??曾經(jīng)以超110億元土地成交額創(chuàng)造全國總價“地王”的上海中興路一號項目在5月13日正式開盤，再次引發(fā)關(guān)注。

??雖然當(dāng)天成交數(shù)據(jù)并未公布，但可以肯定的是首批推出房源仍有不少待售，萬科置業(yè)顧問忙前忙后地忙碌著。

??實際上，中興路一號從認(rèn)籌開始就有遇冷跡象。

??4月30日中午12點，備受關(guān)注的中興路一號正式啟動認(rèn)籌。雖然操盤方萬科并未公布認(rèn)籌數(shù)據(jù)，但據(jù)知情人士透露，認(rèn)籌期間雖然看房者眾多但真正認(rèn)籌數(shù)量并不樂觀。

??有看房者向中國房地產(chǎn)報記者透露，就在項目開盤前兩日，中興路一號的銷售人員仍在電話邀約意向購房者參與認(rèn)籌，且網(wǎng)上公布的項目認(rèn)籌金為50萬元。但上述知情人士表示，由于認(rèn)籌效果不達(dá)預(yù)期，該項目認(rèn)籌金有所降低，20萬元也可認(rèn)籌。

??萬科集團(tuán)高級副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海在去年的媒體見面會上曾表示，中興路一號的單價約13萬元／平方米，直言這是“一個不賺錢的價格”。

??即使不賺錢，按照現(xiàn)在的市場環(huán)境購房者也不一定買賬，“地王”項目要全身而退依然艱難。

??虧本入市

??中興路一號從誕生到入市一波三折。

??2016年，全國樓市大熱，各地涌現(xiàn)不少地王，但最矚目的要屬融信擊敗萬科、融創(chuàng)、龍湖等17家房企，以110.1億元競得的上海靜安中興社區(qū)地塊。這塊地當(dāng)時相較于起始價46億元，溢價率達(dá)139%，樓面價高達(dá)10.03萬元／平方米，一舉打破全國“單價地王”紀(jì)錄。

??雖然是融信拿的地，但沒過多久萬科便以53.95億元入股該項目，持股49%。

??“這塊地萬科當(dāng)時也有參與競拍，原因是這塊地旁邊有萬科的項目雅賓利，拿下以后萬科想做成片開發(fā)，但不料最終這塊地被融信收入囊中，萬科又非常想要，所以就去找融信合作。”一位上海房企人士稱。

??讓業(yè)界意外的是，自萬科參與該項目后就成為操盤方，此后這個項目的一切似乎就與融信無關(guān)了，融信在其中扮演的角色更像是財務(wù)投資人。

??也許萬科的初心是好的，但讓兩家房企都沒想到的是房地產(chǎn)開始進(jìn)入政府限價時代。一時間，包括中興路地塊在內(nèi)，2016年的地王們都被潑了一盆冷水。

??一直到2019年，這個項目確定了案名——中興路一號，銷售單價12.98萬元／平方米。這個單價讓業(yè)界唏噓，因為早在2016年就有業(yè)內(nèi)人士測算，中興路一號可售部分實際樓板價達(dá)到14.59萬元／平方米，并預(yù)計該項目未來銷售單價至少在15萬元／平方米。

??“限價的情況下，要達(dá)到單價15萬元／平方米是不太可能的。”上述房企人士表示。

??在上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦看來，中興路一號13萬元／平方米售價并不低，對比綠地董家渡項目首批房源均價為13.8萬元/平方米，中興路一號項目含金量不及董家渡項目，因此中興路一號想要提高預(yù)售價格空間不大。

??“13萬元/平方米左右開盤價在目前限價的大背景下已經(jīng)偏高了，或許相關(guān)部門也已經(jīng)充分考慮到項目樓板價高企的前提。但對于開發(fā)企業(yè)來說這個價格仍不足以平抑成本，因為考慮到資金利息和產(chǎn)品開發(fā)成本、營銷成本等，中興路一號的花費甚至都是高于其他樓盤的。至于后期限價是否能放開，這是國家政策層面的要求，無法隨意猜測，只是說就算放開了限價，產(chǎn)品競爭力能否留得住客戶也是一個挑戰(zhàn)?！钡谝惶酱骶S斯上海住宅銷售部高級董事唐華曾在接受其他媒體采訪時表示。

