不少地王，但最矚目的要屬融信擊敗萬科、融創(chuàng)、龍湖等17家房企，以110.1億元競得的上海靜安中興社區(qū)地塊。這塊地當(dāng)時相較于起始價46億元，溢價率達(dá)139%，樓面價高達(dá)10.03萬元／平方米，一舉打破全國“單價地王”紀(jì)錄。

??雖然是融信拿的地，但沒過多久萬科便以53.95億元入股該項目，持股49%。

??“這塊地萬科當(dāng)時也有參與競拍，原因是這塊地旁邊有萬科的項目雅賓利，拿下以后萬科想做成片開發(fā)，但不料最終這塊地被融信收入囊中，萬科又非常想要，所以就去找融信合作?！币晃簧虾７科笕耸糠Q。

??讓業(yè)界意外的是，自萬科參與該項目后就成為操盤方，此后這個項目的一切似乎就與融信無關(guān)了，融信在其中扮演的角色更像是財務(wù)投資人。

??也許萬科的初心是好的，但讓兩家房企都沒想到的是房地產(chǎn)開始進(jìn)入政府限價時代。一時間，包括中興路地塊在內(nèi)，2016年的地王們都被潑了一盆冷水。

??一直到2019年，這個項目確定了案名——中興路一號，銷售單價12.98萬元／平方米。這個單價讓業(yè)界唏噓，因為早在2016年就有業(yè)內(nèi)人士測算，中興路一號可售部分實際樓板價達(dá)到14.59萬元／平方米，并預(yù)計該項目未來銷售單價至少在15萬元／平方米。

??“限價的情況下，要達(dá)到單價15萬元／平方米是不太可能的?！鄙鲜龇科笕耸勘硎?。

??在上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦看來，中興路一號13萬元／平方米售價并不低，對比綠地董家渡項目首批房源均價為13.8萬元/平方米，中興路一號項目含金量不及董家渡項目，因此中興路一號想要提高預(yù)售價格空間不大。

??“13萬元/平方米左右開盤價在目前限價的大背景下已經(jīng)偏高了，或許相關(guān)部門也已經(jīng)充分考慮到項目樓板價高企的前提。但對于開發(fā)企業(yè)來說這個價格仍不足以平抑成本，因為考慮到資金利息和產(chǎn)品開發(fā)成本、營銷成本等，中興路一號的花費甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價是否能放開，這是國家政策層面的要求，無法隨意猜測，只是說就算放開了限價，產(chǎn)品競爭力能否留得住客戶也是一個挑戰(zhàn)。”第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華曾在接受其他媒體采訪時表示。

??設(shè)計定位等“水土不服”

??銷售單價不及業(yè)內(nèi)預(yù)期與政府限價相關(guān)，但在銷售單價低于實際樓板價情況下，認(rèn)籌和開盤不達(dá)預(yù)期則與項目自身定位、設(shè)計等方面息息相關(guān)。

??限價之下“面粉貴過面包”已是不爭事實，為了讓“地王”項目盡快解套，開發(fā)商們也是絞盡腦汁。

??在中興路一號的打造上，萬科從設(shè)計之初就打出一張王牌，請來世界著名建筑大師羅杰斯擔(dān)綱項目設(shè)計。

??據(jù)公開資料顯示，羅杰斯是建筑界的諾貝爾獎之稱的普利茲克獎獲得者。倫敦千年穹頂、全球最貴公寓倫敦海德公園一號、巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心等聞名世界的地標(biāo)建筑均出自羅杰斯之手。中興路一號則是羅杰斯為數(shù)不多的住宅作品之一。

??或許也正是如此，羅杰斯此次為中興路一號做出的住宅設(shè)計似乎有些“水土不服”。

??首先，中興路一號幾乎所有戶型結(jié)構(gòu)中都未設(shè)置陽臺，而是以環(huán)繞式落地窗代替。

??“這種設(shè)計在西方很流行，更適合類似海歸人群，但對上海本地人而言缺少陽臺就等于要改變洗曬習(xí)慣，這一點不容易接受?！币晃毁彿空呦蛴浾弑硎?，雖然國內(nèi)有些院墅產(chǎn)品也沒有陽臺，但大落地窗外有景觀可以欣賞，中興路一號所處的地理位置周邊基本都是老舊小區(qū)，在景觀上也沒有可觀賞性。

??中國房地產(chǎn)報記者實地走訪項目后發(fā)現(xiàn)，中興路一號所處地理位置雖然是上海內(nèi)環(huán)，但項目周邊目前還未發(fā)展起來，附近多以老舊小區(qū)為主。

??“對比董家渡項目還能看到江景，周邊有后續(xù)改造空間，中興路一號周邊基本已經(jīng)定型了?！北R文曦表示。

??除了設(shè)計、景觀存在問題，中興路一號遇冷的原因還包括豪宅橫向競爭較為激烈。

??據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中興路一號項目首批推出房源面積在約50平方米——210平方米。按照目前約13萬元／平方米單價計算，最小戶型總價也超過600萬元，大面積戶型總價基本都在千萬元之上。有購房者表示，同樣的價格更情愿買在黃浦區(qū)，因為黃浦區(qū)項目無論是景觀、地段和增值潛力都更大。

??一盤大棋

??實際上，不少熟悉上海市場的人士對萬科接盤地王項目表示不理解，認(rèn)為當(dāng)時參與獲取這塊地的投拓專員或許對上海發(fā)展情況并不是特別了解。因為熟悉上海發(fā)展的人都知道，整個閘北除了大寧板塊發(fā)展相對成熟，老閘北包括中興路一號周邊區(qū)域發(fā)展都較差。

??總結(jié)一句話，就是“老破小”區(qū)域發(fā)展不容易帶動。那么作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬科會在拿地這個專業(yè)領(lǐng)域栽跟頭？

??或許不然。之所以參與拿下這塊地，萬科似乎是在下一盤大棋。

??隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，房企們都在花心思進(jìn)行存量開發(fā)探索，發(fā)力舊改就是其中之一。

??據(jù)公開資料顯示，萬科此前針對中興路片區(qū)的舊改制訂了一個“靜安中興城五年計劃”。中興路一號只是其中一個住宅項目，包括萬科收購更名的翡翠雅賓利項目也都包含在這個5年計劃中。

??未來，萬科還要參與修復(fù)商務(wù)印書館第五印刷所都項目的更新改造，希望將中興城片區(qū)打造成集社區(qū)場所、藝術(shù)場所相呼應(yīng)的美好生活共同體。等到未來這一片區(qū)舊改完成，該區(qū)塊能級預(yù)計將獲得提升。

??為了實現(xiàn)此愿景，有知情人士透露，萬科也在積極與片區(qū)政府協(xié)商，能夠在片區(qū)內(nèi)拿更多地進(jìn)行協(xié)同開發(fā)。