??設(shè)計定位等“水土不服”

??銷售單價不及業(yè)內(nèi)預(yù)期與政府限價相關(guān)，但在銷售單價低于實際樓板價情況下，認(rèn)籌和開盤不達(dá)預(yù)期則與項目自身定位、設(shè)計等方面息息相關(guān)。

??限價之下“面粉貴過面包”已是不爭事實，為了讓“地王”項目盡快解套，開發(fā)商們也是絞盡腦汁。

??在中興路一號的打造上，萬科從設(shè)計之初就打出一張王牌，請來世界著名建筑大師羅杰斯擔(dān)綱項目設(shè)計。

??據(jù)公開資料顯示，羅杰斯是建筑界的諾貝爾獎之稱的普利茲克獎獲得者。倫敦千年穹頂、全球最貴公寓倫敦海德公園一號、巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心等聞名世界的地標(biāo)建筑均出自羅杰斯之手。中興路一號則是羅杰斯為數(shù)不多的住宅作品之一。

??或許也正是如此，羅杰斯此次為中興路一號做出的住宅設(shè)計似乎有些“水土不服”。

??首先，中興路一號幾乎所有戶型結(jié)構(gòu)中都未設(shè)置陽臺，而是以環(huán)繞式落地窗代替。

??“這種設(shè)計在西方很流行，更適合類似海歸人群，但對上海本地人而言缺少陽臺就等于要改變洗曬習(xí)慣，這一點不容易接受?！币晃毁彿空呦蛴浾弑硎荆m然國內(nèi)有些院墅產(chǎn)品也沒有陽臺，但大落地窗外有景觀可以欣賞，中興路一號所處的地理位置周邊基本都是老舊小區(qū)，在景觀上也沒有可觀賞性。

??中國房地產(chǎn)報記者實地走訪項目后發(fā)現(xiàn)，中興路一號所處地理位置雖然是上海內(nèi)環(huán)，但項目周邊目前還未發(fā)展起來，附近多以老舊小區(qū)為主。

??“對比董家渡項目還能看到江景，周邊有后續(xù)改造空間，中興路一號周邊基本已經(jīng)定型了?！北R文曦表示。

??除了設(shè)計、景觀存在問題，中興路一號遇冷的原因還包括豪宅橫向競爭較為激烈。

??據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中興路一號項目首批推出房源面積在約50平方米——210平方米。按照目前約13萬元／平方米單價計算，最小戶型總價也超過600萬元，大面積戶型總價基本都在千萬元之上。有購房者表示，同樣的價格更情愿買在黃浦區(qū)，因為黃浦區(qū)項目無論是景觀、地段和增值潛力都更大。

??一盤大棋

??實際上，不少熟悉上海市場的人士對萬科接盤地王項目表示不理解，認(rèn)為當(dāng)時參與獲取這塊地的投拓專員或許對上海發(fā)展情況并不是特別了解。因為熟悉上海發(fā)展的人都知道，整個閘北除了大寧板塊發(fā)展相對成熟，老閘北包括中興路一號周邊區(qū)域發(fā)展都較差。

??總結(jié)一句話，就是“老破小”區(qū)域發(fā)展不容易帶動。那么作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)萬科會在拿地這個專業(yè)領(lǐng)域栽跟頭？

??或許不然。之所以參與拿下這塊地，萬科似乎是在下一盤大棋。

??隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，房企們都在花心思進(jìn)行存量開發(fā)探索，發(fā)力舊改就是其中之一。

??據(jù)公開資料顯示，萬科此前針對中興路片區(qū)的舊改制訂了一個“靜安中興城五年計劃”。中興路一號只是其中一個住宅項目，包括萬科收購更名的翡翠雅賓利項目也都包含在這個5年計劃中。

??未來，萬科還要參與修復(fù)商務(wù)印書館第五印刷所都項目的更新改造，希望將中興城片區(qū)打造成集社區(qū)場所、藝術(shù)場所相呼應(yīng)的美好生活共同體。等到未來這一片區(qū)舊改完成，該區(qū)塊能級預(yù)計將獲得提升。

??為了實現(xiàn)此愿景，有知情人士透露，萬科也在積極與片區(qū)政府協(xié)商，能夠在片區(qū)內(nèi)拿更多地進(jìn)行協(xié)同開發(fā)。